Έκτακτη Χρησικτησία σε ακίνητα νομικής φύσεως μουλκ, κατά το άρθρο 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου.

Έκτακτη Χρησικτησία σε ακίνητα νομικής φύσεως μουλκ, κατά το άρθρο 63 του Κτηματολογικού  Κανονισμού Δωδεκανήσου.
Σχετ.Νομολ.: ΑΠ 1081/1996, ΕΦΔΩΔ 319/2005, ΑΠ (ΟΛΟΜ) 569/1975, ΑΠ 593/1965 ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ.

Α].-Κατά το άρθρο 63 του κυρωθέντος δια του υπ` αριθ.  132  της  1-9-1929 Διατάγματος του Ιταλού Κυβερνήτη  Δωδεκανήσου Κτηματολογικού Κανονισμού (που  ισχύει  για τα  ακίνητα  Ρόδου, Κω και των  περιοχών της Λέρου α) Λακκί = ΑΠ 1081/1996 και β) Ξηροκάμπου = ΕφΔωδ 319/2005 στη ΝΟΜΟΣ), αλλά όχι για τα άλλα νησιά = ΕφΔωδ 194/1999 Δωδ. Νομ. 4/2 σελ. 250, ΕφΔωδ 319/2005 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ), που διατηρήθηκε σε ισχύ (ως τοπικό δίκαιο) και μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου, δυνάμει του άρθρου 8 παρ.  2 του ν.  510/47, από τις 30-12-1947, οπότε δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο ανωτέρω νόμος και άρχισε να ισχύει σύμφωνα με το άρθρο 14 αυτού, εισαχθείσης περαιτέρω με το άρθρο 2 του άνω νόμου από της ίδιας ημερομηνίας και της Ελληνικής αστικής νομοθεσίας (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, περί των κτηματολογικών εγγραφών, αρχή της νομιμότητας, τεκμήριο ακριβείας εγγραφών, αρχή της προστασίας του καλόπιστου τρίτου, ανακοπή ΚΠολΔ 583, ΝΟΜΟΣ 2015 με αναφορά σε Π.  Θεοδωρόπουλου  "ΤΟ ΙΣΧΥΟΝ ΕΝ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΩ ΔΙΚΑΙΟΝ" παρ.  10 επ. σελ. 51 επ., Λιτζερόπουλος στην ΕρμΑΚ Γεν. Εισαγ.  Εισ.Ν.ΑΚ αρ.  64, 67,  Μιχ.   καλλιμόπουλος  ο.π.   Εισαγ.   άρθρ.  49-71 Εισ.Ν.Α.Κ αρ.  85-91,  ΕφΔωδ.  53/1990 Δωδ.  Νομολογία τόμος 2 τεύχος 1 σελ.75, ΑΠ 477/1963, ΑΠ 593/1965, ΑΠ 599/1968, ΑΠ 748/1971, ΑΠ 458/1972, ΑΠ 150/1974, ΑΠ 162/1974, ΟλΑΠ
569/1975, ΑΠ 771/1975 ποιν εν Συμβουλίω, ΑΠ 765/1976. ΑΠ 1105/1976, ΑΠ 542/1977, ΑΠ 456/1978, ΑΠ 125/1979,
ΑΠ 859/1979, ΟλΑΠ 188/1980 ΝοΒ 28/1477= ΕΕΝ 1980/485, ΑΠ 565/1980, ΑΠ 16/1981, ΑΠ 600/1981, ΑΠ 899/1981, ΑΠ 1398/1981, ΑΠ 1475/1981, ΑΠ 241/1982, ΑΠ 1004/1982, ΑΠ 1242/1982, ΑΠ 940/1983, ΑΠ 973/1983, ΑΠ 1775/1983, ΑΠ 1491/1984, ΑΠ 163/1985, ΟλΑΠ 1270/1985, ΑΠ 1689/1985,
ΑΠ 517/1988, ΑΠ 1141/1988 ΕΕΝ 1989/548, ΑΠ 1277/1998 ΕλλΔικ 1999/808= ΕΕΝ 2000/77, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΑΠ 1602/1991, ΑΠ 985/1992, ΑΠ 154/1995, ΑΠ 1235/1966, βλ. και Παντελή Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ τόμος 4 τεύχος 1 σελ. 23 επ., ΕφΔωδ 240/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/286, ΕφΔωδ 400/2005 Δωδ. Νομολ. 2007/367, ΕφΔωδ 305/2004 Δωδ.Νομολ. 2005/110, ΑΠ 1395/1996 ΕλλΔικ 1996/1144= ΕΕΝ 1998/334, ΠΠρΡΟΔΟΥ 22/2008 Δωδ. Νομολογία τόμος 13 τεύχος 3 σελ. 983, ΕφΔωδ 55/2004 Δωδ. Νομολογία τόμος 13 τεύχος 3 σελ. 983, ΕφΔωδ 62/2006 Δωδ. Νομολογία τόμος 13 τεύχος 3 σελ. 983, ΕδΔωδ 13/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 183/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1004/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2143/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ 2014/363, ΕφΔωδ 105/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 155/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 161/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 194/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, βλ. και ΑΠ 901/2015 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,
ΑΠ 1209/2014 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ΝΟΜΟΣ 2012, ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ ΕΤΟΣ 2012, ΤΟΜΟΣ 16, σελ. 3επ.), ορίζεται (όπως αποδίδεται το κείμενο του νόμου σε μετάφραση από τον Αχιλλέα Κωνσταντινίδη βλ. ΤΟ ΡΟΔΙΑΚΟΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΝ, επιμέλειας και έκδοσης του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου) «Κατά των εγγραφών του κτηματικού βιβλίου των αφορωσών εις ακίνητα ελευθέρας ιδιοκτησίας (μουλκια) συγχωρείται η παραγαφή κατά τας αρχάς της ιταλικής νομοθρεσίας μετά δεκαπενταετίαν από της επισυμβάσης εγγραφής Εν τούτοις δεν συγχωρείται η παραγραφή προκειμένου να τροποποιηθώσι τα σύνορα των
εγγεγραμμένων ακινήτων Ο νομεύς όστις εχρησιδέσποσε δύναται να επιτύχει την εγγραφήν του δικαιώματος είτε δια πράξεως  δι’ ης συνομολογείται η συνεχής δεκαπενταετής νομή του εκ μέρους του εγγεγραμμένου τιτλούχου, είτε δια δικαστικής αποφάσεως αναγνωριζούσης έναντι του τελευταίου τούτου ή των κληρονόμων του, ή, εν ελλείψει  τούτων, του διευθυντού του Κτηματολογικού Γραφείου ότι η παραγραφή συνεπληρώθη Δια τα ακίνητα «εβκάφ» και «μιρί» ισχύουσιν ως προς τα θέματα της παραγραφής  αι διατάξεις του
ισχύοντος
δικαίου κατά τον χρόνον της ιταλικής κατοχής ως τούτο τροποποιείται δια των παρουσών
διατάξεων

Ουδέποτε συγχωρείται εις βάρος των περιουσιακών κτημάτων του Δημοσίου η παραγραφή της
πλήρους ή της
ψιλής κυριότητος δια τας γαίας «μιρί» ή «εραζί-εμιριέ»

(ή όπως αποδίδεται από τον Παύλο Θεοδωρόπουλο βλ. "ΤΟ ΙΣΧΥΟΝ ΕΝ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΩ ΔΙΚΑΙΟΝ"
σελ. 405):

«Κατά των εν τω Κτηματολογικώ Βιβλίω εγγραφών, αφορωσών ακίνητα ελευθέρας ιδιοκτησίας
(μουλκ) είναι
παραδεκτή κατά τας αρχάς της ιταλικής νομοθρεσίας μετά δέκα πέντε έτη από της γενομένης
καταγραφής
Εν τούτοις δεν επιτρέπεται η παραγραφή ωσάκις έχει ως συνέπειαν την τροποποίησιν των συνόρων
των
καταγεγραμμένων ακινήτων. Ο  νομεύς, ο χρησιδεσπόζων δύναται να επιτύχει την καταγραφήν
του
δικαιώματος,ή δια πράξεως  εξ  ης προκύπτει η συνεχής δεκαπενταετής νομή του και η εκ μέρους
του υπέρ ου
η καταγραφή αναγνώρισις , ή δι’ αποφάσεως, ήτις ορίζει, έναντι του τελευταίου αυτού ή των
κληρονόμων του
ή εν ελλείψει αυτών, του Διευθυντού του Κτηματολογικού Γραφείου, ότι η παραγραφή
συνεπληρώθη Δια τα
ακίνητα τα «εβκάφ» και «μιρί» ισχύουσιν ως προς τα ζητήματα της παραγραφής  αι διατάξεις του
ισχύοντος
κατά τον χρόνον της ιταλικής κατοχής Δικαίου, τροποποιημένου δια των παρουσών διατάξεων

Ουδέποτε είναι παραδεκτή εις βάρος των δημοσίων περιουσιακών (ιδιοκτήτων) κτημάτων η
παραγραφή της
πλήρους ή της ψιλής κυριότητος ως προς τας γαίας «μιρί» ή «εραζί-εμιριέ».

Με την ως άνω διάταξη καθιερούται, ως προς τα ακίνητα τα καταχωρημένα στα κτηματικά βιβλία
ως νομικής
φύσεως μουλκ ή μούλκια ή μεμλουκέ ή μεμλουκά (ιδιόκτητες γαίες ή ελεύθερης ιδιοκτησίας ή
ελεύθερης
κυριότητος ή γαίες καθαρής ιδιοκτησίας ή καθαρής κυριότητος) η έκτακτη χρησικτησία (κτητική
παραγραφή)
δια της επί 15ετία νομής, αντί του απαιτουμένου χρόνου των 30 ετών κατά τον Ιταλικό ΑΚ του
1865,
θεσπίστηκε δε η 15ετία (κατά την Εισηγητική Έκθεση του παραπάνω Ιταλικού Κυβερνητικού
Διατάγματος) για
τον εναρμονισμό με την ισχύουσα τότε διάταξη του άρθρου 1660 του Οθωμανικού ΑΚ, ορίζοντος
15ετή
αποσβεστική παραγραφή, ως προς τα λοιπά δε στοιχεία αυτής της διατάξεως του άρθρου 63, ήτοι
τις
προϋποθέσεις ενάρξεως, διαδρομής και συμπληρώσεως της 15ετούς κτητικής παραγραφής,
παραπέμπει η εν
λόγω διάταξη εις "τας αρχάς της Ιταλικής νομοθεσίας",  προς συμπλήρωσή της εξ αυτών, της
περιεχομένης σ’
αυτή τη διάταξη παραπομπής νοουμένης πρόδηλα ως γνησίας παραπομπής, από δε της εισαγωγής
του ΑΚ στη
Δωδεκάνησο εφαρμόζονται ως προς τις προϋποθέσεις (πλην του χρόνου) οι περί εκτάκτου
χρησικτησίας
διατάξεις του ΑΚ (ΟλΑΠ 188/1980 ΔΝΕ Τεύχ.  2 σελ.  115, ΝοΒ 28/1477,ΕΕΝ 1980/485, Παντελή Δ.
Αποστολα Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΤΑ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟ Δωδεκανησιακή
Νομολογία 4-1
σελ. 23 επ., ΑΠ 1277/1988 ΕλλΔικ 1999/807, ΑΠ 1166/88 ΕλλΔικ 31/82, ΑΠ 1141/88 ΕλλΔικ
32/329, ΑΠ
1256/89 ΕλλΔικ 32/796, ΕιρΡόδου 1196/1991 ΑρχΝ 44/70, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ.
2004/607,
Ειρ.Ρόδου 406/2004 Δωδ. Νομολ. 2005/836, Ειρ.Ρόδου 54/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/283, ΕφΔωδ
240/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/286, ΕφΔωδ 400/2005 Δωδ. Νομολ. 2007/367, ΕφΔωδ 305/2004
Δωδ.Νομολ. 2005/110, Βασίλη  Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ υπό το άρθρο 1045 αρ. 26 σελ. 503, αρ.
63 σελ.
524, 525, ΕφΔωδ 328/2002 Δωδ. Νομ. 2003/653, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΑΠ 1277/1998
ΕλλΔικ
1999/808= ΕΕΝ 2000/77, ΑΠ 1395/1996 ΕλλΔικ 1996/1144= ΕΕΝ 1998/334, ΑΠ 1066/1995 ΕλλΔικ
1996/1610, ΑΠ 2003/2009 στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1004/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 822/2013 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2015/2014 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 25/2015 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,
ΑΠ
315/2015 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,). Η γνησία παραπομπή στις αρχές της Ιταλικής νομοθεσίας έχει
την έννοια
της εφαρμογής των αντίστοιχων διατάξεων του αστικού δικαίου που ισχύουν κάθε φορά
(επομένως ίσχυσαν,
μέχρι της εισαγωγής του Αστικού Κώδικος, οι σχετικές διατάξεις των Ιταλικών Αστικών Κωδίκων
του 1865 και
1942 = ΑΠ 822/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Ενόψει δε και του ερμηνευτικού κανόνα του
άρθρου 3 του
ΕισΝΑΚ, κατά τον οποίο "στις περιπτώσεις που στην ισχύουσα νομοθεσία γίνεται παραπομπή σε
διατάξεις οι
οποίες καταργούνται με το νόμο αυτό, εφαρμόζονται στη θέση τους οι αντίστοιχες διατάξεις του
Αστικού
Κώδικα", έπεται ότι από την εισαγωγή στη Δωδεκάνησο, κατά την 30-12-1947, με το αρθρ. 2 παρ.
1 στοιχ. α`
του Ν. 510/1947, του ΑΚ, του Εισαγωγικού νόμου και του Ν.Δ. της 7/10.5.1946 "περί
αποκαταστάσεως του
Α.Κ. και του Εισαγωγικού αυτού νόμου" (με τα άρθρα 5 και 1 του οποίου καταργήθηκε και η
επέκταση της
εφαρμογής στη Δωδεκάνησο του Ιταλικού Αστικού Κώδικα του έτους 1942, που είχε γίνει με το
υπ’ αριθμ.
170/1942 Διάταγμα του Κυβερνήτη της), η περιεχόμενη παραπομπή στο παραπάνω αρθρ. 63 παρ.
1 του
Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου νοείται ότι γίνεται στις αντίστοιχες διατάξεις του
Ελληνικού Αστικού
Κώδικα, από τις οποίες και διέπεται έκτοτε η καθιερούμενη πιο πάνω δεκαπενταετής κτητική
παραγραφή, ως
προς τις προϋποθέσεις ενάρξεως, διαδρομής και συμπληρώσεώς της (βλ. και ΑΠ 25/2015 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ  με αναφορά σε ΑΠ 1431/2010, ΑΠ 1727/1999, ΑΠ 982/1992, επίσης ΑΠ 315/2015 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 125/1979, ΑΠ 2015/2014 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 822/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ).

