ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΙΣ ΠΥΛΩΤΕΣ: ΤΟ "ΕΛ ΠΑΣΟ" ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

 

ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΙΣ ΠΥΛΩΤΕΣ: ΤΟ "ΕΛ ΠΑΣΟ" ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ!**

Τις τελευταίες δεκαετίες είναι πλέον υποχρεωτική σε κάθε νέα οικοδομή, η κατασκευή μιας τουλάχιστον θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Οι παλαιότερες όμως συνοικιακές πολυκατοικίες της Αθήνας συνήθως δεν διέθεταν καμιά, γιατί τα ισόγειά τους συχνά διαμορφώνονταν σε

καταστήματα, που σήμερα τα περισσότερα είναι ξενοίκιαστα. Από τη δεκαετία του 70, όταν άρχισαν οι κατασκευές υπογείων γκαράζ και πυλωτών στις πολυκατοικίες, οι μισοί συνιδιοκτήτες πλήρωναν και αγόραζαν μια θέση, ή την έπαιρναν με αντιπαροχή, ενώ οι άλλοι μισοί δεν αγόραζαν, είτε γιατί δεν είχαν χρήματα, είτε γιατί δεν υπήρχαν διαθέσιμες. Από τη δεκαετία του 90 οι οικογένειες άρχισαν να αποκτούν και δεύτερο αυτοκίνητο,  και ήδη σήμερα ενίοτε και τρίτο! 

Έτσι η εξεύρεση θέσεων στάθμευσης  αυτοκινήτων αναδείχθηκε τόσο στην Αθήνα, όσο και σε όλες πια τις πόλεις της χώρας σε μείζον καθημερινό και πιεστικό πρόβλημα, και σε αιτία  σφοδρών διαπληκτισμών και δικαστικών αντιπαραθέσεων που ξεκίνησαν μεταξύ αυτών που δεν είχαν θέση στάθμευσης εναντίον όσων είχαν από τα πρώτα χρόνια αγοράσει θέσεις ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες στην πυλωτή, σε εποχή που δεν ίσχυε καμιά τέτοια απαγόρευση, και που αργότερα χαρακτηρίστηκαν νομοθετικά άκυρες ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Αντιπαραθέσεις αλλά και προβλήματα που συνεχίζονται έως και σήμερα, δεδομένου ότι, παρά τη θετική νομολογία,  δεν έχει επιλυθεί πρακτικά και το πρόβλημα της κτηματογράφησης των άκυρων αυτών θέσεων στάθμευσης στις πυλωτές των παλαιών πολυκατοικιών.

Για να λυθεί επιτέλους το πρόβλημα αυτό  προτείνουμε να ορισθεί νομοθετικά ότι στις περιπτώσεις σύστασης άκυρων θέσεων στάθμευσης ως ανεξαρτήτων οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πυλωτές των πολυκατοικιών, αυτές θεωρούνται ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας τους, προσαυξάνει αυτοδίκαια το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης του αυτού ιδιοκτήτη στην οποία de facto αντιστοιχούν.

Περαιτέρω να οριστεί ότι ο ιδιοκτήτης χώρου κύριας χρήσης στην πολυκατοικία δικαιούται να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του, μετατρέποντας τη θέση ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης της. Αν ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας θέσης δεν έχει ο ίδιος χώρο κύριας χρήσης, θα πρέπει να μπορεί να την μεταβιβάσει ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο και μόνον κτίριο.

Τέλος η σχετική διόρθωση στα κτηματολογικά φύλλα, θα πρέπει να γίνεται με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, χωρίς ανάγκη προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Επίσης έχουμε και μια σημαντική πρόταση ουσίας: Τα ξενοίκιαστα ισόγεια καταστήματα να μπορούν με συνοπτικές διαδικασίες να μετατραπούν σε χώρους στάθμευσης έως και 10 αυτοκινήτων, για τους οποίους δεν χρειάζεται μελέτη πυρασφάλειας. Δηλαδή η αντικατάσταση της βιτρίνας με γκαραζόπορτα να παύσει να θεωρείται αλλαγή πρόσοψης, ούτως ώστε να μην απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια, ούτε συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Η τροποποίηση αυτή θα έδινε άμεσα στις πιεσμένες συνοικίες της χώρας χιλιάδες νόμιμες θέσεις στάθμευσης.

*Αρθρο που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ την 20.4.2021.

*Ο Στράτος Παραδιάς είναι Δικηγόρος Α.Π., Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ & UIPI.

---

ΥΠΟΓΕΙΟ - ΙΣΟΓΕΙΟ - ΠΥΛΩΤΗ: ΕΓΚΥΡΕΣ ΟΛΕΣ ΟΙ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ!

Ουδέποτε αμφισβητήθηκε το νομικό καθεστώς και η εγκυρότητα των θέσεων στάθμευσης στα υπόγεια των πολυκατοικιών, όπως και των κλειστών ισόγειων θέσεων στάθμευσης, που νόμιμα διαθέτουν χιλιοστά επί του οικοπέδου.

Όμως το 1981 η νομοθεσία χαρακτήρισε αναδρομικά άκυρες τις ήδη συνεστημένες ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή πολυκατοικιών, ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, αφού κατά τα προηγούμενα χρόνια είχαν ήδη καταρτιστεί και μεταγραφεί αρκετές χιλιάδες συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα, που προσδιόριζαν θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές δμε δικά τους χιλιοστά στο οικόπεδο!

Περί το 1999, το θέμα αυτό έγινε αφορμή έντονων αντιπαραθέσεων, μέσα και έξω από τις αίθουσες των δικαστηρίων, στις γενικές συνελεύσεις των κτιρίων, στους δρόμους, στα πεζοδρόμια, αλλά κυρίως... στις πυλωτές των παλαιών πολυκατοικιών, εξ αιτίας ωρισμένων δικαστικών αποφάσεων και δημοσιευμάτων που ερμηνεύοντάς τις, παρότρυναν τους συνιδιοκτήτες χωρίς θέση στάθμευσης, να σταθμεύσουν στις θέσεις των δικαιούχων συνιδιοκτητών τους, γιατί τάχα είναι όλες άκυρες, και συνεπώς ...κοινόχρηστες!  

Τον Ιούνιο του 2007 νέα αναταραχή ξέσπασε για το θέμα, με τη δημοσιοποίηση μιας απόφασης του Μ.Π.Α. για συγκεκριμένη πολυκατοικία με κανονισμό του 1980, η οποία θεώρησε ως άκυρες τις ανεξάρτητες θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή της πολυκατοικίας αυτής.

Τον Μάιο του 2009 δημοσιοποιήθηκε μια άλλη απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία αφορούσε συγκεκριμμένη και μόνον παλιά πολυκατοικία των βορείων προαστείων της Αθήνας, της οποίας μερικές θέσεις στάθμευσης είχαν παραμείνει αδιάθετες (απούλητες) επί 30 περίπου χρόνια, φαινόμενο μοναδικό στην νεοελληνική πραγματικότητα, και η χρήση τους ρυθμιζόταν με αποφάσεις της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών. Η δικαστική απόφαση έκρινε ως απόλυτα έγκυρο το δικαίωμα όλων των εναγομένων συνιδιοκτητών σε αποκλειστική χρήση των δικών τους θέσεων στάθμευσης, απέρριψε το αίτημα της ενάγουσας να της επιδικαστεί η αποκλειστική χρήσης μιάς θέσης στάθμευσης και απλώς της αναγνώρισε το δικαίωμα σύγχρησης των αδιάθετων θέσεων, μαζί με όλους τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του κτιρίου. Δεν γνωρίζουμε να υπάρχει άλλη πολυκατοικία, με επί τόσα χρόνια απούλητες θέσεις στάθμευσης στην πιλωτή ...

Αντίθετα, σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, αλλά και σε κάθε άλλη περίπτωση παρόμοιων αμφισβητήσεων, τα δικαστήρια με εκατοντάδες αποφάσεις τους έχουν κρίνει νόμιμες όλες τις θέσεις στάθμευσης, έχουν δικαιώσει και εξακολουθούν να δικαιώνουν διαρκώς όλους όσους είχαν πληρώσει για θέσεις στάθμευσης, ακόμη και αυτούς που είχαν αγοράσει άκυρες αυτοτελείς ανοικτές "οριζόντιες ιδιοκτησίες" στην πυλωτή. Ουδέποτε επιδικάστηκε με δικαστική απόφαση αποκλειστική χρήση χώρου στάθμευσης σε συνιδιοκτήτη ο οποίος δεν είχε αγοράσει δική του θέση! Στις σύγχρονες πολυκατοικίες όλες οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή έχουν παραχωρηθεί και ανήκουν νόμιμα κατ΄αποκλειστική χρήση σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής, ως παρακολούθημά τους, και συνεπώς ουδείς μπορεί να αμφισβητήσει στο παραμικρό τη νομιμότητα της αποκλειστικής χρήσης τους.

Παρ΄όλ' αυτά, πολλοί συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών χωρίς θέση στάθμευσης, παίρνοντας αφορμή από τους τίτλους και μόνον διαφόρων κατά καιρούς δημοσιευμάτων, επιχειρούν να σταθμεύσουν αυθαίρετα τα αυτοκίνητά τους στις θέσεις άλλων συνιδιοκτητών τους, ισχυριζόμενοι ότι έχουν και αυτοί δικαίωμα στάθμευσης στην πυλωτή! Η ΠΟΜΙΔΑ εξέδωσε τόσο ενημερωτικές ανακοινώσεις για το θέμα αυτό, όσο και ειδικότερες οδηγίες για τα μέλη της που αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα.

 https://www.pomida.gr/xoroi_stathmeusis.php