Μεταγραφή εμπράγματης δικαιοπραξίας που αφορά ακίνητο μετά το θάνατο του δικαιοδόχου - ΠΠρΒόλου 173/2012 [Μεταγραφή] Διατάξεις: άρθρα 147, 174, 179, 211, 513 ΑΚ

Μεταγραφή εμπράγματης δικαιοπραξίας που αφορά ακίνητο μετά το θάνατο του δικαιοδόχου

ΠΠρΒόλου 173/2012 [Μεταγραφή]

Διατάξεις: άρθρα 147, 174, 179, 211, 513 ΑΚ

[...] 2. (Ι) Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά ότι μετατίθεται η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία.

Η συμφωνία γίνεται με ....

συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Η δικαιοπραξία της ΑΚ 1033 ολοκληρώνεται με την κατάρτισή της με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που αποτελεί συστατικό στοιχείο της συμβάσεως, πλην όμως δεν αναπτύσσει ενέργεια παρά μόνο από τη μεταγραφή (ΑΚ 1194 παρ. 2), η οποία δεν αποτελεί στοιχείο του πραγματικού της εμπράγματης σύμβασης, αλλά όρο του ενεργού, αίρεση δικαίου. Η πρακτική σημασία της νομικής φύσης της μεταγραφής είναι καταφανής, κυρίως στην περίπτωση που το ίδιο ακίνητο, προ της μεταγραφής του μεταβιβαστικού τίτλου του, περιέλθει λόγω κληρονομιάς ή κληροδοσίας σε τρίτον και ο τελευταίος μεταγράψει την περί αποδοχής της κληρονομιάς ή κληροδοσίας τούτου δήλωσή του. Στην περίπτωση αυτή ορθά γίνεται δεκτό στη νομική φιλολογία και νομολογία ότι η μεταγραφή δικαιοπραξίας εν ζωή γίνεται νόμιμα και μετά το θάνατο του κληρονομούμενου πωλητή, ακόμα και μετά την αποδοχή της κληρονομιάς από τους κληρονόμους του και τη μεταγραφή αυτής. Και τούτο διότι ο δικαιούχος από την εν ζωή πώληση είναι ειδικός διάδοχος του κληρονομουμένου και όχι του κληρονόμου, ο δε τελευταίος δεν αποκτά με την κληρονομική διαδοχή περισσότερα δικαιώματα επί του ακινήτου από ό,τι είχε ο ίδιος ο κληρονομούμενος (βλ. ΑΠ 645/2003 ΕλλΔνη 45,1047, ΑΠ 942/2000 ΕλλΔνη 42,137, ΕφΛαρ 294/2008 ΑρχΝ 2010,209, ΕφΑθ 3394/1995 ΝοΒ 44,441, ΕφΑθ 4544/1992 ΕλλΔνη 35,475).

(II). Κατά τη διάταξη του άρθρου 147 ΑΚ, όποιος παρασύρθηκε με απάτη σε δήλωση βούλησης, έχει δικαίωμα να ζητήσει να ακυρωθεί η δικαιοπραξία. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής απάτη αποτελεί κάθε συμπεριφορά με την οποία ενσυνείδητα και από πρόθεση δημιουργείται, διατηρείται ή ενδυναμώνεται σε άλλον πεπλανημένη παράσταση με σκοπό να επηρεαστεί η βούλησή του. Η συμπεριφορά αυτή μπορεί να συνίσταται είτε στην παράσταση ως αληθών ψευδών περιστατικών αναφερομένων στο παρελθόν, το παρόν ή και το μέλλον, είτε στην απόκρυψη ή την ατελή ανακοίνωση ή αποσιώπηση αληθών γεγονότων (ΑΠ 26/2000 ΕλλΔνη 41,690) και η αποκάλυψη της αλήθειας ως προς αυτά ήταν επιβεβλημένη από ιδιαίτερη σχέση ή από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΠ 123/1998 ΕλλΔνη 39,825). Προς ακύρωση της δικαιοπραξίας λόγω απάτης προσαπαιτείται να αποσκοπεί η απατηλή συμπεριφορά στην πρόκληση δηλώσεως βουλήσεως του απατηθέντος, η οποία και να προκλήθηκε πράγματι από την απάτη, χωρίς περαιτέρω να εξετάζεται ούτε το καταλογιστό του απατήσαντος, αφού ο λόγος ακυρώσεως δεν είναι η υπαιτιότητά του, αλλά το ελάττωμα της βουλήσεως του απατηθέντος, ούτε αν η πλάνη που δημιουργήθηκε είναι συγγνωστή ή ασύγγνωστη, ουσιώδης ή επουσιώδης, αρκεί να υφίσταται κατά το χρόνο δηλώσεως της βουλήσεως (ΑΠ 1734/1998 ΕΕΝ 2000,286, ΑΠ 1587/1990 ΕΕΝ 1991,698, ΕφΑθ 1392/1997 ΕλλΔνη 38,869, ΕφΠατρ 663/1994 ΑρχΝ 46,51, ΕφΠατρ 658/1992 ΑχΝομ 1993,270, ΠΠρΑθ 2587/1992 ΕΕμπΔ 43,372). Στοιχεία συνεπώς της απάτης είναι: α) η πλάνη, δηλαδή η εσφαλμένη παράσταση ή αντίληψη ορισμένων πραγματικών περιστατικών είτε του παρελθόντος, είτε του παρόντος, είτε του μέλλοντος, β) η πλάνη αυτή να προκλήθηκε από άλλο πρόσωπο σε βάρος του πλανώμενου, γ) η πλάνη και παραπλάνηση να γίνει με πρόθεση και σκόπιμα, δ) συνεπεία της πλάνης να προκλήθηκε ελαττωματική βούληση στον πλανηθέντα και να προέβη σε δήλωση της ελαττωματικής βούλησης. Εξάλλου, όποιος επικαλείται την ακύρωση δικαιοπραξίας, διότι αυτή είναι προϊόν απάτης, απαιτείται να αναφέρει σαφώς και λεπτομερώς τα προς κατάρτιση δόλια μέσα ή τεχνάσματα και γενικά να εξειδικεύει την αποτελούσα την απάτη συμπεριφορά (ΑΠ 230/1995 ΕΕΝ 1996,504, ΕφΔωδ 309/2004 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΔωδ 96/2002 ΔωδΝομ 2003,36, ΕφΑθ 2134/2001 ΕλλΔνη 43,509).