Η διάταξη του άρθρου 63 του Κ.Κ. εφαρμόζεται μεν ως προς τα ακίνητα τα καταγεγραμμένα ως
νομικής
φύσεως μουλκ (με εξαίρεση όσα ακίνητα νομικής φύσεως μουλκ καταγράφηκαν υπέρ των
Ιταλικών νήσων του
Αιγαίου, δηλαδή υπέρ του Ιταλικού Δημοσίου),

εφαρμόζεται όμως και ως προς τα ακίνητα τα καταχωρημένα στα κτηματικά βιβλία ως νομικής
φύσεως αρζί μιρί,
τα παραχωρημένα κατά το δικαίωμα τεσσαρούφ (ή ωφέλιμης κυριότητος ή διηνεκούς
εξουσιάσεως) κατά την
θεμελιώδη εγγραφή σε πρόσωπα (φυσικά ή νομικά), για τα οποία συνέτρεξαν οι προϋποθέσεις του
ν.
2100/1952 περί μετατροπής τους αυτοδικαίως σε μουλκ, η νομή όμως (για τα συγκεκριμένα
ακίνητα) για την
κτήση πλήρους κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία αρχίζει να υπολογίζεται από του χρόνου
ισχύος του ν.
2100 της 18/28 Απριλίου 1952.

Πολλά εκκλησιαστικά ακίνητα φέρονται καταχωρημένα στα κτηματικά βιβλία ως νομικής φύσεως
αρζί μιρί,
παραχωρημένα σε ιερούς ναούς κατά το δικαίωμα τεσσαρούφ κατά την θεμελιώδη εγγραφή, για τα
οποία
συνέτρεξαν οι προϋποθέσεις του ν. 2100/1952 περί μετατροπής τους αυτοδικαίως σε μουλκ. Και
για τα
ακίνητα αυτά ισχύει η κτήση πλήρους κυριότητος με χρησικτησία, σύμφωνα με τη διάταξη του
άρθρου 63 του
Κ.Κ. (μέχρι την δημοσίευση του ν. 4301/2014), δεδομένου ότι στη Δωδεκάνησο, η κρατούσα
Εκκλησιαστική
κατάσταση διέπεται, κατ` εξαίρεση, υπό του ισχύοντος Πατριαρχικού  καθεστώτος, το οποίο δεν
θίγηκε (βλ. και
άρθρο 1 παρ.  5 του ν.  590/1977 "περί Κταστατικού  Χάρτου της Εκκλησίας της  Ελλάδος" για
Κρήτη,
Δωδεκάνησο και Άγιο Όρος) και δεν επεκτάθηκαν και δεν  έχουν  εφαρμογή όλες οι περί
προστασίας των
εκκλησιαστικών ακινήτων διατάξεις που ίσχυσαν στην λοιπή  Ελλάδα  (βλ. Παντελή Δ. Αποστολά σε
Δωδεκανησιακή Νομολογία 4-1 σελ. 22 επ., Παντελή Δ. Αποστολά στη ΝΟΜΟΣ 2015 στο σχόλιό
του σε
σχέση με τη διάταξη της παρ. 7 του άρθρου 22 του ν. 4301/2014 -ΦΕΚ A’ 223/7-10-2014- με την
οποία
απαγορεύεται εφεξής η χρησικτησία, ΕφΔωδ 155/2005 στη ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 199/1999 ΑΡΧΝ
2001/28 =
ΝΟΜΟΣ, ΠΠΡόδου 417/1996  αδημ, ΜΠΡόδου 56/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία 14-1 σελ. 94,
ΕφΔωδ
231/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία 14-4 σελ. 1336, ΕφΔωδ 206/2008 Δωδεκανησιακή
Νομολογία τεύχος
2/2010, ΕιρΡόδου 373/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία τεύχος 4/2009, ΕφΔωδ 284/2007
Δωδεκανησιακή
Νομολογία τεύχος 1/2009, ΠΠΡόδου 172/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία τεύχος 3/2009,
ΜΠΡόδου
242/2007, ΠΠΡόδου 39/2007 Δωδεκανησιακή Νομολογία τεύχος 4/2008, ΜΠΡόδου 147/2009,
ΠΠΡόδου
76/2010 Δωδεκανησιακή Νομολογία τεύχος 4/2011).

Το αν είναι κάποιο ακίνητο της εκκλησιαστικής περιουσίας στη συγκεκριμένη περίπτωση και
πράγμα εκτός
συναλλαγής (ΑΚ 966), ως προορισμένο για την εξυπηρέτηση θρησκευτικών σκοπών (όπως κάποια
ιερή μονή
και τα μετόχιά της κατ’ άρθρο 39 του ν. 590/1977 - Παντελή Δ. Αποστολά , ό.π., ΕΑ 7747/1992
ΝοΒ
1993/104 -  ή όπως κάποιος ναός -το οικοδόμημα - Παντελή Δ. Αποστολά, ό.π., ΕφΑθ 3647/1980
ΕλλΔικ
23/484- αλλά και το ακίνητο πάνω στο οποίο κτίσθηκε ο ναός- Παντελή Δ. Αποστολά, ό.π.,
ΕιρΜάσσητος
63/92 ΑρχΝ 44/51) και επομένως ανεπίδεκτο χρησικτησίας (ΑΚ 1054), τακτικής ή έκτακτης, είναι
θέμα
ερευνητέο, όμως ο σχετικός ισχυρισμός δεν εξετάζεται αυτεπάγγελτα, αλλά κατ’ ένσταση (Παντελή
Δ.
Αποστολά, ό.π., Μπαλή Εμπράγματο παρ.  67 σελ. 176, Α.  ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ-ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΥ ΑΣΤΙΚΟΣ
ΚΩΔΙΞ υπό
το άρθρο 1054 σελ. 497, ΕΑιγ 5/79 Αρμ 34/485,  ΒΑΣ.  ΒΑΘΡΑΚΟΚΟΙΛΗ υπό το άρθρο 1045  ΑΚ 
σελ.
1505). Πάντως οι αγροί δεν είναι ανεπίδεκτοι χρησικτησίας.

Τέλος, στη Ρόδο (ειδικά στην Παλιά Πόλη), από την έρευνα που έκανα για να αναζητήσω την
προέλευση των
βακουφικών ακινήτων (αν ήταν Σουλτανικά ή προέρχονταν από ιδιώτες), διαπίστωσα ότι
υπάρχουν
καταχωρημένα στα κτηματικά βιβλία κάποια ακίνητα, όπου αναφέρεται στον κτηματολογικό τόμο,
στη θέση
όπου αναγράφεται η νομική τους φύση, ότι η μεν οικοδομή είναι νομικής φύσεως μουλκ, το δε
οικόπεδο είναι
νομικής φύσεως βακούφ διτελές (γνήσιο ως εκ της προέλευσής του), δηλαδή η ψιλή κυριότητα
ανήκει στο
βακούφ και η ωφέλιμη κυριότητα (το τεσσαρούφ, ή το δικαίωμα διηνεκούς εξουσιάσεως) ανήκει σε
συγκεκριμένο ιδιώτη. Αυτή η «νομική κατασκευή», η συμβατή προς το τότε ισχύον Οθωμανικό
δίκαιο, κατά το
οποίο μάλιστα δεν επιτρεπόταν η χρησικτησία για τα ακίνητα μουλκ (η οποία επιτράπηκε στη
συνέχεια από 1-1-
1932 και εντεύθεν με την εισαγωγή της Ιταλικής Αστικής νομοθεσίας και του Ελληνικού Αστικού
Κώδικα),
όπως δεν επιτρεπόταν (και δεν επιτρέπεται) και για τα γνήσια βακουφικά ακίνητα, θα
απασχολήσουν κάποτε τα
δικαστήρια και τον εκάστοτε Κτηματολογικό Δικαστή, προκειμένου να δώσουν απαντήσεις στα
κάτωθι θέματα,
όπως π.χ., αν έγκυρα μεταβιβάζεται αυτοτελώς μόνο το κτίσμα ή μόνο η ωφέλιμη κυριότητα στο
έδαφος, κατά
πόσο μπορεί να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία στο κτίσμα, σε ποιόν ανήκει το κτίσμα που τυχόν
ανεγείρεται στο
υπόλοιπο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου, τι γίνεται με την  κυριότητα του κτίσματος σε
περίπτωση που
καταπέσει, εάν επιτρέπεται η χρησικτησία μόνο στο κτίσμα που φέρεται ως νομικής φύσεως μουλκ
ή και στο
τυχόν ανεγερθέν νέο κτίσμα στο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου.

Έχω την άποψη ότι το διατηρηθέν και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα αποκλειστικό
δικαίωμα
κυριότητος του Οθωμανικού δικαίου μόνο σε οικοδομή (π.χ. στην υπερκείμενη ορόφου οικοδομή),
χωρίς
ταυτόχρονα και δικαίωμα συνιδιοκτησίας επί του εδάφους (βλ. και τις διατάξεις των άρθρων 1192
και 1315 του
Οθωμανικού Αστικού Κώδικος), μη ταυτιζόμενο με το περιεχόμενο και την έκταση προς το
δικαίωμα της
διηρημένης κατ’ όροφο ιδιοκτησίας του ν. 3741/1920,

έγκυρα μεταβιβάζεται αυτοτελώς,

όπως έγκυρα μεταβιβάζεται μόνο η ωφέλιμη κυριότητα στο έδαφος,

ότι έγκυρα μπορεί να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία στην οικοδομή,

ότι η οικοδομή που τυχόν ανεγείρεται στο υπόλοιπο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου ανήκει κατά
δικαίωμα
αποκλειστικής κυριότητος, ως μουλκ πλέον, στον κατά την ωφέλιμη κυριότητα δικαιούχο του
εδάφους (μόνο
όμως αν το αφιερωτήριο όρισε ότι ο εκάστοτε έχων την ωφέλιμη κυριότητα επί του εδάφους θα
γίνεται κύριος
σε κάθε οικοδομή που αυτός θα ανεγείρει),

ότι αν καταπέσει η οικοδομή και ανεγερθεί εκ νέου επί του αυτού τμήματος του εδάφους νέα
οικοδομή, αυτή
ανήκει στον προηγούμενο κύριο της οικοδομής, ο οποίος, όσο δεν ανεγείρεται νέα οικοδομή
διατηρεί το
δικαίωμα και αξίωση κατά του κυρίου του εδάφους ανοικοδόμησης (καθιστάμενος και πάλι κύριος
μετά την
ανοικοδόμηση),

ότι επιτρέπεται η χρησικτησία μόνο στην οικοδομή που φέρεται ως νομικής φύσεως μουλκ ή και
στην τυχόν
ανεγερθείσα νέα οικοδομή στο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου κατά του νέου αποκλειστικού
κυρίου που
γίνεται ο έχων την ωφέλιμη κυριότητα επί του εδάφους, υπό τον όρο ότι αυτό ορίζεται στο
αφιερωτήριο.

