Καταπλεονεκτική (αισχροκερδής) δικαιοπραξία είναι άκυρη - ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 2095/2009

Καταπλεονεκτική (αισχροκερδής) δικαιοπραξία είναι άκυρη.

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   2095/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Για να χαρακτηρισθεί  μία δικαιοπραξία άκυρη ως αντίθετη στα χρηστά ήθη, η αντίθεση στα χρηστά ήθη κρίνεται από το περιεχόμενο της δικαιοπραξίας και  όχι μεμονωμένα από την αιτία, που εκίνησε τους...

συμβαλλόμενους να τη συνάψουν, ή σκοπό, στον οποίο αυτοί αποβλέπουν, αλλά από το σύνολο των περιστάσεων και των συνθηκών που τη συνοδεύουν.

Για να χαρακτηριστεί μία δικαιοπραξία ως αισχροκερδής (καταπλεονεκτική)  και συνεπώς άκυρη λόγω αντίθεσής της προς τα χρηστά ήθη, απαιτείται να συντρέχουν σωρευτικά τρία στοιχεία,

α) προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής,

β) ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία, του ενός από τους συμβαλλομένους και

γ) εκμετάλλευση από τον συμβαλλόμενο της γνωστής σε αυτόν ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του αντισυμβαλλομένου του.

Τα στοιχεία της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας δεν είναι απαραίτητο, να συντρέχουν σωρευτικά, αλλά αρκεί η συνδρομή και μόνο του ενός από αυτά.

Απειρία είναι η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και ως προς τις συναλλαγές.

Κουφότητα είναι η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων.

Ανάγκη μπορεί να είναι και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική.

Η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής πρέπει να είναι προφανής. Εξάλλου εκμετάλλευση υπάρχει όταν αυτός που γνωρίζει την ως άνω κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του (ανάγκη, κουφότητα, απειρία) επωφελείται και με κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή.

Αν λείπει ένα από τα ανωτέρω στοιχεία δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρότητα της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς, γιατί απαιτείται να συντρέχουν και η φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και η ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του άλλου συμβαλλομένου και η εκμετάλλευση από τον συμβαλλόμενο μιας από τις γνωστές σ' αυτόν ως άνω καταστάσεις του αντισυμβαλλομένου.

Φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου, και η οποία υπερβαίνει το μέτρο κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   2095/2009