(III). Κατά το άρθρο 179 του ΑΚ «άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία, με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο για κάποια παροχή περιουσιακά ωφελήματα που κατά τις περιστάσεις βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή”. Από τη διάταξη αυτή σε συνδυασμό και προς εκείνες των άρθρων 174, 178 και 180 του ΑΚ συνάγεται ότι για να θεωρηθεί μια ενοχική ή εμπράγματη δικαιοπραξία ως αισχροκερδής (ή καταπλεονεκτική) και σαν τέτοια άκυρη, πρέπει να συντρέχουν αθροιστικώς οι εξής προϋποθέσεις: 1) η ύπαρξη φανερής δυσαναλογίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής που αναφέρεται στην αντικειμενικώς εκτιμώμενη οικονομική αξία αυτών κατά το χρόνο καταρτίσεως της δικαιοπραξίας, 2) η συνδρομή ανάγκης, κουφότητας ή απειρίας του αντισυμβαλλομένου και 3) η εκμετάλλευση από το συμβαλλόμενο μίας ή περισσότερων από τις ως άνω καταστάσεις του αντισυμβαλλομένου που ήταν γνωστές σ’ αυτόν. Ως «ανάγκη» νοείται, εκτός άλλων και η οικονομική, η οποία έχει χαρακτήρα επιτακτικό και ανεπίδεκτο αναβολής, ανεξαρτήτως αν είναι φύσεως παροδικής ή μόνιμη, ως “κουφότητα” νοείται η ολιγωρία (αδιαφορία), εξ αιτίας της οποίας δεν δύναται ο συμβαλλόμενος να εκτιμήσει τις συνέπειες και τη σημασία της πράξης του και τέλος ως “απειρία” νοείται η έλλειψη της πείρας για τη ζωή και για τις συναλλαγές γενικώς ή έστω και ορισμένη κατηγορία συναλλαγών. Ειδικότερα φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως θεμιτό να αποκομίζει ο ένας όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου με ζημία του άλλου. Η δυσαναλογία των παροχών κρίνεται με βάση το χρόνο καταρτίσεως της δικαιοπραξίας και αποτελεί νομική έννοια, η εξειδίκευση της οποίας από το δικαστήριο της ουσίας ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 890/2011 ΤΝΠ Νόμος). Αν λείπει η μια από τις ανωτέρω προϋποθέσεις, η δικαιοπραξία δεν είναι άκυρη κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 179 ΑΚ. Δεν αποκλείεται πάντως και χωρίς τη συνδρομή των όρων του άρθρου 179 ΑΚ να συντρέχουν περιστάσεις και συνθήκες που να προσδίδουν σε οποιαδήποτε δικαιοπραξία ανήθικο χαρακτήρα, ο οποίος συνεπάγεται ακυρότητα αυτής κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 178 ΑΚ (βλ. ΠΠρΠειρ 5050/2005 ΝοΒ 2006,436, όπου και περαιτέρω παραπομπές στη νομολογία).

(IV). Κατά τη διάταξη του άρθρου 211 ΑΚ δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνομα άλλου (αντιπροσωπευόμενου) μέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αμέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευόμενου. Από τη διάταξη αυτή σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 160, 200, 216, 217, 219, 229, 281, 288, 713 και 714 του ΑΚ προκύπτει, ότι η σύμβαση που συνομολογεί κάποιος ως αντιπρόσωπος άλλου, καθ’ υπέρβαση των ορίων της πληρεξουσιότητας είναι άκυρη και δεν δεσμεύει τον αντιπροσωπευόμενο που την αποκρούει και δεν την εγκρίνει, γιατί η υπέρβαση αυτή ισοδυναμεί με ενέργεια χωρίς πληρεξουσιότητα. Εξάλλου, η πληρεξουσιότητα υπόκειται ως δικαίωμα στη γενική απαγόρευση της καταχρηστικής άσκησης του άρθρου 281 ΑΚ. Κατά την τελευταία αυτή διάταξη είναι καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος της πληρεξουσιότητας όταν οι επιχειρηθείσες από τον πληρεξούσιο πράξεις εμπίπτουν τυπικά μέσα στα όρια της πληρεξουσιότητας, αλλά είναι προφανώς αντίθετες προς τα συμφέροντα του αντιπροσωπευόμενου ή τον σκοπό για τον οποίο δόθηκε η πληρεξουσιότητα, ώστε να προκύπτει ότι ουδέποτε θα επιχειρούσε την πράξη ο αντιπροσωπευόμενος και την αντίθεση αυτή προς το συμφέρον του αντιπροσωπευόμενου και το σκοπό της πληρεξουσιότητας γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ο τρίτος, με τον οποίο συνηλλάγη ο πληρεξούσιος. Η από τον πληρεξούσιο με τη δοθείσα πληρεξουσιότητα κατά κατάχρηση δικαιώματος στη συγκεκριμένη περίπτωση καταρτιζόμενη δικαιοπραξία αντίκειται στο νόμο και είναι άκυρη κατά τη διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ (ΕφΔωδ 129/2005 ΤΝΠ Νόμος, όπου και περαιτέρω παραπομπές στη νομολογία).