Από της εισαγωγής λοιπόν του ΑΚ στη Δωδεκάνησο εφαρμόζονται ως προς τις προϋποθέσεις της
έκτακτης
χρησικτησίας (πλην του χρόνου για τα ακίνητα Ρόδου, Κω και των περιοχών της Λέρου Λακκί και
Ξηροκάμπου)
οι περί εκτάκτου χρησικτησίας διατάξεις του ΑΚ,

μεταξύ των οποίων εκείνη του άρθρου 974 ΑΚ, που καθορίζεται η έννοια της νομής, εκείνη του
άρθρου 1045
ΑΚ, εκείνη του άρθρου 1051 ΑΚ (προσαύξηση χρόνου, κατά την οποία εκείνος που απέκτησε τη
νομή του
πράγματος με καθολική ή ειδική διαδοχή, μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο
χρησικτησίας στο χρόνο
χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου) σε συνδ. με τις διατάξεις των άρθρων 1710, 1711 εδ. β, 1820,
1821 και
1846 (Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ ΝΟΜΟΣ 2012, ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ
ΕΤΟΣ
19, ΤΟΜΟΣ 16, σελ. 3επ., Παντελή Δ. Αποστολα Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΤΑ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗ
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟ Δωδεκανησιακή Νομολογία 4-1 σελ. 23 επ., ΑΠ 2015/2014 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,
ΑΠ
1004/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 166/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 822/2013 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1423/1998 ΕλλΔικ 1999/806, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607, Ειρ.Ρόδου
292/2003 Δωδ. Νομολ. 2005/379, Ειρ.Ρόδου 406/2004 Δωδ. Νομολ. 2005/836, Ειρ.Ρόδου
54/2003 Δωδ.
Νομολ. 2004/283, ΕφΔωδ 240/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/286, ΕφΔωδ 400/2005 Δωδ. Νομολ.
2007/367,
ΕφΔωδ 305/2004 Δωδ.Νομολ. 2005/110, Βασίλη  Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ υπό το άρθρο 1045 αρ.
26 σελ.
503, ΕφΔωδ 328/2002 Δωδ. Νομ. 2003/653, ΑΠ 1277/1998 ΕλλΔικ 1999/808= ΕΕΝ 2000/77, ΑΠ
1395/1996 ΕλλΔικ 1996/1144= ΕΕΝ 1998/334, ΑΠ 1141/1988 ΕΕΝ 1989/548, ΑΠ 729/2010 στη
ΝΟΜΟΣ).

Με τη ρύθμιση  του  άρθρου  63  του  Κτηματολογικού κανονισμού καθιερώθηκε μεν η έκτακτη
15ετής
χρησικτησία της  κυριότητος και των δουλειών επί ακινήτων ελεύθερης ιδιοκτησίας- μουλκ
(ΕφΔωδ 73/1993
ΔωδΝομ τόμος 2 τεύχος 2 σελ. 260, ΕφΔωδ 121/1993 ΔωδΝομ τόμος 2 τεύχος 2 σελ. 268,  ΕφΔωδ
148/1990 ΔωδΝομ τόμος 2 τεύχος 1 σελ.  129, ΕφΔωδ 62/1992 ΔωδΝομ τόμος 3 τεύχος 1 σελ. 
164, 
ΕφΔωδ 278/199Ο ΔωδΝομ τόμος 3 τεύχος 1 σελ. 124, ΕφΔωδ 8/1991 ΔωδΝομ τόμος 3 τεύχος 1
σελ. 
126, Παντελή Δ. Αποστολα Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΤΑ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗ ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟ
Δωδεκανησιακή
Νομολογία 4-1 σελ. 23 επ.), αποκλείσθηκε όμως η βραχύτερη τακτική χρησικτησία. Ο αποκλεισμός
όμως
αυτός υποχωρεί μπροστά στις διατάξεις των άρθρων 1041 επ. του ΑΚ,  οι οποίες εισήχθησαν στην
Δωδεκάνησο με τον άνω ν. 510/1947 και  υπαγορεύθηκαν από γενικότερο σκοπό ή συμφέρον
(ΟλΑΠ
129/1984 Δωδ.  Νομ.  Επιθ.  4.101, ΠολΠρωτΡόδου 15/1994 Δωδ.  Νομ.  τομος 1 τεύχος 2  σελ. 
185, Εφ
Δωδ 450/1991 αδημ.,  Παντελή Δ. Αποστολα Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΣΤΑ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΤΗ
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΟ Δωδεκανησιακή Νομολογία 4-1 σελ. 23 επ.).

Β].-  
Ενέργεια κτητικής παραγραφής:

Η  συμπληρωθείσα κτητική παραγραφή η προβλεπόμενη από τον Κτηματολογικό Κανονισμό (για τα
ακίνητα
Ρόδου, Κω και Λακκί - Ξηροκάμπου Λέρου), έχουσα διττή ενέργεια, συνεπάγεται, αφενός μεν
απόσβεση του
εμπραγμάτου δικαιώματος του δικαιούχου κατά του οποίου χωρεί η χρησικτησία, καθώς και
απόσβεση κάθε
εμπραγμάτου επί του ακινήτου αξιώσεως των δικαιούχων (π.χ. της διεκδικητικής αγωγής), αφ`
ετέρου δε
οδηγεί σε απόκτηση με χρησικτησία κυριότητος (ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος) επί του
ακινήτου, για το
οποίο δικαίωμα επιτρέπεται η  εγγραφή στο Κτηματολόγιο κατά τους όρους του νόμου. Η εγγραφή
αυτή που
συνδέεται με την κτητική ενέργεια της εν λόγω παραγραφής είναι άσχετη προς το αποσβεστικό
αυτής
αποτέλεσμα το οποίο δεν επηρεάζει (βλ.  ενδεικτικά ΕφΔωδ.  62/1992  Δ.Ν.  3-1 σελ.  164,
Θεοδωρόπουλος"Το   ισχύον   εν Δωδεκανήσω δίκαιον" σελ.  146 όπου και ΑΠ 477/1963 ΝοΒ
12/199, Γ.
Παντελίδη ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ τεύχος 2 σελ. 103, ΕφΔωδ 12/1961).

Είναι επόμενο, ότι, για τα ακίνητα όπου εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός και για τα
οποία, εκ της
διατάξεως του  άρθρου 63 αυτού, καθιερώνεται η 15ετής κτητική παραγραφή (κτητική
παραγραφή που
συνεπάγεται απόσβεση του εμπραγμάτου δικαιώματος), η παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής
είναι 15ετής 
(βλ.  ενδεικτικά ΕφΔωδ. 62/1992 Δ.Ν. 3-1 σελ. 164).

Για να καταστεί λοιπόν κάποιος κύριος με κτητική παραγραφή (έκτακτη χρησικτησία) ακινήτου
ελεύθερης
ιδιοκτησίας (μουλκ) δεν αρκεί μόνο να νεμηθεί το ακίνητο επί μία συνεχή 15ετία, με τα λοιπά
απαιτούμενα κατά
νόμο προσόντα της κτητικής παραγραφής, αλλά πρέπει επιπλέον να επιτύχει την αναγνώριση του
δικαιώματός
του αυτού της κτητικής παραγραφής έναντι του φερομένου, με βάση την τελευταία εγγραφή στο
Κτηματολόγιο
ως κυρίου του ακινήτου (ή των κληρονόμων του), με τελεσίδικη δικαστική απόφαση και
καταχώριση αυτής στο
Κτηματολόγιο. Από την καταχώριση αυτή και μόνο της τελεσίδικης απόφασης καθίσταται κύριος
του ακινήτου ο
χρησιδεσπόσας (ΕφΔωδ 314/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/613) και μάλιστα αναδρομικά από την
καταχώριση της
σχετικής αγωγής (ΕφΔωδ 217/1999 Δωδ. Νομ. 4/2 σελ. 266 όπου άποψη Θεοδωρόπουλου,
βιβλιογραφία,
νομολογία και αντίθετη άποψη Γ. Παντελίδη, Φ. Δρακίδη ΝοΒ 33/1688 αναδρομικά από την
καταχώριση της
αγωγής σύμφωνα με την διάταξη της τελευταίας παραγράφου του άρθρου 51 του κτηματολογικού
κανονισμού,
εκτός αν, κατά την προμνησθείσα διάταξη, η απόφαση ορίζει διαφορετικά).

Θα πρέπει να επισημανθεί, προκειμένου να αποφευχθούν σοβαρά, δισεπίλυτα και πολλάκις με
τεράστιες
επιπτώσεις προβλήματα (ήδη ζούμε τέτοια), από συνδυαστικές καταχωρίσεις εκκρεμών πράξεων
που έχουν
υποβληθεί προς καταχώρηση σε διαφορετικούς χρόνους (άλλοτε και με διαφορά μηνών και ετών),
ότι
επιβάλλεται, παρακάμπτοντας το εμφαινόμενο πρόδηλο πνεύμα επιείκειας, να τηρείται απαρέγκλιτα
η κατά τη
διάταξη του άρθρου 53 παρ. 3 του Κτηματολογικού Κανονισμού αρχή της χρονικής
προτεραιότητος των
εγγραφών (prior tempore potior jure), με την οποία διάταξη ορίζεται

«Δεν δύναται να λάβει χώραν ουδεμία καταχώρισις μεταγενεστέρα άλλης ενδιαμέσου, μη
εγγραφείσης δι’
οιονδήποτε λόγον, εάν προηγουμένως δεν ληφθή μέριμνα (περί εγγραφής) της τελευταίας ταύτης,
έστω και τη
απλή αιτήσει του τελευταίου δηλούντος».

Έτσι, αν ο ενάγων σε αγωγή χρησικτησίας, πριν την μεταγραφή της τελεσίδικης απόφασης που
αναγνωρίζει
την κτητική του παραγραφή, προχωρήσει σε μεταβίβαση του ακινήτου, δεν μπορεί, μολονότι θα
έπρεπε να
απορριφθεί η προς καταχώρηση εκκρεμής πράξη, διότι δεν φέρεται ακόμα κύριος του ακινήτου,
υποβάλλοντας
τελικά προς μεταγραφή την τελεσίδικη δικαστική απόφαση, με τη λογική ότι τρέχει αναδρομικά η
κτήση της
κυριότητος, μέσω της ακολουθούμενης μέχρι τώρα συνδυαστικής και ταυτόχρονης διάταξης του
Κτηματολογικού Δικαστή καταχώρησης των δύο εκκρεμών πράξεων, να επιτυγχάνει να αποτραπεί
η απόρριψη
της πρώτης χρονολογικά πράξης, ακόμα και αν δεν υπάρχει καμία άλλη ενδιάμεση πράξη.

Με την ίδια λογική θα πρέπει να απορρίπτεται και μία μεταβιβαστική πράξη ακινήτου από
κληρονόμο του
φερομένου τιτλούχου, αν δεν προηγείται η καταχώρηση του κληρονομητηρίου ή της πράξεως
αποδοχής
κληρονομίας, μη επιτρεπομένης της καταχώρισης του κληρονομητηρίου σε μεταγενέστερο χρόνο,
με την 
μορφή της συνδυαστικής καταχώρισης των δύο εκκρεμών πράξεων, ανεξάρτητα αν τρέχει
αναδρομικά η
κτήση της κυριότητος από τον κληρονόμο στον χρόνο της επαγωγής της κληρονομίας και
ανεξάρτητα αν δεν
εκκρεμεί ενδιάμεση άλλη πράξη.

Στις περιοχές της Δωδεκανήσου όπου δεν ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός (όπου, για τα
ακίνητα μουλκ,
δεν προβλεπόταν η χρησικτησία κατά το Οθωμανικό δίκαιο και μόνο από 1-1-1932 επιτρέπεται
κατά την
ισχύσασα Ιταλική νομοθεσία, κατά τις διακρίσεις και τους όρους των Ιταλικών Αστικών Κωδίκων
του 1865 και
1942),

αφ’ ης συμπληρωθεί η κτητική παραγραφή, αποκτάται η κυριότητα και χωρίς μεταγραφή
αποφάσεως  (ΑΚ 1045,
1121 βλ. Κ. Παπαδόπουλου ΑΓΩΓΕΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ έκδοση 1989 σελ. 97), με επακόλουθο
ο
εναγόμενος σε διεκδικητική αγωγή να προβάλλει παραδεκτά την ένσταση ιδίας κυριότητος, σε
αντίθεση με τον
εναγόμενο διεκδικητικής αγωγής που αφορά ακίνητο στη Ρόδο Κώ, Ξηρόκαμπο και Λακκί Λέρου,
όπου
προβάλλει ένσταση κτητικής παραγραφής και όχι ένσταση ιδίας κυριότητος.

Στις εν λόγω περιοχές, ο μεν δικαιοπάροχος που του μεταβίβασε τη νομή με την συμπλήρωση
εικοσαετούς
νομής γίνεται κύριος και δεν τίθεται θέμα προσμέτρησης, ο δε ειδικός του διάδοχος, αν δεν
συμπληρώνει ιδίαν
εικοσαετή νομή, τότε μόνο μπορεί να προσμετρήσει στο χρόνο της νομής του τον χρόνο νομής
του
δικαιοπαρόχου του και έτσι να συμπληρώσει την απαιτούμενη 20ετία , όταν ο δικαιοπάροχός του
δεν είχε
συμπληρωμένη 20ετή νομή με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας (Βασίλη Βαθρακοκοίλη
ΕΡΝΟΜΑΚ
έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 539 αρ. 2  όπου νομολογία, ΕΙΡ ΚΑΡΔ 183/2007 ΑΡΧΝ
2008/676 με
αναφορά σε ΕφΝαυπλ 555/1995 ΕλλΔνη 1996 σελ. 371, ΠΠρΡεθ 51/2003 αδημοσίευτη, ΜΠρΡεθ
62/2003 de
lege 2005.1051, ΕιρΚυπ 47/1999 ΑρχΝ  2000. 133, Μελέτη του Κυριάκου Γεωργίου "Διαχείριση
ενίων
ισχυρισμών των διαδίκων της διεκδικητικής αγωγής από απόψεως ουσιαστικού και δικονομικού
δικαίου" στην
ΕλλΔνη 2003, σελ. 1211-1224, ). Δηλαδή σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1051 του ΑΚ, για να
συνυπολογίσει ο δικαιοδόχος στη νομή του αυτή του δικαιοπαρόχου του, προϋποτίθεται ότι ο
τελευταίος (ο
προκάτοχος) χρησιδέσποζε στο πράγμα για χρονικό διάστημα μικρότερο της εικοσαετίας ή
δεκαετίας, ήτοι
χωρίς ποτέ να γίνει κύριος του πράγματος, οπότε στη θέση του θα χρησιδεσπόσει ο ειδικός ή
καθολικός του
διάδοχος, προκειμένου να συμπληρωθεί στο πρόσωπό του ο υπόλοιπος χρόνος της χρησικτησίας
και να γίνει
αυτός κύριος πρωτοτύπως.

