2070/2014 ΑΠ ( 651594)
Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Προϋπόθεση για τη σύσταση αυτής, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων είτε ανεγερθέντων ή μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε ένα ή ...
περισσότερους κυρίους, οπότε μπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη συνιδιοκτησία) είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών τούτων οικοδομημάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία). Αμφιβολία του αναιρετικού δικαστηρίου αν με βάση τα εννοιολογικά χαρακτηριστικά των ιδιοκτησιών που περιγράφονταν στο επίμαχο συμβολαιογραφικό έγγραφο συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της σύστασης σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας ή της απαγορευμένης, κατ` άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2052/1992, σύστασης νέων απλών κάθετων ιδιοκτησιών σε ακίνητο εκτός σχεδίου, και συνακόλουθα της αυτοδίκαιης ακυρότητας της σχετικής δικαιοπραξίας. Ζήτημα γενικότερου ενδιαφέροντος, αφού αφορούσε τη δυνατότητα καταστρατήγησης των σχετικών με την έκταση εφαρμογής της κάθετης συνιδιοκτησίας διατάξεων στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές. Παραπέμπει στην πλήρη Ολομέλεια του Αρείου Πάγου για την αναίρεση της υπ’ αριθμ. 672/2007 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης.
Αριθμός 2070/2014
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Γ` Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Σίδερη, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Παναγιώτη Ρουμπή, Ερωτόκριτο Καλούδη, Αργύριο Σταυράκη και Ασπασία Μαγιάκου, Αρεοπαγίτες.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 5 Φεβρουαρίου 2014, με την παρουσία και της γραμματέως Αγγελικής Ανυφαντή, για να δικάσει την εξής υπόθεση μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία ".........." που εδρεύει στον ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Δαούτη.
Της αναιρεσίβλητης: Εταιρείας με την επωνυμία "............" που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τoν πληρεξούσιo δικηγόρο του Δ. Μ..
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 11/5/2001 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας και την από 30/5/2001 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 36/2004 του ίδιου Δικαστηρίου και 672/2007 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 15/10/2007 αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ασπασία Μαγιάκου ανέγνωσε την από 3/1/2012 έκθεση του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση Αρεοπαγίτη Δημητρίου Μαζαράκη, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη του.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 563 παρ. 2 του ΚΠολΔ και 23 παρ. 2 εδ. γ` και δ` του ν. 1756/1988 "Κώδικας Οργανισμού Δικαστηρίου, κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών", όπως το δεύτερο τροποποιήθηκε με το άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 2331/1995 προκύπτει, ότι στην πλήρη Ολομέλεια του Αρείου Πάγου υπάγονται α) αιτήσεις αναίρεσης υπέρ του νόμου και β) αιτήσεις αναίρεσης που παραπέμπονται σε αυτή για εκδίκαση με κοινό πρακτικό του Προέδρου και του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου ή με ομόφωνη απόφαση του δικάζοντος τμήματος ή με απόφαση της τακτικής Ολομέλειας. Η παραπομπή μπορεί να γίνει για όλους ή για ορισμένους μόνο λόγους αναίρεσης, αν σε κάθε περίπτωση κριθεί ότι πρόκειται για ζήτημα με γενικότερο ενδιαφέρον ή ότι τούτο είναι αναγκαίο για την ενότητα της νομολογίας. Εξάλλου με τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 "περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου" ορίζεται ότι "εν τη έννοια του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κωδικός δύναται να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων". Από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι προϋπόθεση για τη σύσταση της κατά τη διάταξη αυτή διαιρεμένης ιδιοκτησίας, της λεγόμενης κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων είτε ανεγερθέντων ή μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους, οπότε μπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη συνιδιοκτησία) είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών τούτων οικοδομημάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία). Και στις δύο περιπτώσεις η κάθετη συνιδιοκτησία διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, οι οποίες ισχύουν απαραλλάκτως και επί της κάθετης ιδιοκτησίας, διότι ο ανωτέρω ν. 1024/1971 δεν επέφερε καμία μεταβολή στη νομική κατασκευή του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως διαμορφώθηκε με τις ανωτέρω διατάξεις.
Από δε το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει, ότι επί κάθετης ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα, στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπόμενος δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου. Την περίπτωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο, αλλά σε ορισμένο για κάθε συνιδιοκτήτη ξεχωριστό τμήμα του κοινού οικοπέδου, ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες θεωρείται έναντι του συγκυρίου του αυτοτελής κύριος της χωριστής ιδιοκτησίας επί του τμήματος αυτού, χωρίς να δικαιούται να επεκταθεί σε τμήμα που έχει καθοριστεί για την ανέγερση οικοδομής από τον άλλο συνιδιοκτήτη, παρόλο που έναντι της πολιτείας θεωρείται συγκύριος εξ αδιαιρέτου του όλου οικοπέδου (ΑΠ 40/2007, 1677/2000). Για την έγκυρη σύσταση της κάθετης αυτής ιδιοκτησίας δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων στη συστατική πράξη ή αναφορά στις οικείες διατάξεις, αλλά αρκεί να προκύπτουν τα χαρακτηριστικά της από διάφορα στοιχεία της συμβάσεως, όπως είναι ο χωρισμός του ενιαίου οικοπέδου σε τμήματα, μέσα στα οποία κάθε (συν)ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και ανοικοδόμησης, και ο επακριβής προσδιορισμός εκάστου περιερχομένου στους συνιδιοκτήτες τμήματος κατ` έκταση, θέση και όρια (ΑΠ 1139/95). Εξάλλου, η οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί ιδιαίτερη μορφή κυριότητας, που ρυθμίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, του ν. 3741/1929 και αποτελείται από δύο στοιχεία, τη χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου υπάρχουσας ή μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομής και την αναγκαστική συγκυριότητα, κατ` ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και, ιδίως από το σκοπό τους, συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση (Ολ ΑΠ 23/2000 ΕλλΔνη 42.58, ΑΠ 264/2010). Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρο 1002 εδ. β` ΑΚ και 1 παρ.2 ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας, για τη νόμιμη σύσταση της οποίας απαιτείται η διαίρεση της οικοδομής σε δύο τουλάχιστον αυτοτελή και αυθύπαρκτα διαμερίσματα του μόνου ορόφου ή σε δύο τουλάχιστον ορόφους. Περαιτέρω από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 13 του άνω ν. 3741/1929 και 1002, 1108, 1117 του ΑΚ προκύπτει ότι υπό τους όρους των άρθρων 4 και 13 του νόμου αυτού όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που αποτελούν ενδοτικό δίκαιο. Τέλος με το άρθρο 6 παρ. 2 εδ. α` του ν. 2052 της 4/5.6.1992 αντικαταστάθηκε το άρθρο 1 παρ. 2 του ν.δ. 1024/1971 και ορίστηκε, ότι κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί μόνο επί οικοπέδων κείμενων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24/4/1985 π.δ/τος, όπως ισχύει, ενώ με το άρθρο 6 παρ. 2 εδ. β` του ίδιου πιο πάνω νόμου προστέθηκε άρθρο 4, μετά το άρθρο 3 του ν.δ. 1024/1971 (το δε άρθρο 4 αυτού αριθμήθηκε ως άρθρο 5) και ορίσθηκε με το άρθρο 4 παρ.1 του νομοθετικού αυτού διατάγματος ότι κάθε δικαιοπραξία, με την οποία συνίσταται διηρημένη, κατά το παρόν νομοθετικό διάταγμα, ιδιοκτησία μετά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου και κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη. Εξάλλου από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση της. Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ` ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχτηκε, ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση. Στην προκείμενη περίπτωση από την επιτρεπτή κατ` άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της υπόθεσης, προκύπτει, ότι η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα με την ένδικη αγωγή ισχυρίστηκε, ότι με το αναφερόμενο συμβόλαιο του 1999, που μεταγράφηκε νόμιμα και που καταρτίστηκε μεταξύ της αναιρεσείουσας και της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...........................", που ενεργούσε ως ειδική εκκαθαρίστρια και εκπρόσωπος της εταιρείας "....................." η οποία είχε τεθεί υπό ειδική εκκαθάριση, μεταβιβάστηκε προς την αναιρεσείουσα ως στοιχείο του ενεργητικού της υπό εκκαθάριση εταιρείας η περιγραφόμενη στην αγωγή έκταση, συνολικής επιφάνειας 17.630 στρεμμάτων, στη ..., εκτός σχεδίου και που αποτελεί ενιαίο τουριστικό και αγροτοβιομηχανικό συγκρότημα γνωστό ως "Π. Κ.". Ότι το όλο ως άνω ακίνητο το έτος 1990 υπήχθη στο σύστημα της οροφοκτησίας, μεταξύ δε των κάθετων ιδιοκτησιών που συστήθηκαν νόμιμα στο μείζον ακίνητο περιλαμβάνεται και η κάθετη ιδιοκτησία με το στοιχείο Στ-ι (ιώτα), που έχει κατ` αποκλειστική χρήση την περιγραφόμενη έκταση εμβαδού 1.665 στρεμ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο μείζον ακίνητο 5,76% και με πρόβλεψη στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ανεγέρσεως επ` αυτής κτισμάτων επιφάνειας 20.000 τ.μ. Ότι με το αναφερόμενο ... "ειδικό πληρεξούσιο και εργολαβικό" η άνω υπό εκκαθάριση εταιρεία ανέθεσε στους δικηγόρους Αθηνών Δ. Μ. και Θ. Λ. το έργο της αποτροπής των επαπειλούμενων πλειστηριασμών του ακινήτου της λόγω χρεών προς τις Τράπεζες ύψους 11.000.000.000 δραχμών περίπου, έναντι αμοιβής που θα συνίστατο σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου του όλου ακινήτου κλιμακούμενο από 1% έως 3%, παρέχοντας συγχρόνως σ` αυτούς την εντολή και πληρεξουσιότητα να μεταβιβάσουν και με αυτοσύμβαση προς τον εαυτό τους ή προς τρίτους το ποσοστό του ακινήτου, που αντιστοιχεί στην αμοιβή τους. Ότι οι πληρεξούσιοι δικηγόροι, με την ... πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών ............ εκχώρησαν προς την εναγόμενη και ήδη αναιρεσίβλητη εταιρεία με την επωνυμία "..............." το πιο πάνω δικαίωμα της αμοιβής τους και, ακολούθως, με το ... συμβόλαιο του ίδιου συμβολαιογράφου που μεταγράφηκε νόμιμα, οι εν λόγω δικηγόροι, ενεργώντας αφενός ως εκπρόσωποι και πληρεξούσιοι της άνω πωλήτριας εταιρείας και αφετέρου ως εκπρόσωποι της αγοράστριας αναιρεσίβλητης εταιρείας, μεταβίβασαν δι` αυτοσυμβάσεως προς την τελευταία ποσοστό 1,25% εξ αδιαιρέτου του όλου ακινήτου, που αντιστοιχεί στην υπό στοιχεία Στ-ι κάθετη ιδιοκτησία με του επί πλέον όρους και συμφωνίες που αναφέρονται στο συμβόλαιο. Τέλος, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα, επικαλούμενη έννομο συμφέρον, ζήτησε να αναγνωριστεί άκυρο το ως άνω ... συμβόλαιο, ότι αυτή είναι κυρία της επίδικης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, που φέρεται ότι μεταβιβάστηκε προς την αναιρεσίβλητη με το προσβαλλόμενο συμβόλαιο, και ότι η αναιρεσίβλητη δεν έχει κανένα δικαίωμα επί του επίδικου ακινήτου. Περαιτέρω, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση του, αναφορικά με την ένδικη αγωγή και τους περιεχόμενους σ` αυτή λόγους ακυρώσεως του πιο πάνω συμβολαίου, δέχτηκε μεταξύ άλλων τα ακόλουθα: "... όπως προκύπτει απ το περιεχόμενο του επίμαχου συμβολαίου που παρατίθεται αυτούσιο σε άλλο σημείο της ένδικης αγωγής, με αυτό (το συμβόλαιο) δημιουργείται - και μεταβιβάζεται - οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομής επί του εδάφους που αντιστοιχεί στην ήδη υφιστάμενη υπό στοιχ. Στι κάθετη ιδιοκτησία, πρόκειται δηλαδή γιασύνθετη κάθετη ιδιοκτησία στην οποία, όπως παραπάνω εκτίθεται, αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας θα είναι ο όροφος που θα κατασκευαστεί και θα έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του ενιαίου οικοπέδου των 17.630 στρ., 1,25%... Με τον υπό στοιχ. 1,2 λόγο ακυρότητας ισχυρίζεται η αναιρεσείουσα, ότι το συμβόλαιο είναι διττώς άκυρο, αφενός επειδή η γενόμενη με αυτό δημιουργία νέας αυτοτελούς ιδιοκτησίας αποτελεί στην πραγματικότητα διαίρεση της ιδιοκτησίας Στι σε δυο κάθετα τμήματα κατά παράβαση του Ν 2052/1992 και αφετέρου, επειδή η σύσταση της ιδιοκτησίας αυτής έγινε μονομερώς, χωρίς τη σύμπραξη όλων των ιδιοκτητών της Στι ιδιοκτησίας. Ο ισχυρισμός αυτός είναι μη νόμιμος και απορριπτέος διότι, ως προς το πρώτο σκέλος του: Οπως ήδη προαναφέρθηκε, η αναιρεσείουσα παραθέτει στην αγωγή της αυτολεξεί το κρίσιμο περιεχόμενο του προσβαλλόμενου συμβολαίου. Από το περιεχόμενο αυτό, και παρά το γεγονός ότι είναι πράγματι διατυπωμένο κατά τρόπο δυσνόητο προκύπτει εντούτοις ότι δεν συντρέχουν οι παραπάνω λόγοι ακυρότητας, διότι δεν προκύπτει ότι διαιρέθηκε η Στι κάθετη ιδιοκτησία σε δύο κάθετα τμήματα, ως αυτοτελείς κάθετες ιδιοκτησίες, ώστε να προσκρούει στην απαγόρευση του Ν. 2052/1992, αλλά συνεστήθη νέα οριζόντια ιδιοκτησία επί της νομίμως συσταθείσας -πριν από την ισχύ του εν λόγω νόμου- Στι κάθετης ιδιοκτησίας και συμφωνήθηκε ότι η ιδιοκτησία αυτή θα έχει την αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση του τμήματος εκείνου της Στι ιδιοκτησίας, εμβαδού 170 στρεμμάτων που περιγράφεται στο συνημμένο στο συμβόλαιο τοπογραφικό. Για τον ίδιο λόγο είναι απορριπτέος και ο υπό στοιχ. 1,3 λόγος ακυρότητας, με τον οποίο η ενάγουσα επαναλαμβάνει ότι είναι άκυρη η γενομένη με το συμβόλαιο σύσταση νέας ιδιοκτησίας, επειδή αποβλέπει στην καταστρατήγηση της απαγόρευσης δημιουργίας καθέτων ιδιοκτησιών σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως που θεσπίζει ο Ν. 2052/1992...". Στη συνέχεια το Εφετείο, κατά την έρευνα άλλου λόγου ακυρότητας (υπό στοιχ. 1.5), δέχθηκε ότι: "Σύμφωνα με το επίμαχο ... ειδικό πληρεξούσιο και εργολαβικό του συμβολαιογράφου Αθηνών ............ , εις εκτέλεση του οποίου καταρτίστηκε το προσβαλλόμενο συμβόλαιο -αφού προηγήθηκε εκχώρηση της εξ αυτού απαιτήσεως προς την εναγομένη εταιρία-η εξουσιοδοτούσα κυρία του όλου ακινήτου εταιρία ...., παρέσχε στους εν λόγω, δικηγόρους την εξής εντολή και πληρεξουσιότητα: "προς λήψη της άνω αμοιβής των (η οποία αμοιβή συμφωνήθηκε σε γ η ποσοστού 3% του ακινήτου) οι εντολοδόχοι δικαιούνται να εκτελέσουν το παρόν και να μεταβιβάσουν την γη που θα αντιστοιχεί κατά τα άνω στην αμοιβή τους, εις εαυτούς ή τρίτους... και με αυτοσύμβαση, με προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο καθώς και με τη μορφή σύστασης κάθετης επί μέρους ιδιοκτησίας με ποσοστό συνιδιοκτησίας ανάλογο της έκτασης που θα δικαιούνται, σε σχέση με τα ποσοστά που αντιστοιχούν στην κάθετη ιδιοκτησία εντός της οποίας ήδη σήμερα βρίσκεται η ως αμοιβή μεταβιβασθησόμενη γη, κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας, νομής και κατοχής....". Ωστόσο, όπως ομολογεί η ενάγουσα στην αγωγή της, ολόκληρο το μείζον ακίνητο των 17.630 στρεμμάτων έχει υπαχθεί στο σύστημα της κάθετης ιδιοκτησίας, γεγονός που αποκλείει τη μεταβίβαση αυτούσιου ποσοστού εξ αδιαιρέτου 3% του ακινήτου. Έτσι, προκειμένου να εκτελεστεί το εν λόγω προσύμφωνο, θα έπρεπε, είτε να μεταβιβαστεί (ολόκληρη) μία από τις αρχικώς συσταθείσες κάθετες ιδιοκτησίες, εφόσον όμως υπήρχε κάθετη ιδιοκτησία με ποσοστό συγκυριότητας 3% επί του όλου (δηλαδή ποσοστό ίσο με εκείνο της απαίτησης), πράγμα που δεν επικαλείται η ενάγουσα, είτε να συσταθεί νέα κάθετη ιδιοκτησία με την κατ` ανάγκην διαίρεση μιας από τις υπάρχουσες -όπως ρητά προβλέπεται στο προσύμφωνο-, πράγμα όμως που, μετά την ισχύ του Ν. 2052/1992 (ο οποίος δεν ίσχυε κατά το χρόνο σύναψης του προσυμφώνου), απαγορεύεται.
Συνεπώς, ο μοναδικός τρόπος εκτέλεσης και υλοποίησης του προσυμφώνου ήταν η δημιουργία σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας, με τη μορφή της συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας επί νομίμως συσταθείσης καθέτου ιδιοκτησίας, όπως ακριβώς έγινε με το προσβαλλόμενο συμβόλαιο...". Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι από το επίμαχο 6728/1944 συμβόλαιο, "παρά τη δυσνόητη διατύπωση του", δεν προκύπτει ότι διαιρέθηκε η ήδη νομίμως συσταθείσα Στι κάθετη ιδιοκτησία σε δύο κάθετες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, αλλά ότι συστάθηκε νέα οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο μέλλουσας να ανεγερθεί οικοδομή επί του εδάφους που αντιστοιχεί στην ήδη υφιστάμενη Στι κάθετη ιδιοκτησία. Ότι πρόκειται για σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία, στην οποία αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας θα είναι ο όροφος που θα κατασκευαστεί με ποσοστό συνιδιοκτησίας 1,25% επί του ενιαίου οικοπέδου των 17630 στρεμμάτων. Ότι δεν προκύπτει η διαίρεση της Στι κάθετης ιδιοκτησίας σε δύο κάθετα τμήματα ως αυτοτελείς κάθετες ιδιοκτησίες, ώστε να προσκρούει στην απαγόρευση του ν. 2052/92. Ότι συμφωνήθηκε η ιδιοκτησία αυτή θα έχει την αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση του τμήματος εκείνου της Στι ιδιοκτησίας, εμβαδού 170 στρ. που περιγράφεται στο συνημμένο στο συμβόλαιο τυπογραφικό. Ότι η κυρία του όλου ακινήτου εταιρεία ... , με το ... ειδικό πληρεξούσιο και εργολαβικό προσύμφωνο (σε εκτέλεση του οποίου καταρτίστηκε το ... συμβόλαιο), παρέσχε στους δικηγόρους Θ. Λ. και Δ. Μ. την εντολή και πληρεξουσιότητα για τη λήψη της ως άνω αμοιβής τους (η οποία συμφωνήθηκε σε γη, ποσοστού 3% επί του ακινήτου) να μεταβιβάσουν τη γη που θα αντιστοιχεί στην αμοιβή τους, στους εαυτούς τους ή σε τρίτους., και με αυτοσύμβαση, με προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο, καθώς και με τη μορφή σύστασης κάθετης επιμέρους ιδιοκτησίας με ποσοστό συνιδιοκτησίας ανάλογο της έκτασης που θα δικαιούνται σε σχέση με τα ποσοστά που αντιστοιχούν στην κάθετη ιδιοκτησία, εντός της οποίας ήδη σήμερα βρίσκεται η, ως αμοιβή, μεταβιβασθησόμενη γη και ότι μοναδικός τρόπος εκτέλεσης και υλοποίησης του προσυμφώνου, μετά την ισχύ του ν. 2052/1992 (ο οποίος δεν ίσχυε κατά το χρόνο σύναψης του προσυμφώνου), ήταν η δημιουργία σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας. Κατόπιν τούτου, το Εφετείο απέρριψε όλους τους λόγους ακυρότητας του επίμαχου (...) συμβολαίου (μεταξύ των οποίων και τους υπό στοιχεία 1, 2 κατά το πρώτο σκέλος και 1.3 λόγους) που είχε προβάλει η αναιρεσείουσα με την ένδικη αγωγή της και επανέφερε με την έφεση της στο Εφετείο, το οποίο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση που είχε εκφέρει παρόμοια κρίση. Από την επισκόπηση, όμως, του δικογράφου της ένδικης αγωγής, όπου παρατίθεται (και δεν αμφισβητείται) αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα του ... συμβολαίου με τον τίτλο "μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου και συμπλήρωση σύστασης αυτοτελών ανεξάρτητων ιδιοκτησιών" του συμβολαιογράφου Αθηνών ....... , προκύπτει ότι μεταξύ της κυρίας του όλου ακινήτου εταιρείας ..... και της αναιρεσίβλητης, συμφωνήθηκαν, εκτός των άλλων, κατά τα εξής: "Ρυθμίζεται μεταξύ των συμβαλλόμενων εσαεί η διοίκηση και χρήση της άνω υπό στοιχεία ανεξάρτητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε ο κάθε συγκύριος λαμβάνει και παραλαμβάνει στην εσαεί αποκλειστική για τον εαυτόν του και τους δικαιοδόχους του κατά την απόλυτη κρίση του ασκούμενη χρήση, διοίκηση, διαχείριση, κάρπωση, απόλαυση, εκμετάλλευση και εν γένει απόλυτη εξουσία καθορισμένο τμήμα της όλης ιδιοκτησίας, δικαιούμενος να το διαμορφώνει και οικοδομεί κατά την απόλυτη κρίση του και να απαγορεύει και αποκρούει εσαεί οποιαδήποτε επέμβαση του αντισυμβαλλόμενου συνιδιοκτήτη ή οποιουδήποτε τρίτου επί του τμήματος της όλης ιδιοκτησίας, που λαμβάνει και ειδικότερα η αφενός συμβαλλόμενη λαμβάνει κατά τα άνω στην αποκλειστική της χρήση το έδαφος της υπό στοιχεία ΣΤ1 ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, επιφάνειας εκατόν εβδομήντα (170) περίπου στρεμμάτων, που εμφαίνεται στο συνημμένο στο παρόν- απόσπασμα από το τοπογραφικό διάγραμμα, που έχει προσαρτηθεί στο υπ` αριθμ. ... συμβόλαιο - του συμβολαιογράφου Αθηνών .............- υπό τα τεθέντα περιμετρικά στοιχεία Α,Β,Γ,Γ1,Γ2,Δ,Δ1,Ε,Ζ,Η,ΗΙ,Θ,Ι,Κ,Λ,Μ,Ν,Ξ, Ο,Α και που συνορεύει με το υπόλοιπο μείζον ακίνητο και προς νοτιανατολικά σε ευθεία πλευρά με όμορο κτήμα Π., η δε αφετέρου συμβαλλόμενη λαμβάνει κατά τα άνω στην αποκλειστική της χρήση ό,τι απομένει από την εν λόγω ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Συμφωνείται επίσης ότι πέραν παντός άλλου κτίσματος η αφενός συμβαλλόμενη θα ανεγείρει επί της εν λόγω υπό στοιχεία ΣΤ1 ανεξάρτητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην ανατολική και μακρύτερα της θάλασσας ευρισκόμενη και υπό στοιχείο Α σημειούμενη στο συνημμένο σχέδιο γωνία του εδάφους, του οποίου την αποκλειστική χρήση θα έχει κατά τα άνω η αφενός συμβαλλόμενη, ήτοι στο σημείο που το βορειοανατολικό όριο του εδάφους αποκλειστικής χρήσης της αφενός συμβαλλόμενης με το εκείθεν έδαφος συναντά το όριο του μείζονος ακινήτου με το όμορο κτήμα Π., εις τρόπο ώστε η μια πλευρά της εν λόγω οικοδομής που θα ανεγερθεί να είναι εφαπτόμενη ή εγγύς παράλληλη προς το όριο του μείζονος ακινήτου με το κτήμα Π. και η άλλη πλευρά να είναι εφαπτόμενη με το όριο των εδαφών αποκλειστικής χρήσης της αφενός συμβαλλόμενη με την υπόλοιπη έκταση του μείζονος ακινήτου. Η οικοδομή αυτή, που θα είναι κατά την κρίση της αφενός συμβαλλομένης επιφάνειας τουλάχιστον 30 τετραγωνικών μέτρων, θα αποτελείται από δύο επί μέρους ίσα τμήματα, που θα την χωρίζουν από Βορρά προς Νότον, από τα οποία το ένα, θα βρίσκεται προς την πλευράν του εδάφους της υπό στοιχεία ΣΤ1 ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, που λαμβάνει κατά τα άνω στην αποκλειστική χρήση της α` συμβαλλόμενης, ενώ το άλλο, θα βρίσκεται προς την εντεύθεν κατεύθυνση. Επί