Απόσπασμα….. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 138 εδ.α'ΑΚ, δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη. Εξάλλου, κατά το άρθρο 178 του ΑΚ "δικαιοπραξία που αντιβαίνει στα χρηστά ήθη είναι άκυρη". Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, κριτήριο των χρηστών ηθών χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη με φρόνηση και χρηστότητα σκεπτόμενου μέσου κοινωνικού ανθρώπου. Η αντίθεση δε στα χρηστά ήθη, που καθιστά άκυρη τη δικαιοπραξία, κρίνεται από το περιεχόμενό της, όχι μεμονωμένα από την αιτία που εκίνησε τους συμβαλλόμενους να τη συνάψουν ή σκοπό, στον οποίο αυτοί αποβλέπουν, αλλά του συνόλου των περιστάσεων και των συνθηκών, που τη συνοδεύουν. Κατά δε το επόμενο άρθρο 179 του ίδιου Κώδικα, το οποίο αποτελεί ειδικότερη περίπτωση εφαρμογής του προηγούμενου άρθρου 178: "άκυρη ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία, με την οποίαν δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο για κάποια παροχή, περιουσιακά, ωφελήματα, που κατά τις περιστάσεις τελούν σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή". Όπως προκύπτει από το συνδυασμό αυτών των διατάξεων, και εκείνων των άρθρων 174 και 180 του ΑΚ για να χαρακτηριστεί μία δικαιοπραξία ως αισχροκερδής - καταπλεονεκτική και, συνεπώς, άκυρη, λόγω αντίθεσής της προς τα χρηστά ήθη, απαιτείται να συντρέχουν σωρευτικά τρία στοιχεία, δηλαδή: α) προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, β) ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία, του ενός από τους συμβαλλομένους και γ) εκμετάλλευση από τον συμβαλλόμενο της γνωστής σε αυτόν ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του αντισυμβαλλομένου του. Τα στοιχεία της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας όμως δεν είναι απαραίτητο, όπως προκύπτει από τη σαφή διατύπωση της δεύτερης από τις πιο πάνω διατάξεις, να συντρέχουν σωρευτικά, αλλά αρκεί η συνδρομή και μόνο του ενός από αυτά. (Α.Π. 492/2004). Απειρία είναι η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και ως προς τις συναλλαγές. Κουφότητα είναι η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων, ενώ ανάγκη είναι και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική. Η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής πρέπει να είναι προφανής. Εξάλλου εκμετάλλευση υπάρχει όταν αυτός που γνωρίζει την ως άνω κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του (ανάγκη, κουφότητα, απειρία) επωφελείται και με κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή. Αν λείπει ένα από τα ανωτέρω στοιχεία δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρότητα της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς κατά το άρθρο 179 ΑΚ, γιατί απαιτείται να συντρέχουν και η φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και η ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του άλλου συμβαλλομένου και η εκμετάλλευση από τον συμβαλλόμενο μιας από τις γνωστές σ' αυτόν ως άνω καταστάσεις του αντισυμβαλλομένου. Ειδικότερα, φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου, και η οποία υπερβαίνει το μέτρο κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου. Η δυσαναλογία αυτή, η οποία διαπιστώνεται ενόψει των περιστάσεων και της φύσεως της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, κατά το χρόνο της κατάρτισής της (περιεχόμενο, σκοπός, αξία παροχών), χωρίς μνα λαμβάνονται υπόψη οι υποκειμενικές παραστάσεις ή επιθυμίες των μερών, αποτελεί νομική έννοια, και ως εκ τούτου η κρίση περί της υπάρξεως αυτής ελέγχεται από τον Αρειο Πάγο (ΑΠ 714/1973 Ολομ,ΑΠ 1244/2005). Η κρίση, όμως, του ουσιαστικού δικαστηρίου με την οποία διαπιστώνει, κατά την αξιολόγηση του αποδεικτικού υλικού, ότι συνέτρεξαν ή όχι τα πιο πάνω πραγματικά περιστατικά δεν ελέγχεται αναιρετικά κατ' άρθρ. 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. Ειδικότερα, όταν αντικείμενο της προσβαλλόμενης δικαιοπραξίας είναι πώληση ακινήτου, το στοιχείο της δυσαναλογίας κρίνεται μεταξύ του τιμήματος που καταβλήθηκε και της αγοραίας αξίας που μεταβιβασθέντος ακινήτου. Το ύψος, όμως, της αγοραίας αξίας, μόνο του χρόνου κατάρτισης της προσβαλλόμενης δικαιοπραξίας, κρίνεται κατ' ουσίαν από το ουσιαστικό δικαστήριο με διαφόρους προσδιοριστικούς παράγοντας, οικονομικούς, πολεοδομικούς κλπ, όπως, προκειμένου για αστικά ακίνητα, η μισθωτική αξία, η οικοδομησιμότητα του οικοπέδου, η θέση του κλπ, η δε σχετική κρίση, ως αναγόμενη σε αποδεικτική αξιολόγηση, είναι αναιρετικά ανέλεγκτη. Τέλος, δεν αποκλείεται να υπάρχει σε κάποια δικαιοπραξία, και χωρίς τη συνδρομή των όρων της διάταξης του αριθ. 179 του ΑΚ εκμετάλλευση του άλλου μέρους υπό περιστάσεις και συνθήκες που προδίδουν στη δικαιοπραξία ανήθικο χαρακτήρα, συνεπαγόμενο ακυρότητα αυτής κατά τη γενική διάταξη του αρθ. 178 ΑΚ. Η δημιουργία, όμως, αυτοτελούς εντεύθεν λόγου ακυρότητας προϋποθέτει τη συνδρομή γεγονότων διαφόρων εκείνων του αρθρ. 179 ΑΚ, των οποίων έγινε επίκληση και που κρίθηκαν αβάσιμα κατ' ουσίαν, αφού η τελευταία διάταξη αποτελεί ειδική περίπτωση εφαρμογής εκείνης του αρθ. 178 του ΑΚ. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία (Ολ. ΑΠ 1/1999). Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες (ΑΠ 622/1983). Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 413/1993). Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ. ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 465/1988). Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 561 παράγραφος 1 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Αρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, από τον αριθ. 19 του άρθρ. 559 του Κ.