Τα πλεονεκτήματα της ενυπόθηκης ασφάλειας

 
Η σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος της υποθήκης (άρθρο 1257 Αστικού Κώδικα), η οποία απαντάται κατά κανόνα σε.. πιστωτικές δικαιοπραξίες μεγάλων ποσών, αποτελεί έναν από τους πλέον ουσιώδεις τρόπους εξασφάλισης της απαίτησης του δανειστή έναντι του οφειλέτη του, καθώς, σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη επιφέρει, ως έννομη συνέπεια, «την προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το πράγμα».

Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την έννομη δυνατότητα, όταν το ασφαλιζόμενο χρέος καταστεί ληξιπρόθεσμο, να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση κατά του βεβαρημένου με υποθήκη ακινήτου και να ικανοποιηθεί κατά προτίμηση έναντι των λοιπών δανειστών του κυρίου του ακινήτου, είτε εγχειρόγραφων είτε εμπράγματων, αλλά με ασθενέστερο δικαίωμα έναντι της υποθήκης. Σε περίπτωση ύπαρξης και άλλου δανειστή με δικαίωμα υποθήκης, το κριτήριο υπεροχής θεμελιώνεται στην αρχή της χρονικής προτεραιότητας, καθώς, σύμφωνα με το άρθρο 1272 παρ.1 ΑΚ, η προτίμηση των υποθηκών καθορίζεται από την ημερομηνία της εγγραφής τους.

Πέραν δε τούτου, ο ενυπόθηκος δανειστής είναι επαρκώς εξασφαλισμένος και προτού καταστεί ληξιπρόθεσμη η απαίτησή του, στην περίπτωση που μεταβληθεί η περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη του, καθώς ακόμα και όταν ο ενυπόθηκος οφειλέτης προβεί στη μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος ή στην επιβάρυνσή του με πρόσθετο εμπράγματο δικαίωμα έναντι άλλου δανειστή, το δικαίωμα υποθήκης δεν παύει να παρακολουθεί το βεβαρημένο ακίνητο ανεξάρτητα από τις ανωτέρω μεταβολές.

Το δικαίωμα υποθήκης διακρίνεται από την προσημείωση υποθήκης, η οποία χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης (άρθρο 1277 ΑΚ), και τρέπεται σε υποθήκη, η οποία λογίζεται ως εγγραφείσα από την ημέρα της προσημείωσης, μόνο με την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης.

Στα πλαίσια αυτά, η ενυπόθηκη απαίτηση ασφαλίζεται όχι υπό την έννοια ότι ο δανειστής λαμβάνει και ενσωματώνει στην περιουσία του το υπέγγυο ακίνητο, αλλά ότι ικανοποιείται προνομιακά έναντι των εγχειρογράφων και των χρονικώς επομένων ενυποθήκων πιστωτών, εκ του τιμήματος που θα επιτευχθεί από την αναγκαστική εκποίηση του ακινήτου, δηλαδή δια της υποκατάστασης του υπέγγυου πράγματος από την χρηματική του αξία, και ακριβέστερα από το τίμημα που θα επιτευχθεί από τη διενέργεια του πλειστηριασμού.

Ταυτόσημη δε ασφάλεια προς εκείνη του ενυπόθηκου δανειστή αποκτά και ο προσημειούχος, εφόσον πληρωθούν οι δύο αιρέσεις υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, δηλαδή η τελεσίδικη επιδίκαση της ουσιαστικής απαίτησης και η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη.

Εντούτοις, η πλήρωση της δεύτερης εκ των αιρέσεων αυτών, δηλαδή η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, δεν είναι νομικώς αναγκαία όταν, προτού συμβεί τούτο, το υπέγγυο ακίνητο εκποιείται αναγκαστικά, οπότε και μετουσιώνεται σε χρηματική αξία έναντι των δανειστών και του οφειλέτη και ο υπερθεματιστής το αποκτά ελεύθερο εμπράγματων βαρών (άρθρο 1279 ΑΚ). Στην περίπτωση αυτή, ο προσημειούχος δανειστής κατατάσσεται στο πλειστηρίασμα «τυχαίως», δηλαδή προσωρινά, μέχρι να κριθεί τελεσίδικα η ουσιαστική βασιμότητα της ασφαλιζόμενης απαίτησής του, και παράλληλα προνομιακώς, υπό την έννοια, ότι η κατάταξή του θα λάβει την τάξη και τη σειρά που θα ελάμβανε, αν αντί της προσημείωσης είχε εγγράψει υπέρ αυτού εξ αρχής υποθήκη.

Τα ίδια ισχύουν αναλογικώς (δηλαδή δεν απαιτείται τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη), όταν στη θέση του υπεγγύου πράγματος υπεισέρχεται, για την ικανοποίηση των πιστωτών, χρηματική αξία, όχι όμως λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου, αλλά λόγω καταστροφής του, που συνιστά συγχρόνως και επέλευση ασφαλιστικής περίπτωσης, οπότε οι πιστωτές κατατάσσονται όχι επί του πλειστηριάσματος αλλά επί του ασφαλίσματος. Η ρύθμιση αυτή απορρέει από τη διάταξη του άρθρου 1287 εδάφιο α’ του ΑΚ, σύμφωνα με την οποίαν «όταν το ενυπόθηκο είναι ασφαλισμένο, το δικαίωμα της υποθήκης ασκείται και στην οφειλόμενη ασφαλιστική αποζημίωση». Έτσι, σε περίπτωση πλειστηριασμού ή καταστροφής του υπεγγύου και ασφαλισμένου ακινήτου, η μόνη διαφορά μεταξύ ενυποθηκών και προσημειούχων πιστωτών συνίσταται στον τρόπο της κατάταξής τους στο πλειστηρίασμα ή στο ασφάλισμα, αφού οι μεν πρώτοι κατατάσσονται οριστικώς και οι δεύτεροι «τυχαίως».

Ωστόσο η προνομιακή ικανοποίηση που απορρέει από τη σύσταση υποθήκης δεν είναι απόλυτη, καθώς το δικαίωμα που απορρέει από αυτήν υποχωρεί σε περίπτωση εμφάνισης προνομιακών απαιτήσεων δανειστών, οι οποίοι κατατάσσονται πριν από τον ενυπόθηκο, σύμφωνα με τους ορισμούς του άρθρου 975 ΚΠολΔ. Ο ενυπόθηκος δανειστής μάλιστα στις περιπτώσεις αυτές δεν μπορεί να προστατευτεί, καθώς οι ανωτέρω απαιτήσεις δεν υπόκεινται σε δημοσιότητα, ώστε να περιέλθουν σε γνώση των τρίτων, και επιπλέον είναι αδιάφορο, και ως εκ τούτου δεν εξετάζεται, αν αποκτήθηκαν πριν ή μετά τη σύσταση της υποθήκης.
http://www.capital.gr/law/articles.asp?id=609758&subcat=106

Σχόλια