Στην ειδική διαδοχή, για να συνυπολογίσει ο χρησιδεσπόζων στη νομή του και τη νομή του
δικαιοπαρόχου
του, προκειμένου να συμπληρωθεί η 20ετία (ΑΚ) ή η δεκαπενταετία της προβλεπόμενης από το
άρθρου 63 του
κτημ. κανονισμού έκτακτης χρησικτησίας (1051 ΑΚ), δεν απαιτείται ειδική διαδοχή στο δικαίωμα
της κυριότητας
πάνω στο πράγμα αλλά απλώς διαδοχή στη νομή (Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ,
ό.π.,
Ολομ. ΑΠ 1593/1979 ΝοΒ 28/1120, Ολομ.ΑΠ 1594/1979 ΝοΒ 28/1121, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ.
Νομολ.
2004/607, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607, Ειρ.Ρόδου 406/2004 Δωδ. Νομολ.
2005/836,
Ειρ.Ρόδου 54/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/283, Ειρ.Ρόδου 476/2005 Δωδ. Νομολ. 2005/1107, ΑΠ
1525/2006
δημοσιευμένη στη ΝΟΜΟΣ, βλ. και Κ. Παπαδόπουλου ΑΓΩΓΕΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ έκδοση 1989
τόμος Α
σελ. 85,86, Βασίλη Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 540-541 επ.
όπου
πλούσια νομολογία). Αυτή επέρχεται κατ’ άρθρο 976 Α.Κ. με άτυπη και αφηρημένη ή αναιτιώδη
(ακόμη και αν
πρόκειται για νομή πάνω σε ακίνητο) σύμβαση, η οποία έχει την έννοια ότι στον αποκτώντα
μεταβιβάζεται η ίδια
νομή που είχε αυτός που μεταβιβάζει και παραδίδει το πράγμα (Παντελή Δ. Αποστολά
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ
ΔΙΚΑΙΟ, ό.π.,  Ολομ.ΑΠ 1593/1979 ΝοΒ 28/1120, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607,
Ειρ.Ρόδου
54/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/283, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607, Ειρ.Ρόδου
406/2004 Δωδ.
Νομολ. 2005/836, Ειρ.Ρόδου 476/2005 Δωδ. Νομολ. 2005/1107, ΑΠ 1525/2006 δημοσιευμένη στη
ΝΟΜΟΣ, βλ. και Κ. Παπαδόπουλου ΑΓΩΓΕΣ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ έκδοση 1989 τόμος Α σελ. 86,
Βασίλη
Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 538 επ. όπου πλούσια νομολογία).      
Αν
πρόκειται     για κληρονόμο,    αυτός αποκτά τη νομή του κληρονομουμένου από του  χρόνου  της 
επαγωγής 
της κληρονομίας και αν ακόμα δεν απέκτησε φυσική εξουσία πάνω στα κληρονομιαία πράγματα
(Παντελή Δ.
Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., ΑΠ 297/79 ΕΕΝ 46,  288 και Πολ.  Πρωτ.  Ρόδου
12/1993,  ΑΠ
621/72 ΝοΒ 21,  72, ΑΠ.ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ-  ΜΙΧ.  ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΥ  ΑΣΤΙΚΟΣ  ΚΩΔΙΞ υπό το άρθρο 983 ΑΚ,
σελ. 
256,  ΒΑΣΙΛΗ ΒΑΘΡΑΚΟΚΟΙΛΗ Αναλυτική ερμηνεία ΑΚ υπ`άρθρο 983 σελ.1390, Βαθρακοκοίλη
ΕΡΝΟΜΑΚ
έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 541 αρ. 38 επ. όπου πλούσια νομολογία ). Στην
κληρονομική διαδοχή
δεν απαιτείται για τη κτήση  της νομής ή αποδοχή της κληρονομιάς με συμβολαιογραφικό έγγραφο
και
μεταγραφή ή έκδοση κληρονομητηρίου και μεταγραφή του (Παντελή Δ. Αποστολά
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ,
ό.π., Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 543 αρ. 14  όπου πλούσια
νομολογία
και σελ. 541 αρ. 9).  Ο νομέας δε δικαιούται να συνυπολογίσει το χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου
του για να
επικαλεστεί χρησικτησία εναντίον του ή των κληρονόμων του πριν από τη μεταγραφή της
αποδοχής της
κληρονομίας (Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ
έκδοση 2007
υπό το άρθρο 1051 σελ. 543 αρ. 14  όπου νομολογία) Η πλασματική όμως νομή του  κληρονόμου 
προϋποθέτει ότι  ο  κληρονομούμενος είχε την νομή κατά το χρόνο του θανάτου του  (Παντελή Δ.
Αποστολά
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., ΕΘ  756/85  Αρμ  4Ο,  677,  ΑΠ  1717/199Ο ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ  1991 σελ. 
3Ο1
ΒΑΣΙΛΗ ΒΑΘΡΑΚΟΚΟΙΛΗ Αναλυτική ερμηνεία ΑΚ υπ`άρθρο 983 σελ.139Ο ).  Συνεπώς (όπου ισχύει ο
Κτηματολογικός Κανονισμός) αν αυτή η νομή ήταν κτητική, προσπορίσασα κυριότητα με έκτακτη
χρησικτησία
στον μεταβιβάσαντα, η ίδια μεταβιβάζεται και στον αποκτώντα με τα ίδια κτητικά προσόντα ο
οποίος στην
περίπτωση αυτή δεν προσμετρά αλλά συνεχίζει την ήδη κτητική νομή του δικαιοπαρόχου του,
χωρίς να
απαιτείται η σχετική συμφωνία να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί
(Παντελή Δ.
Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., ΑΠ 1525/2006 ΧΡΙΔ 2007/436= ΝΟΜΟΣ).

Για τα ακίνητα λοιπόν της Δωδεκανήσου (και δη της Ρόδου, Κω και των περιοχών της Λέρου Λακκί
και
Ξηροκάμπου), όπου ισχύει ειδικά ο κτηματολογικός κανονισμός ως προς το θέμα κτήσεως
κυριότητος με
χρησικτησία, ο ειδικός διάδοχος στη νομή (όπως βεβαίως και ο καθολικός διάδοχος), που δεν έχει
συμπληρώσει ιδία 15ετή νομή (αν ο δικαιοπάροχός του δεν είχε συμπληρώσει δεκαπενταετή νομή)
δικαιούται
να προσμετρήσει στο χρόνο της νομής του τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του και έτσι να
συμπληρώσει
την απαιτούμενη δεκαπενταετία (Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., Ολομ. ΑΠ
1593/1979
ΝοΒ 28/1120, Ολομ.ΑΠ 1594/1979 ΝοΒ 28/1121, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607,
Ειρ.Ρόδου
54/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/283, Ειρ.Ρόδου 476/2005 Δωδ. Νομολ. 2005/1107, ΑΠ 1525/2006
δημοσιευμένη στη ΝΟΜΟΣ).

Δεν μπορεί όμως να επικαλεστεί τον συνυπολογισμό αυτό, προκειμένου να αντιτάξει κυριότητα
εναντίον  του
ίδιου δικαιοπαρόχου του ή εναντίον εκείνου, στον οποίο ο δικαιοπάροχος μεταβίβασε την
κυριότητα με
σύμβαση, νόμιμα μεταγεγραμμένη (Παντελή Δ. Αποστολά ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΟ, ό.π., Ολομ. ΑΠ
1593/1979 ΝοΒ 28/1120, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607, Ειρ.Ρόδου 54/2003 Δωδ.
Νομολ.
2004/283, Ειρ.Ρόδου 252/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/607, Ειρ.Ρόδου 406/2004 Δωδ. Νομολ.
2005/836,
Ειρ.Ρόδου 476/2005 Δωδ. Νομολ. 2005/1107, ΑΠ 1525/2006 δημοσιευμένη στη ΝΟΜΟΣ,
Βαθρακοκοίλη
ΕΡΝΟΜΑΚ έκδοση 2007 υπό το άρθρο 1051 σελ. 539 αρ. 3 όπου νομολογία, ΑΠ 114/2011 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ).

Γ].-  
Παθητική νομιμοποίηση αγωγής χρησικτησίας:

Η αγωγή χρησικτησίας (σύμφωνα με το άρθρο 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού
Δωδεκανήσου),

 στρέφεται εναντίον εκείνου που με βάση την τελευταία εγγραφή φέρεται κύριος του ακινήτου
(ΕφΔωδ.
400/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2007 σελ. 367, Π.Θεοδωρόπουλου, Το ισχύον εν
Δωδεκανήσω
δίκαιον σελ. 149, 152, ΕΙΡ ΡΟΔΟΥ 224/2006 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 636, ΠΠΡ
ΡΟΔΟΥ
114/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 107, ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 150/2004 Δωδεκανησιακή
Νομολογία
2005 σελ. 376,

σε περίπτωση δε που απεβίωσε ο εγγεγραμμένος τιτλούχος κατά των καθολικών του διαδόχων
(ΕφΔωδ.
400/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2007 σελ. 367, ΕΙΡ ΡΟΔΟΥ 224/2006 Δωδεκανησιακή
Νομολογία
2006 σελ. 636, ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 299/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 334, ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ
114/2005
Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 107, ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 150/2004 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2005
σελ.
376)

και αν δεν άφησε κληρονόμους κατά του Διευθυντή του Κτηματολογικού Γραφείου (ΕφΔωδ.
400/2005
Δωδεκανησιακή Νομολογία 2007 σελ. 367, ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 150/2004 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2005
σελ.
376 και κατά μία άποψη ήδη πλέον κατά του Ελληνικού Δημοσίου, νόμιμα εκπροσωπούμενο από
τον Υπουργό
Οικονομικών (ΕΙΡ ΡΟΔΟΥ 224/2006 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 636).

