Προϋποθέσεις αποζημίωσης λόγω πρόωρης λύσης της μίσθωσης και αποζημίωση χρήσης. Διαφορές των διατάξεων ΑΚ 601 και ΑΚ 597. Προσδιορισμός της αποζημίωσης λόγω πρόωρης λύσης στις εμπορικές μισθώσεις. Έκταση δεδικασμένου..
στις μισθωτικές διαφορές. ΒΟΥΛΑ- Κατά τα άρθρο 597 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Από τη διάταξη αυτή και ιδιαίτερα από το δεύτερο εδάφιό της προκύπτει ότι προϋποθέσεις της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι: α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) λύση της μίσθωσης με καταγγελία κατ` άρθρο 597ΑΚ, αλλιώς η αγωγή είναι αβάσιμη, γ) πρόωρη λύση, δηλαδή η αποζημίωση για πρόωρη λύση ως αιτία έχει την παράβαση από μέρους του μισθωτή της υποχρέωσής του για ορισμένη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης με τον εξαναγκασμό του εκμισθωτή να την καταγγείλει, διότι δεν καταβάλλει το μίσθωμα.
Εμφανίζεται, επομένως, κυρίως στη μίσθωση ορισμένου χρόνου (608 παρ. 1 ΑΚ) που καταγγέλλεται πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης της και δ) υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την πρόωρη λύση, η οποία μεταφράζεται σε υπαιτιότητα σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος, πρόκειται δηλαδή για νόθο αντικειμενική ευθύνη και επομένως ο εναγόμενος μπορεί να ισχυρισθεί και να αποδείξει γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη σχετικά με την πρόωρη λύση της μίσθωσης (άρθρα 330,342 ΑΚ) και περαιτέρω να προτείνει την ένσταση συνυπαιτιότητας (άρθρο 300 Α.Κ.) του εκμισθωτή σε σχέση με την πρόκληση και την έκταση της ζημίας του.
Ετσι, η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολοκλήρου του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης, οφειλόμενο για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί τούτο (βλ. ΕΑ 4553/97 προσαγόμενη και Χ. Παπαδάκη "Αγωγές απόδοσης μισθίου" έκδ. 1990 αρ. 1452 επ. και τις εκεί παραπομπές).
Εξάλλου, το άρθρο 601 ΑΚ ορίζει ότι ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή σαφώς προκύπτει ότι μόνες προϋποθέσεις για την απαίτηση της αποζημίωσης αυτής, που προέρχεται από ενδοσυμβατική αδικοπραξία, λόγω της παράλειψης του μισθωτή να εκπληρώσει, μόλις λήξει η μίσθωση, την υποχρέωσή του για απόδοση του μισθίου είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή. Για την ύπαρξη της παραπάνω υποχρέωσης δεν ερευνάται -αφού τέτοια προϋπόθεση δεν τίθεται στο νόμο- ούτε αν υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, ούτε αν είχε αυτός ή ο μισθωτής δυνατότητα χρήσης του μισθίου κατά το χρόνο της καθυστέρησης (βλ. Α.Π. 1748/86 ΝοΒ 35, 1060, ΕΑ 4553/97 ό.π., Χ. Παπαδάκη ό.π. 1423-1426).
Από τα προαναπτυχθέντα προκύπτει ότι: α) και οι δυο αποζημιώσεις, δηλ. του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. β` και του 601 Α.Κ., προϋποθέτουν λύση-λήξη της μίσθωσης που αποτελεί το εναρκτήριο γεγονός κάθε μιας, αλλά έχουν άλλη αιτία. Η μεν αποζημίωση της ΑΚ 601 ως λόγο έχει την παρακράτηση του μισθίου, δηλαδή την αθέτηση της υποχρέωσης προς απόδοση (άρθρο 599 παρ.1 Α.Κ.), η δε για πρόωρη λύση της ΑΚ 597 παρ. 1 β Α.Κ. την αθέτηση της υποχρέωσης για ορισμένη διάρκεια, β) η κατ` αποκοπήν αποζημίωση της ΑΚ 601 οφείλεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητα του μισθωτή (αντικειμενική ευθύνη), επομένως υπάρχει ευθύνη έστω και αν ο μισθωτής δεν είναι υπαίτιος για την παρακράτηση, ενώ τόσο για την περαιτέρω αποζημίωση της ΑΚ 601 όσο και για την αποζημίωση της ΑΚ 597 παρ. 1 β απαιτείται υπαιτιότητα και γ) χρονικά η μεν αποζημίωση της ΑΚ 601 οφείλεται για το χρονικό διάστημα της παρακράτησης, δηλαδή από την επομένη της λύσης-λήξης της μίσθωσης μέχρι την επιστροφή της κατοχής του μισθίου, ενώ η αποζημίωση για πρόωρη λύση έχει και αυτή το ίδιο εναρκτήριο χρονικό σημείο, υπερβαίνει όμως το καταληκτικό χρονικό σημείο εκείνης, αφού οφείλεται και για τον μετά την επιστροφή της κατοχής του μισθίου χρόνο, δηλαδή για ολόκληρο τον υπόλοιπο χρόνο της ορισμένης διάρκειας μίσθωσης (βλ. ΕΑ 4553/97 ό.π., Χ. Παπαδάκης ό.π. αρ. 1472 και εκεί παραπομπή).
Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 5 παρ. 1, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθρο 7 παρ. 6 Ν. 2741/99 και 45 του ΠΔ 34/95 "περί εμπορικών μισθώσεων" συνάγεται ότι η εμπορική μίσθωση έχει καταστρωθεί εξαρχής ως σύμβαση ορισμένου χρόνου και δη δωδεκαετής. Σύμβαση μίσθωσης εμπορικής στην οποία ορίζεται χρόνος μικρότερος των 12 ετών είναι άκυρη κατά τον όρο αυτό και ισχύει για δώδεκα έτη (ΑΠ 1064/99 Ελ.Δ. 40,1652, Ε.Πειρ. 312/99 ΝοΒ 47,1312, ΕΑ 2408/94 Ελ.Δ. 35, 1713, Χ. Παπαδάκης "Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων" τόμος 1ος αρ. 177 και "Αγωγές απόδοσης μισθίου" έκδ. 1990 αρ. 1267), μη έχοντος εφαρμογή στην περίπτωση αυτή του άρθρου 608 παρ. 1 Α.Κ., κατά το οποίο η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην εκ του νόμου επιμήκυνση της διάρκειας της σύμβασης, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 43 ΠΔ 34/95 (ΑΠ 364/2000 Ελ.Δ. 41 ,428).
Από τα παραπάνω έπεται ότι στην εμπορική μίσθωση, που είναι πάντα ορισμένου χρόνου, η αποζημίωση του άρθρου 597 παρ. 1 β ΑΚ θα υπολογισθεί στο νόμιμο χρόνο της 12ετούς διάρκειας και όχι στον τυχόν μικρότερο συμβατικό, διότι, εφόσον ως προς το θέμα αυτό δεσμεύονται και τα δυο συμβαλλόμενα μέρη και η μίσθωση λύεται πριν από τον χρόνο της αναγκαστικής διάρκειας, για τη ζημία του εκμισθωτή υφίσταται ο απαιτούμενος από τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του μισθωτή εξαιτίας της οποίας επέρχεται πρόωρη λύση της μίσθωσης και της απ’ αυτήν ζημίας του εκμισθωτή (βλ. Χ. Παπαδάκης, "Σύστημα Εμπορ. Μισθώσεων" Τόμο 1ος σελ. 105 αρ. 183γ, Κων/νος Βαλμαντώνης σχόλιο στην ΕΑ 2249/1997 Ελ.Δ. 39, 1626). Η αντίθετη άποψη, ότι δηλαδή η αποζημίωση του άρθρου 597 παρ. 1β Α.Κ., μπορεί να επεκταθεί μόνο μέχρι τον συμφωνηθέντα χρόνο διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης, που έχει υποστηριχθεί από ορισμένες εφετειακές κυρίως αποφάσεις, όπως η προαναφερόμενη ΕΑ 2249/97, δεν βρίσκει έρεισμα στο νόμο, παραβλέπει τον αναγκαστικού δικαίου χαρακτήρα της διάταξης του άρθρου 5 παρ. 1 ΠΔ 34/95 και μπορεί να οδηγήσει σε καταστρατήγηση ακόμη και αυτής της διάταξης του άρθρου 43 του ιδίου Π.Δ/τος, σύμφωνα με το οποίο ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την πάροδο δυο ετών από την έναρξή της με έγγραφη καταγγελία, που τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά από έξι μήνες και με καταβολή στον εκμισθωτή τεσσάρων μισθωμάτων ως αποζημίωση, ιδίως στις μισθώσεις που η συμβατική τους διάρκεια είναι μικρότερη της διετίας.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 651 εδ. β` του Κ.Πολ.Δ. οι αποφάσεις για την παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου αποτελούν δεδικασμένο μόνο ως προς το ζήτημα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου που έχει κριθεί και όχι προς τα ζητήματα που κρίθηκαν παρεμπιπτόντως. Από τη διάταξη αυτή προκύπτουν δυο τινά: α) ότι οι αποφάσεις για την παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου αποτελούν δεδικασμένο μόνο ως προς το ζήτημα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου και για τον λόγο για τον οποίο ζητήθηκε αυτή και όχι και για τα ζητήματα που κρίθηκαν παρεμπιπτόντως ως αποτελούντα αναγκαία προϋπόθεση του κυρίου ζητήματος και β) ότι οι αποφάσεις για κάθε άλλη μισθωτική διαφορά, που δικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του Κ.Πολ.Δ., δεν υπόκεινται σ` αυτόν τον περιορισμό, έστω και αν το ζήτημα που κρίθηκε θα ήταν προδικαστικό σε άλλη δίκη, εφ` όσον το δικαστήριο ήταν καθ` ύλην αρμόδιο για τα παρεμπίπτοντα αυτά ζητήματα. Τα παραπάνω ισχύουν και στην περίπτωση που στην ίδια απόφαση γίνονται δεκτές σωρευόμενες στο ίδιο δικόγραφο αγωγές για απόδοση της χρήσης του μισθίου και καταβολή μισθωμάτων.
Εξάλλου κατά τις διατάξεις των άρθρων 322 παρ. 1 και 324 Κ.Πολ.Δ., δεδικασμένο υπάρχει μεταξύ των ιδίων προσώπων με την ίδια ιδιότητα παρισταμένων μόνο για το δικαίωμα, δηλαδή τη συγκεκριμένη έννομη σχέση που κρίθηκε και εφόσον πρόκειται για το ίδιο αντικείμενο και την ίδια ιστορική και νομική αιτία. Το δεδικασμένο μπορεί να υπάρχει και μόνο ως προς το προδικαστικό ζήτημα της νέας δίκης. Κατά το άρθρο 330 Κ.Πολ.Δ. το δεδικασμένο εκτείνεται στις ενστάσεις που προτάθηκαν, καθώς και σ` εκείνες, που μπορούσαν να προταθούν και δεν προτάθηκαν. Από τις ενστάσεις που δεν προτάθηκαν εξαιρούνται εκείνες που στηρίζονται σε αυτοτελές δικαίωμα που μπορεί να ασκηθεί και με κυρία αγωγή. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι καλύπτονται από το δεδικασμένο όλες οι προταθείσες ενστάσεις, άσχετα από τη νομική τους θεμελίωση. Από εκείνες που δεν προτάθηκαν καλύπτονται: α) όλες οι ενστάσεις από το δικονομικό δίκαιο, β) όλες οι καταχρηστικές ενστάσεις, δηλαδή εκείνες που στηρίζονται σε απλά πραγματικά περιστατικά και γ) όλες οι γνήσιες αυτοτελείς ή αυθαίρετες ενστάσεις, δηλαδή εκείνες που, όπως και οι καταχρηστικές στηρίζονται σε απλό πραγματικό γεγονός, αλλά περαιτέρω στηρίζουν διαπλαστικό δικαίωμα του εναγομένου, ώστε να αποτελούν παράλληλα και ενστάσεις υπό ουσιαστική έννοια. Ολες αυτές οι ενστάσεις, είτε αφορούν τις διαδικαστικές προϋποθέσεις, είτε αφορούν το κατ` ουσία βάσιμο της αγωγής, καλύπτονται από το δεδικασμένο. Καλύπτονται επίσης οι κατά του προδικαστικού ζητήματος ενστάσεις κατά την ίδια έκταση, είτε το προδικαστικό ζήτημα αφορά τις διαδικαστικές προϋποθέσεις, είτε το επίδικο δικαίωμα (κύριο ζήτημα) και αδιάφορα εάν η ένσταση ανάγεται στην ύπαρξη της προδικαστικής έννομης σχέσης ή στην έκταση της εξ αυτής ευθύνης. Η μη προταθείσα καλύπτεται από το δεδικασμένο, εφόσον ήταν δυνατόν να προταθεί κατά τη διάρκεια προηγούμενης δίκης, εφόσον δηλαδή υπήρχαν έκτοτε όλα τα απαιτούμενα για τη θεμελίωσή της γεγονότα, έστω και αν ο διάδικος τα αγνοούσε υπαιτίως ή ανυπαιτίως (για όλα τα παραπάνω βλ. ΑΠ 1225/00 Ελ.Δ. 43, 142, ΑΠ 102/98 ΝοΒ 47, 43, ΑΠ 1017/01 ΝοΒ 50,1104, ΑΠ 1602/91 ΕΕΝ 58, 708, ΑΠ 541/87 ΝοΒ 36,1414, ΑΠ 31/81 ΝοΒ 29,1247, ΑΠ 918/76 ΝοΒ 25,350, Ε. Πατρών 790/ 96 Ελ.Δ. 39, 186, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων Τόμ 1ος έκδ. 3η αρ. 2371-2381)
(Απόσπασμα)
Αριθμός 377/2003
Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου
Δικαστής: Κλεονίκη Χίλιου, Πρωτοδίκης
Δικηγόροι: Β. Σπανουδάκης, Δ. Γάρος
… Κατά τα άρθρο 597 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Από τη διάταξη αυτή και ιδιαίτερα από το δεύτερο εδάφιό της προκύπτει ότι προϋποθέσεις της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης είναι: α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) λύση της μίσθωσης με καταγγελία κατ` άρθρο 597ΑΚ, αλλιώς η αγωγή είναι αβάσιμη, γ) πρόωρη λύση, δηλαδή η αποζημίωση για πρόωρη λύση ως αιτία έχει την παράβαση από μέρους του μισθωτή της υποχρέωσής του για ορισμένη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης με τον εξαναγκασμό του εκμισθωτή να την καταγγείλει, διότι δεν καταβάλλει το μίσθωμα.
Εμφανίζεται, επομένως, κυρίως στη μίσθωση ορισμένου χρόνου (608 παρ. 1 ΑΚ) που καταγγέλλεται πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης της και δ) υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την πρόωρη λύση, η οποία μεταφράζεται σε υπαιτιότητα σχετικά με την καθυστέρηση του μισθώματος, πρόκειται δηλαδή για νόθο αντικειμενική ευθύνη και επομένως ο εναγόμενος μπορεί να ισχυρισθεί και να αποδείξει γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη σχετικά με την πρόωρη λύση της μίσθωσης (άρθρα 330, 342 ΑΚ) και περαιτέρω να προτείνει την ένσταση συνυπαιτιότητας (άρθρο 300 Α.Κ.) του εκμισθωτή σε σχέση με την πρόκληση και την έκταση της ζημίας του.
Ετσι, η ζημία του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολοκλήρου του υπολοίπου χρόνου της μίσθωσης, οφειλόμενο για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί τούτο (βλ. ΕΑ 4553/97 προσαγόμενη και Χ. Παπαδάκη "Αγωγές απόδοσης μισθίου" έκδ. 1990 αρ. 1452 επ. και τις εκεί παραπομπές).
Εξάλλου, το άρθρο 601 ΑΚ ορίζει ότι ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή σαφώς προκύπτει ότι μόνες προϋποθέσεις για την απαίτηση της αποζημίωσης αυτής, που προέρχεται από ενδοσυμβατική αδικοπραξία, λόγω της παράλειψης του μισθωτή να εκπληρώσει, μόλις λήξει η μίσθωση, την υποχρέωσή του για απόδοση του μισθίου είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή. Για την ύπαρξη της παραπάνω υποχρέωσης δεν ερευνάται -αφού τέτοια προϋπόθεση δεν τίθεται στο νόμο- ούτε αν υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, ούτε αν είχε αυτός ή ο μισθωτής δυνατότητα χρήσης του μισθίου κατά το χρόνο της καθυστέρησης (βλ. Α.Π. 1748/86 ΝοΒ 35, 1060, ΕΑ 4553/97 ό.π., Χ. Παπαδάκη ό.π. 1423-1426).
Από τα προαναπτυχθέντα προκύπτει ότι: α) και οι δυο αποζημιώσεις, δηλ. του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. β` και του 601 Α.Κ., προϋποθέτουν λύση-λήξη της μίσθωσης που αποτελεί το εναρκτήριο γεγονός κάθε μιας, αλλά έχουν άλλη αιτία. Η μεν αποζημίωση της ΑΚ 601 ως λόγο έχει την παρακράτηση του μισθίου, δηλαδή την αθέτηση της υποχρέωσης προς απόδοση (άρθρο 599 παρ.1 Α.Κ.), η δε για πρόωρη λύση της ΑΚ 597 παρ. 1 β Α.Κ. την αθέτηση της υποχρέωσης για ορισμένη διάρκεια, β) η κατ` αποκοπήν αποζημίωση της ΑΚ 601 οφείλεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητα του μισθωτή (αντικειμενική ευθύνη), επομένως υπάρχει ευθύνη έστω και αν ο μισθωτής δεν είναι υπαίτιος για την παρακράτηση, ενώ τόσο για την περαιτέρω αποζημίωση της ΑΚ 601 όσο και για την αποζημίωση της ΑΚ 597 παρ. 1 β απαιτείται υπαιτιότητα και γ) χρονικά η μεν αποζημίωση της ΑΚ 601 οφείλεται για το χρονικό διάστημα της παρακράτησης, δηλαδή από την επομένη της λύσης-λήξης της μίσθωσης μέχρι την επιστροφή της κατοχής του μισθίου, ενώ η αποζημίωση για πρόωρη λύση έχει και αυτή το ίδιο εναρκτήριο χρονικό σημείο, υπερβαίνει όμως το καταληκτικό χρονικό σημείο εκείνης, αφού οφείλεται και για τον μετά την επιστροφή της κατοχής του μισθίου χρόνο, δηλαδή για ολόκληρο τον υπόλοιπο χρόνο της ορισμένης διάρκειας μίσθωσης (βλ. ΕΑ 4553/97 ό.π., Χ. Παπαδάκης ό.π. αρ. 1472 και εκεί παραπομπή).
Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 5 παρ. 1, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθρο 7 παρ. 6 Ν. 2741/99 και 45 του ΠΔ 34/95 "περί εμπορικών μισθώσεων" συνάγεται ότι η εμπορική μίσθωση έχει καταστρωθεί εξαρχής ως σύμβαση ορισμένου χρόνου και δη δωδεκαετής. Σύμβαση μίσθωσης εμπορικής στην οποία ορίζεται χρόνος μικρότερος των 12 ετών είναι άκυρη κατά τον όρο αυτό και ισχύει για δώδεκα έτη (ΑΠ 1064/99 Ελ.Δ. 40,1652, Ε.Πειρ. 312/99 ΝοΒ 47,1312, ΕΑ 2408/94 Ελ.Δ. 35, 1713, Χ. Παπαδάκης "Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων" τόμος 1ος αρ. 177 και "Αγωγές απόδοσης μισθίου" έκδ. 1990 αρ. 1267), μη έχοντος εφαρμογή στην περίπτωση αυτή του άρθρου 608 παρ. 1 Α.Κ., κατά το οποίο η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην εκ του νόμου επιμήκυνση της διάρκειας της σύμβασης, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 43 ΠΔ 34/95 (ΑΠ 364/2000 Ελ.Δ. 41 ,428).
Από τα παραπάνω έπεται ότι στην εμπορική μίσθωση, που είναι πάντα ορισμένου χρόνου, η αποζημίωση του άρθρου 597 παρ. 1 β ΑΚ θα υπολογισθεί στο νόμιμο χρόνο της 12ετούς διάρκειας και όχι στον τυχόν μικρότερο συμβατικό, διότι, εφόσον ως προς το θέμα αυτό δεσμεύονται και τα δυο συμβαλλόμενα μέρη και η μίσθωση λύεται πριν από τον χρόνο της αναγκαστικής διάρκειας, για τη ζημία του εκμισθωτή υφίσταται ο απαιτούμενος από τις διατάξεις των άρθρων 297 και 298 ΑΚ αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του μισθωτή εξαιτίας της οποίας επέρχεται πρόωρη λύση της μίσθωσης και της απ’ αυτήν ζημίας του εκμισθωτή (βλ. Χ. Παπαδάκης, "Σύστημα Εμπορ. Μισθώσεων" Τόμο 1ος σελ. 105 αρ. 183γ, Κων/νος Βαλμαντώνης σχόλιο στην ΕΑ 2249/1997 Ελ.Δ. 39, 1626). Η αντίθετη άποψη, ότι δηλαδή η αποζημίωση του άρθρου 597 παρ. 1β Α.Κ., μπορεί να επεκταθεί μόνο μέχρι τον συμφωνηθέντα χρόνο διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης, που έχει υποστηριχθεί από ορισμένες εφετειακές κυρίως αποφάσεις, όπως η προαναφερόμενη ΕΑ 2249/97, δεν βρίσκει έρεισμα στο νόμο, παραβλέπει τον αναγκαστικού δικαίου χαρακτήρα της διάταξης του άρθρου 5 παρ. 1 ΠΔ 34/95 και μπορεί να οδηγήσει σε καταστρατήγηση ακόμη και αυτής της διάταξης του άρθρου 43 του ιδίου Π. Δ/τος, σύμφωνα με το οποίο ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την πάροδο δυο ετών από την έναρξή της με έγγραφη καταγγελία, που τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά από έξι μήνες και με καταβολή στον εκμισθωτή τεσσάρων μισθωμάτων ως αποζημίωση, ιδίως στις μισθώσεις που η συμβατική τους διάρκεια είναι μικρότερη της διετίας.
Με την αγωγή τους οι ενάγοντες εκθέτουν ότι με το από 21-11-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσαν στην εναγομένη το ακίνητό τους, που περιγράφουν στην αγωγή, για εμπορική χρήση έναντι μηνιαίου μισθώματος 800.000 δρχ. Οτι η εναγομένη δεν κατέβαλε τα μισθώματα Φεβρουαρίου, Μαρτίου και Απριλίου 2001, γι` αυτό αυτοί με την από 10-4-2001 αγωγή τους κατήγγειλαν τη μίσθωση, η οποία ελύθηκε εξ αυτού του λόγου ένα μήνα μετά την επίδοση της αγωγής, με την υπ` αρ. δε 449/2001 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου, που εκδόθηκε επί της αγωγής τους και έχει ήδη καταστεί τελεσίδικη, επιδικάσθηκαν τα καθυστερούμενα μισθώματα και διετάχθη η απόδοση του μισθίου. Ζητούν δε, όπως παραδεκτά διευκρίνισαν στην αγωγή τους με προφορική δήλωση του πληρεξουσίου τους, που έγινε στο ακροατήριο και καταχωρίσθηκε στα πρακτικά, να υποχρεωθεί η εναγομένη να τους καταβάλει με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή 46.955 ΕΥΡΩ (16.000.000 δρχ.) με το νόμιμο τόκο, για μεν τον χρόνο από τη λύση της μίσθωσης (Μάιος 2001) μέχρι και 9-11-2001, που τους αποδόθηκε το μίσθιο με αναγκαστική εκτέλεση της προαναφερόμενης απόφασης, ως αποζημίωση χρήσης, για δε το μετέπειτα διάστημα μέχρι και Οκτώβριο του 2002 ως αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από υπαιτιότητα της εναγομένης, ισούμενη με τα μισθώματα που θα εισέπρατταν κατά πιθανότητα και τη συνήθη πορεία των πραγμάτων κατά το παραπάνω διάστημα κατά το οποίο θα ίσχυε κατά νόμο η μίσθωση. Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου για να συζητηθεί κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. του Κ.Πολ.Δ. και είναι νόμιμη κατά τα προλεχθέντα στην μείζονα σκέψη στην οικεία θέση, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 601, 597 παρ. 1 εδ. β΄, 297, 298, 480, 346 ΑΚ, 48 παρ. 1 ΠΔ 34/95, 907 και 908 Κ.Πολ.Δ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ` ουσίαν, εφ` όσον έχει καταβληθεί και το απαιτούμενο τέλος δικαστικού ενσήμου με τις υπέρ τρίτων νόμιμες προσαυξήσεις (βλ. τα 25356, 25355, 25334, 25353, 25352, 25349 αγωγόσημα με τα επικολλημένα ένσημα υπέρ ΤΝ και το 127/19-6-2003 γραμμάτιο είσπραξης του ΛΕΑΔΗ).