(V). Σύμφωνα με το άρθρο 138 παρ. 1 ΑΚ, δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη, ενώ κατά το άρθρο 513 ΑΚ, ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης πωλήσεως είναι: α) το πράγμα, β) το τίμημα και γ) η συμφωνία των συμβαλλομένων περί μεταθέσεώς της κυριότητας και πληρωμής του τιμήματος, η οποία προκειμένου περί ακινήτου, πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο (άρθρο 369 ΑΚ). Από αυτά παρέπεται ότι δεν ασκεί καμία επιρροή επί του κύρους της καταρτισθείσας σύμβασης πωλήσεως αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιό τρόπο το συμφωνημένο τίμημα και ότι επί προσβολής της σύμβασης ως εικονικής δεν έχει μεν σημασία για την κρίση περί εικονικότητας η καταβολή ή μη του τιμήματος, ούτε η έλλειψη καταβολής αυτού, αυτή καθεαυτή, προσδίδει το χαρακτήρα της εικονικότητος, αφού μπορεί τούτο να δωρηθεί, αφεθεί ή με άλλον τρόπο αποσβεσθεί, πλην όμως μπορεί το στοιχείο αυτό, κατά την έρευνα περί της συναλλακτικής πρόθεσης των συμβληθέντων, να αποτελέσει, κατά τις περιστάσεις, τεκμήριο περί της εικονικότητας. Η γνώση του μη σοβαρού και της φαινομενικότητας της δήλωσης αποτελεί στοιχείο της εικονικότητας και μάλιστα η γνώση όλων των συμβληθέντων δηλαδή και από εκείνον στον οποίο απευθύνεται αυτή. Η γνώση μπορεί να είναι αποτέλεσμα της συμφωνίας των ως άνω προσώπων ή της ανακοίνωσης του δηλούντος κατά τρόπο που εκείνος στον οποίο απευθύνεται να διαγιγνώσκει ανάλογα με τις περιστάσεις, τη φύση και τα εν γένει εξωτερικά στοιχεία ή της δικαιοπραξίας ότι η δήλωση είναι μη σοβαρή, φαινομενική, προσποιητή. Ως γνώση εκλαμβάνεται η θετική γνώση προς την οποία δεν εξομοιώνεται η άγνοια από βαρειά ή ελαφρά αμέλεια (βλ. ΠΠρΠειρ 5050/2005 ΝοΒ 2006,436, όπου και περαιτέρω παραπομπές στη νομολογία).

3. Στην προκείμενη περίπτωση, με την υπό κρίση αγωγή τους, δεόντως εκτιμώμενη, οι ενάγουσες εκθέτουν, ότι ο Α.Δ., σύζυγος της πρώτης και πατέρας των λοιπών εξ αυτών, με το υπ’ αριθμ. …/31.5.2006 ειδικό πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Βόλου Ε.Α. παρέσχε στον εναγόμενο αδελφό του την ειδική εντολή να πωλεί για λογαριασμό του, μεταβιβάζει, παραχωρεί και παραδίδει σε οποιονδήποτε τρίτο, ακόμα και στον εαυτό του (του εναγομένου) με αυτοσύμβαση, και με οποιοδήποτε τίμημα και οποιουσδήποτε όρους και συμφωνίες ήθελε εγκρίνει ο τελευταίος (εναγόμενος), τα λεπτομερώς περιγραφόμενα κατά θέση, όρια και έκταση δύο ακίνητα, την κυριότητα των οποίων είχε αποκτήσει κατά τα εκτιθέμενα ειδικότερα στην αγωγή. Ότι ο εναγόμενος με βάση το ανωτέρω πληρεξούσιο πώλησε τα εν λόγω ακίνητα στον εαυτό του δι’ αυτοσυμβάσεως, δυνάμει του υπ’ αριθμ. …/22.7.2009 αγωραπωλητηρίου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Λαμίας Γ.Φ., που μεταγράφηκε νόμιμα στις 4.9.2009. Ότι την επομένη ημέρα της καταρτίσεως της άνω συμβάσεως πωλήσεως, ήτοι στις 23.7.2009, απεβίωσε ο άνω σύζυγος και πατέρας τους (Α.Δ.), χωρίς να αφήσει διαθήκη και ότι αυτές, ως μοναδικοί πλησιέστεροι συγγενείς του και εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του κατά ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου η καθεμία, με την υπ’ αριθμ. …/3.9.2009 δήλωση αποδοχής κληρονομιάς του συμβολαιογράφου Βόλου Α.Μ., που μεταγράφηκε νόμιμα στις 3.9.2009 (ήτοι μια ημέρα πριν την μεταγραφή του ανωτέρω συμβολαίου πώλησης), αποδέχθηκαν την κληρονομιά του ως άνω δικαιοπαρόχου τους, στην οποία περιλαμβάνονταν και τα ως άνω δύο ακίνητα, γενόμενες έτσι συγκύριες των τελευταίων, κατά τα προαναφερόμενα ποσοστά εξ αδιαιρέτου, πλην όμως ο εναγόμενος αμφισβητεί την συγκυριότητά τους επί των επιδίκων ακινήτων, ισχυριζόμενος ότι τα τελευταία περιήλθαν στην κυριότητά του με το ως άνω συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Επικουρικά και για την περίπτωση, που ήθελε κριθεί ότι δεν κατέστησαν συγκύριες των επιδίκων ακινήτων με τον προαναφερόμενο παράγωγο τρόπο (κληρονομική διαδοχή), εκθέτουν ότι η περί αυτοσυμβάσεως δήλωση βουλήσεως του δικαιοπαρόχου τους Α.Δ., που διαλαμβάνεται στο ως άνω συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, είναι ακυρώσιμη, διότι προκλήθηκε με απάτη. Ειδικότερα, εκθέτουν ότι ο εναγόμενος συμφώνησε με τον ως άνω δικαιοπάροχό τους να διαχειρίζεται στο όνομά του και για λογαριασμό του τα επίδικα ακίνητα, με σκοπό την πώλησή τους μόνο προς τρίτους και ότι ο πρώτος (εναγόμενος), με σκοπό την εξαπάτηση του δεύτερου (δικαιοπαρόχου τους) και τη νόσφιση της περιουσίας του, διαβεβαίωσε τούτον ότι στο ως άνω συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο περιείχοντο οι όροι της ως άνω συμφωνίας τους, αποκρύπτοντάς του συγχρόνως ότι το εν λόγω πληρεξούσιο περιείχε και ειδική εντολή, με την οποία αυτός (εναγόμενος) θα μπορούσε να μεταβιβάσει με αυτοσύμβαση τα επίδικα ακίνητα στον εαυτό του, γεγονός το οποίο αν γνώριζε ο άνω δικαιοπάροχός τους, δεν θα υπέγραφε το πληρεξούσιο, καθώς η αληθής βούλησή του ήταν να διορίσει πληρεξούσιο τον εναγόμενο, προκειμένου να πωλήσει τα επίδικα ακίνητα σε τρίτα πρόσωπα και όχι στον εαυτό του. Το δικαίωμά τους δε προς ακύρωση του άνω συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου και κατ’ επέκταση του άνω πωλητηρίου συμβολαίου δεν έχει αποσβεσθεί, διότι το πρώτον ανακάλυψαν την απάτη του εναγομένου σε βάρος του δικαιοπαρόχου τους τον Αύγουστο του έτους 2009, έκτοτε δε δεν παρήλθε διετία. Επικουρικά, επίσης, και για την περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι το ως άνω πληρεξούσιο δεν ήταν προϊόν απάτης, εκθέτουν ότι η σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης των επίδικων ακινήτων, που περιέχονται στο ως άνω αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, είναι άκυρη ως αντίθετη στα χρηστά ήθη, διότι ο εναγόμενος, γνωρίζοντας την απερισκεψία του ως άνω δικαιοπαρόχου τους, ο οποίος, λόγω της ασθένειάς του (καρκίνος πνεύμονα), δεν φρόντισε να πληροφορηθεί τις συναλλακτικές συνθήκες πώλησης των ακινήτων της περιοχής, όπου κείνται τα επίδικα, και εκμεταλλευόμενος την κατάσταση αυτή, πέτυχε την πώληση και μεταβίβαση σ’ αυτόν των ενδίκων δύο ακινήτων, συνολικής αξίας 104,092,10 ευρώ, αντί τιμήματος 38.747,16 ευρώ, το οποίο βρίσκεται σε φανερή δυσαναλογία με την πραγματική ως άνω αξία των ακινήτων. Επικουρικά, επιπλέον, εκθέτει ότι η σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης των επίδικων ακινήτων, που περιέχονται στο ως άνω αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, είναι άκυρη λόγω καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος πληρεξουσιότητας εκ μέρους του εναγομένου, διότι αυτός ως πληρεξούσιος του άνω δικαιοπαρόχου τους ενήργησε εν γνώσει του και κατά τρόπο αντίθετο προς τα συμφέροντα του τελευταίου, ορίζοντας το τίμημα της πώλησης στο παραπάνω ποσό, προκειμένου να αποκτήσει ο ίδιος (εναγόμενος) σημαντικά περιουσιακά στοιχεία αντί χαμηλού τιμήματος και να αυξήσει την περιουσία του. Τέλος, επικουρικά εκθέτει, ότι η ανωτέρω σύμβαση πώλησης, που περιέχεται στο προαναφερόμενο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, είναι άκυρη ως εικονική, διότι αυτή δεν καταρτίσθηκε σπουδαίως, αλλά αποκλειστικά και μόνο κατά το φαινόμενο, ήτοι χωρίς την πρόθεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων να μεταβιβασθεί η κυριότητα των επιδίκων ακινήτων στον εναγόμενο και χωρίς να συμφωνηθεί ή να καταβληθεί τίμημα εις χείρας του δικαιοπαρόχου τους ή εις χείρας τούτων (εναγουσών). Με βάση το ιστορικό αυτό, ζητούν να αναγνωρισθούν συγκύριες, κατά ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου η καθεμία, των επιδίκων ακινήτων. Επικουρικά, ζητούν να ακυρωθούν για τους προαναφερόμενους λόγους (ήτοι λόγω της προεκτιθέμενης απατηλής συμπεριφοράς του εναγομένου), το υπ’ αριθμ. …/31.5.2006 ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Βόλου Ε.Α. και το υπ’ αριθμ. …/22.7.2009 συμβόλαιο αγοραπωλησίας του συμβολαιογράφου Λαμίας Γ.Φ., άλλως να αναγνωρισθεί η ακυρότητα του τελευταίου συμβολαίου για τους λόγους που προεκτέθηκαν (ήτοι λόγω αντιθέσεως στα χρηστά ήθη, άλλως λόγω καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος πληρεξουσιότητας εκ μέρους του εναγομένου, άλλως λόγω εικονικότητας) και να αναγνωρισθούν αυτές συγκύριες, κατά το προαναφερόμενο ποσοστό, των επιδίκων ακινήτων.