Από τις διατάξεις των άρθρων 61-63, 65 και 68 του Κτηματολογικού Κανονισμού προκύπτει,
μεταξύ άλλων,
ότι κατά την εκδίκαση αγωγής, με την οποία ζητείται να αναγνωρισθεί η συμπλήρωση της
προβλεπόμενης από
αυτές δεκαπενταετούς η δεκαετούς κτητικής παραγραφής, είτε αυτή (εκδίκαση) γίνεται κατ’
αντιμωλία είτε
ερήμην του εναγομένου, τα περιστατικά που θεμελιώνουν την βάση της αγωγής, ήτοι ότι το
επίδικο ακίνητο
φέρεται εγγεγραμμένο στο οικείο κτηματολογικό βιβλίο, είτε ολόκληρο είτε εν μέρει, υπέρ του
εναγομένου,
καθώς και η   νομική φύση του ακινήτου, αποδεικνύονται μόνο με την προσκομιδή ακριβούς
αντιγράφου του
αντίστοιχου κτηματολογικού τίτλου ή πιστοποιητικού του διευθυντή του κτηματολογικού
γραφείου που
εκδίδεται με βάση τον προαναφερόμενο τίτλο, διότι τα περιστατικά αυτά δεν μπορούν να
ομολογούνται, είτε με
δικαστική είτε με εξώδικη ομολογία, αφού, για να καταστεί κάποιος κύριος του ακινήτου με
δεκαπενταετή
κτητική παραγραφή ή για ν’ αποκτήσει με δεκαετή κτητική παραγραφή το δικαίωμα ωφελίμου
κυριότητας
(τεσσαρούφ) των δημοσίων κτημάτων «εραζί - εμιριέ» (βλ. και αρθ. 1, 2, 4, 63 παρ. 5, 65 Κτημ.
Κανονισμού,
αρθ. 78 του από 17 Ραμαζάν 1274 οθωμανικού νόμου περί γαιών), θα πρέπει να επιτύχει την
αναγνώριση του
δικαιώματος του έναντι εκείνου, ο οποίος με βάση την τελευταία εγγραφή φέρεται ως κύριος του
ακινήτου
(Π.Θεοδωρόπουλου, Το ισχύον εν Δωδεκανήσω δίκαιον σελ. 149, 152, ΜΠΡ ΡΟΔ 55/2005 στη
ΝΟΜΟΣ, ΠΠΡ
ΡΟΔ 280/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 92, ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ. 167/2002
Δωδεκανησιακή
Νομολογία 2003 σελ. 307, ΝΟΜΟΣ, ΠΠΡ ΡΟΔ 6/2003 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2004 σελ. 61,
ΝΟΜΟΣ,
ΜΠΡ ΡΟΔ 133/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2010 τόμος 14, τεύχος 1 σελ. 78 με αναφορά σε
ΑΠ 1298,
ΕφΔωδ 192/1992 ΔΝ τομ. 3/186, ΕφΔωδ 287/1991 ΕλλΔικ 33/1268). Επομένως, κατά λογική
ακολουθία, αν
η αγωγή στρέφεται κατά των κληρονόμων του αρχικού τιτλούχου, αλλά δεν αναγράφεται στον
οικείο
κτηματολογικό τίτλο ότι το επίδικο είναι εγγεγραμμένο πλέον στο όνομα αυτών με την παραπάνω
ιδιότητα, θα
πρέπει επίσης ν’ αποδεικνύεται η ιδιότητα των εναγομένων ως κληρονόμων του αρχικού τιτλούχου
και μάλιστα
με άλλα αποδεικτικά μέσα (όπως από άλλα έγγραφα λ.χ. κληρονομητήρια, ληξιαρχικές πράξεις
θανάτου σε
συνδυασμό με πιστοποιητικά πλησιέστερων συγγενών, αλλά και με μάρτυρες - βλ. ΠΠΡ ΡΟΔ
280/2005
ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε πλούσια νομολογία), και όχι με ομολογία (ούτε με το εκ της ερημοδικίας
τεκμήριο
ομολογίας), η οποία, για τον ίδιο προαναφερόμενο λόγο, δεν συγχωρείται. Διαφορετικά, επέρχεται
ανατροπή
της κτηματολογικής εγγραφής με βάση ομολογία προερχόμενη από τρίτο μη δικαιούχο, κατά
προφανή
παράβαση της αρχής της νομιμότητας που καθιερώνεται στο άρθ. 51 επ. και ιδίως 53 και 54 του
Κτημ.
Κανονισμού, σύμφωνα με την οποία η εγγραφή στο κτηματολόγιο, παράγουσα τεκμήριο ακριβείας
(αμάχητο για
τις αμετάκλητες αρχικές καταχωρήσεις, μαχητό για τις μεταγενέστερες εγγραφές - αρθ. 61 παρ. 1
Κτημ.
Κανονισμού), ενεργείται ύστερα από δικαστική διάγνωση ότι ο τίτλος που προσκομίζεται για
εγγραφή είναι
έγκυρος από την άποψη της ικανότητας για δικαιοπραξία και της εξουσίας διάθεσης του
δικαιώματος και γενικά
ότι αυτός είναι κατά τους τύπους και στην ουσία πρόσφορος κατά νόμο να επιφέρει την
σκοπούμενη
εμπράγματη μεταβολή. Έτσι διασφαλίζεται η ακρίβεια του τεκμηρίου που παράγεται από την
κτηματολογική
εγγραφή και επιτυγχάνεται η προστασία των καλόπιστων τρίτων (αρθ. 42 και 61 παρ. 2 Κτημ.
Κανονισμού).
Αντικείμενο ομολογίας μπορούν να καταστούν τα λοιπά στοιχεία της αγωγής (εκτός δηλ. από
εκείνα της
παθητικής νομιμοποίησης και της νομικής φύσεως του ακινήτου, η οποία προσδιορίζει την
δυνατότητα και την
έκταση της χρησικτησίας), αφού με την εφαρμογή της αρχής της νομιμότητας διασφαλίζεται ότι
αυτή
(ομολογία) που συνιστά διάθεση προέρχεται από τον πραγματικό δικαιούχο (ΕφΔωδ. 167/2002
Δωδεκανησιακή Νομολογία 2003 σελ. 307, ΝΟΜΟΣ, ΜΠΡ ΡΟΔΟΥ 55/2005 στη ΝΟΜΟΣ με αναφορά
στις
Εφ.Δωδ. 192/1992 ΔωδΝομ. τ.3 σελ. 186, Εφ.Δωδ. 287/1991 Ελλ.Δνη 33. 1268,  ΕφΔωδ.
167/2002 αδημ.,
επίσης ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 280/2005 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2006 σελ. 92 = ΝΟΜΟΣ με αναφορά στις
Α.Π
1298/2000 αδημ., ΕφΔωδ 167/2002 αδημ., ΕφΔωδ 192/1992 ΔωδΝομ. τομ. 3. 186, ΕφΔωδ.
287/1991
ΕλλΔνη 33. 1268, επίσης ΠΠΡ ΡΟΔΟΥ 6/2003 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2004 σελ. 61 = ΝΟΜΟΣ,
ΜΠΡ ΡΟΔ
133/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία 2010 τόμος 14, τεύχος 1 σελ. 78 με αναφορά σε ΑΠ 1298,
ΕφΔωδ
192/1992 ΔΝ τομ. 3/186, ΕφΔωδ 287/1991 ΕλλΔικ 33/1268).
-----

Δ].-  
Επίκληση εννόμου συμφέροντος στην αγωγή χρησικτησίας:

Για τη θεμελίωση της αγωγής χρησικτησίας, που στηρίζεται στο άρθρο 63 του Κτηματολογικού
Κανονισμού
Δωδεκανήσου,

η οποία είναι αναγνωριστική, κατά την έννοια του άρθρου 70 ΚΠολΔ, πρέπει, επί πλέον, να
αναφέρονται τα
περιστατικά εκείνα που συγκροτούν το έννομο συμφέρον του ενάγοντος, σε περίπτωση δε
παράλειψης η
αγωγή καθίσταται αόριστη και απορριπτέα (ενδεικτικά ΠολΠρωτ Ρόδου 375/2000 με αναφορά σε
νομολογία,
ΕιρΡόδου 984/1998).

Το γεγονός δε ότι κατά τον ισχύοντα Κ.Κ. (άρθρο 63 παρ. 3) για την επέλευση της μεταβίβασης
κυριότητος
ακινήτου στο πρόσωπο του χρησιδεσπόζοντος (του επί 15ετία νομέα ή οιονεί νομέα) απαιτείται η
συμπλήρωση
του χρόνου κτητικής παραγραφής και η μεταγραφή της αποφάσεως στα οικεία κτηματικά βιβλία,
δεν
θεμελιώνεται το έννομο συμφέρον του να ζητήσει δικαστική προστασία για την καταγραφή του
δικαιώματός
του στην περίπτωση που δεν αμφισβητείται από τους εγγεγραμμένους τιτλούχους ή τους
κληρονόμους τους,
αφού με μόνη πράξη των τελευταίων που αναγνωρίζουν το δικαίωμά του μπορεί να επιτύχει την
καταγραφή
στα οικεία κτηματικά βιβλία.

Επομένως επιβάλλεται να ισχυριστεί ο ενάγων την αμφισβήτηση του δικαιώματός του, άλλως η
αγωγή είναι
απορριπτέα λόγω αοριστίας (ενδεικτικά ΠολΠρωτ Ρόδου 375/2000 με αναφορά σε νομολογία,
ΕιρΡόδου984/1998).
-----

Ε].-  
Ορισμένο αγωγής χρησικτησίας:

Προαναφέρθηκε ότι η διάταξη του άρθρου 63 του Κ.Κ. εφαρμόζεται μεν ως προς τα ακίνητα τα
καταγεγραμμένα ως νομικής φύσεως μουλκ (με εξαίρεση όσα ακίνητα νομικής φύσεως μουλκ
καταγράφηκαν
υπέρ των Ιταλικών νήσων του Αιγαίου, δηλαδή υπέρ του Ιταλικού Δημοσίου), εφαρμόζεται όμως
και ως προς
τα ακίνητα τα καταχωρημένα στα κτηματικά βιβλία ως νομικής φύσεως αρζί μιρί, τα
παραχωρημένα κατά το
δικαίωμα τεσσαρούφ (ή ωφέλιμης κυριότητος ή διηνεκούς εξουσιάσεως) κατά την θεμελιώδη
εγγραφή σε
πρόσωπα (φυσικά ή νομικά), για τα οποία συνέτρεξαν οι προϋποθέσεις του ν. 2100/1952 περί
μετατροπής
τους αυτοδικαίως σε μουλκ, η νομή όμως (για τα συγκεκριμένα ακίνητα) για την κτήση πλήρους
κυριότητος με
έκτακτη χρησικτησία αρχίζει να υπολογίζεται από του χρόνου ισχύος του ν. 2100 της 18/28
Απριλίου 1952.

Στην περίπτωση λοιπόν που η αγωγή χρησικτησίας αφορά ακίνητο νομικής φύσεως αρζί μιρί και
ζητείται με
αυτήν η αναγνώριση της κτητικής παραγραφής του άρθρου 63 του Κ.Κ. για τη κτήση πλήρους
κυριότητος,
απαιτείται, πέραν των άλλων, για το ορισμένο της, ότι συνέτρεξαν οι προϋποθέσεις μετατροπής
του ακινήτου
από αρζί μιρί σε μουλκ, σύμφωνα με τον άνω νόμο.

Συγκεκριμένα:

Κατά την παρ. 1 του άρθρου 9 του ν.2100/1952, "το δικαίωμα κυριότητας του Δημοσίου επί
κτημάτων εν
Δωδεκανήσω, υπαγομένων εις την κατηγορίαν των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ) αποσβέννυται, οι
δε
έχοντες δικαίωμα εξουσιάσεως (τεσσαρούφ) επί τοιούτων κτημάτων αποκτώσι την πλήρη
κυριότητα επ` αυτών
αυτοδικαίως δυνάμει του παρόντος και άνευ άλλης τινός διατυπώσεως. Ειδικώς, διά τα κτήματα
των
περιφερειών των κτηματολογίων Ρόδου και Κω, το κατά τα ανωτέρω δικαίωμα κυριότητος
περιέρχεται εις τα
πρόσωπα, επ` ονόματι των οποίων φέρονται εγγεγραμμένα τα κτήματα εν τοις κτηματολογίοις, ως
και εις τους
καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους αυτών κατά περίπτωσιν". Κατά δε την παράγραφο 2 του άνω
άρθρου, "αι
διατάξεις της προηγουμένης παραγράφου έχουσιν εφαρμογήν μόνον ως προς τους προ της
ενάρξεως της
καταρτίσεως των κτηματολογίων Ρόδου και Κω έχοντας δικαίωμα εξουσιάσεως (τεσσαρούφ) και
διατηρούντας
εξακολουθητικώς τούτο μέχρι της δημοσιεύσεως του παρόντος νόμου ή τους καθολικούς ή
ειδικούς
διαδόχους των". Επίσης, όπως προκύπτει απ` τα άρθρα 1, 4 επόμ., 20 επόμ. 40, 43, 44, 45, 46, 47,
51 επόμ.,
61, 63, 65, 68, 69 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου (Κυβερνητικού Διατάγματος
132 της 1
Σεπτεμβρίου 1929), που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 8 παρ. 2 του ν.510/1947, επί ακινήτου
ανήκοντος
στην κατηγορία των κατά τον Οθωμανικό Νόμο δημόσιων γαιών επί των οποίων είχε αποκτηθεί
κατά τον ίδιο
νόμο δικαίωμα εξουσιάσεως (τεσσαρούφ) από ιδιώτη, ήτοι επί ακινήτου ανήκοντος στην
κατηγορία των εραζί-
εμιριέ, η αρχική (θεμελιώδης) εγγραφή του εν λόγω ακινήτου στο κτηματολόγιο στο όνομα του
εξουσιαστή,
υπέρ του οποίου εκδίδονται και οι τίτλοι, λαμβάνουσα χώρα μετά από προηγούμενη, κατά τις άνω
διατάξεις,
βεβαίωση της νομικής και πραγματικής καταστάσεως του εν λόγω ακινήτου, εξυπακούει και
συγχρόνως
αποδεικνύει υπέρ του προσώπου, στο όνομα του οποίου έγινε, το προμνησθέν δικαίωμα
εξουσιάσεως κατά το
χρόνο ενάρξεως της καταρτίσεως του κτηματολογίου (ΕΦ ΔΩΔ 62/2002 ΔΩΔΝΟΜ 2003/68,
ΝΟΜΟΣ με
αναφορά σε ΑΠ 641/1995 ΕλΔνη 1998/578, βλ επίσης ΠΠΡ ΡΟΔ 220/2006 Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ
με
αναφορά σε ΑΠ 403/1999 ΕλλΔνη 1999/1561, ΝΟΜΟΣ). 

Για να μετατραπεί λοιπόν ένα ακίνητο από αρζί μιρί σε μουλκ (σύμφωνα με το ν. 2100/1952), θα
πρέπει

να έχει καταγραφεί στην αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή ως νομικής φύσεως αρζί μιρί (διότι αν
προκύπτει ότι
στην αρχική εγγραφή είχε άλλη νομική φύση δεν νοείται μετατροπή με τον άνω νόμο),

να υπάρχει εξουσιαστής (δικαιούχος τεσσαρούφ-ωφέλιμης κυριότητος-διηνεκούς εξουσιάσεως)
αρχικός
τιτλούχος

να το είχε ο αρχικός τιτλούχος το δικαίωμα εξουσιάσεως και προ της καταρτίσεως του
κτηματολογίου ( όπερ
προκύπτει και από το γεγονός ότι είναι εκ θεμελιώδους εγγραφής εξουσιαστής)

και ότι το διατήρησε εξακολουθητικά μέχρι της δημοσιεύσεως του ν. 2100/1952, μη
καταχωρισθείσης στο
κτηματικό βιβλίο πράξεως ή δικαστικής αποφάσεως βεβαιωτικής της απώλειας του δικαιώματος
εξουσιάσεως. 

Για να είναι λοιπόν ορισμένη μια αγωγή χρησικτησίας επί ακινήτου, ανήκοντος στην κατηγορία των
εραζί -
εμιριέ (αρζί - μιρί) και καταστάντος στη συνέχεια ελεύθερης ιδιοκτησίας (μουλκ) κατά το πιο πάνω
άρθρο 9
παράγρ. 1 και 2 του ν. 2100/1952, διότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του τελευταίου

μια και προϋπόθεση της κτήσεως πλήρους κυριότητος με χρησικτησία σε ακίνητο νομικής φύσεως
αρζί μιρί από
τον ενάγοντα είναι να απέκτησε και ο τιτλούχος την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, με απόσβεση
της ψιλής
κυριότητος του δημοσίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 9 του ν. 2100/1952,

αρκεί για την πληρότητά της, ως προς το χαρακτήρα του εν λόγω ακινήτου ως "μουλκ" να γίνεται
επίκληση και
να αναφέρονται σ’ αυτή α) η νομική φύση του ακινήτου, β) η θεμελιώδης κτηματολογική εγγραφή,
γ) ο
αρχικός τιτλούχος του ακινήτου, δ) ότι ο αρχικός τιτλούχος του ακινήτου απέκτησε το επί τούτου
δικαίωμα
"τεσσαρούφ" προ της ενάρξεως των εργασιών καταρτίσεως του Κτηματολογίου και ε) ότι
διατηρήθηκε τούτο
στο όνομά του συνεχώς μέχρι τη δημοσίευση του Ν. 2100/ 1952 (βλ. ΕΦ ΔΩΔ 86/2002 ΔΩΔΝΟΜ
2003/69,
ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε Α.Π. 403/1999 ΕλλΔικ 1999/1560, ΕΕΝ 2000/519, ΝοΒ 2000/963, ΝΟΜΟΣ,
Α.Π.
193/1997, Ελ.Δ/νη 38/1572, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 641/1995 ΕλλΔικ 1998/580, ΕΕΝ 1996/556, ΝΟΜΟΣ, βλ.
επίσης
για προϋποθέσεις μετατροπής ακινήτου νομικής φύσεως αρζί μιρί σε μουλκ και ΜΠΡ ΡΟΔ 229/2006
Α`
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε νομολογία, ΕφΔωδ 62/2002 ΔωδΝομ 2003.68 ειδικά για
διεκδικητική
αγωγή).

Αν αναγραφεί στην αγωγή η θεμελιώδης εγγραφή και ότι, σύμφωνα με το ν. 2100/1952 το ακίνητο
μετατράπηκε από αρζί μιρί σε μουλκ, τότε, θα είναι αρκούντως ορισμένη, μια και θα διαλαμβάνει,
εμμέσως πλην
σαφώς, τα αξιούμενα περιστατικά για τη μετατροπή του ακινήτου από "εραζί-εμιριέ" σε "μουλκ"
(βλ. ΑΠ
2015/2014 Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 447/2007, ΑΠ 641/1995, ΑΠ 927/1989).
-------

Ε].-  
Περαιτέρω, με το σύστημα του Κτηματολογίου που έχει εισαχθεί στη Δωδεκάνησο, σύμφωνα με
τον
προαναφερθέντα Κτηματολογικό Κανονισμό

προβλέπεται η κατά την κατάρτιση του κτηματολογίου (αρχική) καταγραφή της κυριότητας και
των λοιπών επί
των ακινήτων δικαιωμάτων, στα οποία περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εξουσιάσεως του
Οθωμανικού δικαίου
που διατηρήθηκε επί των δημοσίων γαιών, ως και η καταχώρηση στο κτηματολόγιο και επί του
τίτλου του
ακινήτου και των μεταγενεστέρων πράξεων μεταβολής των επί του ακινήτου δικαιωμάτων, κατά
τα οριζόμενα
στο άρθρο 51 του Κτημ. Κανονισμού (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π.
με αναφορά σε ΑΠ 1567/1996 ΕλλΔικ 1997/596= ΕΕΝ 1998/362, ΕφΔωδ 176/2004 Δωδ. Νομολ.
2005/380, ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 26/2006 Δωδ. Νομολ. 2006/643, ΕφΔωδ 217/2007 αδημοσίευτη,
ΠΠρΡΟΔΟΥ
22/2008 Δωδ. Νομολογία τόμος 13 τεύχος 3 σελ. 983, ΑΠ 2143/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ
2014/363, ΕφΔωδ 105/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 155/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,
ΕφΔωδ
161/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Κατά το άρθρο 61 παρ. 1 του κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου (με το οποίο θεσπίζεται
τεκμήριο του
ότι είναι ακριβείς οι εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία, κατά τα κατωτέρω εκτιθέμενα),

 «Η κτηματική εγγραφή και πάσα επομένη καταχώρισις προκύπτουσα εκ του Κτηματικού Βιβλίου
αποτελούσιν
αντιστοίχως την νόμιμον απόδειξιν του κτηματικού δικαιώματος και των διαδοχικών αυτού
μεταβολών».

Όπως συνάγεται μάλιστα από τις διατάξεις των άρθρων 47, 51, 61, 64 του Κτηματολογικού
Κανονισμού, η
αμετάκλητος καταστάσα, σύμφωνα με τα άρθρα 37 έως και 39 του Κτηματολογικού Κανονισμού
αρχική, βασική
και θεμελιώδης εγγραφή στο κτηματολογικό βιβλίο (η καλούμενη καταγραφή (fondamentale prima
intestazione), που ερείδεται στην αρχική κτηματογραφική αποτύπωση και απογραφή, προς
διάκριση των μετά
ταύτην επερχομένων εγγραφών (καλουμένων annotazioni), αποτελεί αμάχητο τεκμήριο περί του
ότι το εις
τούτο αναγραφόμενο δικαίωμα ανήκει σε εκείνον επ’ ονόματι του οποίου έγινε η εγγραφή,
ουδεμιάς
χωρούσης κατ’ αυτού ανταποδείξεως (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π.
με αναφορά σε ΟλΑΠ 569/1975 ΝοΒ 23/1081= ΕΕΝ 1976/130= ΕλλΔικ 17/344, ΑΠ 748/74 ΝοΒ
20/599,
ΑΠ 859/79 ΝοΒ 28/254, ΕΦΔΩΔ 292/1982 ΔΩΔ/ΚΗ ΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ τόμος 3 Τεύχος 1 σελ. 49
επ.
όπου και άλλη νομολογία, ΑΠ 1775/1983 Δωδ, Νομ. Επιθεώρηση 5-1/12 όπου και ΟλΑΠ 569/1975,
ΟλΑΠ
1270/1985 Κτηματολογικός Κανονισμός Ρόδου-Κω ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ σελ. 125 και
πλείστες όσες
άλλες στη σελ. 260-263, ΑΠ 1066/1995 ΕλλΔικ 1996/1610, ΑΠ 1467/1996 ΕλλΔικ 38/594, ΑΠ
1277/1998
ΕλλΔικ 1999/808= ΕΕΝ 2000/77, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΕφΔωδ 328/2002 Δωδ. Νομ.
2003/653,
ΠΠρωτΡόδου 6/2003 Δωδ.Νομολ. 2004/61, ΕφΔωδ 240/2003 Δωδ. Νομολ. 2004/286, ΕφΔωδ
176/2004
Δωδ. Νομολ. 2005/380, ΕφΔωδ 305/2004 Δωδ.Νομολ. 2005/110, ΠΠρΡόδου 152/2005 Δωδ.
Νομολ.
2006/97 Εφέ 26/2006 Δωδ. Νομολ. 2006/643, ΕφΔωδ 224/2006 στη ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 333/2006
Δωδ.
Νομολ. 2008/113, ΕφΔωδ 217/2007 αδημοσίευτη, ΠΠρΡΟΔΟΥ 22/2008 Δωδ. Νομολογία τόμος 13
τεύχος 3
σελ. 983, ΑΠ 2143/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ 2014/363, ΕφΔωδ 105/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 155/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 161/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ),
λόγω της
δημόσιας πίστεως των κτηματολογικών εγγραφών και της όλης έννοιας και προορισμού του
θεσμού του
Κτηματολογίου (βλ. Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ό.π. με
αναφορά σε
ΟλΑΠ 569/1975, ΑΠ 1004/2009).  Ειδικότερα (ως προς την αρχική εγγραφή) από τα άρθρα 37 έως
και 40 και
51 του Κτηματολογικού Κανονισμού σαφώς προκύπτει ότι οι διατάξεις του προϊσταμένου του
Κτηματολογικού
γραφείου, δια των οποίων διατάσσεται η εγγραφή ενός ακινήτου στο κτηματικό βιβλίο, δύναται να
προσβληθούν παρά παντός εντός προθεσμίας 3 ετών από της ημέρας της γενομένης εγγραφής,
παρερχομένης
δε αυτής άπρακτης, καθίσταται αυτή αυτοδικαίως τελεσίδικη, δυναμένη να προσβληθεί εντός των
επομένων
τριών ετών από της τελεσιδικίας της μόνο για τους εν άρθρω 39 του κανονισμού αναγραφόμενους
λόγους,
παρερχομένης δε και της τελευταίας αυτής προθεσμίας των 3 ετών, η τελεσίδικη ως άνω εγγραφή
δεν
υπόκειται πλέον σε μεταρρύθμιση και αποτελεί πλήρη απόδειξη και αμάχητο νόμιμο τεκμήριο, κατ’
αποκλεισμό
κάθε άλλης αποδείξεως, περί της νομικής και πραγματικής καταστάσεως του ακινήτου, στο οποίο
αφορά, ήτοι
το δικαίωμα ανήκει σε εκείνον επ’ ονόματι του οποίου έγινε η καταγραφή, ανεξαρτήτως αν
στηρίζεται επί
νομίμου αιτίας ή αν η τοιαύτη αιτία είναι έγκυρη (βλ. Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός
Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π. με αναφορά σε ad hoc ΕΦΔΩΔ 292/1982 ΔΩΔ/ΚΗ ΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ τόμος
3 Τεύχος
1 σελ. 49 επ. όπου αναφορά και στις ΑΠ 458/1972 ΝοΒ 20/1280, ΑΠ 593/1965 ΝοΒ 14/530,
ΕΦΔΩΔ
46/1973, Π.  Θεοδωρόπουλου "Το ισχύον εν Δωδεκανήσω δίκαιον" παρ. 38  σελ.  95 επ.). Σε
αντίθεση με
την καταστάσα αμετάκλητη αρχική εγγραφή, κάθε μεταγενέστερη εγγραφή στο κτηματικό βιβλίο
αποτελεί
μαχητό τεκμήριο περί του ότι το εις τούτο αναγραφόμενο δικαίωμα ανήκει σε εκείνο επ’ ονόματι
του οποίου
έγινε η εγγραφή, επιτρεπομένης ανταποδείξεως (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π. με αναφορά σε ΟλΑΠ 569/1975 ΝοΒ 23/1081= ΕΕΝ 1976/130= ΕλλΔικ 17/344,
ΑΠ
748/74 ΝοΒ 20/599, ΑΠ 859/79 ΝοΒ 28/254, ΕΦΔΩΔ 292/1982 ΔΩΔ/ΚΗ ΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ
τόμος 3
Τεύχος 1 σελ. 49 επ. όπου και άλλη νομολογία, ΑΠ 1775/1983 Δωδ, Νομ. Επιθεώρηση 5-1/12 όπου
και
ΟλΑΠ 569/1975, ΟλΑΠ 1270/1985 Κτηματολογικός Κανονισμός Ρόδου-Κω ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ ΑΡΕΙΟΥ
ΠΑΓΟΥ σελ.
125 και πλείστες όσες άλλες στη σελ. 260-263, ΑΠ 1066/1995 ΕλλΔικ 1996/1610, ΑΠ 1467/1996
ΕλλΔικ
38/594, ΑΠ 1277/1998 ΕλλΔικ 1999/808= ΕΕΝ 2000/77, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΕφΔωδ
328/2002
Δωδ. Νομ. 2003/653, ΠΠρωτΡόδου 6/2003 Δωδ.Νομολ. 2004/61, ΕφΔωδ 240/2003 Δωδ. Νομολ.
2004/286, ΕφΔωδ 176/2004 Δωδ. Νομολ. 2005/380, ΕφΔωδ 305/2004 Δωδ.Νομολ. 2005/110,
ΠΠρΡόδου
152/2005 Δωδ. Νομολ. 2006/97 ΕφΔωδ 26/2006 Δωδ. Νομολ. 2006/643, ΕφΔωδ 224/2006 στη
ΝΟΜΟΣ,
ΕφΔωδ 333/2006 Δωδ. Νομολ. 2008/113, ΕφΔωδ 217/2007 αδημοσίευτη, ΠΠρΡΟΔΟΥ 22/2008
Δωδ.
Νομολογία τόμος 13 τεύχος 3 σελ. 983, ΑΠ 2143/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ 2014/363,
ΕφΔωδ
105/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1004/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 155/2013 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 161/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Επίσης, η πρώτη (αρχική-βασική) εγγραφή, μετά την βεβαίωση και πριν καταστεί αμετάκλητη,
αποτελεί μαχητό
τεκμήριο (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ό.π. με αναφορά σε Π. 
Θεοδωρόπουλου "Το ισχύον εν Δωδεκανήσω δίκαιον" παρ. 38  σελ.  95 επ.,  βλ.  και  Ι.  Σόντη  Η
προστασία του τρίτου κατά το εν Δωδεκανήσω ισχύον σύστημα του  Κτηματικού  Βιβλίου  ΝοΒ
1970/263 επ.).

Την ίδια αποδεικτική δύναμη με τις εγγραφές στο κτηματικό βιβλίο έχει και ο χορηγούμενος με
βάση το
κτηματολογικό βιβλίο τίτλος (ή το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας), εφόσον αποτελεί ακριβές αντίγραφο
των
σχετικών κτηματολογικών εγγραφών (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π.
με αναφορά σε ΑΠ 859/1979 ΒοΒ 28/254, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΕφΔωδ 240/2003 Δωδ.
Νομολ.
2004/286, ΕφΔωδ 305/2004 Δωδ.Νομολ. 2005/110, Ι. Σπυριδάκη ΝοΒ 20/599, ΕφΔωδ 224/2006
στη
ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΡ 3/2009 και 34/2009 ΔΝ τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 519 και 523 αντίστοιχα).

Επομένως κατά του τεκμηρίου απόδειξης της μεταγενέστερης εγγραφής του κτηματολογίου
αντιτάσσεται η
ακυρότητα ή το ανίσχυρο της αιτίας της εγγραφής, δύναται εξ αυτού δε του λόγου να ανατραπεί
το ως άνω
τεκμήριο, εφόσον προταθεί και αποδειχθεί ότι ο επιστηρίζων αυτήν τίτλος δεν είναι ισχυρός κατά
το ισχύον
ουσιαστικό δίκαιο (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ό.π. με
αναφορά σε ΑΠ
2143/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΧΡΙΔ 2014/363, ΑΠ 1567/1996 ΕλλΔικ 1997/596= ΕΕΝ
1998/362,
ΕφΔωδ 26/2006 Δωδ. Νομολ. 2006/643, ΕφΔωδ 176/2004 Δωδ. Νομολ. 2005/380= ΝΟΜΟΣ,
ΕφΔωδ
105/2012 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 155/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 161/2013 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ ).

Το δικαίωμα λοιπόν που απέκτησε ο τρίτος με την εγγραφή μπορεί να ανατραπεί από εκείνον που
αμφισβητεί
και μάχεται κατά του τεκμηρίου, όταν αυτός επικαλεστεί και αποδείξει ότι η καταχώριση στο
κτηματολογικό
βιβλίο δεν ανταποκρίνεται στην αληθινή νομική κατάσταση του ακινήτου, προβάλλοντας γι’ αυτό
κάθε φύσης
ουσιαστικές και τυπικές ελλείψεις καταχώρισης του τίτλου (Παντελή Δ. Αποστολά Κτηματολογικός
Κανονισμός
Δωδεκανήσου, ό.π. με αναφορά σε ΠΠρ ΡΟΔΟΥ 22/2008 Δωδεκανησιακή Νομολογία τόμος 13
τεύχος 3 σελ.
983 επ. με αναφορά σε νομολογία, ΑΠ 985/1992 στη ΝΟΜΟΣ).

Οι εν λόγω διατάξεις του κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου (π.χ. άρθρου 61) δεν
εμποδίζουν το να
αποκτήσει τρίτος κυριότητα επί ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, παρά τις όποιες εγγραφές επ’
αυτού στο
κτηματολόγιο και τούτο κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 63 του ίδιου κανονισμού
(Παντελή Δ.
Αποστολά Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ό.π. με αναφορά σε ΑΠ 1277/1998 ΕλλΔικ
1999/808=
ΕΕΝ 2000/77, βλ. και ΑΠ 1004/2009 στη ΝΟΜΟΣ, ΕΦ ΔΩΔ 225/2013 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).
-----

ΣΤ].- 

Τέλος, όπως γίνεται δεκτό, για την, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 63 του Κτηματολογικού
Κανονισμού
Δωδεκανήσου, κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, με βάση νομή επί δεκαπενταετία,
πρέπει η
δεκαπενταετία αυτή να είναι μεταγενέστερη από την εγγραφή στο κτηματολόγιο επ’ ονόματι του
δικαιούχου
κατά του οποίου χωρεί η χρησικτησία  (βλ. ΑΠ 1066/1995 ΕλλΔικ 1996/1610 με αναφορά στην
ΟλΑΠ
188/1990 η οποία όμως αναφορά είναι ατυχής- ανακριβής, διότι η απόφαση της Ολομέλειας απλώς
παραθέτει
αυτούσια τη διάταξη του άρθρου 63 του Κ.Κ. και δεν υιοθετεί παρόμοια άποψη, ΑΠ 1004/2009 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ με ατυχή αναφορά και πάλι αναφορά στην ΟλΑΠ 188/1990, ΕφΔωδ 217/2007 με αναφορά
σε
νομολογία, ΕφΔωδ 26/2006 Δωδ. Νομολ. 2006/643, ΕφΔωδ 176/2004 Δωδ. Νομολ. 2005/380,
ΝΟΜΟΣ,
Εφ Δωδ 185/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 1319, ΑΠ 878/2002 ΕλλΔικ
2003/1371, ΑΠ 1166/1988 ΕλλΔικ 1990/82, ΕφΔωδ 2/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 224/2006 ΝΟΜΟΣ, βλ.
επίσης
ΑΠ 729/2010 στη ΝΟΜΟΣ, ΠΠρΡΟΔΟΥ 272/2009, ΠΠΡΡΟΔΟΥ 220/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία
τόμος
14 τεύχος 4 σελ. 1317 επ. ΜΠΡΡΟΔΟΥ 3/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 2 σελ.
519,
ΜΠΡΡΟΔΟΥ 34/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 523, ΜΠΡΡΟΔΟΥ
109/2009
Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 4 σελ. 1316, ΜΠΡΡΟΔΟΥ 84/2009 Δωδεκανησιακή
Νομολογία 
τόμος 14 τεύχος 4 σελ. 1326)   και το στοιχείο αυτό πρέπει να περιέχεται στην αγωγή (Εφ Δωδ
185/2009
Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 1319, ΑΠ 729/2010 στη ΝΟΜΟΣ, ΑΠ
125/1979, ΑΠ
2015/2014 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Η παραπάνω παραδοχή ότι πρέπει η δεκαπενταετής νομή να είναι μεταγενέστερη από την εγγραφή
στο
κτηματολόγιο επ’ ονόματι του δικαιούχου κατά του οποίου χωρεί η χρησικτησία δημιουργεί μία
ασάφεια, όχι
τόσο σημαντική ως προς το εάν με την αναφερόμενη λέξη «εγγραφή» νοείται η αρχική- θεμελιώδης
εγγραφή
ή η κάθε εγγραφή, αρχική ή μεταγενέστερη, αλλά ως προς το θέμα τι γίνεται, αν από της ενάρξεως
της νομής
και πριν συμπληρωθεί 15ετής νομή γίνει νέα εγγραφή (π.χ. μεταβιβαστική της κυριότητος του
χρησιδεσποζόμενου ακινήτου).

Ορισμένες αποφάσεις, προχωρούν σε επιπρόσθετες παραδοχές (που προσδίδουν πληρότητα στην
ερμηνευτική προσέγγιση του θέματος). Δέχονται ότι ο χρόνος εγγραφής στα Κηματολογικά Βιβλία
του
δικαιώματος (π.χ. κυριότητος υπέρ κάποιου δικαιούχου) συνιστά το αφετήριο χρονικό σημείο της
δεκαπενταετούς κτητικής παραγραφής. Ότι κατά την αληθή έννοια της διατάξεως του άρθρου 63
Κ.Κ., ο
επικαλούμενος την δεκαπενταετή νομή πρέπει να αποκτήσει και να ασκήσει τη νομή επί του
ακινήτου «μουλκ»
κατά τις διατάξεις του Ιταλικού Αστικού Κώδικα αρχικά και πλέον, εν όψει του ερμηνευτικού
κανόνα του
άρθρου 3 ΕισΝΑΚ, του Ελληνικού Αστικού Κώδικα, μετά την αρχική αμετάκλητη εγγραφή, και η
άσκηση της
νομής να συνεχισθεί επί 15ετία μέχρι την εγγραφή στο Κτηματολόγιο άλλου τίτλου τρίτου
προσώπου ή να
παρήλθε στο πρόσωπο του νομέα 15ετής προθεσμία μεταξύ της (μεταγενέστερης της βασικής)
εγγραφής νέου
τίτλου υπέρ άλλων. Τούτο δε διότι η νέα αυτή εγγραφή αποτελεί νόμιμη απόδειξη του δικαιώματος
του τρίτου
επί του ακινήτου κατ` άρθρο 61 του Κτηματολογικού Κανονισμού, πλην όμως, αποδεικνυόμενης
της προ
αυτής 15ετούς διανοία κυρίου νομής άλλου προσώπου, η εγγραφή αυτή ακυρώνεται κατά τα
οριζόμενα στο
άρθρο 63 (ΠΠΡοδ 220/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία τόμος 14 τεύχος 4 σελ. 1317 επ. αναφορά
σε ΟλΑΠ
188/1990 που κρίνεται ατυχής, ΑΠ 878/2002 ΕλλΔικ 2003/1371, ΑΠ 1166/1988 ΕλλΔικ 1990/82,
ΕφΔωδ
2/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 224/2006 ΝΟΜΟΣ, επίσης βλ. ΜΠΡΡΟΔΟΥ 3/2009 Δωδεκανησιακή
Νομολογία 
τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 519 με αναφορά στην ίδια νομολογία, ΜΠΡΡΟΔΟΥ 34/2009 Δωδεκανησιακή
Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 2 σελ. 523 με αναφορά στην ίδια νομολογία, ΜΠΡΡΟΔΟΥ 109/2009
Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 4 σελ. 1316 με αναφορά στην ίδια νομολογία,
ΜΠΡΡΟΔΟΥ
84/2009 Δωδεκανησιακή Νομολογία  τόμος 14 τεύχος 4 σελ. 1326 με αναφορά στην ίδια
νομολογία, ΠΠΡ
ΡΟΔ 292/2009 Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε ΟλΑΠ 188/1980, ΑΠ 878/2002 ΕλλΔνη
2003,
1371, ΑΠ 1166/1988 ΕλλΔνη 1990, 82, ΕφΔωδ 2/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ 224/2006 ΝΟΜΟΣ).

Συνακόλουθα, σύμφωνα με τα παραπάνω, αν μετά το αμετάκλητο της αρχικής εγγραφής αρχίσει
π.χ. νομή για
την κτήση κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία και δεν παρεμβληθεί άλλη εγγραφή (από την
θεμελιώδη) πριν τη
συμπλήρωση 15ετούς νομής, συμπληρώνεται η κτητική παραγραφή για την κτήση της κυριότητος
με έκτακτη
χρησικτησία. Η κυριότητα του θεμελιωδώς εγγεγραμμένου αποσβένεται (η πρώτη ενέργεια της
κτητικής
παραγραφής) και οι μεν καθολικοί του διάδοχοι δεν κληρονομούν κυριότητα, κάθε δε
μεταβιβαστική του πράξη
εν ζωή προς τρίτο, ως γενόμενη από μη κύριο, δεν προσπορίζει δικαίωμα κυριότητος στον
αποκτώντα (, εκτός
και αν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 41 του Κτηματολογικού Κανονισμού. Το ίδιο
ισχύει και αν
η νομή του χρησιδεσπόζοντος αρχίσει μετά μια μεταγενέστερη εγγραφή και δεν παρεμβληθεί άλλη
εγγραφή
πριν τη συμπλήρωση 15ετίας. Αν όμως, μετά την έναρξη της νομής χρησικτησίας και πριν τη
συμπλήρωση
15ετίας, ο φερόμενος κύριος του ακινήτου, το μεταβιβάσει (είτε χαριστικά είτε με επαχθή αιτία) και
επιτύχει ο
διάδοχός του την νέα πλέον εγγραφή του δικαιώματός του, η νέα εγγραφή καθιστά ανενεργή τη
μέχρι τότε μη
συμπληρωθείσα χρησικτησία.

Ανεξάρτητα από το αν η νομή του χρησιδεσπόζοντα μπορεί να καλύπτει 15ετή νομή μετά μια
εγγραφή και στη
συνέχεια και άλλη 15ετή νομή από άλλη μεταγενέστερη εγγραφή, η συμπλήρωση της πρώτης
15ετούς νομής
αρκεί για την κτήση της κυριότητος με χρησικτησία. Ο φερόμενος κύριος με την μεταγενέστερη
εγγραφή δεν
απέκτησε κυριότητα από δικαιοπάροχο που αποσβέστηκε η κυριότητά του με χρησικτησία. Κατά
του νέου
όμως, κατά την κτηματολογική εγγραφή, τιτλούχου του ακινήτου, απαιτείται και νέα 15ετής νομή,
μόνο στην
περίπτωση που αυτός ο τιτλούχος απέκτησε το ακίνητο καλόπιστα και με επαχθή τίτλο, σύμφωνα
με τις
επιταγές του άρθρου 41 του Κ.Κ., οπότε και καθιστά ανενεργό τη χρησικτησία που συμπληρώθηκε
χωρίς να
έχει ασκηθεί και καταχωρισθεί στο κτηματικό βιβλίο αγωγή για αναγνώρισή της.

Πολλές αποφάσεις των δικαστηρίων, αναφερόμενες στο άρθρο 63 του Κτηματολογικού
Κανονισμού
Δωδεκανήσου, με το οποίο θεσπίζεται η έκτακτη χρησικτησία, βάσει νομής επί δεκαπενταετία,
συνήθως
αρκούνται στην απόδοση της πρώτης παραγράφου του άρθρου αυτού, είτε κατά την απόδοση
του Αχ.
Κωνσταντινίδη, είτε του Π. Θεοδωρόπουλου, είτε με σύγχρονη μετάφραση, ότι δηλαδή κατά των
εγγραφών
του κτηματικού βιβλίου που αφορούν ακίνητα ελευθέρας ιδιοκτησίας (μουλκ) συγχωρείται (ή είναι
παραδεκτή)
η παραγραφή κατά τας αρχάς της ιταλικής νομοθεσίας, είτε μετά δεκαπενταετία (ή κατόπιν
δεκαπενταετούς
νομής) από της επισυμβάσης εγγραφής ή από της εγγραφής που έγινε ή από τη γενόμενη
καταγραφή ή
εγγραφή (βλ. ΟλΑΠ 188/1980 ΝοΒ 28/1477, ΕΕΝ 1980/485, ΑΠ 1727/1999 ΕΕΝ 2001/361, ΑΠ
1277/1998
ΕΕΝ 2000/77, ΕλλΔικ 40/807, ΑΠ 1395/1996 ΕλλΔικ 38/1144, ΑΠ 1256/1989 ΕλλΔικ 32/796, ΕΕΝ
1989/548, ΑΠ 1141/1988 ΕλλΔικ 32/329, ΕΕΝ 1989/548).

Υποστηρίχθηκε μία δεύτερη άποψη, κατά την οποία, ως «επισυμβάσα εγγραφή» -avvenuta
intestazione (κατά
την άνω μετάφραση του Αχιλλέα Κωνσταντινίδη ή ως γενομένη καταγραφή κατά την άνω
απόδοση του Π.
Θεοδωρόπουλου), από την οποία είναι παραδεκτή η διαδρομή της χρησικτησίας κατά το άρθρο 63
του
Κτηματολογικού Κανονισμού, θεωρείται κατά την αληθή έννοια αυτού η κατά την κατάρτιση των
Κτηματικών
βιβλίων πρώτη καταχώριση του ακινήτου (ΑΠ 477/1963 ΝοΒ 12/199, Γ. Παντελίδη
ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΙΚΗ
ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ τεύχος 2 σελ. 103, ΕφΔωδ 12/1961). Και περαιτέρω ότι, σε περίπτωση καθολικής ή
ειδικής
διαδοχής, διανομής ή εκούσιας κατάτμησης του ακινήτου, ο χρόνος χρησικτησίας που άρχισε (και
δε
συμπληρώθηκε) από της αρχικής θεμελιώδους εγγραφής υπολογίζεται από αυτήν και όχι από το
χρόνο της
καταχώρισης της (μεταγενέστερης) διαδοχής, διανομής ή κατάτμησης (ΑΠ 477/1963 ΝοΒ 12/199,
Γ.
Παντελίδη ΔΩΔΕΚΑΝΗΣΙΑΚΗ ΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ τεύχος 2 σελ. 103, ΕφΔωδ 12/1961).

Δηλαδή, σύμφωνα με τα παραπάνω, αν μετά το αμετάκλητο της αρχικής εγγραφής, αρχίσει π.χ. η
νομή για την
κτήση κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία ή αν αρχίσει η νομή οποτεδήποτε από μια άλλη
μεταγενέστερη
εγγραφή και στη συνέχεια συμπληρωθεί 15ετής νομή, δεν ασκεί καμία επιρροή και δεν έχει καμία
σημασία το
αν παρεμβληθεί άλλη εγγραφή πριν τη συμπλήρωση της 15ετούς νομής και ότι σε κάθε περίπτωση
συμπληρώνεται η κτητική παραγραφή για την κτήση της κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία,

με εξαίρεση την περίπτωση μεταγενέστερης εγγραφής υπέρ του αποκτώντα καλόπιστα με επαχθή
τίτλο, που
ναι μεν ως μεταγενέστερη εγγραφή δημιουργεί μαχητό τεκμήριο που θα μπορούσε να ανατραπεί,
όμως λόγω
της παράλληλα ισχύουσας ειδικής διάταξης του άρθρου 41 του κτηματολογικού κανονισμού,
καθιστά ανενεργό
όχι μόνο τη χρησικτησία που συμπληρώθηκε χωρίς να έχει ασκηθεί και καταχωρισθεί στο
κτηματικό βιβλίο
αγωγή για αναγνώρισή της, αλλά και διακόπτει τη χρησικτησία που ευρίσκετο σε διαδρομή,
εμποδίζει δηλαδή
τον συνυπολογισμό του χρόνου νομής χρησικτησίας. 

Το επιχείρημα υπέρ αυτής της ερμηνευτικής άποψης του άρθρου 63 του Κ.Κ. στηρίζεται και στο
γεγονός ότι
πουθενά δεν υπάρχει διάταξη που να αναγάγει ως λόγο διακοπτικό της χρησικτησίας την νέα
εγγραφή, εκτός
και αν θεωρηθεί ότι η ίδια διάταξη του άρθρου 63 απαιτεί ως προϋπόθεση της κτητικής
παραγραφής  την μετά
την νέα εγγραφή έναρξη 15ετούς νομής χωρίς παρεμβολή άλλης εγγραφής.

Υποστηρίχθηκε τέλος και τρίτη άποψη, σε αναιρετική δίκη (την οποία άποψη υιοθέτησε πλήρως ο
κ. Εισηγητής
Αρεοπαγίτης στην σχετική του Έκθεση), ότι η 15ετής νομή πρέπει να είναι μεταγενέστερη από την
τελευταία
εγγραφή στο κτηματολόγιο επ’ ονόματι του δικαιούχου κατά του οποίου και μόνον χωρεί η
χρησικτησία.
Δηλαδή ο χρόνος της τελευταίας εγγραφής είναι πάντοτε και το αφετήριο σημείο για την έναρξη
της 15ετούς
κτητικής παραγραφής.

Ισχυρίσθηκα τότε, ως πληρεξούσιος δικηγόρος του ενός διαδίκου, ότι πρόκειται για εσφαλμένη
ερμηνεία και
ότι την αντιστρατεύεται ακόμα και η διάταξη του άρθρου 41 του Κ.Κ., η οποία δεν θα είχε λόγο
υπάρξεως,
παρέχοντας το προνόμιο στον καλόπιστο τρίτο που αποκτά το ακίνητο με επαχθή τίτλο να
καταστήσει
ανενεργή την συμπληρωθείσα ήδη, πριν την εγγραφή επ’ ονόματί του στα κτηματικά βιβλία,
κτητική
παραγραφή.

Η ανωτέρω άποψη του κ. Εισηγητή δεν έγινε τελικά δεκτή από την εκδοθείσα (ομόφωνα) υπ’ αριθ.
1004/2009
απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία δέχθηκε μεν και αυτή ότι η δεκαπενταετής νομή πρέπει να
είναι
μεταγενέστερη από την εγγραφή στο κτηματολόγιο επ’ ονόματι του δικαιούχου κατά του οποίου
χωρεί η
χρησικτησία, όμως, από τις επί της ουσίας παραδοχές της, με σαφήνεια προκύπτει ότι υιοθετεί την
άποψη ότι η
15ετής νομή μετά μία εγγραφή, μόνο χωρίς την παρεμβολή κάποιας άλλης εγγραφής που αφορά
τον δικαιούχο
της προηγούμενης εγγραφής, πριν την παρέλευση της 15ετίας, οδηγεί σε συμπλήρωση της
κτητικής
παραγραφής.
-----

Ζ].-  

Ως προς τη μη τροποποίηση με την αγωγή χρησικτησίας των συνόρων των καταγεγραμμένων
ακινήτων:

Σύμφωνα με το άρθρο 63 παράγρ. 2 του Κτηματολογικού Κανονισμού ή 15ετής παραγραφή, στην
οποία
αναφέρεται η παρ. 1 του άρθρου αυτού και για την οποία έγινε λόγος προηγουμένως, δεν
επιτρέπεται
"οσάκις"
έχει ως συνέπεια την τροποποίηση των συνόρων των καταγεγραμμένων ακινήτων". Κατά την
έννοια της
διάταξης αυτής α) Η μεταβολή, που έχει ως συνέπεια το μη επιτρεπτό (απαράδεκτο) της κτητικής
παραγραφής,
πρέπει να συνεπάγεται αναγκαίως τη μεταβολή της διαγραφόμενης στον κτηματολογικό χάρτη
μεθοριακής
γραμμής και για τα δύο όμορα ακίνητα και β) με τη διάταξη αυτή σκοπείται η αποτροπή της, δια
της μεθόδου
της χρησικτησίας, λαθραίας μεταβολής των αποτυπωθέντων στον οικείο κτηματολογικό χάρτη
συνόρων
ομόρων ακινήτων με τις βαθμηδόν και κατ’ ολίγον μετατοπίσεις αυτών σε βάρος του ιδιοκτήτη
ενός απ’ αυτά,
καθόσον τέτοια ενέργεια συνεπάγεται ρευστότητα καταστάσεως δυσδιάκριτη ως εκ της
συνεχόμενης γύρω
από το όριο νομής. Τούτο προδήλως συμβαίνει επί τεμαχισμού του ενός των ομόρων ακινήτων σε
δύο ή
περισσότερα χωριστά και διακεκριμένα ακίνητα, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή δεν
επέρχεται
τροποποίηση στα αρχικά σύνορα των ακινήτων που χαράχθηκαν στον κτηματολογικό χάρτη,
αφού αυτά
υφίστανται πάντα ως οροθετική γραμμή μεταξύ του αποσπασθέντος τμήματος του κατατμηθέντος
ακινήτου και
του όμορης μ’ αυτό άλλης κτηματομερίδας του γείτονα. Πραγματικά στην περίπτωση αυτή, της
διαιρέσεως ενός
των όμορων ακινήτων και της αποσπάσεως απ` αυτό ενός συγκεκριμένου και χωριστού
"φυσικώς" τμήματος
για τη δημιουργία νέας χωριστής μερίδας, το ήδη χαραγμένο σύνορο μεταξύ των ακινήτων αυτών
(ομόρων)
παραμένει άθικτο και κατέχει και μετά την απόσπαση αυτή την ίδια ακριβώς θέση που είχε
χαραχθεί στον
κτηματολογικό χάρτη. Με την έννοια αυτή είναι επιτρεπτή η προβολή της κτητικής παραγραφής
που αφορά
μέρος του ενός από τα καταγεγραμμένα στο κτηματολόγιο όμορα ακίνητα, εφόσον μ` αυτή δεν
επέρχεται
μεταβολή στη συνοριακή γραμμή τους. Δηλαδή είναι επιτρεπτή η προβολή της 15ετούς κτητικής
παραγραφής
όταν μ’ αυτή δεν σκοπείται μεταβολή της αναγνωρισμένης μεθοριακής γραμμής, αλλά η
νομιμοποίηση της
κατοχής του γείτονα συνεπεία χρησικτησίας ενός συγκεκριμένου και σαφώς καθορισμένου
τμήματος του
γειτονικού ακινήτου (ΕΦ ΔΩΔ 86/2002 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε Π. Θεοδωροπούλου.
Το
ισχύον εν Δωδεκα νήσω δίκαιον, Β` έκδοση, παρ. 649, βλ. και ΠΠΡΡΟΔΟΥ 220/2006 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ, ΠΠΡΡΟΔΟΥ 292/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΜΠΡΡΟΔΟΥ 3/2009 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ
ΝΟΜΟΣ). Με
την έννοια αυτή και το ίδιο πνεύμα έχει κριθεί νομολογιακά, ότι είναι επιτρεπτή η αναγνώριση της
κτητικής
αυτής παραγραφής, εφόσον αυτή αφορά σε συγκεκριμένο και σαφώς καθοριζόμενο εδαφικό τμήμα
γειτονικής
μερίδας και όχι σε χρησικτησία λωρίδας περί τα όρια ομόρων ακινήτων, η οποία έχει ως
αποτέλεσμα την
απαγορευμένη τροποποίηση αυτών (ΕΦ ΔΩΔ 86/2002 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε ΑΠ
1645/1990
Συλλογή Νομολογίας Δικ. Συλλ. Ρόδου σε. 161) ή κατ’ άλλη διατύπωση, είναι επιτρεπτή η
χρησικτησία όταν
αφορά μέρος του ενός από τα καταγεγραμμένα όμορα ακίνητα και έτσι μ’ αυτή δεν επέρχεται μόνο
μεταβολή
της συνοριακής γραμμής, αλλά ουσιαστική αλλοίωση της έκτασης των ομόρων ακινήτων (ΕΦ ΔΩΔ
86/2002 Α
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε ΑΠ 131/1997 ΝΟΜΟΣ), όταν δηλαδή η χρησικτησία αφορά
τμήμα
ακινήτου τόσης εκτάσεως, ώστε κατά την κοινή αντίληψη να υπερβαίνει την απλή περί τα όρια
διαφορά (ΕΦ
ΔΩΔ 86/2002 Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ με αναφορά σε Γ. Παντελίδη, επισκόπηση της επί του
Κτηματολογικού
Κανονισμού νομολογίας, Δωδ. Νομ. Επιθ. 2, σελ. 96 επ. 104, βλ. και ΑΠ 97/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ
1730/1990
ΧριΔ 2011/508, ΕΦ ΔΩΔ 16/2014 ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕΦ ΔΩΔ 245/2005 ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ,
ΜΠΡ
ΡΟΔ 3/2009 Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Μελέτη του Παντελή Δ. Αποστολά, Δικηγόρου Ρόδου.