Στο σημείο αυτό πρέπει να λεχθούν τα ακόλουθα: Η εναγομένη ισχυρίζεται ότι η αγωγή κατά τη βάση της για αποζημίωση χρήσης κατ' άρθρο 601 ΑΚ δεν είναι νόμιμη, διότι δεν αναφέρονται σ` αυτήν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και ότι η διευκρίνιση που έγινε σχετικά με προφορική δήλωση στο ακροατήριο είναι απαράδεκτη, διότι οδηγεί σε ανεπίτρεπτη μεταβολή της βάσης της αγωγής. Οι ισχυρισμοί της αυτοί δεν ευσταθούν και τούτο διότι: Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 601 είναι, κατά τα προλεχθέντα, μόνο δυο, η λήξη της μίσθωσης και η παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή μετά το χρόνο λήξης, δηλ. η αθέτηση της υποχρέωσής του προς απόδοση. Τα στοιχεία αυτά αναφέρονται στην αγωγή επαρκώς, αφού διαλαμβάνεται σ` αυτήν ότι η μίσθωση έληξε με καταγγελία που ασκήθηκε με την από 10-4-2001 αγωγή για καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων, ότι με την υπ` αρ. 449/2001 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου, η οποία επιτεύχθηκε με την αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης στις 9-11-2001. Αλλ` ούτε και η προφορικά γενόμενη διευκρίνιση περί του ότι τα μισθώματα από Μάιο έως Νοέμβριο του 2001 ζητούνται ως αποζημίωση χρήσης κατ` άρθρο 601 Α.Κ., είναι απαράδεκτη, διότι δεν άγει σε ανεπίτρεπτη αναπλήρωση της νομικής αοριστίας της αγωγής, αφού, όπως αμέσως παραπάνω αναφέρεται, εκτίθενται σ` αυτήν επαρκώς τα περιστατικά που απαιτούνται κατά το νόμο για την παραγωγή του αγωγικού δικαιώματος για αποζημίωση χρήσης (βλ. Α.Π. 1363/97 Ελ.Δ. 33, 325).
Ακόμη η εναγομένη ισχυρίζεται ότι η αγωγή κατά τη βάση της του άρθρου 597 παρ.1 β Α.Κ., δεν είναι νόμιμη, διότι η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης ήταν μέχρι 31-12-2001 και επομένως οι ενάγοντες δεν έχουν δικαίωμα να ζητούν αποζημίωση για πρόωρη λύση της μίσθωσης πέραν του χρονικού αυτού σημείου. Και ο ισχυρισμός τους όμως αυτός πρέπει να απορριφθεί σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν παραπάνω. Αξίζει δε να σημειωθεί εδώ ότι μέχρι τον χρόνο για τον οποίο ζητείται με την αγωγή αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης, δηλαδή μέχρι και Οκτώβριο του 2002, δεν είχε παρέλθει ούτε και η προβλεπόμενη στο άρθρο 43 ΠΔ 34/95 διετία από την έναρξη της μίσθωσης (22-11-00) μετά την οποία και μόνο θα εδικαιούτο η εναγομένη να καταγγείλει τη μίσθωση.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 651 εδ. β` του Κ.Πολ.Δ. οι αποφάσεις για την παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου αποτελούν δεδικασμένο μόνο ως προς το ζήτημα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου που έχει κριθεί και όχι προς τα ζητήματα που κρίθηκαν παρεμπιπτόντως. Από τη διάταξη αυτή προκύπτουν δυο τινά: α) ότι οι αποφάσεις για την παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου αποτελούν δεδικασμένο μόνο ως προς το ζήτημα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου και για τον λόγο για τον οποίο ζητήθηκε αυτή και όχι και για τα ζητήματα που κρίθηκαν παρεμπιπτόντως ως αποτελούντα αναγκαία προϋπόθεση του κυρίου ζητήματος και β) ότι οι αποφάσεις για κάθε άλλη μισθωτική διαφορά, που δικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του Κ.Πολ.Δ., δεν υπόκεινται σ` αυτόν τον περιορισμό, έστω και αν το ζήτημα που κρίθηκε θα ήταν προδικαστικό σε άλλη δίκη, εφ` όσον το δικαστήριο ήταν καθ` ύλην αρμόδιο για τα παρεμπίπτοντα αυτά ζητήματα. Τα παραπάνω ισχύουν και στην περίπτωση που στην ίδια απόφαση γίνονται δεκτές σωρευόμενες στο ίδιο δικόγραφο αγωγές για απόδοση της χρήσης του μισθίου και καταβολή μισθωμάτων.
Εξάλλου κατά τις διατάξεις των άρθρων 322 παρ. 1 και 324 Κ.Πολ.Δ., δεδικασμένο υπάρχει μεταξύ των ιδίων προσώπων με την ίδια ιδιότητα παρισταμένων μόνο για το δικαίωμα, δηλαδή τη συγκεκριμένη έννομη σχέση που κρίθηκε και εφόσον πρόκειται για το ίδιο αντικείμενο και την ίδια ιστορική και νομική αιτία. Το δεδικασμένο μπορεί να υπάρχει και μόνο ως προς το προδικαστικό ζήτημα της νέας δίκης. Κατά το άρθρο 330 Κ.Πολ.Δ. το δεδικασμένο εκτείνεται στις ενστάσεις που προτάθηκαν, καθώς και σ` εκείνες, που μπορούσαν να προταθούν και δεν προτάθηκαν. Από τις ενστάσεις που δεν προτάθηκαν εξαιρούνται εκείνες που στηρίζονται σε αυτοτελές δικαίωμα που μπορεί να ασκηθεί και με κυρία αγωγή. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι καλύπτονται από το δεδικασμένο όλες οι προταθείσες ενστάσεις, άσχετα από τη νομική τους θεμελίωση. Από εκείνες που δεν προτάθηκαν καλύπτονται: α) όλες οι ενστάσεις από το δικονομικό δίκαιο, β) όλες οι καταχρηστικές ενστάσεις, δηλαδή εκείνες που στηρίζονται σε απλά πραγματικά περιστατικά και γ) όλες οι γνήσιες αυτοτελείς ή αυθαίρετες ενστάσεις, δηλαδή εκείνες που, όπως και οι καταχρηστικές στηρίζονται σε απλό πραγματικό γεγονός, αλλά περαιτέρω στηρίζουν διαπλαστικό δικαίωμα του εναγομένου, ώστε να αποτελούν παράλληλα και ενστάσεις υπό ουσιαστική έννοια. Ολες αυτές οι ενστάσεις, είτε αφορούν τις διαδικαστικές προϋποθέσεις, είτε αφορούν το κατ` ουσία βάσιμο της αγωγής, καλύπτονται από το δεδικασμένο. Καλύπτονται επίσης οι κατά του προδικαστικού ζητήματος ενστάσεις κατά την ίδια έκταση, είτε το προδικαστικό ζήτημα αφορά τις διαδικαστικές προϋποθέσεις, είτε το επίδικο δικαίωμα (κύριο ζήτημα) και αδιάφορα εάν η ένσταση ανάγεται στην ύπαρξη της προδικαστικής έννομης σχέσης ή στην έκταση της εξ αυτής ευθύνης. Η μη προταθείσα καλύπτεται από το δεδικασμένο, εφόσον ήταν δυνατόν να προταθεί κατά τη διάρκεια προηγούμενης δίκης, εφόσον δηλαδή υπήρχαν έκτοτε όλα τα απαιτούμενα για τη θεμελίωσή της γεγονότα, έστω και αν ο διάδικος τα αγνοούσε υπαιτίως ή ανυπαιτίως (για όλα τα παραπάνω βλ. ΑΠ 1225/00 Ελ.Δ. 43, 142, ΑΠ 102/98 ΝοΒ 47, 43, ΑΠ 1017/01 ΝοΒ 50,1104, ΑΠ 1602/91 ΕΕΝ 58, 708, ΑΠ 541/87 ΝοΒ 36,1414, ΑΠ 31/81 ΝοΒ 29,1247, ΑΠ 918/76 ΝοΒ 25,350, Ε. Πατρών 790/ 96 Ελ.Δ. 39, 186, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων Τόμ 1ος έκδ. 3η αρ. 2371-2381)...
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου