Μίσθωση ακινήτου. Αναγκαίες δαπάνες σχετικά με το μίσθιο. Συμφωνία των μερών για ευθύνη του μισθωτή για τις αναγκαίες δαπάνες. Αίτημα πραγματογνωμοσύνης για τη διαπίστωση των φθορών του ακινήτου. Απόρριψη του αιτήματος λόγω παρόδου μεγάλου χρονικού διαστήματος από το χρόνο που αυτές έγιναν.821/1990 ΕΙΡ ΑΘ

 

821/1990 ΕΙΡ ΑΘ ( 3002)
ΑΡΧΝ/1990 (715) Μίσθωση ακινήτου. Αναγκαίες δαπάνες σχετικά με το μίσθιο. Συμφωνία των μερών για ευθύνη του μισθωτή για..

τις αναγκαίες δαπάνες. Αίτημα πραγματογνωμοσύνης για τη διαπίστωση των φθορών του ακινήτου. Απόρριψη του αιτήματος λόγω παρόδου μεγάλου χρονικού διαστήματος από το χρόνο που αυτές έγιναν.
 

ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ 821/1990 Ειρηνοδίκης: Χαρούλα Δαμάσκου Δικηγόροι : Σπ. Δέδες, Μαρία Κατσικερού Από τον συνδυασμό των άρθρων 592, 54, 599 παρ. 1 και 330 του ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωσή του ν` αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που παρέλαβε, δηλ. στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από τη γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και συνεπώς χωρίς φθορές πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συνήθη χρήση αυτού. Για κάθε φθορά πέρα από εκείνη που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του μισθωτή που απορρέει από τη σύμβαση της μίσθωσης και καλύπτει κάθε ζημία, θετική ή αποθετική αρκεί να τελεί σε αιτιώδη συνάφεια (Εφ. Αθ. 10289/86 Αρχ. Ν 38, 789, Μ.Πρ.Χαλκ. 9/86 Αρμ. 41, 574). Βέβαια, στο μισθωτή παρέχεται η δυνατότητα να επικαλεσθεί και αποδείξει για την απαλλαγή του ότι οι φθορές οφείλονται στη συμφωνηθεισα χρήση ή σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν υπέχει ευθύνη (Εφ. Αθ. 2677/86 ΝοΒ 34, 1003, Εφ. Αθ. 10189/86 ο.π.) Προκειμένου για δαπάνες αναγκαίες, που κατά την ορθή ερμηνεία της διάταξης 591 του Α.Κ., είναι εκείνες που γίνονται για τη διατήρηση του πράγματος κατάλληλου για τακτική εκμετάλλευση, στα πλαίσια της συμφωνημένης χρήσης, πρέπει να λεχθεί ότι λόγω του χαρακτήρα της διάταξης αυτής ως ενδοτικού δικαίου (ΑΠ 219/83 Βασ. Ν., 1/733, Α.Π. 20/67 ΝοΒ 15, 643, ΑΠ 193/63 ΝοΒ 11, 1007, Ε.Α. 816/79 ΝοΒ 28/538 ΕΑ 1143/65 ΝΔ 22.86), μπορεί να συμφωνηθεί ότι θα καταβάλλονται από το μισθωτή, οπότε ο εκμισθωτής απαλλάσσεται από τη σχετική κατά το άρθρο 575 ΑΚ υποχρέωσή του να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (Εφ.Αθ. 2405/86 Αρχ. Ν.37,311). Ακόμα, μπορεί να συμφωνηθεί γενική ρήτρα ότι ο εκμισθωτής δεν έχει καμμία υποχρέωση για οποιεσδήποτε επισκευές του μισθίου (Εφ. Αθ. 8722/85 Αρχ. Ν. 37, 414). Στην προκειμένη περίπτωση, με την κρινόμενη αγωγή, όπως αυτή νόμιμα διορθώθηκε με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου που καταχωρήθηκε στα πρακτικά της διαδικασίας (βλ. σχετικά), ο ενάγων-εκμισθωτής ζητάει να υποχρεωθεί ο εναγόμενος-μισθωτής να του καταβάλλει το ποσό των 503.400 δρχ., με το νόμιμο τόκο από την επίδοσ της αγωγή και μέχρι της