Πολ.Δ, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 1987/2007). Στην προκειμένη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη απόφαση έγιναν δεκτά τα ακόλουθα: κατά την ανέλεγκτη επί της ουσίας εκτίμηση των αποδείξεων: "Δυνάμει του με αριθ. ... πωλητηρίου συμβολαίου της συμβολαιογράφου Σάμου Κων/νας Βακιντή, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ... (τόμο ..., αριθμό ...), η ενάγουσα πώλησε και μεταβίβασε στους εναγομένους, κατά ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας στον καθένα από τους πρώτο και δεύτερη απ' αυτούς, κατά ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου της επικαρπίας στον καθένα από τους τρίτο και τέταρτο απ' αυτούς και κατά ποσοστό 2/4 εξ αδιαιρέτου της ψιλής κυριότητας στον πέμπτο απ' αυτούς, ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, που βρίσκεται στο Δήμο ..., εντός του σχεδίου πόλης, στο οικοδομικό τετράγωνο δέκα (10) και στη θέση "..."..., επί της οδού Τρία (3), αριθμό 5, έχει έκταση κατά τον τίτλο κτήσης 861,50 τ.μ. και κατά νεώτερη καταμέτρηση 819 τ.μ., όπως φαίνεται με τα κεφαλαία γράμματα Δ-Ε-Ζ-Γ-Δ στο από 13-6-1995 τοπογραφικό διάγραμμα του αρχιτέκτονα μηχανικού ..., που προσαρτήθηκε στο άνω συμβόλαιο και συνορεύει βόρεια επί πλευράς Ε-Ζ μήκους 13,65 μ. με τη διαχωριστική ζώνη του αεροδρομίου του ..., ανατολικά επί πλευράς Ζ-Η μήκους 13 μ. με ιδιοκτησία ..., επί πλευράς Η-Θ μήκους 25 μ. με ιδιοκτησία Ε1 και επί πλευράς Θ-Γ μήκους 22 μ. με ιδιοκτησία Ι1, νότια επί πλευράς Γ-Δ μήκους 13,65 μ. με την οδό Τρία (3) και δυτικά επί πλευράς Δ-Ε μήκους 60 μ. με άγνωστο. Το ακίνητο αυτό είχε περιέλθει στην ενάγουσα ως εξής: α), κατά ποσοστό 2/3 εξ αδιαιρέτου, δυνάμει του υπ' αριθμ. ... συμβολαίου της συμβολαιογράφου Καλλιθέας Αττικής…… που μεταγράφηκε νόμιμα στα οικεία βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ... (τόμο ..., αριθμό ...), από γονική παροχή της μητέρας της…..συζ. ….και β), κατά το 1/3 εξ αδιαιρέτου, δυνάμει του υπ' αριθμ. ... συμβολαίου της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα οικεία βιβλία μεταγραφών του ιδίου ως άνω Υποθηκοφυλακείου (τόμο ..., αριθμό ...), από αγορά από τη μητέρα της….συζ…... Στην τελευταία το όλο ακίνητο είχε περιέλθει από κληρονομιά του πατέρα της ... και την εν συνεχεία διανομή της κληρονομιαίας περιουσίας του δυνάμει του υπ' αριθμ....συμβολαίου διανομής του (τότε) συμβολαιογράφου Αθηνών…….νομίμως μεταγραφέντος. Σύμφωνα με το παραπάνω συμβόλαιο, η αντικειμενική αξία του πωληθέντος και μεταβιβασθέντος στους εναγομένους ακινήτου ήταν 16.000.000 δρχ, το οποίο οι εναγόμενοι κατέβαλαν ως εξής: 1). 6.966.383 δρχ σε μετρητά, ο καθένας ανάλογα με το ιδανικό του μερίδιο, καταβολή που έλαβε χώρα πριν την υπογραφή του συμβολαίου και εκτός του γραφείου της συμ/φου, 2). 1.533.617 δρχ παρακράτησαν για την πληρωμή του φόρου υπερτιμήματος, που βάρυνε την πωλήτρια αλλά ανέλαβαν εκείνοι την υποχρέωση να τον καταβάλουν για λογαριασμό της, 3). 2.000.000 δρχ. παρακράτησαν για εξόφληση υποχρεώσεων της πωλήτριας και συγκεκριμένα 1.496.000 δρχ για εξόφληση προσημείωσης σε βάρος του πωλουμένου ακινήτου και το υπόλοιπο ποσό για εξόφληση άλλων υποχρεώσεων αυτής προς το Δήμο ..., το Δημόσιο, ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ και 4). το υπόλοιπο του τιμήματος των 5.500.000 δρχ υποσχέθηκαν να το καταβάλουν χωρίς τόκο και η πωλήτρια το αποδέχθηκε, εντός τριών εργασίμων ημερών από τη μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου. Περαιτέρω, με την υπ' αριθ. ... τροποποιητική πράξη της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου ... (τόμ. ..., αριθ. ...), οι ίδιοι συμβαλλόμενοι δήλωσαν ότι προέβησαν στην τροποποίηση του προηγουμένου συμβολαίου όσον αφορά το εμβαδόν του μεταβιβασθέντος ακινήτου, διότι από παράλειψη δεν αναφέρθηκε και το εφαπτόμενο με το μεταβιβασθέν οικόπεδο τμήμα του οικοπέδου, το οποίο φαίνεται στο προαναφερόμενο διάγραμμα, που προσαρτήθηκε στο τροποποιούμενο συμβόλαιο, με τα κεφαλαία γράμματα Β-Γ-Θ-Ι-Β, έχει έκταση 29,70 τ. μ. και συνορεύει βόρεια επί πλευράς Θ-Ι μήκους 1,35 μ. με ιδιοκτησία Ε1, ανατολικά επί πλευράς Ι-Β μήκους 22 μ. με ιδιοκτησία Ι1, νότια επί πλευράς Β-Γ μήκους 1,35 μ. με την οδό Τρία (3) και δυτικά επί πλευράς Γ-Θ μήκους 22 μ. με το μεταβιβασθέν οικόπεδο και ότι το συνολικό εμβαδόν του μεταβιβασθέντος οικοπέδου είναι 848,70 τ.μ. Ακόμη δήλωσαν ότι το παραπάνω τμήμα του οικοπέδου είχε περιέλθει στην ενάγουσα με τα αναφερόμενα ... και ...συμβόλαια της συμβ/φου Καλλιθέας Αττικής ... από γονική παροχή και αγορά αντίστοιχα, από την μητέρα της…..στη δε τελευταία είχε περιέλθει από αγορά από τη…..δυνάμει του υπ' αριθ. ... συμβολαίου του συμ/φου Αθηνών ... , που μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου ... (τόμος ..., αριθμ. ...). Τέλος, δήλωσαν ότι προέβησαν στη διόρθωση της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβασθέντος ακινήτου, που ανέρχεται στο ποσό των 19.819.957 δραχμών και όχι στο ποσό των 16.778.376 δρχ. που αναγράφηκε στο τροποποιούμενο συμβόλαιο. Ακολούθως συντάχθηκε η με αριθμό...πράξη εξόφλησης της ιδίας συμ/φου, κατά την οποία η ενάγουσα δήλωσε ότι έλαβε από τους εναγόμενους αγοραστές το πιστωθέν υπόλοιπο των 5.500.000 δραχμών. Η ενάγουσα, προς θεμελίωση και ενίσχυση των αγωγικών της ισχυρισμών περί του αισχροκερδούς χαρακτήρα των παραπάνω εκποιητικών δικαιοπραξιών, υποστηρίζει, εκτός του ότι η αγοραία αξία των δύο οικοπέδων ανερχόταν, κατά το χρόνο κατάρτισης των δικαιοπραξιών αυτών, σε 47.000.000 δραχμές, σκοπίμως και δολίως δεν αναφέρθηκαν στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις τα υπάρχοντα στα πωληθέντα οικόπεδα κτίσματα, ήτοι διώροφος οικία, αποτελούμενη από ισόγειο, εμβαδού 110 τ.μ και πρώτο όροφο εμβαδού 60 τ.μ., χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου και αποθήκη, τα οποία βρίσκονταν σε πολύ καλή κατάσταση και η αξία τους κατά τον κρίσιμο χρόνο, ανερχόταν στο ποσό των 34.500.000 δρχ. Αντίθετα, οι εναγόμενοι, οι οποίοι δεν αμφισβητούν την ύπαρξη των κτισμάτων, υποστηρίζουν ότι δεν συμπεριελήφθησαν αυτά στα παραπάνω συμβόλαια, διότι πρόκειται για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί προ πολλών ετών χωρίς οικοδομική άδεια (παράνομα), με φτηνά οικοδομικά υλικά και επικίνδυνα να καταρρεύσουν, ώστε όχι μόνο να μην έχουν οποιαδήποτε αξία, αλλά αντίθετα θα απαιτηθεί να επιβαρυνθούν με έξοδα κατεδαφίσεώς τους, προσκομίζοντας μάλιστα προς τούτο και σχετικές τεχνικές εκθέσεις μηχανικών. Δέχεται δε στη συνέχεια το Εφετείο, ότι στην από ....και αρ. κατ. ... έκθεση πραγματογνωμοσύνης του, που συνέταξε ο πραγματογνώμονας.., πολιτικός μηχανικός, που ενήργησε δυνάμει της διορισάσης αυτόν 2208/06 μη οριστικής αποφάσεως του Εφετείου εκείνου αναφέρει σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα (κτίσματα) τα εξής: "ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΣΤΑ ΕΠΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ: α) Στο οικόπεδο υπάρχουν δύο κατασκευές, μία που έχει χρήση κατοικίας και μια που έχει χρήση θέσης στάθμευσης (garage). Η κατοικία είναι τοποθετημένη στο βάθος του οικοπέδου και σε απόσταση 1,00 μ. από την μάντρα του παλαιού αεροδρομίου. Η θέση στάθμευσης (garage) βρίσκεται σε απόσταση 6,34 μ. από την κατοικία. Η κατασκευή που χρησιμοποιείται σαν κατοικία αποτελείται από ένα διώροφο και ένα ισόγειο τμήμα που επικοινωνούν με εξωτερική μεταλλική κλίμακα. Το συνολικό εμβαδόν του ισογείου είναι 130,04 μ2. Του Α' ορόφου είναι 79,12 μ2. Η κατασκευή που χρησιμοποιείται σαν θέση στάθμευσης έχει συνολικό εμβαδόν 4,95 Χ 5,95 = 29,45 μ2. β) Η μορφή που παρουσιάζει σήμερα το κτίριο προήλθε σταδιακά με προσθήκες κατά την διάρκεια του χρόνου. Τμήμα του ισόγειου αποτελεί την αρχική κατασκευή η οποία κατασκευάσθηκε προ του 1955. Αυτό συμπεραίνεται εύκολα από τον τρόπο κατασκευής του. Απουσιάζουν δηλαδή φέροντα στοιχεία από οπλισμένο σκυρόδεμα, υπάρχουν ξύλινα κουφώματα και η κατασκευή έγινε από φέρουσα τοιχοποιία (λίθοι-κονίαμα). Στην συνέχεια κατασκευάσθηκε προσθήκη καθ' ύψος, στο περίγραμμα του ισογείου, σαν Α' όροφος. Η καθ' ύψος προσθήκη κατασκευάστηκε με φέρουσα τοιχοποιία (οπτόπλινθους = "τούβλα"). Το ότι κατασκευάσθηκε με "τούβλα" και όχι με λίθους δείχνει ότι έγινε πολύ αργότερα από 1955. Την ίδια χρονική περίοδο κατασκευάσθηκε η εξωτερική μεταλλική κλίμακα που οδηγεί από το ισόγειο στον Α'όροφο. Μέρος του Α'ορόφου καλύπτεται από στέγη. Η στέγη αυτή κατασκευασθεί με κεραμικά κεραμίδια σε ένα τμήμα της και από "ελλενίτ" σε κάποιο άλλο τμήμα της. Το υπόλοιπο τμήμα είναι ταράτσα από οπλισμένο σκυρόδεμα. Η στέγη και η ταράτσα έχουν πρόσβαση από την συνέχεια της μεταλλικής κλίμακας που οδηγεί από το ισόγειο στον Α' όροφο. Στην συνέχεια έγινε προσθήκη του ισογείου πάλι από φέρουσα τοιχοποιία χρησιμοποιώντας τσιμεντόλιθα και στέγη από κεραμίδια. Ο χρόνος κατασκευής της υπολογίζεται την δεκαετία του '80 με βάση τα κουφώματα αλουμινίου που είναι χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης δεκαετίας. γ) Όταν γίνεται αναφορά στα υλικά κατασκευής εννοούμε και τα υλικά που αφορούν στην στατικότητα του κτιρίου και η ποιότητα τους έχει να κάνει με το αν μπορούνε να αναλάβουνε με ασφάλεια τα φορτία του κτιρίου και τα υλικά που δίνουν την τελική μορφή στο κτίριο και το κάνουν χρηστικό και λειτουργικό από τους χρήστες του. Για την πρώτη κατηγορία υλικών θα γίνει αναφορά στην παράγραφο Για την δεύτερη κατηγορία υλικών, η ποιότητα και το κόστος τους ποικίλει ανάλογα με το οικονομικό επίπεδο του κάθε ενδιαφερόμενου. Σε κάθε περίπτωση όμως υπάρχει ένα συμβατικό μέσο επίπεδο που εξασφαλίζει ποιότητα αλλά και ασφάλεια. Βάση αυτού του επιπέδου θα γίνει η σύγκριση του ερωτήματος (γ) της υπ'αριθμό 2208/2006 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Όσο αφορά το αρχικό τμήμα του ισογείου και την καθ' ύψος προσθήκη η ποιότητα των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν ήταν ικανοποιητική για την εποχή που κατασκευάσθηκε το κτίριο, αλλά σήμερα σε καμία περίπτωση δεν υπάρχουν τέτοιες εγκαταστάσεις σε μια τυπική σύγχρονη κατοικία. Τα κεραμικά πλακάκια στους τοίχους αλλά και τα είδη υγιεινής στον χώρο του λουτρού και του wc είναι φθαρμένα αλλά και ξεπερασμένης αισθητικής. Το ίδιο ισχύει και για την κουζίνα τόσο του ισογείου όσο και του ορόφου. Ακόμα και αν απαλείψουμε τον παράγοντα της αισθητικής στους παραπάνω χώρους, αυτό που σε αποθαρρύνει να τους χρησιμοποιήσεις είναι η έντονη υγρασία στους τοίχους και η μυρωδιά που η υγρασία αναδύει. Μάλιστα η υγρασία έχει κάνει την εμφάνιση της σε όλους τους χώρους του ισογείου και της καθ' ύψος προσθήκης, σε σημείο να εμφανίζεται και μέσα στα κουτιά του ηλεκτρικού ρεύματος αλλά και τους μπριζοδιακόπτες. Κάτι που καθιστά μη ασφαλή την χρήση του ηλεκτρικού ρεύματος, σίγουρα κατά την διάρκεια βροχόπτωσης. Όσο αφορά την ποιότητα των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για την κατασκευή της επέκτασης του ισογείου ισχύουν ακριβώς τα ίδια. Τέλος στην ποιότητα των υλικών περιλαμβάνεται η θερμομόνωση του κτιρίου. Αν εξαιρέσει κανείς την λίθινη τοιχοποιία που αποτελεί από μόνη της ικανό στοιχείο θερμομόνωσης το υπόλοιπο κτίριο στερείται θερμομόνωσης. Και η αναφορά ισχύει και για τους τοίχους από τούβλα, τις στέγες, την ταράτσα και τα κουφώματα. δ) Όσο αφορά στην στατικότητα του κτιρίου αναφερόμαστε στο σύνολο της κατασκευής και όχι μεμονωμένα για το παλαιό τμήμα του ισογείου, την προσθήκη καθ' ύψος σε αυτό και την επέκταση του ισογείου. Και αυτό γιατί τα τμήματα που αποτελούν το κτίριο είναι στατικά εξαρτώμενα από την στιγμή που δεν υπάρχει αντισεισμικός αρμός. Στην συνέχεια περιγράφονται αναλυτικά αυτά που διαπιστώθηκαν από τις αυτοψίες. Το παλαιό κτίσμα είναι κατασκευασμένο από λίθινη φέρουσα τοιχοποιία με συνδετικό υλικό τον πηλό. Περιμετρικά της εξωτερικής τοιχοποιίας σε πολλά σημεία αυτής και ιδιαιτέρως στη δεξιά πλευρά του κτιρίου έχει γίνει αποκόλληση του επιχρίσματος (σοβά), με αποτέλεσμα η πρώτη να είναι εκτεθειμένη στις καιρικές συνθήκες. Στο εν λόγω σημείο υπάρχει διάβρωση του συνδετικού υλικού των λίθων καθώς αυτό θρυμματίζεται ακόμα και με το άγγιγμα του χεριού με αποτέλεσμα να καθιστά την τοιχοποιία μη ικανή στο να παραλάβει φορτία αφού δεν εξασφαλίζεται η συνοχή και μονολιθικότητά της. Η αποκόλληση του επιχρίσματος (σοβά), βοηθά να δούμε ενδεικτικά την κατάσταση του συνδετικού υλικού και των λίθων και να γίνει η ανάλογη υπόθεση για το σύνολο του κτιρίου χωρίς καταστρεπτικές μεθόδους. Ίσως λόγω του γεγονότος ότι στην συγκεκριμένη θέση το συνδετικό υλικό (πηλός), όπου είναι και εκτιθέμενο στις περιβαλλοντικές δράσεις, να βρίσκεται στο τελευταίο στάδιο αποσάθρωσης. Φυσικά στο υπόλοιπο του κτιρίου και λόγω της παλαιότητάς του αλλά και της έντονης παρουσίας της υγρασίας το συνδετικό υλικό (πηλός) θα είναι σε αντίστοιχη κατάσταση αδυναμίας εξασφάλισης συνοχής και μονολιθικότητας. Εσωτερικά η παρουσία ρωγμών είναι εμφανής, ειδικά εκεί όπου υπάρχουν ανοίγματα, γεγονός που μαρτυρά την ύπαρξη κάποιας μορφής αστοχίας των υλικών που αναλαμβάνουν φορτία. Έντονη είναι επίσης η υγρασία στο εσωτερικό της οικίας επί της φέρουσας τοιχοποιίας καθώς και εδώ παρατηρείται το σκάσιμο και η αποκόλληση των επιχρισμάτων και το "κιτρίνισμα" όπου υπάρχουν ηλεκτρικές εγκαταστάσεις. Αξίζει να σημειωθεί ο υπόκωφος ήχος που ακούγεται όταν κρούεται ο τοίχος με το χέρι ή μικρό σφυρί γεγονός που αποδεικνύει την ύπαρξη κενού μεταξύ τοιχοποιίας και επιχρίσματος. Αυτό οφείλεται στην παρουσία έντονης υγρασίας που σίγουρα δημιουργεί προβληματικές καταστάσεις στα κτίρια, ειδικότερα από φέρουσα τοιχοποιία, τόσο από άποψη στατικότητας όσο και από άποψη λειτουργικότητας. Η οροφή του ισογείου είναι κατασκευασμένη από οπλισμένο σκυρόδεμα αφού ακολουθεί η προσθήκη καθ' ύψος. Λόγω της έντονης υγρασίας είναι εμφανής η διάβρωση του οπλισμού του σκυροδέματος - ο χάλυβας οξειδώνεται δημιουργείται αυτό που ονομάζουμε σκουριά-προκαλώντας την διόγκωση του με αποτέλεσμα την αποκόλληση του εξωτερικού φλοιού του σκυροδέματος. Αυτό έχει δύο (2) αρνητικές επιπτώσεις στην φέρουσα αντοχή της πλάκας. Πρώτον μειώνεται το πάχος της (το πάχος παίζει πρωτεύοντα ρόλο στην φέρουσα αντοχή της πλάκας) και δεύτερον η διατομή του χάλυβα μειώνεται. Η αποκόλληση του εξωτερικού φλοιού του σκυροδέματος συναινεί στην περαιτέρω διάβρωση του χάλυβα αφού πλέον είναι εκτιθέμενος στις περιβαλλοντικές δράσεις με τελικό αποτέλεσμα την πλήρη διάβρωσή του. Επίσης όπου δεν υπάρχει απόσχιση του εξωτερικού φλοιού του σκυροδέματος είναι εμφανή τα σημεία που διέρχεται ο οπλισμός στην πλάκα, και αυτό λόγω της μερικής διόγκωσης του, αποτυπώνεται σαν ακτινογραφία. Παράλληλα αυτό βοηθάει να διαπιστωθεί πόσο αραιά είναι τοποθετημένος ο οπλισμός και φυσικά μη ανταποκρινόμενος στους σήμερα εφαρμοζόμενους κανονισμούς οπλισμένου σκυροδέματος. Από όλα τα παραπάνω είναι εύλογη η αδυναμία συνεργασίας του συστήματος χάλυβα σκυροδέματος για την παραλαβή των φορτίων και κατά συνέπεια για την στατικότητα της πλάκας. Η ίδια κατάσταση παρατηρείται και στην επέκταση του ισογείου με την διαφορά ότι αντί για λίθους έχουμε κατασκευή με τσιμεντόλιθο. Εδώ υπάρχει μια διαμπερής ρωγμή στην όψη του ισογείου, γεγονός που υποδηλώνει αστοχία του τσιμεντόλιθου. Εδώ λόγω του ότι η κατασκευή είναι πιο σύγχρονη δεν παρατηρείται η αποσάθρωση του συνδετικού υλικού αλλά αποκόλληση υλικού μαζί με τσιμεντόλιθο ή αστοχία του τσιμεντόλιθου με διαγώνιες ρωγμές. Η τοιχοποιία του Α ορόφου και η πλάκα της οροφής του είναι κατασκευασμένοι κατά τον ίδιο ακριβώς τρόπο που περιγράφηκε παραπάνω για το παλαιό ισόγειο τμήμα. Η δε κατάσταση αυτού είναι ακριβώς η ίδια με την ως άνω περιγραφή. Συνοπτικά, έντονη παρουσία υγρασίας στις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, αποκόλληση των επιχρισμάτων σε κατά τόπους σημεία και απόσχιση του εξωτερικού φλοιού του σκυροδέματος της πλάκας λόγω διάβρωσης του οπλισμού. Ένα τμήμα της οροφής του ορόφου (στέγη) εκτός από πλάκα από οπλισμένου σκυροδέματος έχει γίνει με κεραμίδια ενώ κάποιο τρίτο με ελενίτ (αμίαντο), υλικό που δεν χρησιμοποιείται σήμερα, βάση ισχύουσας νομοθεσίας, λόγω της τοξικότητας που παρουσιάζει. Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι τόσο τα κατακόρυφα στοιχεία (τοιχοποιίες) όσο και τα οριζόντια στοιχεία (πλάκα) δεν είναι ικανά να παραλάβουν στατικά και σεισμικά φορτία σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ισχυόντων κανονισμών. Η σύνδεση των ορόφων γίνεται με εξωτερική μεταλλική κλίμακα με τα πατήματα να εδράζονται επί δύο επικλινών μεταλλικών κοιλοδοκών. Ενώ υπάρχει εξωτερικά σκουριά επί των μεταλλικών κοιλοδοκών, δεν φαίνεται να υπάρχει κάποιο πρόβλημα στην αντοχή αυτών. Βεβαίως υπάρχει μερική αποκόλληση της κουπαστής γεγονός που δεν αποκλείει τη χρήση της. Όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό η στατικότητά της δεν έχει καμία σχέση με την στατικότητα του κτιρίου. Τέλος όσο αφορά το κτίσμα που χρησιμοποιείται σαν garage και είναι κατασκευασμένο από τσιμεντόλιθους και στέγη από κεραμίδια εδραζόμενα σε μεταλλικές κοιλοδοκούς και διαδοκίδες δεν φαίνεται να υπάρχει κάποιο πρόβλημα από άποψη στατικότητας. ε) Τα κτίσματα που υπάρχουν μέσα στο οικόπεδο δεν έχουν κάποια αξία σήμερα. Και αυτό γιατί είναι στατικά επικίνδυνα (βλ.παράγραφος δ), υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες και τέλος δυσανάλογο έχουν κόστος επισκευών (βλ. παράγραφος στ). Η αξία των κτισμάτων δεν επηρεάζεται με την αξία του οικοπέδου, δεδομένης της κατάστασής τους. Σε σχέση με το οικόπεδο τα κτίσματα δεν επηρεάζουν την αξία του οικοπέδου. Η μόνη επιβάρυνση των κτισμάτων στο οικόπεδο είναι το κόστος για την κατεδάφιση τους. Το κόστος κατεδάφισης αποτελείται από: Έκδοση οικοδομικής άδειας: 209,16 μ2 Χ 4.40 = 920,306 + 174,85(Φ.Π.Α. 19%) = 1.095,16 (ΕΥΡΩ) Συνεργείο κατεδάφισης και αποκομιδής μπάζων = 4.000,00 (ΕΥΡΩ) Απρόβλεπτα= 204,846(ΕΥΡΩ)  ΣΥΝΟΛΟ= 5.300,00 (ΕΥΡΩ) Για να μελετήσουμε την αγοραία αξία του οικοπέδου πρέπει να δούμε τι δυνατότητες έχει το συγκεκριμένο οικόπεδο. στ) Ξεκινώντας από την ανάγκη για επισκευή του κτιρίου ώστε να είναι ασφαλές από άποψη στατικότητας, το κόστος θα είναι σίγουρα πολύ μεγάλο καθώς οι επεμβάσεις θα είναι καθολικές και χρήζουν ειδικής μελέτης. Για να γίνουν τέτοιες επεμβάσεις απαραίτητη προϋπόθεση είναι η αποξήλωση των επιχρισμάτων γεγονός που αυξάνει περαιτέρω το κόστος. Έπειτα θα πρέπει να ανακατασκευαστούν όλα από την αρχή (λουτρά, μπάνια, κουζίνες, πλακάκια, ηλεκτρικά, υδραυλικά, κουφώματα, στέγες, μονώσεις, θέρμανση) και ότι άλλο "απρόβλεπτο" παρουσιαστεί, γιατί σε τέτοιες περιπτώσεις υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα στο τι "απρόβλεπτο" θα προκύψει. Επίσης θα πρέπει να γίνουν οι απαραίτητες ενέργειες για την αποκατάσταση των πολεοδομικών παραβάσεων και το κόστος που θα προκύψει δεν είναι καθόλου ευκαταφρόνητο. Και αυτό γιατί το μόνο κτίσμα που δεν είναι αυθαίρετο είναι το παλαιό τμήμα του ισογείου (προ του '55). Πρόκειται δηλαδή για 79,00μ2 νόμιμα και 130,04 μ2 αυθαίρετα. Επιπρόσθετα σήμερα είναι αδύνατη η νομιμοποίηση της καθ ύψος προσθήκης αφού υπάρχει περιορισμός των 13,30μ. από την μέση στάθμη θάλασσας (Μ.Σ.Θ) από την υπηρεσία πολιτικής αεροπορίας (Υ.Π.Α). Έτσι θα μπορούσαν να νομιμοποιηθούν μόνο ισόγειοι χώροι. Το κόστος για όλα τα παραπάνω αγγίζει τις 200.000,006 (ΕΥΡΩ). Στα παρακάτω παρουσιάζεται τι μπορεί να χτιστεί στο οικόπεδο. Έτσι σύμφωνα με το τοπογραφικό διάγραμμα που κατατίθεται συνημμένο και τους όρους δόμησης έχουμε Ε οικοπέδου: 872,43 μ2 Κάλυψη: (3/10)Χ 872,43=261,73μ2 Δόμηση:0,70Χ 872,43 =610,70μ2 Επειδή όμως υπάρχει περιορισμός ύψους από την Υ.Π.Α., μέγιστο 13,30μ μείον 9,80μ = 3,50μ, αυτό που τελικά μπορούμε να χτίσουμε είναι ένα ισόγειο με εμβαδόν όσο η κάλυψη δηλαδή 261,73 μ2 αντίστοιχο υπόγειο που θα χρησιμοποιείται σαν βοηθητικός χώρος. Όταν και εφ' όσον γίνει η άρση του περιορισμού ύψους τα υπόλοιπα τετραγωνικά της δόμησης 348,97μ2(=610,70-261,73) θα μπορούν να αξιοποιηθούν καθ'ύψος, αφού έχει γίνει η απαραίτητη πρόβλεψη στην αρχιτεκτονική και στατική μελέτη. Το κόστος για μια τέτοια κατοικία θα είναι γύρω στα 237.000,00 (ΕΥΡΩ). Έτσι για να καταστεί λοιπόν κατοικήσιμο και ασφαλές το υπάρχον κτίριο θα κοστίσει όσο θα κόστιζε περίπου όσο ένα (1) νέο. Με την διαφορά ότι το νέο κτίριο θα έχει γίνει σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις με σύγχρονο και ασφαλή τρόπο κατασκευής, και από στατικής επάρκειας αλλά και λειτουργικότητας. ζ) Σύμφωνα με τα παραπάνω είναι φανερό πως δεν είναι συμφέρουσα η διατήρηση τους. Δέχεται δε περαιτέρω το Εφετείο ότι ο αρχιτέκτων μηχανικός .... στην από .... έκθεση του διατυπώνει την άποψη ότι το οικόπεδο (που πωλήθηκε εν προκειμένω από την ενάγουσα) υπόκειτο και εξακολουθεί να υπόκειται λόγω της περιοχής του ..., στην οποία βρίσκεται, στον περιορισμού ύψους (επ' αόριστον) από την Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, εξαιτίας της γειτνιάσεως του με το αεροδρόμιο. Ότι αυτό πρακτικά σημαίνει ότι είναι εφικτή η οικοδόμηση μόνο ισογείου ορόφου με αντίστοιχο υπόγειο (βοηθητικός χώρος), το δε εμβαδόν του ισογείου είναι όσο η κάλυψη, ήτοι τα 261,73 τ.μ., ενώ ο συντελεστής δόμησης καλύπτει 610,70 τ.μ. Ότι συνεπώς η ανέγερση οικοδομής στο εν λόγω οικόπεδο συνεπάγεται την απώλεια του 60% της δόμησης, υπόκειται στον περιορισμό του ύψους επ' αόριστον άρα κατά τον προηγηθέντα χρόνο κατάρτισης του επίμαχου συμβολαίου, και ταυτόχρονα δεν μπορεί να αιτηθεί παρέκκλιση από την Επιτροπή Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ). Ότι το ακίνητο αυτό είναι "ελαττωματικό", η δε επένδυση σε τέτοιο ακίνητο είναι ασύμφορη και ότι η αξία του υπολείπεται για τους ανωτέρω λόγους εκείνης της αντικειμενικής του αξίας και ότι τέλος η εμπορική αξία του άνω ακινήτου (τόσο κατά τον Ιούνιο 1995, όσο και μέχρι σήμερα) λόγω της ανωτέρω μειονεκτικότητάς του είχε πτωτική εξέλιξη. Τα προδιαλαμβανόμενα δεν ανατρέπονται από την από ... έκθεση εκτίμησης των Ορκωτών Εκτιμητών ...και ..., στην οποία εκτίθενται, κυρίως γενικού τύπου και περιεχομένου στοιχεία για την κτηματαγορά της περιοχής του .... Καταλήγει δε το Εφετείο στις διαπιστώσεις ότι απ' όλα ανεξαιρέτως τα αποδεικτικά μέσα (μάρτυρες, όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν, στα οποία περιλαμβάνονται και φωτογραφίες, που λαμβάνονται υπόψη, όπως σχ. Αρθρ. 444 αρ. 3 Κ.Πολ.Δ και τις ανωτέρω ένορκες βεβαιώσεις) καταδεικνύεται σαφώς ότι τα παραπάνω κτίσματα που υπάρχουν μέσα στο οικόπεδο που, κατά τα ως άνω, η ενάγουσα-εφεσίβλητη) πώλησε στους εναγομένους (εκκαλούντες) έχουν μηδενική εμπορευσιμότητα. Γι' αυτό και η ύπαρξή τους δεν επηρέασε το ενδιαφέρον των συναλλαγέντων (ήδη διαδίκων) και κατ' επέκταση δεν επηρέασε το τίμημα της αγοραπωλησίας, που ήταν προϊόν ελεύθερης μεταξύ των (διαδίκων) συναλλαγής, στα πλαίσια και με βάση την αυτονομία της βουλήσεώς τους και η μνεία τους ή μη (των κτισμάτων αυτών) στα άνω συμβόλαια είναι γεγονός αλυσιτελές και επομένως αδιάφορο από πλευράς επαγωγής εννόμων συνεπειών. Ήτοι, το ενδιαφέρον της αγοραπωλησίας εστιάσθηκε στην εδαφική έκταση, το δε πιο πάνω τίμημα, που συμφωνήθηκε και καταβλήθηκε, αφορούσε το οικόπεδο. Σε τίποτα δε δεν θα μπορούσαν να αλλάξουν τα εν λόγω δεδομένα λόγω της ανυπαρξίας εμπορευσιμότητας των άνω κτισμάτων, όπως βασίμως ισχυρίζονται οι εναγόμενοι, προβάλλοντας την άμυνα τους κατά της αγωγής. Συνεχίζει επίσης το εφετείο ότι από τις σκέψεις που έχουν προηγηθεί αποδεικνύεται, ότι η προκειμένη συναλλαγή, που αντικείμενό της ήταν, όπως προαναφέρεται, το συγκεκριμένο οικόπεδο, δεν διακρίνεται από στοιχεία αισχροκέρδειας, όπως αβασίμως καταλογίζει η ενάγουσα, αφού το νόμιμο και, κατά τα ως άνω, ελεύθερα συμφωνημένο τίμημα, αφορούσε στο οικόπεδο και ουδόλως στα άνευ εμπορευσιμότητας υποτυπώδη κτίσματα, που υπήρχαν εντός αυτού. Για το οικόπεδο δε αυτό με τους παραπάνω μειονεκτικούς παράγοντες επιτεύχθηκε το αντίστοιχο της εμπορικής του αξίας τίμημα, για το οποίο αβασίμως η ενάγουσα (-πωλήτρια) μέμφεται τους εναγομένους (αγοραστές) αιτιωμένη αυτούς για τη φερόμενη ως αισχροκερδή συναλλακτική τους συμπεριφορά. Όμως, η εν λόγω συναλλαγή (παρά τα αντίθετα παράπονα της ενάγουσας) έγινε υπό συνθήκες ελεύθερης αγοράς και στα πλαίσια του κανόνα της προσφοράς και της ζήτησης. Συνεχίζει δε το Εφετείο ότι τα όσα εκτίθενται στις πιο πάνω σκέψεις, δεν ανατρέπονται ούτε από τις ασαφείς και μη πειστικές από ...και ... δύο Τεχνικές Εκθέσεις του πολιτικού μηχανικού ..., που η ενάγουσα διόρισε ως τεχνικό της σύμβουλο, ούτε και από την... ένορκη βεβαίωση του ιδίου ενώπιον του Ειρηνοδίκη Αθηνών, στην οποία ενσωματώνονται, οι άνω τεχνικές εκθέσεις του και η οποία (ένορκη βεβαίωσή του) δόθηκε μετά από νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση των εναγομένων, κατ' άρθρ. 270 παρ. 2 εδ. γ Κ.Πολ.Δ (...και ... εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Αθηνών ...). Κατέληξε δε το Εφετείο ότι κατά συνέπεια των παραδοχών αυτών η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί ως κατ' ουσίαν αβάσιμη". Στην προκείμενη περίπτωση, με τους πρώτο και δεύτερο λόγους του αναιρετηρίου, κατά το ένα μέρος τους, αποδίδονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 και 19 του αρθρ. 559 του Κ.Πολ.Δ και ειδικότερα ότι το Εφετείο παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου, με ανεπαρκείς και ελλιπείς αιτιολογίες, τις ουσιαστικές διατάξεις του κτίριο δομικού Κανονισμού (αριθ. 11 και 23), του ΠΔ/τος της 3-8-1987 και του ΠΔ/τος 236/1993, "περί των κανονισμών θέσεων στάθμευσης", της απόφασης του 789/1988 Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ και του Γ.Ο.Κ 2000, που είχαν σχέση με την οικοδομησιμότητα του επίδικου ακινήτου ως οικοπέδου, η οποία προσδιόριζε την τρέχουσα εμπορική αγοραία αξία του, με το να κρίνει ως στοιχείο προσδιορισμού της αξίας του (επίδικου ακινήτου) και ειδικά της δομησιμότητάς του ότι η κάλυψή του αφορούσε μόνο 261,73 τμ για κύρια αποκλειστική χρήση με αντίστοιχο υπόγειο ως βοηθητικό μόνο χώρο, ενώ η μέγιστη δυνατή δόμηση με βάση τις ίδιες διατάξεις, που δεν εφαρμόστηκαν, περιλάμβανε 535,60 μ2, σε ημιυπόγειο και υπερυψωμένο ισόγειο ως χώρους κύριας χρήσης και οι δύο, και 10 θέσεις στάθμευσης στο υπόγειο σε βάθος ενός μέτρου από την επιφάνεια του εδάφους. Με όσα εκτίθενται στους ερευνώμενους εδώ αναιρετικούς λόγους, σε συνδυασμό με τις ουσιαστικές παραδοχές της αναιρεσιβαλλόμενης που προαναφέρθηκαν, οι προβαλλόμενες πλημμέλειες, καίτοι εμφανίζονται να αφορούν παραβίαση των πιο πάνω ουσιαστικών κανόνων δικαίου, στην πραγματικότητα πλήττουν την ίδια απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων με πραγματικά και νομικά επιχειρήματα, που συνέχονται αποκλειστικά με τη βαρύτητα και βασιμότητα των αποδεικτικών μέσων που εκτιμήθηκαν από το Εφετείο, και εν γένει σε σχέση με την αξιολόγηση και στάθμιση της από 12-2-2007 έκθεσης πραγματογνωμοσύνης που διατάχθηκε από το Εφετείο και εκείνης του τεχνικού συμβούλου των αναιρεσιβλήτων, των οποίων το περιεχόμενο και μόνο (που εμφανίζεται ως ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες της προσβαλλόμενης), έχει περιληφθεί στην προσβαλλόμενη μόνο κατά το στάδιο της αποδεικτικής αξιολόγησης του ίδιου αποδεικτικού στοιχείου, σε συνδυασμό με τις από .... και ... τεχνικές εκθέσεις του πολιτικού μηχανικού ..., και τα λοιπά αποδεικτικά στοιχεία, και πριν Δικαστήριο να καταλήξει στο σαφές και αναμφίβολο αποδεικτικό του πόρισμα ότι: "1) στο επίδικο μπορεί να χτιστεί ένα ισόγειο με εμβαδόν όσο η κάλυψη δηλαδή 261,73 τμ με αντίστοιχο υπόγειο που θα χρησιμοποιείται μόνο ως βοηθητικός χώρος, 2) ότι εφόσον γίνει η άρση του περιορισμού ύψους (που υπήρχε όμως κατά το χρόνο κατάρτισης του επίμαχου συμβολαίου (....) αλλά και κατά το χρόνο ακόμα ύστερα από 15 περίπου χρόνια έκδοσης της προσβαλλόμενης απόφασης, τα υπόλοιπα τετραγωνικά της δόμησης 348,97 τμ θα μπορούν να αξιοποιηθούν σε αβέβαιο στο μέλλον χρονικό σημείο και 3) ότι η απώλεια της δόμησης κατά 60% δεν μπορεί να καλυφθεί με παρέκκλιση από την Επιτροπή Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠ.Α.Ε)". Ενόψει αυτών, οι κρινόμενοι εδώ πρώτος και δεύτερος, κατά το ένα μέρος τους, λόγοι της ένδικης αίτησης πρέπει να απορριφθούν ως απαράδεκτοι. Εξάλλου, το Εφετείο με το αν δεχθεί, με τις ανωτέρω σκέψεις, τους αντίστοιχους λόγους της έφεσης των αναιρεσιβλήτων κατά της αντιθέτως κρινάσης πρωτόδικης απόφασης, με την οποία έγινε δεκτή κατά ένα μέρος η αγωγή που είχε ασκήσει η αναιρεσείουσα δηλαδή: α) ως προς την εικονικότητα για το πραγματικό τίμημα του υπ' αριθ. .... συμβολαίου β) ως προς την εικονικότητα της υπ' αριθ. .... πράξης ως προς το ύψος του εξοφληθέντος με αυτή τιμήματος, γ) ως προς την εικονικότητα του υπ' αριθ. ... συμβολαίου διόρθωσης, και δ) ως προς την ακυρότητα της ένδικης πώλησης ως καταπλεοναστικής και στη συνέχεια, με το να απορρίψει την ίδια αγωγή όσο μεταβιβάσθηκε στο Εφετείο, μόνο με την έφεση των αναιρεσιβλήτων, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε, τις εφαρμοσθείσες ως άνω ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 178 και 179 του ΑΚ, καθώς και εκείνης του άρθρου 138 ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν πληρούν το πραγματικό της νομικής έννοιας της εικονικότητας και της προφανούς δυσαναλογίας ή της αντίθεσης στα χρηστά ήθη και δικαιολογούν την απόρριψη της αγωγής της αναιρεσείουσας. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τους πρώτο και δεύτερο λόγους του κυρίου δικογράφου και τους πρώτο, δεύτερο, τρίτο και τέταρτο λόγους του δικογράφου των προσθέτων λόγων, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και οι αντίστοιχοι λόγοι αναίρεσης. Από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση, και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, το πραγματικό των εφαρμοστέων εδώ κανόνων ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 178 και 179 του ΑΚ, τις οποίες η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τους ως άνω λόγους του αναιρετηρίου και του δικογράφου προσθέτων λόγων αναιρετηρίου, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθ. 19 του άρθρ. 559 του Κ.Πολ.Δ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και οι αντίστοιχοι λόγοι αναίρεσης. Περαιτέρω, με τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης ότι: "το ενδιαφέρον της αγοραπωλησίας εστιάσθηκε στην εδαφική έκταση, το δε πιο πάνω τίμημα (των 16.000.000 δρχ) που συμφωνήθηκε ελεύθερα και καταβλήθηκε, αφορούσε μόνο το οικόπεδο και όχι τα χωρίς εμπορευσιμότητα υποτυπώδη κτίσματα που υπήρχαν εντός αυτού, και ότι για το οικόπεδο που με τους μειονεκτικούς παράγοντες που εμφανίζει επιτεύχθηκε το αντίστοιχο της εμπορικής του αξίας τίμημα με συνθήκες ελεύθερης αγοράς και στα πλαίσια του κανόνα της προσφοράς και της ζήτησης", δεν απέλιπε πλέον στάδιο εφαρμογής αυτοτελώς της διάταξης του άρθρου 138 του ΑΚ, άλλα και της διάταξης του άρθρου 178 του ΑΚ, ώστε να χαρακτηρισθούν οι ένδικες συμβάσεις, που δεν κρίθηκαν εικονικές, αντίθετες στα χρηστά ήθη, παρά τη μη διαγνωσθείσα κατ' ουσίαν συνδρομή καμίας εκ των τριών προϋποθέσεων εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 179 του ΑΚ. Επομένως ο δεύτερος λόγος του αναιρετηρίου κατά το άλλο μέρος του και ο δεύτερος πρόσθετος λόγος καθώς και ο τρίτος πρόσθετος λόγος, με τους οποίους αποδίδονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι πλημμέλειες από τους αριθμούς 1, 8 και 9 του αρθρ. 559 του Κ.Πολ.Δ κρίνονται αβάσιμοι γιατί στηρίζονται σε εσφαλμένες προϋποθέσεις. Τέλος οι ίδιοι λόγοι της αναίρεσης κατά την σ' αυτούς κατά το τελευταίο μέρος τους περιλαμβανόμενη αιτίαση από τις διατάξεις των άρθρων 559 αριθ. 19 και 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ, ότι υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης ή ανεπάρκεια των αιτιολογιών της προσβαλλόμενης απόφασης σχετικά με την εκτίμηση των αποδείξεων, που αφορούν τα ίδια πιο πάνω προαναφερόμενα κρίσιμα ζητήματα της εικονικότητας των επίμαχων συμβάσεων, ως προς το τίμημα και του καταπλεονεκτικού τους χαρακτήρα τους και τα αντίστοιχα επιχειρήματα των αναιρεσιβλήτων, και τα επί του αντιθέτου επιχειρήματα της αναιρεσείουσας, που έχουν σχέση με το τελικό αποδεικτικό πόρισμα στο οποίο κατέληξε το δικαστήριο και βρίσκονται, κατά την αναιρεσείουσα, σε αντίθεση με τον εικονικό χαρακτήρα των συμβάσεων ως προς το τίμημα και τον καταπλεονεκτικό τους χαρακτήρα, είναι απορριπτέοι ως απαράδεκτοι, αφού, κατά τα προεκτιθέμενα, το από τις αποδείξεις πόρισμα εκτίθεται με σαφήνεια, πειστικότητα και κατά λογική ακολουθία τρόπο στην προσβαλλόμενη απόφαση κατά τα προαναφερθέντα, με τους ίδιους δε λόγους κατά τα λοιπά, εκ του περιεχομένου των οποίων δεν συντρέχει εξαιρετική περίπτωση από εκείνες του αρθρ. 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ, πλήττεται πλέον, μέσω των προαναφερομένων επιχειρημάτων της αναιρεσείουσας, η ουσία αποκλειστικά της υπόθεσης, που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο.  II. Καμία διάταξη νόμου δεν καθιστά άκυρη την εσφαλμένη κρίση των πραγματογνωμόνων στη γνωμοδότησή τους ανεξάρτητα από το εάν εφάρμοσαν μέθοδο του δεν είναι ορθότερη ή η προσφορότερη, απόκειται δε μόνο στο δικαστήριο να αποδώσει σ' αυτήν την προσήκουσα αποδεικτική βαρύτητα με την από το άρθρο 387 του Κ.Πολ.Δ παρεχόμενη σ' αυτό εξουσία για ελεύθερη εκτίμηση ( ΑΠ 805/1977). Επομένως, ο πρώτος λόγος του κυρίως δικογράφου κατά το τελευταίο μέρος του με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τους αριθμούς 12, 14 και 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ, ότι το Εφετείο κατά παραβίαση των διατάξεων του άρθρου 159 αριθ. 2 και 3 του Κ.Πολ.Δ παρέλειψε από τους πιο πάνω λόγους της αντίθεσης της έκθεσης πραγματογνωμοσύνης προς τις προαναφερθείσες πολεοδομικές διατάξεις, να την κηρύξει άκυρη και να διατάξει νέα πραγματογνωμοσύνη, κρίνεται αβάσιμος, γιατί στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση.