Η λειτουργία της προσημείωσης υποθήκης

Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί σήμερα έναν από τους πλέον διαδομένους τρόπους εξασφάλισης μιας απαίτησης, λόγω της ευελιξίας που προσφέρει ..τόσο σε σχέση με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την εγγραφή της, σε σύγκριση με τις αντίστοιχες έννομες συνέπειες της άμεσης εγγραφής υποθήκης, όσο και αναφορικά με τη διαδικασία που απαιτείται για την εγγραφή της, ακρογωνιαίος λίθος της οποίας αποτελεί δικαστική απόφαση που εκδίδεται κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, χωρίς ωστόσο να προηγηθεί απαραίτητα αντιδικία, αφού η εγγραφή προσημείωσης ενεργείται συνήθως με τη συναίνεση του οφειλέτη.

Η πρακτική σημασία της εγγραφής προσημείωσης έγκειται στο γεγονός, ότι εξασφαλίζει στον δανειστή, που δεν έχει εμπράγματη ασφάλεια, τη δυνατότητα απόκτησης υποθήκης σε σύντομο χρονικό διάστημα. Ειδικότερα, από τα 1277-1279 του Αστικού Κώδικα προκύπτει, ότι η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης, η οποία μετά την τελεσίδικη επιδίκαση της ασφαλιζόμενης απαίτησης και τη νομότυπη μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης και επάγεται έκτοτε τις έννομες συνέπειες τους.

Από άποψη ουσιαστικού δικαίου δηλαδή, η προσημείωση αποτελεί υποθήκη με δύο αναβλητικές αιρέσεις: Η πρώτη είναι η αίρεση της τελεσιδικίας της απόφασης με την οποία επιδικάζεται η ασφαλιζόμενη με την προσημείωση απαίτηση. Αυτό σημαίνει, ότι ο προσημειούχος δανειστής έχει, για όσο διάστημα εκκρεμεί η αίρεση, απλή προσδοκία για την απόκτηση εμπράγματου υποθηκικού δικαιώματος προς εξασφάλιση της απαίτησής του και δεν εξομοιώνεται με ενυπόθηκο δανειστή.

Αν και το δικαίωμα προσδοκίας του προσημειούχου πιστωτή έχει την ίδια φύση με το πλήρες δικαίωμα της υποθήκης, δηλαδή είναι και αυτό εμπράγματο, έχει παρακολουθηματικό χαρακτήρα, λόγω της διαφοράς που υπάρχει ως προς το περιεχόμενο μεταξύ των δύο δικαιωμάτων, με αποτέλεσμα να εφαρμόζονται ως προς την προσημείωση, μόνο αυτές από τις θεσπισμένες για την υποθήκη διατάξεις που συμβιβάζονται με τη φύση της ως δικαιώματος προσδοκίας. Σε αντίθεση δηλαδή με την υποθήκη, η προσημείωση έχει από τη φύση της προσωρινό χαρακτήρα, αφού όσο εκκρεμεί η αίρεση υπάρχει αβεβαιότητα ως προς τα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου.

Η δεύτερη αίρεση είναι αυτή της τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη με τη σχετική σημείωση στο βιβλίο των υποθηκών μέσα σε ενενήντα (90) ημέρες από την τελεσιδικία της απόφασης που επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση.

Εξάλλου, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης πάνω στο βεβαρημένο ακίνητο, η προσημείωση αποσβένυται από και με την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή. Συνεπώς, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, το απώτατο χρονικό σημείο μέχρι του οποίου μπορεί να επέλθει η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη είναι εκείνο της καταβολής του πλειστηριάσματος. Μετά την καταβολή αυτή δεν μπορεί να γίνει λόγος για τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, γιατί η προσημείωση ως εμπράγματο βάρος του ακινήτου παύει πια να υπάρχει.

Ένα ενδιαφέρον πρακτικά ζήτημα σχετίζεται με το αν η κατά τον παραπάνω τρόπο αποσβεσθείσα προσημείωση μπορεί να τραπεί σε υποθήκη σε περίπτωση που δεν έχει ακόμη εξαλειφθεί, πράγμα που φαίνεται να ενισχύεται από τη γραμματικήδιατύπωση του άρθρου 1278 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη δεν εμποδίζεται από το ότι το ακίνητο περιήλθε στην κυριότητα άλλου.

Εντούτοις, κατά την αληθή έννοια της διάταξης αυτής, η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη μπορεί να γίνει μεν και μετά τον πλειστηριασμό του ακινήτου, αλλά μόνο μέχρι την καταβολή του πλειστηριάσματος, αφού σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να γίνει δεκτό, από το ένα μέρος ότι ο υπερθεματιστής αποκτά, λόγω του άρθρου 1278ΑΚ, την κυριότητα του ακινήτου βεβαρημένη με την προσημείωση και από το άλλο, ότι η προσημείωση αποσβένυται με την καταβολή του πλειστηριάσματος (άρθρο 1805 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Η αποδοχή της άποψης αυτής ωστόσο θα είχε περαιτέρω ως συνέπεια ο προσημειούχος δανειστής να έχει δικαίωμα να τρέψει την προσημείωση σε υποθήκη και μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος, και συνεπώς και το δικαίωμα να μην εξαλειφθεί η προσημείωση ή να επανεγγραφεί σε περίπτωση που τυχόν εξαλείφθηκε, για να επιτύχει την τροπή της σε υποθήκη και από το άλλο μέρος ο υπερθεματιστής, που κατέβαλε το πλειστηρίασμα, να έχει το δικαίωμα να ζητήσει και να επιτύχει την εξάλειψη της προσημείωσης, δηλαδή ο νομοθέτης να χορηγεί στον προσημειούχο δανειστή και τον υπερθεματιστή δύο ισοδύναμα αλλά διαμετρικά αντίθετα δικαιώματα.

Συνεπώς, στην περίπτωση της αποσβεσθείσας κατά τα ανωτέρω (δηλαδή με την καταβολή του πλειστηριάσματος) αλλά μη εξαλειφθείσας προσημείωσης, η τυχόν τροπή της σε υποθήκη είναι άκυρη και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα.

Περαιτέρω, σε περίπτωση που, προτού τραπεί η προσημείωση σε υποθήκη, χωρήσει αναγκαστικός πλειστηριασμός του ακινήτου, η απαίτηση υπέρ της οποίας έχει εγγραφεί η προσημείωση κατατάσσεται τυχαίως, δηλαδή με την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασής της, και μάλιστα κατά τη σειρά της εγγραφής της προσημείωσης (άρθρο 1279 ΑΚ). Εν προκειμένω δε, για την προνομιακή ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης με προσημείωση απαίτησης αρκεί μόνη η πλήρωση της πρώτης αίρεσης, δηλαδή η τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης, αφού η πλήρωση της δεύτερης αίρεσης, δηλαδή η εμπρόθεσμη τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, έγινε αδύνατη όχι από υπαιτιότητα του προσημειούχου δανειστή, αλλά λόγω της απόσβεσης της προσημείωσης, που επήλθε με την καταβολή του πλειστηριάσματος.
http://www.capital.gr/law/articles.asp?id=574559&subcat=106

Σχόλια