εξόφλησή του, που του οφείλει αποζημίωση για τη ζημία-θετική και αποθετική-που υπέστη, λόγω των πέραν της συνήθους χρήσης φθορών που εκείνος προκάλεσε στο μίσθιο διαμέρισμα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Ακόμα, ζητάει να υποχρεωθεί ο εναγόμενος στη πληρωμή δικαστικών του εξόδων. Με τέτοιο περιεχόμενο και αιτήματα, η αγωγή αυτή, για το παραδεκτό της συζήτησης της οποίας καταβλήθηκαν τα νόμιμα τέλη της καθώς και το ανάλογο τέλος του Δικαστικού ενσήμου, με τις προσαυξήσεις για τους τρίτους (Βλ. τα με αριθμούς 296212 215 και 51826 γραμμάτια) αρμόδια υλικά και τοπικά (άρθρ. 9 παρ. 1 Ν. 1703/87, σε συνδυασμό με αρθρ. 14 παρ. 1 εδ. β`, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του από το άρθρ. 1 παρ. 2 του ΠΔ/τος 278/87 και 29 του Κ.Πολ.Δικ.) φέρεται στο Δικαστήριο αυτό, για να εκδικαστεί με την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. του Κ.Πολ.Δ., είναι δε και νόμιμη, αφού στηρίζεται στις διατάξεις των άρθρων 574, 589, 592, 594, 361, 297 παρ. 1298.346, του ΑΚ και 176 του Κ.Πολ.Δικ. Πρέπει, επομένως, στη συνέχεια να ερευνηθεί για την ουσιαστική της βασιμότητα, απορριπτομένου του σχετικού αιτήματος του εναγομένου (βλ. σχετική δήλωση του πληρεξουσίου του στα πρακτικά) για έκδοση προδικαστικής απόφασης, που θα διέτασσε τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης και τούτο λόγω του χρόνου που παρήλθε από τη δημιουργία των φθορών και της εν μεταξύ αποκατάστασης μέρους αυτών. Από την ένορκη στο ακροατήριο κατάθεση του μάρτυρα της ανταπόδειξης ο ενάγων δεν εξέτασε μάρτυρα από τα έγγραφα που προσκομίζουν οι διάδικοι και χρησιμεύουν είτε για άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, ανάλογα με τη φύση και το περιεχόμενο τους, μεταξύ των οποίων μάλιστα οι προσκομιζόμενες, τεχνική έκθεση του πολιτικού Μηχανικού Κανέλλου Μπασρακτάρη και η έκθεση αυτοψίας του αρχιτέκτονα Βασ. Κοπαναρά (που εκτιμούνται ελεύθερα) καθώς και οι νόμιμα ληφθείσες ενώπιον του αρμοδίου Ειρηνοδίκη ένορκες βεβαιώσεις, με προηγούμενη κλήτευση του αντιδίκου (άρθρ. 650 παρ. 1 εδ. τελ. του Κ.Πολ.Δικ.), που προσκομίζει ο ενάγων από τη σωρεία φωτογραφιών του εσωτερικού του μισθίου, καθώς και από το σύνολο ης αποδεικτικής διαδικασίας, προέκυψαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά: Με το από 20-11-82 ιδιωτικό μισθωτήριο συμφωνητικό, που προσκομίζεται, ο ενάγων εκμίσθωσε στον εναγόμενο το διαμερισμά του, που ήταν έτους κατασκευής 1972, αποτελείτο από τρία κύρια δωμάτια και λοιπούς βοηθητικούς χώρους και βρισκόταν στο δεύτερο όροφο της πολυκατοικίας της οδού Δυρραχίου 16-18 στην Αθήνα αντί μηνιαίου προκαταβαλλόμενού μισθώματος 10.000 δραχμών, προκειμένου ο τελευταίος να το χρησιμοποιήσει ως οικογενειακή του στέγη. Η μίσθωση αυτή συμφωνήθηκε για δύο χρόνια εξακολούθησε να ισχύει σιωπηρά και στη συνέχεια αναγκαστικά, υπαχθείσα στους νόμους που ρύθμιζαν τα της προστασίας κατοικίας. Σύμφωνα με τον όρο 6 του μισθωτηρίου συμφωνητικού το μίσθιο παραδόθηκε σε άριστη κατάσταση στο μισθωτή, τον οποίο θα βάρυναν-και μάλιστα αποκλειστικά και μόνον-όλες οι τυχόν απαιτηθησόμενες επισκευές του, ακόμα και οι αναγκαίες. Η συμφωνία αυτή είναι απόλυτα ισχυρή, αφού όπως προαναφέρθηκε, η σχετική για τις αναγκαίες δαπάνες διάταξη του ΑΚ (591) είναι, ενδοτικού δικαίου, όπως δε προκύπτει από το προσκομιζόμενο μισθωτήριο με ιδιαίτερη επιμέλεια μελετήθηκε ο σχετικός όρος, από τον οποίο διαγράφτηκε το σκέλος περί ευθύνης του μισθωτή για δαπάνες που προέρχονται από ανωτέρα βία. Στη συνέχεια και με τον όρο 7 προβλεπόταν η υποχρέωση του μισθωτή να μεταχειρίζεται με επιμέλεια το μίσθιο, ευθυνόμενος διαφορετικά σε αποζημίωση για φθορές και βλάβες, πλην εκείνων που προέρχονται από τη συνήθη χρήση. Και ενώ μέχρι και το έτος 1986 δεν υπήρξε οποιοδήποτε πρόβλημα από τη συμπεριφορά του μισθωτή απέναντι στο μίσθιο, στη συνέχεια οι ένοικοι του διαμερίσματος κάτω από το μίσθιο άρχισαν να παραπονούνται για εμφάνιση υγρασίας στο πατάρι τους που βρισκόταν κάτω από την τουαλέττα του μισθίου. Οι διαμαρτυρίες έγιναν εντονότερες όταν αργότερα εντοπίσθηκε και σε άλλο σημείο του κάτω διαμερίσματος υγρασία, που και πάλι προερχόταν από το μίσθιο. Ενόψει δε της επιδειχθείσης μακροχρόνιας αδιαφορίας του μισθωτή, ειδοποιήθηεκ από τους ενοίκους αυτού του διαμερίσματος (οικογένεια Μαυροειδή ο ίδιος ο εκμισθωτής. Ο υδραυλικός Α.Μ., που μαζί με τον τελευταίο επισκέφθηκε το μίσθιο, διαπίστωσε εκτεταμένη βλάβη των εντοιχισμένων υδραυλικών σωληνώσεων στις περιοχές του μπάνιου και της κουζίνας και διαρροή νερού, προέβηκε δε στην αντικατάστασή τους με εξωτερικούς χαλκοσωλήνες. Για την αποκατάσταση αυτής της βλάβης ο εκμισθωτής-εναγόμενος πρέπει να του τις καταβάλλει, το μεν γιατί αποτελούν αναγκαίες δαπάνες, αφού αποβλέπουν στη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για χρήση, το δε γιατί ο τελευταίος παρέλειψε να γνωστοποιήσει έγκαιρα τη βλάβη στον εκμισθωτή, κατά τη σαφή διάταξη του άρθρ. 589 του Α.Κ. Βέβαια, τ` αποτελέσματα της προαναφερόμενης βλάβης και της μη έγκαιρης αποκατάστασής της δημιούργησαν αλυσίαδα ζημιών που βέβαια δεν οφείλεται στη συνήθη χρήση, όπως ειδικότερα αυτές παρατίθενται στη συνέχεια: 1) Παραμόρφωση του ξύλινου, δρύϊνου πατώματος της τραπεζαρίας (βλ. σχ. φωτογραφίες του ενάγοντα με αριθμ. 3, 4, και 7), για το ξύσιμο και λουστράρισμα του οποίου, μαζί με του λουστράρισμα του συνεχόμενου πατώματος του σαλονιού, για ομοιομορφία, ο αρμόδιος επισκευαστής Θεόδωρος Καρτάλης απαίτησε 50.000 δραχμές. 2) Καταστροφή του μαρμάρινου κάτω κασίου μεταξύ πατώματος τραπεζαρίας και οφφίς, μήκους 1μ. (βλ. φωτογρ. 3), για την αποκατάσταση του οποίου θα δαπανησούν 2000 δρχ. 3) Καταστροφή αλλά και εκτεταμμένες φθορές στα χρώματα όλων των τοίχων εκτός από τα υδροχρώματα της κρεββατοκάμαρας και της κουζίνας. Ειδικότερα, τα πλαστικά χρώματα του σαλονιού, της τραπεζαρίας, του χώλ και του διαδρόμου παρουσίασαν εκτεταμμένη αποφλοίωση του πλαστικού χρώματος έως το επίπεδο του σοβά. 4) Εκτεταμμένο μαύρισμα των ορόφων της τραπεζαρίας και της κουζίνας. Για την αποκατάσταση των φθορών αυτών (3 και 4) ο ελαιοχρωματιστής Γ.Π. απαίτησε 104.000 δραχμές (= 24.000 δραχμ. τοιχ. σαλονιού + 24.000 δρχμ. τοιχ. τραπεζαρίας + 36.000 δρχμ. τοίχοι χωλ και διαδρόμου, με χρώματα πλαστικά σπατουλαριστά + 10.000 οροφή κουζίνας με πλαστικό χρώμα και κόλλα). 5) Βραχυκύκλωμα και καταστροφή της πρίζας του σαλονιού ΟΤΕ, πρίζας της τραπεζαρίας (στον τοίχο με το λουτρό) και πρίζας του πλυντηρίου ρούχων, για την αποκατάσταση των οποίων ο ηλεκτρολόγος Γ.Α. απαίτησε 10.000 δραχμές. Εξ άλλου, πέρα από αυτές τις φθορές που όπως αναφέρθηκε βρισκόνται σε απόλυτα αιτιώδη συνάφεια με την υδραυλική βλάβη των σωληνώσεων, ο εναγόμενος, ο οποίος πρέπει να λεχθεί ότι ενόψει άσκησης εναντίον του εξωστικής αγωγής για κακή χρήση του μισθίου, απέδωσε το μίσθιο στον ενάγοντα, την 1η Φεβρουαρίου 1989, προκάλεσε σ` αυτό και άλλες φθορές, οι οποίες δεν ανάγονται στη συνήθη χρήση και για την αποκατάσταση των οποίων ουδόλως φρόντισε, καίτοι είχε υποχρέωση βάσει των συμφωνηθέντων. Οι φθορές αυτές αφορούν τα ξυλουργικά (συρτή πόρτα από χώλ σε σαλόνι, συρτή πόρτα από σαλόνι σε τραπεζαρία, μηχανισμός ρολλού πόρτας πρόσοψης τραπεζαρίας, φύλλο ντουλάπας υπνοδωματίου, ντουλάπια κάτω από το νεροχύτη της κουζίνας, πόμολα ντουλαπιών και για την αποκατάστασή τους ο ενάγων δαπάνησε 19.000 δρχμ. όπως προκύπτει από τη με αριθμ. 6 απόδειξη παροχής υπηρεσιών του ξυλουργού Γ.Π. Ακόμη προέκυψε (βλ. τη με αριθμ. 7 φωτογραφία του εναγομένου, που είναι προσαρτημένη στην απ` αυτόν προσκομιζόμενη έκθεση αυτοψίας) ότι η μπαταρία της μπανιέρας ήταν κατεστραμμένη, λόγω έλλειψης σχετικού, ουσιώδους εξαρτήματος, το ίδιο δε και η μπαταρία του νιπτήρα του λουτρού. Για την αποκατάσταση αυτών, μαζί με την αμοιβή υδραυλικού Δ.Ρ. θα απαιτηθούν 15.000 δραχμές (6.900 + 4.600 κόστος μπαταριών + 3.500 δρχ. αμοιβή υδραυλικού). Τα ζητούμενα για την αποκατάσταση και άλλων φθορών κονδύλια, πρέπει, κατά την εύλογη κρίση του Δικαστηρίου ν` απορριφθούν, ως ουσιαστικά αβάσιμα επειδή αφορούν σε βλάβες που ανάγονται στη συνήθη, μακροχρόνια χρήση (βαφή υδροχρωμάτων, ντουλαπιών κλπ.). Εξ άλλου, πρέπει να επιδικασθούν στον ενάγοντα 60.000 δραχμές τις οποίες, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, θα κέρδιζε εάν μίσθωνε το περί ου ο λόγος διαμέρισμα του σε τρίτο πρόσωπο, με μηνιαίο μίσθωμα τουλάχιστον 20.000 δραχμών, κατά τη διάρκεια των τριών μηνών που επίσης, κατά την εύλογη κρίση του Δικαστηρίου, θα ήσαν υπεραρκετοί για την αποκατάσταση των προαναφερθέντων φθορών. Τέλος επειδή ο εναγόμενος παραβίασε ρητό όρο της μισθωτικής σύμβασης (με αριθμ. 7) πρέπει να καταπέσει η ληφθείσα από τον ενάγοντα και στα χέρια του ευρισκόμενη εγγύηση ύψους 11.000 δρχ., κατά τα συμφωνηθέντα (βλ. όρο με αριθμ. 3). Κατόπιν, όλων αυτών, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να γίνει κατά ένα μέρος δεκτή.