4. Με το παραπάνω περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αγωγή παραδεκτά και αρμόδια εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 18 και 22 ΚΠολΔ) κατά την προκείμενη τακτική διαδικασία. Κατά την κύρια βάση της η αγωγή είναι απορριπτέα ως μη νόμιμη για τους εξής λόγους: Η μεταγραφή του υπ’ αριθμ. …/22.7.2009 συμβολαίου πώλησης, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, έγινε εγκύρως από τον εναγόμενο μετά το θάνατο του πωλητή (Α.Δ.), ακόμη και μετά την αποδοχή της κληρονομιάς εκ μέρους των εναγουσών κληρονόμων του και τη μεταγραφή αυτής. Και τούτο, διότι ο εναγόμενος, που είναι δικαιούχος από την εν ζωή πώληση, είναι ειδικός διάδοχος του κληρονομουμένου και όχι των εναγουσών κληρονόμων, οι οποίες δεν απέκτησαν με την κληρονομική διαδοχή περισσότερα δικαιώματα επί των επιδίκων ακινήτων απ’ όσα είχε ο ίδιος ο κληρονομούμενος. Οι ενάγουσες κληρονόμησαν την υποχρέωση του αποβιώσαντος από την ανωτέρω μεταβιβαστική πράξη προς τον εναγόμενο. Έτσι, ο τελευταίος, με τη μεταγραφή του ανωτέρω μεταβιβαστικού τίτλου του (πωλητηρίου συμβολαίου), έστω και αν ακολούθησε τη γενόμενη εκ μέρους των εναγουσών μεταγραφή της αποδοχής της κληρονομιάς, απέκτησε την κυριότητα των επιδίκων ακινήτων (βλ. ιδίως ΕφΑθ 3394/1995 ΝοΒ 44,441). Περαιτέρω, κατά την επικουρική βάση της και ειδικότερα κατά το μέρος που δι’ αυτής διώκεται η ακύρωση του ως άνω ειδικού συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου και κατ’ επέκταση του ανωτέρω πωλητηρίου συμβολαίου λόγω απάτης, η αγωγή τυγχάνει αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως και ως εκ τούτου απορριπτέα ως απαράδεκτη, καθόσον δεν προσδιορίζονται σ’ αυτήν, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, για το ορισμένο και την πληρότητα αυτής, πραγματικά περιστατικά από τα οποία να προκύπτει η πρόθεση του εναγομένου να παραπλανήσει τον δικαιοπάροχο των εναγουσών και ειδικότερα περιστατικά από τα οποία να εμφαίνεται ότι αυτός γνώριζε το ψευδές των περιστατικών που παρουσίασε ως αληθή ή την υποχρέωσή του να ανακοινώσει στοιχεία, τα οποία τελικά απέκρυψε, ήτοι να προσδιορίζεται με σαφήνεια και πληρότητα ο δόλος του εναγομένου (βλ. ΠΠρΡόδου 201/2006 ΤΝΠ Νόμος). Κατά τα λοιπά, ήτοι ως προς τις λοιπές επικουρικές βάσεις της (αναγνώριση ακυρότητας του υπ’ αριθμ. …/22.7.2009 πωλητηρίου συμβολαίου λόγω αντιθέσεως στα χρηστά ήθη, άλλως λόγω καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος πληρεξουσιότητας εκ μέρους του εναγομένου, άλλως λόγω εικονικότητας και συνακόλουθα της αναγνώρισης της συγκυριότητας των εναγουσών επί των επιδίκων ακινήτων), η αγωγή είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις που προμνημονεύτηκαν στη μείζονα σκέψη, καθώς και σ’ αυτήν του άρθρου 70 ΚΠολΔ. Συνεπώς, εφόσον η απόπειρα εξώδικης επίλυσης της διαφοράς δεν ανάγεται πλέον σε όρο παραδεκτού της συζητήσεώς της (βλ. άρθρο 72 παρ. 3 του Ν 3994/2011, Χαρ. Απαλαγάκη, Η διαγνωστική δίκη και n αναγκαστική εκτέλεση κατά τον ΚΠολΔ, έκδ. Νομικής Βιβλιοθήκης, σελ. 32), η υπό κρίση αγωγή, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της.

5. Ο Α.Δ., αδελφός του εναγομένου και σύζυγος της πρώτης ενάγουσας (Χ. χήρας Α.Δ., το γένος Α.Κ.) και πατέρας των λοιπών εναγουσών (ήτοι της ήδη ενηλικιωθείσας Α.-Χ. Δ., της Α.Δ. και της Ρ.-Ε. Δ.), που απεβίωσε στη Λάρισα στις 23.7.2009, ήταν κύριος: α) μιας παλιάς διώροφης λιθόκτιστης οικοδομής, αποτελούμενης από ισόγειο εμβαδού 72,50 τ.μ. και από πρώτο πάνω από το ισόγειο όροφο εμβαδού 72,50 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Β.» εντός των ορίων του οικισμού του Δημοτικού Διαμερίσματος … Σκοπέλου Μαγνησίας και είναι κτισμένη επί οικοπέδου εκτάσεως 78,12 τ.μ. και β) κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου ενός ελαιοπεριβόλου, ξηρικού, εκτάσεως 16.723,81 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση «Μ.» εντός της κτηματικής περιφέρειας του Δημοτικού Διαμερίσματος … Σκοπέλου του Δήμου Σκοπέλου. Ο ανωτέρω αποβιώσας, ενόσω ζούσε, είχε προβεί από κοινού με τον εναγόμενο αδελφό του στην κατασκευή πολυτελούς κέντρου διασκέδασης, με πισίνες και καφετέρια-μπαρ, στο … Σκοπέλου, η λειτουργία του οποίου άρχισε το έτος 2002, οπότε και είχαν ολοκληρωθεί οι εργασίες κατασκευής του, στην ως άνω δε επιχείρηση, που διατηρούσε με τον εναγόμενο αδελφό του, παρέμεινε μέχρι το φθινόπωρο του έτους 2003, οπότε και αποχώρησε. Κατά τη διάρκεια των εργασιών κατασκευής του εν λόγω κέντρου διασκέδασης ο εναγόμενος είχε δανείσει στον, ήδη αποβιώσαντα, ως άνω αδελφό του το ποσό των 47.500 €, προκειμένου ο τελευταίος να καλύψει τις αναλογούσες σ’ αυτόν δαπάνες για την αποπεράτωση των ως άνω εργασιών, κατά την αποχώρησή του δε από την ως άνω επιχείρηση (φθινόπωρο του έτους 2003) ο ως άνω αδελφός του εναγομένου υπέγραψε την προσκομιζόμενη μετ’ επικλήσεως από 1.9.2003 απόδειξη, με την οποία αναγνώριζε την ύπαρξη του ως άνω δανείου, καθώς και την οφειλή του παραπάνω ποσού προς τον εναγόμενο. Τούτο, ήτοι η κατά τα προεκτεθέντα χορήγηση δανείου ποσού 47.500 € προς τον ανωτέρω αποβιώσαντα, επιβεβαιώνεται και από τις καταθέσεις της μάρτυρος ανταπόδειξης Δ.Δ., που περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου, καθώς και του μάρτυρος ανταπόδειξης Δ.Κ., που περιέχεται στην υπ’ αριθμ. …/22.11.2011 ένορκη βεβαίωση ενώπιον της συμβολαιογράφου Βόλου Μ.Γ.. Οι ενάγουσες αμφισβητούν την ως άνω οφειλή του ήδη αποβιώσαντος συγγενούς τους, διατεινόμενες ότι α) το προαναφερόμενο ποσό είχε δοθεί ως δάνειο προς την εταιρία περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «…» και όχι προς τον άνω αδελφό του εναγομένου και β) η προαναφερόμενη απόδειξη είναι πλαστή, διότι η τεθείσα επ’ αυτής υπογραφή του συγγενούς τους Α.Δ. δεν είναι δική του.

Ο ισχυρισμός αυτός, κατά το πρώτο σκέλος του, κρίνεται αβάσιμος κατ’ ουσίαν και απορριπτέος, διότι, μολονότι στην ως άνω απόδειξη αναγράφεται επί λέξει ότι «ο ένας εκ των εταίρων I.Δ. (εναγόμενος) δανειοδότησε την … μέχρι σήμερα 1.9.2003 με το ποσό των 47.500 €», εντούτοις από τα λοιπά αποδεικτικά μέσα και ειδικότερα από τις καταθέσεις των ως άνω μαρτύρων ανταπόδειξης σαφώς και αναντιλέκτως συνάγεται, ότι το προαναφερόμενο ποσό είχε δοθεί ως δάνειο προσωπικά στον άνω ήδη αποβιώσαντα αδελφό του εναγομένου, ο οποίος κατά τον χρόνο λήψης αυτού (άνω ποσού) ετύγχανε διαχειριστής της ως άνω εταιρείας. Τον ισχυρισμό δε τούτο των εναγουσών δεν επιβεβαίωσε ούτε η μάρτυρας απόδειξης, που εξετάσθηκε στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, αφού η ίδια ουδέν γνώριζε για την ύπαρξη της άνω απόδειξης και την κατά τα προεκτεθέντα οφειλή του άνω αποβιώσαντος προς τον εναγόμενο αδελφό του. Κατά το δεύτερο δε σκέλος του ο ανωτέρω ισχυρισμός των εναγουσών (περί πλαστότητας της άνω απόδειξης) τυγχάνει απορριπτέος ως απαράδεκτος, διότι το πρώτον προβλήθηκε με την προσθήκη των προτάσεών τους μετά τη συζήτηση της υποθέσεως (βλ. ΕφΠειρ 1157/1996 ΕλλΔνη 1997,892-893).

Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα αποδεικνύεται, ότι ο ανωτέρω συγγενής των εναγουσών, Α.Δ., ενόσω ζούσε, με το υπ’ αριθμ. …/31.5.2006 συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Βόλου Ε.Α. έδωσε στον εναγόμενο αδελφό του την εντολή και πληρεξουσιότητα να πωλεί για λογαριασμό του, μεταβιβάζει και παραδίδει σε οποιονδήποτε και στον εαυτό του ακόμα με αυτοσύμβαση (άρθρο 235 ΑΚ) και με οποιοδήποτε τίμημα και οποιουσδήποτε όρους και συμφωνίες εγκρίνει τα δύο ακίνητά του, που περιγράφηκαν ανωτέρω. Στην κατάρτιση δε του εν λόγω συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου προέβη, με σκοπό να εξοφλήσει το προαναφερθέν χρέος του προς τον εναγόμενο αδελφό του διά της πωλήσεως των ως άνω ακινήτων του. Ακολούθως, με βάση το ως άνω πληρεξούσιο ο εναγόμενος με το υπ’ αριθμ. …/22.7.2009 πωλητήριο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Λαμίας Γ.Φ., πώλησε και μεταβίβασε στον εαυτό του με αυτοσύμβαση τα προαναφερόμενα δύο ακίνητα, αντί αναγραφέντος τιμήματος 38.747,16 €, που αντιστοιχούσε στην αντικειμενική αξία τους. Το πραγματικό, ωστόσο, τίμημα ανερχόταν στο ποσό των 47.500 €, όσο δηλαδή ήταν και το ύψος της οφειλής του θανόντος προς τον εναγόμενο αδελφό του. Η μεταβίβαση δε των ακινήτων αυτών, η οποία έλαβε χώρα καθ’ ον χρόνο ο άνω αδελφός του εναγομένου έπασχε από καρκίνο του πνεύμονα και η κατάσταση της υγείας του ήταν ιδιαίτερα επιβαρυμένη, έγινε αφ’ ενός μεν με τη θέληση του τελευταίου (αδελφού εναγομένου), όπως τούτο σαφώς συνάγεται από το ανωτέρω συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, αφ’ ετέρου δε προς τον σκοπό εξοφλήσεως του ως άνω χρέους του προς τον εναγόμενο, εξόφληση που, κατόπιν σχετικής συμφωνίας των άνω αδελφών, επετεύχθη με την προεκτεθείσα πώληση. Σημειώνεται, εξάλλου, ότι η πώληση και μεταβίβαση των ως άνω ακινήτων έλαβε μεν χώρα στις 22.7.2009, ήτοι μια ημέρα προ του θανάτου του ανωτέρω συγγενούς των εναγουσών (23.7.2009), πλην όμως ο εναγόμενος προέβη στην ενέργεια αυτή για το λόγο ότι μετά το θάνατο του ως άνω αδελφού του δεν θα μπορούσε να πωλήσει στον εαυτό του με αυτοσύμβαση τα επίδικα ακίνητα, δοθέντος ότι στο προαναφερόμενο συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο δεν υπήρχε πρόβλεψη για μεταθανάτια ισχύ του όρου τούτου. Τον ως άνω δε μεταβιβαστικό τίτλο ο εναγόμενος μετέγραψε νομίμως στις 4.9.2009, ήτοι μια ημέρα μετά την γενόμενη από τις ενάγουσες αποδοχή της κληρονομιάς του άνω θανόντος και τη μεταγραφή αυτής (3.9.2009), με τον τρόπο δε τούτο κατέστη κύριος των επιδίκων ακινήτων, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν.

Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά αποδεικνύεται, ότι η προαναφερθείσα σύμβαση πώλησης δεν είναι άκυρη ως αισχροκερδής, ως αβασίμως διατείνονται οι ενάγουσες, καθόσον δεν προέκυψε ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου για τον χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας αυτής ως τέτοιας (αισχροκερδούς). Ειδικότερα, αποδεικνύεται ότι ο άνω θανών κατά τον χρόνο τόσο της κατάρτισης του ως άνω συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου (31.5.2006), όσο και της κατάρτισης της άνω σύμβασης πώλησης ήταν πνευματικά υγιής και είχε επίγνωση των συναλλακτικών συνθηκών πωλήσεως των ακινήτων της περιοχής, όπου κείνται τα επίδικα. Συνεπώς, κατά τον χρόνο κατάρτισης τόσο του συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου όσο και της σύμβασης πώλησης δεν εμφάνιζε επιπολαιότητα στις συναλλαγές του, ούτε εξαιτίας της επιβαρυμένης κατάστασης της υγείας του αντιμετώπιζε με ελαφρότητα και έλλειψη περίσκεψης τις υποθέσεις του, ως αβασίμως διατείνονται οι ενάγουσες. Πέραν τούτου, δεν προέκυψε ότι υπάρχει προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, αφού το ως άνω πραγματικό τίμημα της πωλήσεως των επιδίκων ακινήτων όχι μόνο ανταποκρινόταν στην αντικειμενική αξία τούτων, αλλά και υπερέβαινε αυτήν, ουδόλως δε ήταν δυσανάλογο με την τελευταία. Βέβαια, οι ενάγουσες ισχυρίστηκαν, ότι το τίμημα της αγοραπωλησίας ήταν δυσανάλογα μικρό, αφού η αγοραία αξία των άνω ακινήτων ανερχόταν, κατά τους ισχυρισμούς τους, στο ποσό των 104.092,10 ευρώ. Όμως, ο ισχυρισμός αυτός δεν κρίνεται βάσιμος κατ’ ουσίαν, εν όψει της παλαιότητας της λιθόκτιστης οικοδομής (βλ. προσκομιζόμενες μετ’ επικλήσεως φωτογραφίες) και της απομειώσεως της όποιας αξίας του ελαιοπεριβόλου, μετά τον χαρακτηρισμό του ημίσεως περίπου της εκτάσεως του ως δάσους. Σε κάθε δε περίπτωση, η άνω δικαιοπραξία (σύμβαση πώλησης) δεν είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη και ως τέτοια άκυρη κατ’ άρθρο 178 ΑΚ, όπως αβάσιμα διατείνονται οι ενάγουσες, αφού η μεταβίβαση των ανωτέρω ακινήτων έγινε, όπως προεκτέθηκε, με τη θέληση του θανόντος και προς τον σκοπό εξοφλήσεως του προαναφερθέντος χρέους του προς τον εναγόμενο αδελφό του (βλ. σχετ. ΑΠ 1137/2005 ΧρΙΔ 2006,40).

Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι οι επιχειρηθείσες από τον εναγόμενο-πληρεξούσιο πράξεις ενέπιπταν τυπικά μέσα στα όρια της πληρεξουσιότητας και δεν ήταν προφανώς αντίθετες προς τα συμφέροντα του αντιπροσωπευόμενου (άνω θανόντος) ή τον σκοπό για τον οποίο δόθηκε σ’ αυτόν η πληρεξουσιότητα. Ειδικότερα, αποδεικνύεται ότι η πώληση στον εαυτό του με αυτοσύμβαση των επιδίκων ακινήτων έγινε σε εκτέλεση σχετικού όρου, που περιείχετο στο προαναφερόμενο συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, με την πράξη του δε αυτή δεν έθιξε τα συμφέροντα του ως άνω αντιπροσωπευόμενου αδελφού του ή τον σκοπό για τον οποίο δόθηκε η πληρεξουσιότητα, αφού η εν λόγω πώληση έγινε προς το σκοπό εξόφλησης του χρέους του τελευταίου προς αυτόν (εναγόμενο), το πραγματικό δε τίμημα, που αντιστοιχούσε στο ύψος της άνω οφειλής του θανόντος, υπερέβαινε το αναγραφέν στο πωλητήριο συμβόλαιο ποσό. Συνεπώς, ο εναγόμενος δεν ενήργησε κατά κατάχρηση της πληρεξουσιότητας και ως εκ τούτου η καταρτισθείσα ως άνω δικαιοπραξία δεν αντίκειται στο νόμο, ούτε είναι άκυρη κατά τη διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ, γι’ αυτό τα αντιθέτως υποστηριζόμενα από τις ενάγουσες τυγχάνουν κατ’ ουσίαν αβάσιμα και απορριπτέα. Τέλος, αποδεικνύεται ότι η προαναφερθείσα σύμβαση πώλησης δεν ήταν εικονική, αφού τόσο ο θανών Α.Δ., όσο και ο εναγόμενος ήθελαν να συναφθεί αυτή για τον προεκτεθέντα σκοπό. Τούτο, ήτοι η θέληση σύναψης της άνω πώλησης, προκύπτει σαφώς από το προμνημονευθέν συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο και επιβεβαιώνεται από τις καταθέσεις των μαρτύρων ανταπόδειξης. Συνεπώς, οι ενάντιοι ισχυρισμοί των εναγουσών (περί εικονικότητας του πωλητηρίου συμβολαίου) τυγχάνουν αβάσιμοι κατ’ ουσίαν και απορριπτέοι.

6. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, η υπό κρίση αγωγή ως προς τις ανωτέρω επικουρικές βάσεις της πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τα δικαστικά δε έξοδα του εναγομένου πρέπει να επιβληθούν σε βάρος των εναγουσών λόγω της ήττας τους (άρθρα 176 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά τα διαλαμβανόμενα ειδικότερα στο διατακτικό. [...]

Παρατηρήσεις

Την ανωτέρω δημοσιευόμενη απόφαση απασχόλησε, μεταξύ άλλων, το ζήτημα της μεταγραφής εμπράγματης δικαιοπραξίας που αφορά ακίνητο μετά το θάνατο του δικαιοδόχου και μάλιστα μετά την μεταγραφή αποδοχής κληρονομίας από την πλευρά των κληρονόμων του.

Όπως δέχεται και η παραπάνω δημοσιευόμενη απόφαση, ο νόμος δεν θέτει προθεσμία για την μεταγραφή, η οποία συνακόλουθα μπορεί να διενεργηθεί οποτεδήποτε μετά την κατάρτιση της μεταγραπτέας πράξης, ακόμη και μετά τον θάνατο του προσώπου που επιχείρησε τη μεταγραπτέα πράξη ή που ωφελείται από αυτήν [2], οπότε τα αποτελέσματα επέρχονται στα πρόσωπα των κληρονόμων του, δηλαδή υπέρ ή εις βάρος αυτών [3].

Στο παραπάνω πλαίσιο ορθώς γίνεται δεκτό ότι μόνη η μακροχρόνια καθυστέρηση της μεταγραφής μιας πράξης δεν συνιστά αποδυνάμωση του δικαιώματος και δεν καθιστά καταχρηστική τη διενέργειά της [4].(παρατ. Κ. Βούλγαρη)