Μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται από έγγραφο βεβαίας χρονολογίας...Αριθμός 19482/2001 ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ


Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει..Αριθμός 1041/2006  ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ .

Μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται από έγγραφο βεβαίας χρονολογίας. Μεταβίβαση μισθίου και υπεισέλευση του νέου κυρίου στη μισθωτική σχέση. Απαραίτητη η μνεία της μεταγραφής του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, ώστε ..
να διαπιστωθεί πράγματι η υπεισέλευση. Αρχή της μη αναδρομικότητας. ΒΟΥΛΑ- Kατά το άρθρο 614 Α.Κ. "Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει". Από το άρθρο αυτό προκύπτει ότι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για την υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση είναι: α) ύπαρξη εγκύρου συμβάσεως μισθώσεως, β) απόδειξη της μισθώσεως με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, γ) έγκυρη εκποίηση του μισθίου, δ) εκμίσθωση από τον κύριο του μισθίου, ε) εκποίηση κατά την διάρκεια της μισθώσεως, στ) έλλειψη αντιθέτου συμφωνίας στο μισθωτήριο. Τα ανωτέρω στοιχεία, στο σύνολό τους, δικαιολογούν την υπεισέλευση του νέου κτήτορος και επομένως θεμελιώνουν το, με την αγωγή ασκούμενο, δικαίωμά του, για τον λόγο αυτό και πρέπει ν’ αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής του (118 εδ. 4, 216 Κ.Πολ.Δ.), δεδομένου ότι παράλειψη μνείας τους καθιστά την αγωγή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως, εφόσον δεν θα προκύπτει η ιδιότητα του νέου κτήτορος ως εκμισθωτού, συνεχομένως δε η νομιμοποίησή του προς άσκηση σχετικής με την ιδιότητά του αυτή αγωγής. Τούτο διότι μόνη η επίκληση της εκποιήσεως του μισθίου δεν είναι αρκετή, ενώ συμπλήρωση των ελλειπόντων στοιχείων το πρώτον στο Εφετείο είναι απαράδεκτη, ενόψει του ότι συμπλήρωση της αγωγής μπορεί να γίνει μόνον μέχρι την πρώτη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (224 εδ. β’ Κ.Πολ.Δ.).
Όσον αφορά το με στοιχείο α’ προαπαιτούμενο στοιχείο της αγωγής πρέπει περαιτέρω να παρατηρηθεί ότι η εφαρμογή του άρθρου 614 Α.Κ. λογικώς προϋποθέτει ύπαρξη εγκύρου και ενεργού μισθωτικής συμβάσεως μεταξύ του παλαιού κτήτορος- εκμισθωτού και του μισθωτού, κατά τον κρίσιμο χρόνο της εκποιήσεως του μισθίου ακινήτου σε τρίτον, διότι, ως εικός, δεν μπορεί να νοηθεί μεταβίβαση ανυπάρκτου μισθωτικής σχέσεως. Υπό το πρίσμα αυτό, αν η μίσθωση ήταν ορισμένου χρόνου και είχε λήξει κατά τον χρόνο εκποιήσεως του ακινήτου, χωρίς να έχει χωρήσει σιωπηρή αναμίσθωση (611 Α.Κ.), δεν μπορεί να γίνει λόγος για εφαρμογή του 614 Α.Κ., εφόσον ο αγοραστής-νέος κτήτωρ του μισθίου ακινήτου εξ ορισμού στερείται της ιδιότητος του εκμισθωτού. Έγκυρη εκποίηση, εξ άλλου, είναι μόνο εκείνη η οποία έχει τελειωθεί με τον προσπορισμό της κυριότητος του μισθίου στον νέο κτήτορα, δηλ. όχι μόνο η συμβολαιογραφικώς καταρτισθείσα αλλά και η νομοτύπως μεταγραφείσα, εφόσον άλλως δεν επέρχεται κτήση του εμπραγμάτου δικαιώματος 1033, 1143, 1187, 1192 εδ. 1 Α.Κ.). 
Βάσει των προαναφερθέντων, ισχυρισμός για υπεισέλευση χωρίς παράλληλη επίκληση και της μεταγραφής της οικείας εκποιητικής δικαιοπραξίας είναι αόριστος και, εξ επαγγέλματος, απορριπτέος, διότι η αγωγή, κατά το σχετικό στοιχείο της μεταγραφής δεν μπορεί να συμπληρωθεί. Τέλος, διαχρονικώς, η μεταβολή στην μισθωτική σχέση, δηλ. η έξοδος του παλαιού και η είσοδος του νέου κτήτορος, όταν αυτή επέρχεται συννόμως, συμφώνως με τα προδιαληφθέντα, διέπεται από την αρχή της μη αναδρομικότητος, συνεπεία της οποίας αυτή αναφέρεται στο μέλλον μόνον και διέπει τις σχέσεις των μερών από της επελεύσεώς της και εφεξής, γεγονός που συνεπάγεται διαφόρους εννόμους συνεπείας, μεταξύ των οποίων καταλέγεται και το ότι ο ενοχικός δεσμός της μισθώσεως για τις προ της εκποιήσεως σχέσεις μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων (παλαιού κτήτωρος και μισθωτού) διατηρείται, συνεχομένως δικαιώματα και υποχρεώσεις αυτών, που έχουν παραχθεί προ της εκποιήσεως, ισχύουν και εξακολουθούν υφιστάμενα και δεσμεύοντα μόνον αλλήλους, εις τρόπον ώστε, άσκηση αυτών (μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η αγωγή αποδόσεως του μισθίου λόγω μη καταβολής μισθωμάτων, οφειλομένων για τον προ της εκποιήσεως χρόνο ή για οποιαδήποτε αιτία αναφυείσα προ του χρόνου εκποιήσεως) από τον νέο κτήτορα να μην επιτρέπεται (σχ. Κ. Παπαδάκη, Αγωγές αποδόσεως μισθίου, έκδ. Β’ (1990), παράγρ. 315 επ., 326 επ., 336, 364, 365, 458 επ., 473 επ., με την εκεί παρατιθεμένη βιβλιογραφία και νομολογία). 

(Απόσπασμα)

Αριθμός 19482/2001

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

Δικαστής: Μαρίνα Δραγοπούλου- Συρεγγέλα, Πρόεδρος Πρωτοδικών
Δικηγόρος: Ιωάν. Αθαν. Καραμαγκιώλης

... Οπως προκύπτει από την υπ’ αριθμ. 7074β’/20- 10-2000 έκθεση επιδόσεως του αρμοδίου δικαστικού επιμελητού Πρωτοδικείου Θεσ/νίκης Σ.Α.Μ., την οποίαν επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι ενάγοντες, ακριβές επικυρωμένον αντίγραφο της υπό κρίση αγωγής με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση προς συζήτηση για την αρχικώς ορισθείσα δικάσιμο της 7-12-2000, επιδόθηκε νομοτύπως και εμπροθέσμως (122, 123, 124 παρ. 1, 2, 126 παρ. 1 περ. α’, 127, 128 παρ. 1-3, 648 Κ.Πολ.Δ.) στον εναγόμενο, ο οποίος δεν παραστάθηκε, κατ’ αυτήν, οι δε ενάγοντες, διά του πληρεξουσίου τους δικηγόρου, υπέβαλαν αίτημα αναβολής της εκδικάσεως της υποθέσεως, το οποίο έγινε δεκτό, προσδιορίσθηκε δε ως νέα, μετ’ αναβολήν δικάσιμος, η σημειουμένη στην αρχή της παρούσας, συνταγέντος του υπ’ αριθμ. 35501/7-12-2000 πρακτικού αναβολής. 
Οπως προκύπτει από την 7456 β’/21-12-2000 έκθεση επιδόσεως του προαναφερθέντος δικαστικού επιμελητού, το οποίο προσκομίζουν με επίκληση οι ενάγοντες, ακριβές αντίγραφο του εν λόγω πρακτικού αναβολής, με κλήση για συζήτηση για την δικάσιμο που σημειώνεται στην αρχή της παρούσας, επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως (άρθρ. 122, 123, 124 παρ. 1,2, 126 παρ. 1 περ. α’, 127, 128 παρ. 1 έως 3, 130 παρ. 1,648 Κ.Πολ.Δ.) στον εναγόμενο, ο οποίος, παρά ταύτα, δεν εμφανίσθηκε στη νέα αυτή δικάσιμο, κατά την εκφώνηση της υποθέσεως από τη σειρά του οικείου εκθέματος και συνεπώς πρέπει να δικασθεί ερήμην. Το Δικαστήριο, ωστόσο, πρέπει να προχωρήσει στη συζήτηση της υποθέσεως, ως να ήσαν όλοι οι διάδικοι παρόντες (άρθρο 649 παρ. 2 ΚΠολΔ). 
Kατά το άρθρο 614 Α.Κ. "Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει". Από το άρθρο αυτό προκύπτει ότι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για την υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση είναι: α) ύπαρξη εγκύρου συμβάσεως μισθώσεως, β) απόδειξη της μισθώσεως με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, γ) έγκυρη εκποίηση του μισθίου, δ) εκμίσθωση από τον κύριο του μισθίου, ε) εκποίηση κατά την διάρκεια της μισθώσεως, στ) έλλειψη αντιθέτου συμφωνίας στο μισθωτήριο. Τα ανωτέρω στοιχεία, στο σύνολό τους, δικαιολογούν την υπεισέλευση του νέου κτήτορος και επομένως θεμελιώνουν το, με την αγωγή ασκούμενο, δικαίωμά του, για τον λόγο αυτό και πρέπει ν’ αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής του (118 εδ. 4, 216 Κ.Πολ.Δ.), δεδομένου ότι παράλειψη μνείας τους καθιστά την αγωγή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως, εφόσον δεν θα προκύπτει η ιδιότητα του νέου κτήτορος ως εκμισθωτού, συνεχομένως δε η νομιμοποίησή του προς άσκηση σχετικής με την ιδιότητά του αυτή αγωγής. Τούτο διότι μόνη η επίκληση της εκποιήσεως του μισθίου δεν είναι αρκετή, ενώ συμπλήρωση των ελλειπόντων στοιχείων το πρώτον στο Εφετείο είναι απαράδεκτη, ενόψει του ότι συμπλήρωση της αγωγής μπορεί να γίνει μόνον μέχρι την πρώτη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (224 εδ. β’ Κ.Πολ.Δ.). 
Όσον αφορά το με στοιχείο α’ προαπαιτούμενο στοιχείο της αγωγής πρέπει περαιτέρω να παρατηρηθεί ότι η εφαρμογή του άρθρου 614 Α.Κ. λογικώς προϋποθέτει ύπαρξη εγκύρου και ενεργού μισθωτικής συμβάσεως μεταξύ του παλαιού κτήτορος- εκμισθωτού και του μισθωτού, κατά τον κρίσιμο χρόνο της εκποιήσεως του μισθίου ακινήτου σε τρίτον, διότι, ως εικός, δεν μπορεί να νοηθεί μεταβίβαση ανυπάρκτου μισθωτικής σχέσεως. Υπό το πρίσμα αυτό, αν η μίσθωση ήταν ορισμένου χρόνου και είχε λήξει κατά τον χρόνο εκποιήσεως του ακινήτου, χωρίς να έχει χωρήσει σιωπηρή αναμίσθωση (611 Α.Κ.), δεν μπορεί να γίνει λόγος για εφαρμογή του 614 Α.Κ., εφόσον ο αγοραστής-νέος κτήτωρ του μισθίου ακινήτου εξ ορισμού στερείται της ιδιότητος του εκμισθωτού. Έγκυρη εκποίηση, εξ άλλου, είναι μόνο εκείνη η οποία έχει τελειωθεί με τον προσπορισμό της κυριότητος του μισθίου στον νέο κτήτορα, δηλ. όχι μόνο η συμβολαιογραφικώς καταρτισθείσα αλλά και η νομοτύπως μεταγραφείσα, εφόσον άλλως δεν επέρχεται κτήση του εμπραγμάτου δικαιώματος 1033, 1143, 1187, 1192 εδ. 1 Α.Κ.). 
Βάσει των προαναφερθέντων, ισχυρισμός για υπεισέλευση χωρίς παράλληλη επίκληση και της μεταγραφής της οικείας εκποιητικής δικαιοπραξίας είναι αόριστος και, εξ επαγγέλματος, απορριπτέος, διότι η αγωγή, κατά το σχετικό στοιχείο της μεταγραφής δεν μπορεί να συμπληρωθεί. Τέλος, διαχρονικώς, η μεταβολή στην μισθωτική σχέση, δηλ. η έξοδος του παλαιού και η είσοδος του νέου κτήτορος, όταν αυτή επέρχεται συννόμως, συμφώνως με τα προδιαληφθέντα, διέπεται από την αρχή της μη αναδρομικότητος, συνεπεία της οποίας αυτή αναφέρεται στο μέλλον μόνον και διέπει τις σχέσεις των μερών από της επελεύσεώς της και εφεξής, γεγονός που συνεπάγεται διαφόρους εννόμους συνεπείας, μεταξύ των οποίων καταλέγεται και το ότι ο ενοχικός δεσμός της μισθώσεως για τις προ της εκποιήσεως σχέσεις μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων (παλαιού κτήτωρος και μισθωτού) διατηρείται, συνεχομένως δικαιώματα και υποχρεώσεις αυτών, που έχουν παραχθεί προ της εκποιήσεως, ισχύουν και εξακολουθούν υφιστάμενα και δεσμεύοντα μόνον αλλήλους, εις τρόπον ώστε, άσκηση αυτών (μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η αγωγή αποδόσεως του μισθίου λόγω μη καταβολής μισθωμάτων, οφειλομένων για τον προ της εκποιήσεως χρόνο ή για οποιαδήποτε αιτία αναφυείσα προ του χρόνου εκποιήσεως) από τον νέο κτήτορα να μην επιτρέπεται (σχ. Κ. Παπαδάκη, Αγωγές αποδόσεως μισθίου, έκδ. Β’ (1990), παράγρ. 315 επ., 326 επ., 336, 364, 365, 458 επ., 473 επ., με την εκεί παρατιθεμένη βιβλιογραφία και νομολογία). 
Στην από 20-9-1992 (αρ. πράξ. καταθ. 35501/4-10-2000) αγωγή τους, οι ενάγοντες εκθέτουν ότι, με το υπ’ αριθμ. 1064/18-7-2000 πωλητήριο συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ρ.Κ.-Α. (μνεία μεταγραφής του οποίου ουδόλως ποιούνται), κατέστησαν συγκύριοι του, λεπτομερώς περιγραφομένου στην αγωγή, ακινήτου (διώροφος μονοκατοικία), το οποίον, με το από 1-6-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, ήταν εκμισθωμένο από τους ειδικούς δικαιοπαρόχους τους, για μία τριετία, ήτοι μέχρι την 31-5-2000, ημερομηνία με την πάροδο της οποίας, όπως συνομολογούν, έληξε η συμβατική σχέση μισθώσεως, στον ήδη εναγόμενο, προκειμένου να χρησιμοποιείται από τον τελευταίο για την στέγαση του ιδίου και της πατρικής οικογενείας του, αντί μηνιαίου, καταβαλλομένου ήδη, μετά από αναπροσαρμογή, μισθώματος 65.000 δρχ., του χαρτοσήμου συμπεριλαμβανομένου στο εν λόγω ποσόν, προκαταβαλλομένου το πρώτο τριήμερο κάθε ημερολογιακού μηνός. Ότι μολονότι "... η μίσθωση έληξε οριστικά σύμφωνα με το ν. 2235/94, αλλά και συμβατικώς σύμφωνα με τον σχετικό (υπό άρθρ. 1) όρο του συμφωνητικού μισθώσεως, ο εναγόμενος κατέχει το μίσθιο παράνομα, αντισυμβατικά και αντίθετα με την εκπεφρασμένη βούλησή μου (σ.σ. των εναγόντων) όπως μου παραδώσει το διαμέρισμά μου κενό... Καταγγέλλω τη μίσθωση... Επειδή και όλως επικουρικώς ο εναγόμενος θα πρέπει να εξωσθεί από το μίσθιο αφού από την αρχή σχεδόν της μίσθωσης δεν έχει καταβάλει σχεδόν ποτέ νόμιμα και εμπρόθεσμα το μίσθωμα... αλλά μας το κατέβαλλε πάντοτε καθυστερημένα και στις αρχές του επομένου μηνός... αφού αρνείται από φανερή και μάλιστα επανειλημμένη δυστροπία να συμμορφωθεί στην υποχρέωσή του αυτή (προσήκουσα και εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος) δικαιούμεθα να ζητήσουμε την αποβολή του από το μίσθιο και την απόδοσή του κενού και ελευθέρου σε εμάς...". Με το περιεχόμενο και το αίτημα αυτό η ένδικη αγωγή είναι, συμφώνως και με τα εκτιθέμενα στην μείζονα σκέψη, μη νόμιμη, τόσο κατά την κυρία όσο και κατά την επικουρική της βάση (τα προς θεμελίωση της οποίας επικουρικής βάσεως, μάλιστα, επικαλούμενα πραγματικά περιστατικά αντιβαίνουν και την προδιαλαμβανομένη στην μείζονα σκέψη αρχή της μη αναδρομικότητος της υπεισελεύσεως -σε περίπτωση βεβαίως που ήθελε κριθεί νόμιμη μια τέτοια υπεισέλευση), εκατέρα των οποίων προαπαιτεί, για την θεμελίωση ενεργητικής νομιμοποιήσεως των εναγόντων, την ύπαρξη της ιδιότητος του εκμισθωτού στο πρόσωπό τους, εφόσον οι ίδιοι οι ενάγοντες (πέραν και ασχέτως των υφισταμένων στο δικόγραφο αοριστιών, εκ του ότι ουδεμία μνεία ποιούνται στοιχείων θεμελιωτικών της υπεισελεύσεώς τους στην μίσθωση και δη των στοιχείων της, εγκύρου και κατά την διάρκεια της μισθώσεως, εκποιήσεως του μισθίου, της μεταγραφής της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, της ελλείψεως αντιθέτου συμφωνίας στο μισθωτήριο), όχι μόνον δεν επικαλούνται ύπαρξη εγκύρου μισθώσεως αλλά ρητώς την αποκλείουν εφόσον συνομολογούν ότι η, με τον ήδη εναγόμενο-μισθωτή, συμβατική σχέση των ειδικών δικαιοπαρόχων τους -αρχικών εκμισθωτών είχε ήδη από 31-5-2000 (προ δηλ. της καταρτίσεως του πωλητηρίου συμβολαίου, με το οποίο αυτοί κατέστησαν συγκύριοι του επιδίκου ακινήτου) λυθεί, λόγω παρόδου της ορισμένου χρόνου συμφωνηθείσας από τους αρχικούς συμβαλλομένους διαρκείας της μισθώσεως. Παρεπόμενο της παραδοχής τους αυτής, όμως, είναι η μίσθωση που επικαλούνται να μην είναι ενεργός κατά τον κρίσιμο χρόνο εκποιήσεως του μισθίου, συνεχομένως δε οι ίδιοι οι ενάγοντες να μην έχουν δυνατότητα υπεισελεύσεως σ’ αυτήν και να στερούνται του, εξ αυτής απορρέοντος, δικαιώματος ασκήσεως αγωγής αποδόσεως του μισθίου ακινήτου, αγωγή την οποία μόνον οι παλαιοί κτήτορες θα μπορούσαν να ασκήσουν, προκειμένου να παραδώσουν το μίσθιο σ’ αυτούς εις εκτέλεση της εκποιητικής δικαιοπραξίας. 
Μετά ταύτα πρέπει ν’ απορριφθεί η αγωγή, να μην ορισθεί όμως παράβολο ερημοδικίας, εφόσον ο εναγόμενος στερείται, προφανώς εννόμου συμφέροντος να ασκήσει ανακοπή κατά της παρούσας, ούτε να επιβληθούν δικαστικά έξοδα εις βάρος των ηττωμένων εναγόντων, εφόσον ο εναγόμενος, ως εκ της ερημοδικίας του, εις ουδέν έξοδον υπεβλήθη... 

Σχόλια