Αγωγή για καταβολή οφειλομένων μισθωμάτων. Απόδειξη ύψους μισθώματος από τις καταβολές σε λογαρισμό του εκμισθωτή. Πιστοποιητικό ΔΟΥ - - Κακή χρήση του μισθίου. Καταγγελία μίσθωσης.

  - Αγωγή για καταβολή οφειλομένων μισθωμάτων. Απόδειξη ύψους μισθώματος από τις καταβολές σε λογαρισμό του εκμισθωτή. Πιστοποιητικό ΔΟΥ.
- Αποδείχθηκε από το αντίγραφο του βιβλιαρίου καταθέσεων σταθερή μηνιαία καταβολή μισθώματος, το οποίο θεωρείται από το δικαστήριο και το καταβαλλόμενο.
- Από τη διάταξη του....

άρθρου 26 παρ. 1 του ν. 3220/2004, που αντικαταστάθηκε στο άρθρο 81 παρ. 3 του ν. 2238/1994, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 10 παρ. 1 περ. α' του ν. 2523/1997 και άρθρου 88 παρ. 1 του ν. 2238/1994, προκύπτει ότι «το δικαστήριο απέχει να δικάσει αγωγή αποδόσεως μισθίου, αν δεν προσαχθεί πιστοποιητικό της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας». Στην προκείμενη περίπτωση, η υπό κρίση διαφορά δεν αφορά αγωγή απόδοσης μισθίου, επομένως, όπως συνάγεται από τα ανωτέρω αναφερόμενα, δεν απαιτείται για τη συζήτηση της αγωγής να είχε προσαχθεί και πιστοποιητικό της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει ότι ο ενάγων έχει δηλώσει τα μισθώματα της τελευταίας διετίας.

Διατάξεις:
ΚΠολΔ: 513, 647,
Νόμοι: 2238/1994 άρθ. 88, 2523/1997 άρθ. 10, 3220/2004 άρθ. 26, (Απόσπασμα)

Αριθμός 17651/2008

Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης

Πρόεδρος: Κλεόβουλος – Δημήτριος Κοκκορός
Δικαστές: Π. Σεραφείμη, Ε. Μιχαλάκη (εισηγήτρια)
Δικηγόροι: Δ. Μπελούρης – Σ. Τζιαφέττας

(…) Η κρινόμενη έφεση του εκκαλούντος - εναγομένου, κατά της με αριθμό 6281/19.8.2005 οριστικής αποφάσεως του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (647 επ. ΚΠολΔ) έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 495 παρ. 1, 2, 511, 513, 520 παρ. 1 του ΚΠολΔ, και το άρθρο 652 παρ. 1 του ιδίου κώδικα, δεδομένου ότι αντίγραφο της επιδόθηκε στον εκκαλούντα στις 11.10.2005, όπως προκύπτει από την επισημείωση του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Β. Τ. επ' αυτού, το οποίο προσκομίζει νόμιμα με επίκληση ο εκκαλών - εναγόμενος, και η έφεση κατατέθηκε στη γραμματεία του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης στις 12.10.2005, εντός της δεκαπενθημέρου προθεσμίας που επιτάσσει η διάταξη του άρθρου 652 παρ. 1 του ΚΠολΔ, όπως προκύπτει από τη με αριθμό 859/2005 έκθεση καταθέσεως εφέσεως που συνέταξε η γραμματέας του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης. Επομένως, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή, ακολούθως δε να ερευνηθεί ως προς το νόμιμο και ουσιαστικά βάσιμο των λόγων της, από το δικαστήριο αυτό, που είναι καθ' ύλην και κατά τόπον αρμόδιο για την εκδίκαση της, με την ίδια ως άνω ειδική διαδικασία (άρθρο 533 του ΚΠολΔ).
Με την αγωγή του, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος εξέθετε ότι είναι κύριος του επιδίκου ακινήτου από το έτος 1992, όταν ήδη αυτό ήταν μισθωμένο στον εναγόμενο, το οποίο χρησιμοποιούσε αυτός ως επαγγελματική στέγη, μίσθωση στην οποία υπεισήλθε πλέον αυτός. Ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε στα 366,84 ευρώ, όμως ο εναγόμενος, αν και χρησιμοποιούσε ανενόχλητος το μίσθιο, δεν είχε καταβάλει τα μισθώματα 27 μηνών, όπως επεξηγούνται στην αγωγή, τα οποία ήταν καταβαλλόμενα στην αρχή εκάστου μηνός, όταν εγκατέλειψε το μίσθιο, τέλη Νοεμβρίου 2004. Ενόψει αυτών ζητούσε να του αποδώσει ο εναγόμενος το μίσθιο διαμέρισμα, και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του καταβάλει το ποσό των 9.904,68 ευρώ, που αντιστοιχούσε στο συνολικό ποσό των οφειλομένων μισθωμάτων, από Σεπτέμβριο 2002 μέχρι Νοέμβριο 2004, καθώς και όσα μισθώματα καταστούν απαιτητά, μέχρι την συζήτηση της παρούσας, με το νόμιμο τόκο από την 2η ημέρα εκάστου μηνός που κατέστη κάθε μίσθωμα απαιτητό, άλλως από την επίδοση της αγωγής. Κατά τη συζήτηση της αγωγής ο ενάγων, με δήλωση του πληρεξουσίου του δικηγόρου, παραιτήθηκε ως προς το αίτημα του περί αποδόσεως του μισθίου και περιόρισε την απαίτηση του στο ποσό των 8.804,16 ευρώ. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, με την εκκαλούμενη απόφαση του, δέχθηκε την αγωγή κατ' ουσία και υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 8.804,16 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών, για τους αναφερόμενους στην έφεση του λόγους, οι οποίοι ανάγονται σε πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη με σκοπό να απορριφθεί η αγωγή.
Από τη διάταξη του άρθρου 26 παρ. 1 του ν. 3220/2004, που αντικαταστάθηκε στο άρθρο 81 παρ. 3 του ν. 2238/1994, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 10 παρ. 1 περ. α' του ν. 2523/1997 και άρθρου 88 παρ. 1 του ν. 2238/1994, προκύπτει ότι «το δικαστήριο απέχει να δικάσει αγωγή αποδόσεως μισθίου, αν δεν προσαχθεί πιστοποιητικό της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας». Στην προκείμενη περίπτωση, η υπό κρίση διαφορά δεν αφορά αγωγή απόδοσης μισθίου, επομένως, όπως συνάγεται από τα ανωτέρω αναφερόμενα, δεν απαιτείται για τη συζήτηση της αγωγής να είχε προσαχθεί και πιστοποιητικό της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει ότι ο ενάγων έχει δηλώσει τα μισθώματα της τελευταίας διετίας. Συνεπώς, ο σχετικός λόγος της έφεσης, με τον οποίο προτείνονται τα αντίθετα, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.
Από την εκτίμηση της ενόρκου καταθέσεως του μάρτυρα απόδειξης, την ανωμοτί εξέταση του εναγομένου, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, από τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Δυνάμει του από 14 Ιανουαρίου 1970 ιδιωτικού συμφωνητικού εκμίσθωσε ο δικαιοπάροχος του ενάγοντος Κ.Τ. στον εναγόμενο, ως τεχνικό γραφείο, ένα διαμέρισμα που βρίσκεται στον τρίτο όροφο της επί της οδού ΧΧΧ πολυωρόφου οικοδομής, στη Θεσσαλονίκη, και για το χρονικό διάστημα από 26.1.1970 μέχρι 26.1.1972. Το διαμέρισμα αυτό, που έχει εμβαδόν 92 τ.μ. καθαρά, εκμισθώθηκε με σκοπό να το χρησιμοποιεί ο εναγόμενος, πολιτικός μηχανικός και εργολάβος οικοδομών, ως τεχνικό του γραφείο. Το μίσθωμα ορίστηκε καταβλητέο προκαταβολικά την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Η μίσθωση συνεχίστηκε μεταξύ των ανωτέρω συμβαλλομένων μέχρι το έτος 1992, οπότε ο ενάγων, δυνάμει του με αριθμό 14211/7.9.1992 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ΧΧΧ, απέκτησε κατά κυριότητα, λόγω πώλησης από τον ΧΧΧ, το ως άνω επίδικο διαμέρισμα. Με το ως άνω συμβόλαιο εκχωρήθηκε στον αγοραστή - ενάγοντα και κάθε απαίτηση του πωλητή σχετικά με το ακίνητο, μεταξύ των οποίων (όπως αναφέρει, «και τις περί εξώσεως και αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου αγωγές»). Ο ενάγων γνωστοποίησε στον εναγόμενο - μισθωτή την υπεισέλευση αυτού στη μισθωτική σχέση και τον κάλεσε να καταβάλλει πλέον σε αυτόν τα μισθώματα. Η μίσθωση συνεχίστηκε μεταξύ των διαδίκων πλέον, με καταβλητέο μίσθωμα το έτος 2001 το ποσό των 50.000 δραχμών. Στη συνέχεια, το έτος 2002, το μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε στο ποσό των 366,84 ευρώ. Ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι το μίσθωμα κατά το έτος 2002 δεν ήταν 366,84 ευρώ αλλά 225 ευρώ. Ο ανωτέρω ισχυρισμός αυτός ουδόλως αποδείχθηκε, καθόσον από τα προσκομιζόμενα αντίγραφα του βιβλιαρίου καταθέσεων του ενάγοντος στην ΑΤΕ, από την αναλυτική κίνηση του λογαριασμού του στην ανωτέρω τράπεζα, που επικαλείται και προσκομίζει ο ενάγων, επίσης και από τις αποδείξεις καταθέσεων που προσκομίζει ο εναγόμενος, προκύπτει ότι αυτός (εναγόμενος) κάθε φορά που προέβαινε σε κατάθεση, για το χρονικό διάστημα μετά το έτος 2001, κατέθετε σταθερά το ποσό των 366,84 ευρώ και όχι λιγότερο...
Επομένως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο δέχθηκε ότι ο εναγόμενος οφείλει συνολικά μισθώματα 24 μηνών, ήτοι συνολικά ότι οφείλει το ποσό των 8.804,16 ευρώ, και έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή κατά το ανωτέρω ποσό, χωρίς να λάβει υπόψιν του και τις καταβολές που έγιναν από τον εναγόμενο, τις οποίες σημειωτέον είχε συνομολογήσει και ο ενάγων, μετά τη συζήτηση της αγωγής με την κατάθεση του εγγράφου της προσθήκης - αντίκρουσης του, έσφαλε ως προς την εκτίμηση των ενώπιον του προσκομισθεισών αποδείξεων, αποδεχόμενο το δικαστήριο το σχετικό λόγο έφεσης ως ουσιαστικά βάσιμο. (…)

- Κακή χρήση του μισθίου.

- Κακή χρήση του μισθίου. Καταγγελία μίσθωσης.
- Κατά τη διάταξη του άρθρου 594 του ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 8 του ν. 813/1978 (ήδη άρθρο 15 του κωδικοποιήσαντος το νόμο αυτό π.δ/τος 34/1995), ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε, ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους συνοίκους. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το παρεχόμενο με αυτήν δικαίωμα στον εκμισθωτή προς άμεση καταγγελία της μίσθωσης εξαρτάται αφενός εκ του ότι ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο όχι με επιμέλεια όπως απαιτούν οι συναλλαγές και όπως συμφωνήθηκε με τους όρους της σύμβασης, ή δεν τηρεί την προσήκουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους και αφετέρου εκ του ότι εξακολουθεί να εμμένει στην κακή και αντισυμβατική χρήση, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή (ΑΠ 174/1994 ΕλλΔνη 36.180, ΑΠ 1715/1991 ΕλλΔνη 34.584). Έτσι, ο μισθωτής πρέπει να καταβάλλει κατά τη χρήση του μισθίου την επιμέλεια του συνετού ανθρώπου που απαιτείται στις συναλλαγές. Εξάλλου, η όχι με επιμέλεια χρήση του μισθίου είναι σημαντική από την άποψη του άρθρου 594 του ΑΚ όταν αυτή μπορεί να χαρακτηριστεί «κακή», δηλαδή όταν ως συνέπεια έχει να επέρχεται φθορά ή βλάβη του μισθίου, ή να δημιουργείται σοβαρός κίνδυνος επέλευσης τέτοιας βλάβης και γενικότερα προκαλείται βλάβη στα συμφέροντα του εκμισθωτή. Η κακή χρήση πρέπει να είναι σημαντική κατ' έκταση και κατ' ένταση, επομένως πρέπει να έχει κάποια διάρκεια και να μην είναι παροδική (βλ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδοση 1990, σελ. 501). Από το όλο, όμως περιεχόμενο του άρθρου 594 ΑΚ προκύπτει ότι τα περιστατικά που δικαιολογούν την εφαρμογή της πρέπει να έχουν σχέση με τη χρήση του μισθίου. Έτσι, πρέπει ο χώρος, στον οποίο φέρεται με την καταγγελία και την αγωγή ότι έλαβε χώρα η αντικείμενη στο άρθρο 594 ΑΚ χρήση, να είναι μίσθιος, ώστε αν δεν είναι τέτοιος δεν στοιχειοθετείται εφαρμογή της διάταξης αυτής.
- Δεν αποκλείεται όμως, κατ' εφαρμογή της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία καθιερώνεται από το άρθρο 361 του ΑΚ, να συμφωνηθεί ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου της σύμβασης παρέχει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να ζητήσει την απόδοση του μισθίου χωρίς ή μετά από καταγγελία της μίσθωσης, αδιάφορο αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή μη όρο της σύμβασης της μίσθωσης ή από μια τέτοια σύμβαση παραβλάπτεται το μίσθιο ή τίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια του. Η ως άνω συμφωνία πρέπει να περιέχει και την κύρωση της παραβάσεως του όρου της συμβάσεως, δηλαδή ότι σε περίπτωση παραβάσεως του χωρεί απόδοση του μισθίου, χωρίς ή μετά από καταγγελία της μισθώσεως. Το στοιχείο αυτό (δηλαδή η κύρωση) διαφοροποιεί την αγωγή αποδόσεως του μισθίου λόγω παραβάσεως όρου της συμβάσεως από εκείνη εκ του άρθρου 594 ΑΚ, γι' αυτό είναι απαραίτητη η αναφορά στο αγωγικό δικόγραφο της σχετικής κύρωσης, διαφορετικά η αγωγή, ως στηριζόμενη στο άρθρο 361 ΑΚ, είναι αόριστη (βλ. ΕφΠατρ 48/1996 ΕλλΔνη 37.1653, Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδοση 2003, σελ. 238).