Σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών-Διατάξεις: ΠΔ: 34/95 άρθ. 58, 60 Νόμοι: 2741/1999 άρθ. 7 (ΦΑΝΙΑ) Αριθμός 1135/2004 ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ Δ' Πολιτικό Τμήμα

https://plus.google.com/b/116760146747297752059/dashboard/overview 
Σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος και σε..
κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Από την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 60 και τις παραγράφους 10-14 του άρθρου 58 του ΠΔ 34/95 προκύπτει ότι οι περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης στις οποίες οφείλεται άϋλη εμπορικη αξία είναι όσες μισθώσεις λήξουν κατά τις εκεί διακρίσεις: α) λόγω συμπλήρωσης στη χρήση του μισθίου χρονικού διαστήματος 30 ή 20 ή 12 ετών, στο πρόσωπο του μισθωτή κατά την 31-8- 95, 31-8-96 και 31-9-97 αντιστοίχως, β) κατά την σύμβαση και τα άρθρα 5 του ίδιου ΠΔ/τος από 1-5-92 έως 3-8-97, γ) κατ΄εφαρμογή νεότερης συμφωνίας που έχει καταρτισθεί εγκύρως μέχρι 17-5-92. Και δ) σε κάθε περίπτωση που συμπληρώνεται δωδεκαετία. Ως προς την τελευταία αυτή περίπτωση πρέπει να λεχθούν τα εξής: Ο νόμος γενικώς διαλαμβάνει ότι οφείλεται στο μισθωτή αποζημίωση σε κάθε περίπτωση που συμπληρώνεται δωδεκαετία. Το δικαίωμα του μισθωτή δεν εξαρτάται από τον τρόπο συμπληρώσεως της δωδεκαετίας, δηλαδή αν στηρίζεται στη συμφωνία των μερών ή στον νόμο (με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/95 ήδη η μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο), ούτε αν η λήξη της μίσθωσης επέρχεται μετά την 31-8-97. Θεμελιώνεται το σχετικό δικαίωμα του μισθωτή και όταν η λήξη της μισθώσεως βάσει της συμβάσεως μισθώσεως επέρχεται σε χρόνο μεταγενέστερο της 31-8-97, διότι τέτοια διάκριση δεν γίνεται στο νόμον, ο οποίος γενικώς διαλαμβάνει ότι οφείλεται στο μισθωτή αποζημίωση σε κάθε περίπτωση λήξεως της μίσθωσης λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας. Εξ άλλου οι ρυθμίσεις του άρθρου 60 (και 61 εδάφ.δ) του ΠΔ 34/95, υπό την αντίθετη εκδοχή, θα ήταν ευχερώς καταστρατηγήσιμες, αφού για την απαλλαγή του εκμισθωτή (για καταβολή άϋλης εμπορικής αξίας) θα αρκούσε η συνομολόγηση συμβατικού χρόνου και κατά μίαν έστω ημέρα μείζονος της δωδεκαετίας.

Διατάξεις:
ΠΔ: 34/95 άρθ. 58, 60
Νόμοι: 2741/1999 άρθ. 7 (ΦΑΝΙΑ)

Αριθμός 1135/2004
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Στυλιανό Πατεράκη, Αντιπρόεδρο, Νικόλαο Κασσαβέτη, Ανάργυρο Πλατή, Γεώργιο Βούλγαρη και Δημήτριο Κυριτσάκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Φεβρουαρίου 2004, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «Ε. Π. ΑΕΒΕ», που εδρεύει στο Μαρούσι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Θεμιστοκλή Κλουκίνα.

Της αναιρεσιβλήτου: Ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «Μ. – Χ. Ο.Ε. οικοδομικές επιχειρήσεις», που εδρεύει στο Περιστέρι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Ανδρέου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18 Σεπτεμβρίου 2000 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3705/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 9355/2002 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 20 Ιανουαρίου 2003 αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Βούλγαρης, ανάγνωσε την από 8 Ιανουαρίου 2004 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, στο άρθρο 60 του ΠΔ 34/95 «περί εμπορικών μισθώσεων» όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 14 του άρθρου 7 του Ν. 2741/99, ορίζεται ότι: Σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Από την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 60 και τις παραγράφους 10-14 του άρθρου 58 του ΠΔ 34/95 προκύπτει ότι οι περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης στις οποίες οφείλεται άϋλη εμπορικη αξία είναι όσες μισθώσεις λήξουν κατά τις εκεί διακρίσεις: α) λόγω συμπλήρωσης στη χρήση του μισθίου χρονικού διαστήματος 30 ή 20 ή 12 ετών, στο πρόσωπο του μισθωτή κατά την 31-8- 95, 31-8-96 και 31-9-97 αντιστοίχως, β) κατά την σύμβαση και τα άρθρα 5 του ίδιου ΠΔ/τος από 1-5-92 έως 3-8-97, γ) κατ΄εφαρμογή νεότερης συμφωνίας που έχει καταρτισθεί εγκύρως μέχρι 17-5-92. Και δ) σε κάθε περίπτωση που συμπληρώνεται δωδεκαετία. Ως προς την τελευταία αυτή περίπτωση πρέπει να λεχθούν τα εξής: Ο νόμος γενικώς διαλαμβάνει ότι οφείλεται στο μισθωτή αποζημίωση σε κάθε περίπτωση που συμπληρώνεται δωδεκαετία. Το δικαίωμα του μισθωτή δεν εξαρτάται από τον τρόπο συμπληρώσεως της δωδεκαετίας, δηλαδή αν στηρίζεται στη συμφωνία των μερών ή στον νόμο (με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/95 ήδη η μίσθωση ισχύει για δώδεκα έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο), ούτε αν η λήξη της μίσθωσης επέρχεται μετά την 31-8-97. Θεμελιώνεται το σχετικό δικαίωμα του μισθωτή και όταν η λήξη της μισθώσεως βάσει της συμβάσεως μισθώσεως επέρχεται σε χρόνο μεταγενέστερο της 31-8-97, διότι τέτοια διάκριση δεν γίνεται στο νόμον, ο οποίος γενικώς διαλαμβάνει ότι οφείλεται στο μισθωτή αποζημίωση σε κάθε περίπτωση λήξεως της μίσθωσης λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας. 'Αλλωστε και στις δύο περιπτώσεις είναι ίδια η κατάσταση των συμφερόντων του μισθωτή που δικαιολογεί το δικαίωμα αυτού για αποζημίωση από την προεκτεθείσα αιτία. Ούτε επίσης απέκλεισε ο νομοθέτης την υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει άϋλη εμπορική αξία στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπληρώσεώς της, χρόνου συμβατικής διάρκειας μείζονος της δωδεκαετίας. Και τούτο, επειδή διαφορετικά η διάταξη του άρθρου 5 παρ. 2 π.δ. 34/1995, που επαναλήφθηκε αυτούσια και στο ν. 2741/1999 (άρθρο 7 παρ. 6) και προβλέπει την εφαρμογή όλων των διατάξεων του π.δ. 34/1995 –χωρίς καμία απολύτως επιφύλαξη ή διάκριση μεταξύ τους- και στις μισθώσεις με συμβατική διάρκεια μεγαλύτερη της δωδεκαετίας και στην οποία ορίζεται ότι «οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών», θα έχανε το σημαντικότερο πεδίο της εφαρμογής της. Πράγματι, αν η μίσθωση έληγε με τη συμπλήρωση της συμβατικής αυτής διάρκειας χωρίς να οφείλεται η άϋλη εμπορική αξία, τότε στις προαναφερόμενες μισθώσεις δεν θα εφαρμόζονταν όλες οι διατάξεις του π.δ., αποτέλεσμα που θα αναιρούσε τη νομοθετική επιταγή του άρθρου 5 παρ. 2 και θα καθιστούσε την υπέρ αυτού ερμηνεία contra legem, διότι, ο δικαιολογητικός λόγος καθιέρωσης της άϋλης εμπορικής αξίας, που είναι συνυφασμένος με τη μακρόχρονη άσκηση στο μίσθιο της προστατευόμενης δραστηριότητας και την εντεύθεν αύξηση της μισθωτικής του αξίας, συντρέχει κατά μείζονα λόγον όταν η διάρκεια της μίσθωσης υπερβαίνει την δωδεκαετία. Εξ άλλου οι ρυθμίσεις του άρθρου 60 (και 61 εδάφ.δ) του ΠΔ 34/95, υπό την αντίθετη εκδοχή, θα ήταν ευχερώς καταστρατηγήσιμες, αφού για την απαλλαγή του εκμισθωτή (για καταβολή άϋλης εμπορικής αξίας) θα αρκούσε η συνομολόγηση συμβατικού χρόνου και κατά μίαν έστω ημέρα μείζονος της δωδεκαετίας.
Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχθηκε κατά ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων, τα εξής: Η αναιρεσίβλητη εταιρία με το από 1-12-1976 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσε στην εταιρία με την επωνυμία «Ε. Π. ΕΠΕ», εκ μετατροπής της οποίας προήλθε η αναιρεσείουσα, ένα κατάστημα αποτελούμενο από ισόγειο 310 τ.μ. υπόγειο 300 τμ πατάρι στο ισόγειο 100 τμ και αποθήκη 40 τμ, που βρίσκεται στην συμβολή της λεωφόρου Κηφισίας 104 και της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου στο Μαρούσι, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια για τη στέγαση της επαγγελματικής της δραστηριότητας (κατάστημα πώλησης επίπλων, φωτιστικών, αντικών). Ότι η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για εννέα χρόνια από 1/3/1977 έως 1/3/1986 αντί μηνιαίου μισθώματος 45.000 δρχ. το οποίο έπρεπε να προακαταβάλλεται το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα. Ότι η μίσθωση αυτή ως εμπορική υπήχθη στη ρύθμιση του ν.813/1978 και μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου συνεχίσθηκε, παραταθείσα διαδοχικά αναγκαστικά με βάση τους επακολουθήσαντες αυτού νόμους. Κατά τη διάρκεια της αναγκαστικής ως άνω παράτασής της οι διάδικοι με το από 5-11-1991 ιδιωτικό συμφωνητικό συμφώνησαν: 1) την παράταση της υφισταμένης από το έτος 1976 μίσθωσης για εννέα χρόνια από 1-9-1991 και τη λήξη αυτής στις 31-8-2000 και 2) την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος από 1- 1-1993 κατά ποσοστό 15% επί του καταβαλλομένου στις 31- 12-1992 μισθώματος του 1.035.000 δρχ., ενώ κατά τα λοιπά εξακολούθησαν να ισχύουν οι όροι και οι συμφωνίες του από 1-12-1976 συμφωνητικού, πλην των όρων περί παρατάσεως. Με το ως άνω συμφωνητικό συνήφθη νεότερη συμφωνία περί οριστικής λύσης της μίσθωσης στις 31/8/2000. Με τη συμφωνία αυτή η μισθώτρια ήταν υποχρεωμένη να αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου στην αναιρεσίβλητη λόγω λήξης κατά την πιο πάνω ημερομηνία της σύμβασης μίσθωσης, με βάση τη μεταγενέστερη από 5-11-1991 αντίθετη συμφωνία. Εν όψει των ως άνω παραδοχών της η προσβαλλομένη απέρριψε την έφεση της ήδη αναιρεσείουσας και επικύρωσε την εκκαλουμένη υπ'αριθ. 3705/2001 απόφαση του Μον.Πρωτοδικείου Αθηνών με την οποία απορρίφθηκε η ανταγωγή της αναιρεσείουσας για επιδίκαση σε αυτή άϋλης εμπορικής αξίας. Με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο παραβίασε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 60 του ΠΔ 34/95, την οποία εσφαλμένα ερμήνευσε και εφήρμοσε, αφού με βάση τις παραδοχές της προσβαλλομένης έπρεπε να αναγνωρίσει, κατά την διαληφθείσα διάταξη, δικαίωμα αποζημιώσεως υπέρ της αναιρεσείουσας μισθώτριας, η οποία είχε συμπληρώσει χρόνο μεγαλύτερο της δωδεκαετίας συναποτελούμενο από τον τοιούτο των δώδεκα ετών μέχρι την 31-8-1997 και τον περαιτέρω συμβατικό χρόνον μέχρι 31-8-2000 κατά τον οποίο παρέμενε στο μίσθιο βάσει της ως άνω ωρισμένου χρόνου συμβάσεως μισθώσεως που συνήφθη πριν από την 1-5-1992, ευθύς μετά τη λήξη της οποίας ζητήθηκε με την αγωγή της αναιρεσίβλητης ή απόδοση του μισθίου ακινήτου. Συνεπώς πρέπει κατά παραδοχήν του μόνου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως από το άρθρο 559 παρ.1 ΚΠολΔ να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Για τους λόγους αυτούς

Αναιρεί την υπ'αριθμ. 9355/2002 απόφαση του Εφετείου Αθηνών. Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο που θα συντεθεί από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία καθορίζει στο ποσό των χιλίων εκατό (1100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 7 Απριλίου 2004.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο στις 27 Οκτωβρίου 2004.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Σχόλια