της μίας αυτής οικοδομής συνιστώνται δια του παρόντος δυο ανεξάρτητες και αυτοτελείς οριζόντιες επί μέρους ιδιοκτησίες, κατ` εφαρμογή του νόμου 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, από τις οποίες η ευρισκόμενη προς την κατεύθυνση του εδάφους αποκλειστικής χρήσης της αφενός συμβαλλόμενης ανήκει κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας νομής και κατοχής στην αφενός συμβαλλόμενη και η άλλη ανήκει στην αφετέρου συμβαλλόμενη. Συνιδιόκτητα συμφωνείται ότι θα είναι το έδαφος του μείζονος ακινήτου και της μεταβιβαζόμενης υπό στοιχεία ΣΤ1 κάθετης ιδιοκτησίας με τα ποσοστά, που προαναφέρθηκαν και οι μεσοτοιχίες της άνω οικοδομής επί της οποίας, συνιστώνται οι συνιστώμενες με το παρόν δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η χρήση του εδάφους της όλης υπό στοιχεία ΣΤ1 υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας επί της οποίας θα βρίσκεται η άνω οικοδομή, όπου οι συνιστώμενες με το παρόν ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, ρυθμίζεται και συμφωνείται] ότι θα είναι η ίδια με εκείνη που ήδη ανωτέρω έχει συμφωνηθεί και αναφέρεται, ως εσαεί ρύθμιση της χρήσης της όλης εν λόγω υπό στοιχεία ΣΤ1 ανεξάρτητης καθέτου ιδιοκτησίας, ήτοι η κάθε συμβαλλόμενη θα έχει στην εσαεί αποκλειστικής χρήση της και προς εξυπηρέτηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας της ό,τι εκ της όλης υπό στοιχεία ΣΤ1 ανεξάρτητης κάθετης ιδιοκτησίας κατά τα άνω λαμβάνει, με τα δικαιώματα απόλυτης κατά την κρίση της χρήσης, διοίκησης και διαμόρφωσης, όπως και πιο πάνω λεπτομερώς αναπτύσσονται. Η κάθε συμβαλλόμενη δικαιούται να διαμορφώνει και επεκτείνει όσο και όπως επιθυμεί, και πάντως σε αρμονία με το αρχιτεκτονικό ύφος της εν γένει περιοχής και του συγκροτήματος Π. Κ. και με την επιφύλαξη της τήρησης των πολεοδομιών διατάξεων, την δόμηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας της, κατασκευάζοντας οποιεσδήποτε κατασκευές την εξυπηρετούν κατά την απόλυτη κρίση της, μόνον όμως επί του τμήματος του εδάφους της όλης καθέτου ιδιοκτησίας, που λαμβάνει κατά τα άνω στην αποκλειστική της χρήση. Δικαιούται, όπως είναι ευνόητο και προβλέπεται από τον νόμο, επί πλέον η κάθε συμβαλλόμενη και χωρίς την σύμπραξη της άλλης, να διαιρεί την οριζόντια ιδιοκτησία, που κατά τα ανωτέρω αποκτά σε οσεσδήποτε επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες στις οποίες να συναρτά οποιαδήποτε και οσαδήποτε κατά την κρίση της από τα δικαιώματα της που αντιστοιχούν στην ιδιοκτησία, που της μεταβιβάζεται με το παρόν και τις οποίες να μεταβιβάζει και εν γένει διαθέτει περαιτέρω κατά την απόλυτη κρίση της. Η αφενός συμβαλλόμενη διατηρεί με το παρόν το δικαίωμα και ενόψει του γεγονότος ότι εκτελεί προς το παρόν μόνον εν μέρει το υπ` αριθ. ... συμβόλαιο μου, να τοποθετηθεί και εξαντλεί επί του άνω εδάφους των εκατόν εβδομήντα (170) περίπου στρεμμάτων, που λαμβάνει στην αποκλειστική της χρήση, το όλο δικαίωμα δόμησης και κάλυψης που αντιστοιχεί στην όλη έκταση, που δυνάμει του συμβολαίου αυτού δικαιούται λαμβάνειν".
Με το δεύτερο, κατά το πρώτο μέρος, λόγο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης από τον αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, προβάλλεται η αιτίαση ότι παραβιάστηκε η ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 6 παρ.2 του ν. 2052/1992 που απαγορεύει τις δικαιοπραξίες σύστασης διηρημένων (κάθετων) ιδιοκτησίαν σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, καθόσον το επίμαχο συμβόλαιο, αν και κατ` επίφαση και προσχηματικά φέρεται να περιέχει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, αποτελεί στην πραγματικότητα σύσταση νέας κάθετης ιδιοκτησίας, που περιγράφεται ως τμήμα σύνθετης κάθετης και φέρεται υπό στοιχείο ΣΤ-ένα (ΣΤ-1). Και τούτο διότι, όπως υποστηρίζει η αναιρεσείουσα: α) πράγματι διαιρείται η χρήση της νόμιμης κάθετης ιδιοκτησίας ΣΤ-ι (ΣΤ-ι) σε δύο τμήματα, εκ των οποίων το ένα έχει επιφάνεια εκατόν εβδομήντα (170) στρεμμάτων και περιέρχεται στην αναιρεσίβλητη, το δε υπόλοιπο που έχει έκταση χιλίων τετρακοσίων ενενήντα πέντε (1495) στρεμμάτων παραμένει στην αναιρεσείουσα, β) στο όριο των δύο αυτών τμημάτων μπορεί να ανεγερθεί οικοδομή επιφάνειας τριάντα (30) τετραγωνικών μέτρων, εκ των οποίων τα 15 τμ προς την πλευρά των 170 στρεμμάτων που αναλογούν στην αναιρεσίβλητη από την όλη κάθετη ιδιοκτησία και τα υπόλοιπα 15 τμ προς την πλευρά των υπολοίπων στρεμμάτων που παραμένουν στην αναιρεσείουσα, γ) η αναιρεσίβλητη στο τμήμα των 170 στρεμμάτων που της αναλογούν, μπορεί να ανεγείρει κτίσματα συνολικής επιφάνειας 67.800 τμ, δι` εκμεταλλεύσεως του συντελεστού δόμησης 2% που έχει ορισθεί για ολόκληρη την έκταση των 17.630 στρεμμάτων με το π.δ. 30.9.1976 (ΦΕΚ Δ 315/1976), ενώ η αναιρεσείουσα στο τμήμα που παραμένει σε αυτή δεν μπορεί να ανεγείρει τίποτε, αφού ολόκληρο το δικαίωμα δόμησης, το οποίο κατά την αναφερόμενη ανωτέρω πράξη συστάσεως οριζοντίου (ιδιοκτησίας ανήκει στην κάθετη ιδιοκτησία ΣΤ-ιώτα (ΣΤ-ι) περιέρχεται στη δήθεν οριζόντια ιδιοκτησία ΣΤ-1, δ) η οικοδομή των τριάντα (30) τμ που προβλέπεται να ανεγερθεί στο μέλλον επί του διαχωριστικού ορίου των δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν έχει κανένα απολύτως οργανικό ή λειτουργικό προορισμό, και επομένως δεν είναι οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά αποτελεί το νομιμοφανές εργαλείο για να παρακαμφθεί η εκ του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2052/1992 απαγόρευση συστάσεως καθέτων ιδιοκτησιών σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως. Με το λόγο αυτό αναίρεσης φέρεται επομένως προς κρίση το ζήτημα, αν με βάση τα εννοιολογικά χαρακτηριστικά των ιδιοκτησιών που περιγράφονται στο επίμαχο συμβόλαιο και στον εξεταζόμενο λόγο αναίρεσης συντρέχουν οι προϋποθέσεις της σύστασης σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας ή της απαγορευμένης, κατ` άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2052/1992, σύστασης νέων (απλών) κάθετων ιδιοκτησιών σε ακίνητο εκτός σχεδίου, και εντεύθεν της αυτοδίκαιης ακυρότητας της σχετικής δικαιοπραξίας. Το ζήτημα αυτό είναι γενικότερου ενδιαφέροντος, αφού αφορά τη δυνατότητα καταστρατήγησης των σχετικών με την έκταση εφαρμογής της κάθετης συνιδιοκτησίας διατάξεων στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές. Πρέπει, επομένως ο δεύτερος, κατά το πρώτο μέρος, λόγος της αίτησης αναίρεσης να παραπεμφθεί στην πλήρη ολομέλεια του Αρείου Πάγου, αφού η απόφαση παραπομπής είναι ομόφωνη, σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις, επιφυλασσομένου του δικαστηρίου για την έρευνα των λοιπών λόγων της αίτησης αναίρεσης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Παραπέμπει στην πλήρη Ολομέλεια του Αρείου Πάγου τον ανωτέρω από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ δεύτερο, κατά το πρώτο μέρος, λόγο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 24 Ιουνίου 2014.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 19 Νοεμβρίου 2014.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Ρ.Κ.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου