Α.Π. 1883 / 2017 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)
ΠΕΡΙΛΗΨΗ:
ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΩΝ ΣΕ ΠΑΡΑΜΕΘΟΡΙΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ - ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΟΙ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΕΞΑΕΤΙΑ - ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΕΙΔΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΓΙΑ ΑΡΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗΣ - ΝΕΩΤΕΡΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΠΟΥ ΚΑΤΑΡΓΕΙ ΤΗΝ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ - ΜΗ ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΗ ΙΣΧΥΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΚΚΡΕΜΕΙΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ - ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΞΑΕΤΙΑ ΚΑΙ ΜΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ
- Εκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων από τους αναιρεσίβλητους - Ασκηση ανακοπής από τους αναιρεσείοντες - Ισχυρισμός για ακυρότητα μίσθωσης λόγω παρελευσης εξαετίας και για συμψηφισμό απαιτήσεων των μισθωτών -Εσφαλε το Εφετείο κρίνοντας ότι το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 έχει αναδρομική ισχύ και καταλαμβάνει τις - προ αυτού καταστάσεις άκυρες μετά την πάροδο της αρχικής εξαετίας - ένδικες μισθώσεις, ισχυροποιώντας αυτές και κάνοντας αυτές έγκυρες - Ασαφείς αιτιολογίες ως προς το ότι οι εναγόμενοι μισθωτές δεν κατήγγειλαν τις ένδικες μισθώσεις και δεν παρέδωσαν τα τρία μίσθια όσο και της παραδοχής του ότι είναι αβάσιμη η προταθείσα απ’ αυτούς σε συμψηφισμό ανταπαίτησή τους - Βάσιμοι οι λόγοι αναίρεσης (άρθρ. 24, 25, 26, 30 του ν. 1892/1990, αρθρ. 15, 43 π.δ. 34/1995, 2 ΑΚ)ΠΕΡΙΛΗΨΗ:
ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΩΝ ΣΕ ΠΑΡΑΜΕΘΟΡΙΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ - ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΟΙ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΕΞΑΕΤΙΑ - ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΕΙΔΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΓΙΑ ΑΡΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗΣ - ΝΕΩΤΕΡΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΠΟΥ ΚΑΤΑΡΓΕΙ ΤΗΝ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ - ΜΗ ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΗ ΙΣΧΥΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΚΚΡΕΜΕΙΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ - ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΞΑΕΤΙΑ ΚΑΙ ΜΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ
Α.Π. 1883 / 2017 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)
Αριθμός 1883/2017
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωσήφ Τσαλαγανίδη, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, κωλυομένου του Αντιπροέδρου του Αρείου Πάγου Γεωργίου Σακκά, Γεώργιο Κοντό, Αβροκόμη Θούα, Μιλτιάδη Χατζηγεωργίου και Γεώργιο Αποστολάκη, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Σεπτεμβρίου 2017, με την παρουσία και της γραμματέως, Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... Ο.Ε.", που εδρεύει στη δημοτική ενότητα Κομοτηνής, του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης, η οποία εκπροσωπείται νόμιμα και 2) Ν. Β. του Χ., κατοίκου δημοτικής ενότητας Κομοτηνής, του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης.
Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους ..., με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Α. Τ. του Β., 2) Β. Τ. του Α. και 3) Α. Τ. του Α., απάντων κατοίκων ... του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης, οι οποίοι δεν παραστάθηκαν στο ακροατήριο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-8-2014 ανακοπή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ροδόπης.
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 43/2014 του ίδιου Δικαστηρίου και 199/2015 του Μονομελούς Εφετείου Θράκης.
Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 7-12-2015 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκαν μόνο οι αναιρεσείοντες, όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Αποστολάκης ανέγνωσε την από 17-7-2017 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε να γίνουν δεκτοί οι πρώτος και τρίτος λόγοι αναιρέσεως και να απορριφθεί ο δεύτερος.
Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά την έννοια του άρθρου 576 παρ. 2 ΚΠολΔ, αν ο αντίδικος εκείνου που επίσπευσε τη συζήτηση δεν εμφανισθεί ή εμφανισθεί, αλλά δεν λάβει μέρος σε αυτή με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, αν δε η κλήση επιδόθηκε νομότυπα, προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί. Στην προκειμένη περίπτωση, από τις υπ’ αριθ. .../6.6.2017 εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας Ροδόπης Μ. Σ., τις οποίες προσκομίζουν και επικαλούνται οι αναιρεσείοντες, προκύπτει ότι ακριβές επικυρωμένο αντίγραφο της υπό κρίση αίτησης αναιρέσεως, με την πράξη καταθέσεως και ορισμού δικασίμου, καθώς και κλήση προς συζήτηση για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας επιδόθηκαν νομότυπα και εμπρόθεσμα, στους αναιρεσίβλητους. Επομένως, εφόσον αυτοί δεν εμφανίσθηκαν στην ανωτέρω δικάσιμο, κατά την οποία η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά της στο πινάκιο, ούτε εκπροσωπήθηκαν με δήλωση πληρεξούσιου δικηγόρου τους, κατά το άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, πρέπει να δικασθούν ερήμην και να προχωρήσει η συζήτηση παρά την απουσία τους.
Το άρθρο 2 ΑΚ εκφράζει τη γενικότερη αρχή του δικαίου περί μη αναδρομικότητας των νόμων, που αποβλέπει στην κατά το δυνατό βεβαιότητα των δικαιωμάτων, στην ασφάλεια των συναλλαγών και στη σταθερότητα δικαίου, η οποία όμως αρχή δεν κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα και έτσι η διάταξη αυτή δεν έχει αυξημένη τυπική ισχύ. Επομένως ο νομοθέτης δεν εμποδίζεται, κατ` αρχήν, να προσδώσει στο νόμο αναδρομική ισχύ, με μόνο περιορισμό τη μη προσβολή συνταγματικώς προστατευομένων δικαιωμάτων. Στο νόμο μπορεί να δοθεί αναδρομική δύναμη όχι μόνο ρητά αλλά και σιωπηρά (έμμεσα), όταν από την έννοια και το σκοπό του συνάγεται νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος.
Εξάλλου, κατά τα άρθρα 24 § Ια, 25 § 1, 26 § 1 και 30 του ν. 1892/1990, ο οποίος εφαρμόζεται και στο νομό Ροδόπης ως παραμεθόρια περιοχή (άρθρο 24), απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές. Από την απαγόρευση εξαιρούνται οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεις μέχρι έξι (6) έτη, κανονισμού ορίων, διανομής κοινού και οι συμβάσεις μεταβίβασης ποσοστού εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων (άρθρου 25 § 1). Φυσικά ή νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς στους οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια ενός των κρατών-μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης της § 1 του προηγουμένου άρθρου με αίτησή τους ενώπιον της αρμόδιας επιτροπής, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο (άρθρο 26 § 1), διαφορετικά, δηλαδή χωρίς άρση της απαγόρευσης με άδεια της επιτροπής, οι συναπτόμενες δικαιοπραξίες είναι απολύτως άκυρες (άρθρο 30). Η ακυρότητα αυτή είναι ανεπίδεκτη θεραπείας, δηλαδή δεν επέρχεται θεραπεία αυτής ούτε με την πάροδο του χρόνου ούτε με συναφείς επικυρωτικές δηλώσεις βουλήσεως των συμβληθέντων μερών, που κατά τον ΑΚ (άρθρο 183) δεν είναι ικανές να προσδώσουν εκ νέου ισχύ στην άκυρη σύμβαση, ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από την άκυρη σύμβαση, ούτε με την μεταγενέστερη ex nunc νομοθετική άρση των λόγων, που προκάλεσαν την ακυρότητα (ΑΠ 1312/2007, ΑΠ 829/2005, ΑΠ 1312/2005).
Ακολούθως, εκδόθηκε ο ν. 3978/2011, με το άρθρο 114 παρ. 2 του οποίου αντικαταστάθηκε το ως άνω άρθρο 25 παρ. 1 ν. 1892/1990 και έτσι ορίζεται πλέον ότι: Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιριών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.
Σύμφωνα δε με την παράγραφο 3 του ιδίου ως άνω άρθρου: "το άρθρο 26 του ν. 1892/1990 αντικαθίσταται ως εξής: Ι.α. Φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δεν ανήκουν στις κατηγορίες της παραγράφου 1 του άρθρου 25 μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης για τις παραμεθορίους περιοχές με αίτηση τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, β. Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε επιτροπή, που συνιστάται, γ. Η απαγόρευση αίρεται με απόφαση της επιτροπής. 2. Αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος". Τέλος στο άρθρο 114 § 4 περ. β` του άνω νόμου ορίζεται ότι: "β. Στην παράγραφο 1 του άρθρου 31 του ν. 1892/1990 προστίθεται εδάφιο β` ως εξής: β. Κάθε γενική και ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του νόμου αυτού ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο καταργείται, εκτός των περιπτώσεων στις οποίες ρητά προβλέπεται, στις διατάξεις του νόμου αυτού, ότι ειδικές διατάξεις διατηρούνται σε ισχύ".
Σύμφωνα, επομένως, με τη νέα αυτή ρύθμιση, που ισχύει από 16.6.2011, φυσικά ή νομικά πρόσωπα με ιθαγένεια ή έδρα εντός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών μπορούν να αποκτήσουν οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, χωρίς να απαιτείται απόφαση διοικητικής αρχής. Η κατάργηση των περιορισμών αφορά και στις μισθώσεις ακινήτων οι οποίες πλέον συνάπτονται ελεύθερα μεταξύ των εμπιπτόντων στις παραπάνω κατηγορίες προσώπων, χωρίς να απαιτείται άδεια της προβλεπόμενης επιτροπής, η οποία ήταν αναγκαία για το πέραν της εξαετίας διάστημα κύρος των μισθώσεων υπό τις προϊσχύουσες διατάξεις του ν. 1892/1990. Ο ως άνω νέος νόμος δεν περιέχει ρητή και ειδική διάταξη για αναδρομική ισχύ, ώστε να καταλαμβάνει και τις εμπράγματες και ενοχικές δικαιοπραξίες επί ακινήτων κειμένων στις παραμεθόριες περιοχές που είχαν συναφθεί υπό το προγενέστερο νομικό καθεστώς χωρίς άδεια (και επομένως ήταν απολύτως άκυρες) προκειμένου να καταστούν αναδρομικά έγκυρες. Ειδικότερα, δεν καταλαμβάνει εκείνες τις μισθώσεις επί ακινήτων για τις οποίες παρήλθε η αρχική εξαετής διάρκεια χωρίς να έχει ληφθεί η άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990, υπό το καθεστώς του οποίου είχαν συναφθεί. Ούτε πάλι με το άρθρο 114 παρ. 2 του ν. 3978/2011, που αντικατέστησε το άρθρο 25 Ν. 1892/1990, προβλέπεται μεταβατική διάταξη αναφερόμενη στο κύρος των προ αυτού εμπραγμάτων δικαιοπραξιών, που καταρτίστηκαν χωρίς προηγούμενη άδεια, ή στο κύρος των κατά την έναρξη ισχύος του ευρισκόμενων σε εξέλιξη μισθωτικών συμβάσεων. Η μόνη μεταβατική διάταξη είναι εκείνη του άρθρου 114 παρ. 3 κατά την όποια "αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος", η οποία -ως εκ του όλου περιεχομένου της διατάξεως συνάγεται- αναφέρεται σε αιτήσεις φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών που είχαν υποβληθεί προ της 16.6.2011.
Τέλος ούτε ερμηνευτικά μπορεί να συναχθεί από το όλο πλέγμα των νέων διατάξεων (σε συνδυασμό με το επιδιωκόμενο σκοπό του νομοθέτη, που είναι η πλήρης απελευθέρωση των συναλλαγών στα παραμεθόρια ακίνητα για τους υπηκόους των κρατών-μελών της ΕΕ και των κρατών της ΕΖΕΣ) νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος, πράγμα άλλωστε που θα ανέτρεπε επελθούσες ακυρότητες εμπραγμάτων δικαιοπραξιών. Επομένως, μίσθωση επαγγελματικής στέγης ακινήτου παραμεθόριας περιοχής για την οποία παρήλθε η αρχική εξαετής διάρκεια χωρίς ωστόσο να έχει ληφθεί κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990 η άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού είναι άκυρη και δεν εγκυροποιείται με τη μεταγενέστερη (ισχύουσα ex nunc) νομοθετική άρση των λόγων, που προκάλεσαν την ακυρότητα. Ως άκυρη δεν γεννά υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων.
Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, με την οποία ορίζεται ότι αναίρεση επιτρέπεται και αν παραβιάστηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο ή έθιμο ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου...", συνάγεται ότι ο λόγος αυτός αναίρεσης ιδρύεται αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα από αυτό δεκτά ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον κανόνα δικαίου ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή εφαρμόσει αυτόν ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου.
Εν προκειμένω, το Εφετείο επί του πρώτου λόγου της ένδικης ανακοπής, κατά τον οποίο οι ένδικες μισθωτικές συμβάσεις, ως αφορώσες ακίνητα στην Κομοτηνή, κατέστησαν μετά την πάροδο της αρχικής εξαετίας άκυρες γιατί δεν είχε ληφθεί η άδεια της αρμόδιας επιτροπής για την άρση του περιορισμού κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990 και ως εκ τούτου δεν γέννησαν υποχρέωση καταβολής των επιδικασθέντων με τη διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, δέχθηκε τα ακόλουθα:
"Οι καθών η ανακοπή είναι συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι κατά το ποσοστό του ενός τρίτου (1/3) εξ αδιαιρέτου ο καθένας από αυτούς τριών όμορων καταστημάτων, που φέρουν αρίθμηση δύο (2), τρία (3) και τέσσερα (4) και βρίσκονται στο ισόγειο πολυώροφης οικοδομής στην πόλη της Κομοτηνής επί της οδού ..., εμβαδού 41,22 τ.μ., 30,00 τ.μ. και 12,59 τ.μ. αντίστοιχα. Τα εν λόγω καταστήματα εκμίσθωσαν αρχικά στην Ε. Β. του Η. και της παραχώρησαν τη χρήση αυτών ως ακολούθως: α) το προαναφερόμενο κατάστημα τρία (3), δυνάμει του από 18-5-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια έξι ετών, συγκεκριμένα μέχρι 31-5-2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, β) το προαναφερόμενο κατάστημα τέσσερα (4), δυνάμει του από 15-8-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια έξι ετών, συγκεκριμένα μέχρι 14-8-2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, και γ) το προαναφερόμενο κατάστημα δύο (2), δυνάμει του από (1-5-2002 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια πέντε ετών, συγκεκριμένα μέχρι 30-4- 2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, προκειμένου αυτή να τα χρησιμοποιήσει αποκλειστικά για τη στέγαση της επαγγελματικής της δραστηριότητας ως ενιαίο κατάστημα οβελιστήριου - ψητοπωλείου, έναντι συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος, προκαταβλητέου το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, που για το πρώτο μισθωτικό έτος καθορίσθηκε στο ποσό των 300.000 δραχμών (ήδη 880,41 ευρώ) για το μίσθιο κατάστημα τρία, των 130.000 δραχμών (ήδη 381,51 ευρώ) για το μίσθιο κατάστημα τέσσερα και των 968,45 ευρώ για το μίσθιο κατάστημα δύο, την ακριβή δε τήρηση των όρων των παραπάνω συμβάσεων μίσθωσης εγγυήθηκε ο δεύτερος ανακόπτων και σύζυγος της μισθώτριας, συνυπογράφοντας τα σχετικά ιδιωτικά συμφωνητικά.
Έκτοτε, μεσολάβησαν: α) τα από 1-8-2003 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά τροποποίησης συμβάσεων μίσθωσης, σύμφωνα με τα οποία τροποποιήθηκε ο όρος τρία (3) των αρχικών ιδιωτικών συμφωνητικών περί μηνιαίου μισθώματος και αναπροσαρμογής αυτού, και β) τα από 1-9-2007 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά τροποποίησης συμβάσεων μίσθωσης, σύμφωνα με τα οποία υπεισήλθε στη θέση της μισθώτριας η πρώτη ανακόπτουσα ομόρρυθμη εταιρία, τούτο δε συμφωνήθηκε με τη συμμετοχή και τη ρητή συναίνεση όλων των μερών, δηλαδή, των εκμισθωτών, της αρχικής μισθώτριας, του συζύγου αυτής και εγγυητή και της πρώτης ανακόπτουσας ομόρρυθμης εταιρίας. Επιπλέον, με τα από 1-9-2007 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών οι υφιστάμενες μισθώσεις, όπως αυτές είχαν κατά τα παραπάνω διαμορφωθεί, να συνεχισθούν με τους ίδιους όρους και συμφωνίες και με μόνη εξαίρεση τη νέα συμφωνία τους ως προς το ύψος των μηνιαίων μισθωμάτων και την αναπροσαρμογή αυτών. Επομένως, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προηγήθηκαν και με βάση τα ως άνω αποδειχθέντα πραγματικά, το παρόν Δικαστήριο κρίνει ότι οι ένδικες μισθωτικές συμβάσεις και μετά το χρόνο λήξης τους (31.5.07, 14.8.07 και 30.4.07) παρέμειναν έγκυρες, διότι από την ισχύ του ν. 3978/11 (16.6.11) καταργήθηκαν οι κάθε είδους περιορισμοί που καθιερώνονταν από τις προγενέστερες διατάξεις του Ν. 1892/90 και αφορούσαν τους ημεδαπούς και τους υπηκόους των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι στο εξής συναλλάσσονται ελεύθερα και χωρίς περιορισμούς στις παραμεθόριες περιοχές, όπως και τα πρόσωπα με ιθαγένεια κράτους - μέλους της ΕΖΕΣ, από το περιεχόμενο δε και το σκοπό του ν. 3978/11 συνάγεται νομοθετική βούληση για αναδρομική ισχύ και επί των ενδίκων συμβάσεων, οι οποίες έτσι εγκυροποιήθηκαν και ισχυροποιήθηκαν ως προς τη διάρκειά τους πέραν των έξι (6) ετών, η σιωπηρή δε (έμμεση) αυτή αναδρομικότητα δεν προσκρούει σε καμία από τις προεκτεθείσες διατάξεις του Συντάγματος, της ΕΣΔΑ και του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προηγήθηκαν".
Ακολούθως, το Εφετείο, δεχόμενο σχετικό λόγο της εφέσεως των καθών η ανακοπή, εξαφάνισε την προσβαλλόμενη που είχε δεχθεί το λόγο αυτό της ανακοπής και τον απέρριψε ως αβάσιμο. Κρίνοντας όμως ότι το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 έχει αναδρομική ισχύ και καταλαμβάνει τις - προ αυτού καταστάσεις άκυρες μετά την πάροδο της αρχικής εξαετίας - ένδικες μισθώσεις, παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις διατάξεις των άρθρων 2 ΑΚ, 114 παρ. 3 και 117 ν. 3978/2011, 24 παρ. 1α, 25 παρ. 1 και 30 του ν. 1892/1990. Κατ’ ακολουθίαν τούτων, ο πρώτος λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ με τον οποίο προβάλλεται η ανωτέρω αιτίαση είναι βάσιμος.
Κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ "Αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης." Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο (αναφορικά με το δεύτερο λόγο της ανακοπής, στην έρευνα του οποίου προχώρησε μετά την απόρριψη του πρώτου δεδομένου ότι δεν είχε εξετασθεί από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο) δέχθηκε με την προσβαλλομένη απόφασή του, ότι αποδείχθηκαν τα εξής: "Από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες κατήγγειλαν νομίμως τις ένδικες μισθωτικές συμβάσεις ή ότι παρέδωσαν τη χρήση των τριών ως άνω μισθίων καταστημάτων στους καθών στις 30.4.14, ούτε και μέχρι 30.6.14, χρονικό σημείο μέχρι του οποίου ζητήθηκαν ενοίκια των μηνών Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου 2014, για τα οποία εκδόθηκε η πληττόμενη διαταγή πληρωμής και, επομένως, ο δεύτερος λόγος ανακοπής, με τον οποίο οι ανακόπτοντες ισχυρίζονται ότι την 30.4.14 παρέδωσαν τα κλειδιά των ενδίκων καταστημάτων και άρα δεν όφειλαν τα μισθώματα των μηνών αυτών, καθώς και ότι έχουν κατά των καθών η ανακοπή αξίωση συνολικού ποσού 2.830,37 ευρώ που συνίσταται κατά το ποσό των 2.230,4 ευρώ σε δοθείσα, κατά την αρχική κατάρτιση των ενδίκων μισθωτικών συμβάσεων, εγγύηση και κατά το ποσό των 600 ευρώ επιβάρυνση των καθών η ανακοπή που αφορά Ε.Ε.Τ.Α., την οποία αξίωση προτείνουν προς συμψηφισμό, πρέπει ν’ απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμος."
Υπό τα περιστατικά όμως αυτά, το Εφετείο διέλαβε ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς τη θεμελίωση τόσο της παραδοχής του ότι οι εναγόμενοι μισθωτές δεν κατήγγειλαν τις ένδικες μισθώσεις και δεν παρέδωσαν τα τρία μίσθια στις 30.4.2014, όσο και της παραδοχής του ότι είναι αβάσιμη η προταθείσα απ’ αυτούς σε συμψηφισμό ανταπαίτησή τους ποσού 2.830,37 ευρώ, όπως αυτοί είχαν ισχυρισθεί, υποστηρίζοντας περαιτέρω ότι λόγω της καταγγελίας δεν όφειλαν μισθώματα για τους μήνες Μαΐου και Ιουνίου 2014, ενώ το μίσθωμα Απριλίου 2014 αποσβέστηκε λόγω του προταθέντος συμψηφισμού, δηλαδή για ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Ειδικότερα, παραλείπει να παραθέσει αιτιολογίες γιατί ο προβαλλόμενος από τους ανακόπτοντες τρόπος καταγγελίας της μίσθωσης (με την από 30.4.2014 εξώδικη δήλωση - πρόσκλησή τους προς τους αναιρεσίβλητους, στους οποίους κοινοποιήθηκε με δικαστικό επιμελητή, σε συνδυασμό με την παρακατάθεση των κλειδιών των μισθίων στη συμβολαιογράφο Κομοτηνής Δ. Π.-Μ.) δεν επέφερε τη λύση των μισθώσεων, αρκούμενο στην παραδοχή ότι "δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες κατήγγειλαν νομίμως τις ένδικες μισθωτικές συμβάσεις". Επίσης, διαλαμβάνει ανεπαρκείς αιτιολογίες και για το κρίσιμο ζήτημα της βασιμότητας του προταθέντος συμψηφισμού, ένσταση την οποία απέρριψε άνευ άλλης αιτιολογήσεως, δεχόμενο μόνον ότι "δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες έχουν κατά των καθών η ανακοπή αξίωση συνολικού ύψους 2.830,4 ευρώ που συνίσταται κατά το ποσό των 2.230.4 ευρώ σε δοθείσα κατά την αρχική κατάρτιση των ενδίκων μισθωτικών συμβιώσεων εγγύηση και κατά το ποσό των 600 ευρώ σε επιβάρυνση των καθών που αφορά Ε.Ε.Τ.Α." Επομένως, αποβαίνει ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής εφαρμογής των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων 15, 43 π.δ. 34/1995, 609, 440, 441 ΑΚ τις οποίες το Εφετείο παραβίασε εκ πλαγίου, στερώντας έτσι την απόφασή του από νόμιμη βάση. Γι’ αυτό, πρέπει να γίνει δεκτός, ως βάσιμος, ο τρίτος λόγος της αναίρεσης με τον οποίο προβάλλεται αιτίαση από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ενώ παρέλκει η έρευνα του δεύτερου λόγου αναιρέσεως που αναφέρεται στο ίδιο κεφάλαιο.
Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλον Εφέτη, ενώ οι αναιρεσίβλητοι που νικήθηκαν πρέπει να καταδικασθούν στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, κατά το σχετικό νόμιμο αίτημα των τελευταίων, όπως ειδικότερα στο διατακτικό αναφέρεται (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να διαταχθεί κατά την παρ. 3 του άρθρ. 495 ΚΠολΔ η απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που καταβλήθηκε απ’ αυτούς.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την υπ’ αριθ. 199/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θράκης.
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί όμως από Εφέτη άλλον απ’ αυτόν που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση.
Διατάσσει την απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που καταβλήθηκε απ’ αυτούς.
Και
Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14 Νοεμβρίου 2017.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 20 Νοεμβρίου 2017.
Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωσήφ Τσαλαγανίδη, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, κωλυομένου του Αντιπροέδρου του Αρείου Πάγου Γεωργίου Σακκά, Γεώργιο Κοντό, Αβροκόμη Θούα, Μιλτιάδη Χατζηγεωργίου και Γεώργιο Αποστολάκη, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Σεπτεμβρίου 2017, με την παρουσία και της γραμματέως, Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... Ο.Ε.", που εδρεύει στη δημοτική ενότητα Κομοτηνής, του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης, η οποία εκπροσωπείται νόμιμα και 2) Ν. Β. του Χ., κατοίκου δημοτικής ενότητας Κομοτηνής, του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης.
Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους ..., με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Α. Τ. του Β., 2) Β. Τ. του Α. και 3) Α. Τ. του Α., απάντων κατοίκων ... του ομωνύμου δήμου, της περιφερειακής ενότητας Ροδόπης, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας - Θράκης, οι οποίοι δεν παραστάθηκαν στο ακροατήριο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-8-2014 ανακοπή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ροδόπης.
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 43/2014 του ίδιου Δικαστηρίου και 199/2015 του Μονομελούς Εφετείου Θράκης.
Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 7-12-2015 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκαν μόνο οι αναιρεσείοντες, όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Αποστολάκης ανέγνωσε την από 17-7-2017 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε να γίνουν δεκτοί οι πρώτος και τρίτος λόγοι αναιρέσεως και να απορριφθεί ο δεύτερος.
Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά την έννοια του άρθρου 576 παρ. 2 ΚΠολΔ, αν ο αντίδικος εκείνου που επίσπευσε τη συζήτηση δεν εμφανισθεί ή εμφανισθεί, αλλά δεν λάβει μέρος σε αυτή με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, αν δε η κλήση επιδόθηκε νομότυπα, προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί. Στην προκειμένη περίπτωση, από τις υπ’ αριθ. .../6.6.2017 εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας Ροδόπης Μ. Σ., τις οποίες προσκομίζουν και επικαλούνται οι αναιρεσείοντες, προκύπτει ότι ακριβές επικυρωμένο αντίγραφο της υπό κρίση αίτησης αναιρέσεως, με την πράξη καταθέσεως και ορισμού δικασίμου, καθώς και κλήση προς συζήτηση για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας επιδόθηκαν νομότυπα και εμπρόθεσμα, στους αναιρεσίβλητους. Επομένως, εφόσον αυτοί δεν εμφανίσθηκαν στην ανωτέρω δικάσιμο, κατά την οποία η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά της στο πινάκιο, ούτε εκπροσωπήθηκαν με δήλωση πληρεξούσιου δικηγόρου τους, κατά το άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, πρέπει να δικασθούν ερήμην και να προχωρήσει η συζήτηση παρά την απουσία τους.
Το άρθρο 2 ΑΚ εκφράζει τη γενικότερη αρχή του δικαίου περί μη αναδρομικότητας των νόμων, που αποβλέπει στην κατά το δυνατό βεβαιότητα των δικαιωμάτων, στην ασφάλεια των συναλλαγών και στη σταθερότητα δικαίου, η οποία όμως αρχή δεν κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα και έτσι η διάταξη αυτή δεν έχει αυξημένη τυπική ισχύ. Επομένως ο νομοθέτης δεν εμποδίζεται, κατ` αρχήν, να προσδώσει στο νόμο αναδρομική ισχύ, με μόνο περιορισμό τη μη προσβολή συνταγματικώς προστατευομένων δικαιωμάτων. Στο νόμο μπορεί να δοθεί αναδρομική δύναμη όχι μόνο ρητά αλλά και σιωπηρά (έμμεσα), όταν από την έννοια και το σκοπό του συνάγεται νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος.
Εξάλλου, κατά τα άρθρα 24 § Ια, 25 § 1, 26 § 1 και 30 του ν. 1892/1990, ο οποίος εφαρμόζεται και στο νομό Ροδόπης ως παραμεθόρια περιοχή (άρθρο 24), απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές. Από την απαγόρευση εξαιρούνται οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεις μέχρι έξι (6) έτη, κανονισμού ορίων, διανομής κοινού και οι συμβάσεις μεταβίβασης ποσοστού εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων (άρθρου 25 § 1). Φυσικά ή νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς στους οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια ενός των κρατών-μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης της § 1 του προηγουμένου άρθρου με αίτησή τους ενώπιον της αρμόδιας επιτροπής, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο (άρθρο 26 § 1), διαφορετικά, δηλαδή χωρίς άρση της απαγόρευσης με άδεια της επιτροπής, οι συναπτόμενες δικαιοπραξίες είναι απολύτως άκυρες (άρθρο 30). Η ακυρότητα αυτή είναι ανεπίδεκτη θεραπείας, δηλαδή δεν επέρχεται θεραπεία αυτής ούτε με την πάροδο του χρόνου ούτε με συναφείς επικυρωτικές δηλώσεις βουλήσεως των συμβληθέντων μερών, που κατά τον ΑΚ (άρθρο 183) δεν είναι ικανές να προσδώσουν εκ νέου ισχύ στην άκυρη σύμβαση, ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από την άκυρη σύμβαση, ούτε με την μεταγενέστερη ex nunc νομοθετική άρση των λόγων, που προκάλεσαν την ακυρότητα (ΑΠ 1312/2007, ΑΠ 829/2005, ΑΠ 1312/2005).
Ακολούθως, εκδόθηκε ο ν. 3978/2011, με το άρθρο 114 παρ. 2 του οποίου αντικαταστάθηκε το ως άνω άρθρο 25 παρ. 1 ν. 1892/1990 και έτσι ορίζεται πλέον ότι: Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιριών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.
Σύμφωνα δε με την παράγραφο 3 του ιδίου ως άνω άρθρου: "το άρθρο 26 του ν. 1892/1990 αντικαθίσταται ως εξής: Ι.α. Φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δεν ανήκουν στις κατηγορίες της παραγράφου 1 του άρθρου 25 μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης για τις παραμεθορίους περιοχές με αίτηση τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, β. Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε επιτροπή, που συνιστάται, γ. Η απαγόρευση αίρεται με απόφαση της επιτροπής. 2. Αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος". Τέλος στο άρθρο 114 § 4 περ. β` του άνω νόμου ορίζεται ότι: "β. Στην παράγραφο 1 του άρθρου 31 του ν. 1892/1990 προστίθεται εδάφιο β` ως εξής: β. Κάθε γενική και ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του νόμου αυτού ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο καταργείται, εκτός των περιπτώσεων στις οποίες ρητά προβλέπεται, στις διατάξεις του νόμου αυτού, ότι ειδικές διατάξεις διατηρούνται σε ισχύ".
Σύμφωνα, επομένως, με τη νέα αυτή ρύθμιση, που ισχύει από 16.6.2011, φυσικά ή νομικά πρόσωπα με ιθαγένεια ή έδρα εντός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών μπορούν να αποκτήσουν οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, χωρίς να απαιτείται απόφαση διοικητικής αρχής. Η κατάργηση των περιορισμών αφορά και στις μισθώσεις ακινήτων οι οποίες πλέον συνάπτονται ελεύθερα μεταξύ των εμπιπτόντων στις παραπάνω κατηγορίες προσώπων, χωρίς να απαιτείται άδεια της προβλεπόμενης επιτροπής, η οποία ήταν αναγκαία για το πέραν της εξαετίας διάστημα κύρος των μισθώσεων υπό τις προϊσχύουσες διατάξεις του ν. 1892/1990. Ο ως άνω νέος νόμος δεν περιέχει ρητή και ειδική διάταξη για αναδρομική ισχύ, ώστε να καταλαμβάνει και τις εμπράγματες και ενοχικές δικαιοπραξίες επί ακινήτων κειμένων στις παραμεθόριες περιοχές που είχαν συναφθεί υπό το προγενέστερο νομικό καθεστώς χωρίς άδεια (και επομένως ήταν απολύτως άκυρες) προκειμένου να καταστούν αναδρομικά έγκυρες. Ειδικότερα, δεν καταλαμβάνει εκείνες τις μισθώσεις επί ακινήτων για τις οποίες παρήλθε η αρχική εξαετής διάρκεια χωρίς να έχει ληφθεί η άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990, υπό το καθεστώς του οποίου είχαν συναφθεί. Ούτε πάλι με το άρθρο 114 παρ. 2 του ν. 3978/2011, που αντικατέστησε το άρθρο 25 Ν. 1892/1990, προβλέπεται μεταβατική διάταξη αναφερόμενη στο κύρος των προ αυτού εμπραγμάτων δικαιοπραξιών, που καταρτίστηκαν χωρίς προηγούμενη άδεια, ή στο κύρος των κατά την έναρξη ισχύος του ευρισκόμενων σε εξέλιξη μισθωτικών συμβάσεων. Η μόνη μεταβατική διάταξη είναι εκείνη του άρθρου 114 παρ. 3 κατά την όποια "αιτήσεις, που έχουν ήδη υποβληθεί και επί των οποίων δεν έχει εκδοθεί απόφαση της διοίκησης εξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος", η οποία -ως εκ του όλου περιεχομένου της διατάξεως συνάγεται- αναφέρεται σε αιτήσεις φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών που είχαν υποβληθεί προ της 16.6.2011.
Τέλος ούτε ερμηνευτικά μπορεί να συναχθεί από το όλο πλέγμα των νέων διατάξεων (σε συνδυασμό με το επιδιωκόμενο σκοπό του νομοθέτη, που είναι η πλήρης απελευθέρωση των συναλλαγών στα παραμεθόρια ακίνητα για τους υπηκόους των κρατών-μελών της ΕΕ και των κρατών της ΕΖΕΣ) νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος, πράγμα άλλωστε που θα ανέτρεπε επελθούσες ακυρότητες εμπραγμάτων δικαιοπραξιών. Επομένως, μίσθωση επαγγελματικής στέγης ακινήτου παραμεθόριας περιοχής για την οποία παρήλθε η αρχική εξαετής διάρκεια χωρίς ωστόσο να έχει ληφθεί κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990 η άδεια της επιτροπής για την άρση του περιορισμού είναι άκυρη και δεν εγκυροποιείται με τη μεταγενέστερη (ισχύουσα ex nunc) νομοθετική άρση των λόγων, που προκάλεσαν την ακυρότητα. Ως άκυρη δεν γεννά υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων.
Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, με την οποία ορίζεται ότι αναίρεση επιτρέπεται και αν παραβιάστηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο ή έθιμο ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου...", συνάγεται ότι ο λόγος αυτός αναίρεσης ιδρύεται αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα από αυτό δεκτά ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον κανόνα δικαίου ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή εφαρμόσει αυτόν ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου.
Εν προκειμένω, το Εφετείο επί του πρώτου λόγου της ένδικης ανακοπής, κατά τον οποίο οι ένδικες μισθωτικές συμβάσεις, ως αφορώσες ακίνητα στην Κομοτηνή, κατέστησαν μετά την πάροδο της αρχικής εξαετίας άκυρες γιατί δεν είχε ληφθεί η άδεια της αρμόδιας επιτροπής για την άρση του περιορισμού κατά τους όρους του προϊσχύσαντος ν. 1892/1990 και ως εκ τούτου δεν γέννησαν υποχρέωση καταβολής των επιδικασθέντων με τη διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, δέχθηκε τα ακόλουθα:
"Οι καθών η ανακοπή είναι συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι κατά το ποσοστό του ενός τρίτου (1/3) εξ αδιαιρέτου ο καθένας από αυτούς τριών όμορων καταστημάτων, που φέρουν αρίθμηση δύο (2), τρία (3) και τέσσερα (4) και βρίσκονται στο ισόγειο πολυώροφης οικοδομής στην πόλη της Κομοτηνής επί της οδού ..., εμβαδού 41,22 τ.μ., 30,00 τ.μ. και 12,59 τ.μ. αντίστοιχα. Τα εν λόγω καταστήματα εκμίσθωσαν αρχικά στην Ε. Β. του Η. και της παραχώρησαν τη χρήση αυτών ως ακολούθως: α) το προαναφερόμενο κατάστημα τρία (3), δυνάμει του από 18-5-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια έξι ετών, συγκεκριμένα μέχρι 31-5-2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, β) το προαναφερόμενο κατάστημα τέσσερα (4), δυνάμει του από 15-8-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια έξι ετών, συγκεκριμένα μέχρι 14-8-2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, και γ) το προαναφερόμενο κατάστημα δύο (2), δυνάμει του από (1-5-2002 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, και για διάρκεια πέντε ετών, συγκεκριμένα μέχρι 30-4- 2007, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο ένα (1) αυτού, προκειμένου αυτή να τα χρησιμοποιήσει αποκλειστικά για τη στέγαση της επαγγελματικής της δραστηριότητας ως ενιαίο κατάστημα οβελιστήριου - ψητοπωλείου, έναντι συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος, προκαταβλητέου το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, που για το πρώτο μισθωτικό έτος καθορίσθηκε στο ποσό των 300.000 δραχμών (ήδη 880,41 ευρώ) για το μίσθιο κατάστημα τρία, των 130.000 δραχμών (ήδη 381,51 ευρώ) για το μίσθιο κατάστημα τέσσερα και των 968,45 ευρώ για το μίσθιο κατάστημα δύο, την ακριβή δε τήρηση των όρων των παραπάνω συμβάσεων μίσθωσης εγγυήθηκε ο δεύτερος ανακόπτων και σύζυγος της μισθώτριας, συνυπογράφοντας τα σχετικά ιδιωτικά συμφωνητικά.
Έκτοτε, μεσολάβησαν: α) τα από 1-8-2003 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά τροποποίησης συμβάσεων μίσθωσης, σύμφωνα με τα οποία τροποποιήθηκε ο όρος τρία (3) των αρχικών ιδιωτικών συμφωνητικών περί μηνιαίου μισθώματος και αναπροσαρμογής αυτού, και β) τα από 1-9-2007 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά τροποποίησης συμβάσεων μίσθωσης, σύμφωνα με τα οποία υπεισήλθε στη θέση της μισθώτριας η πρώτη ανακόπτουσα ομόρρυθμη εταιρία, τούτο δε συμφωνήθηκε με τη συμμετοχή και τη ρητή συναίνεση όλων των μερών, δηλαδή, των εκμισθωτών, της αρχικής μισθώτριας, του συζύγου αυτής και εγγυητή και της πρώτης ανακόπτουσας ομόρρυθμης εταιρίας. Επιπλέον, με τα από 1-9-2007 τρία ιδιωτικά συμφωνητικά συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών οι υφιστάμενες μισθώσεις, όπως αυτές είχαν κατά τα παραπάνω διαμορφωθεί, να συνεχισθούν με τους ίδιους όρους και συμφωνίες και με μόνη εξαίρεση τη νέα συμφωνία τους ως προς το ύψος των μηνιαίων μισθωμάτων και την αναπροσαρμογή αυτών. Επομένως, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προηγήθηκαν και με βάση τα ως άνω αποδειχθέντα πραγματικά, το παρόν Δικαστήριο κρίνει ότι οι ένδικες μισθωτικές συμβάσεις και μετά το χρόνο λήξης τους (31.5.07, 14.8.07 και 30.4.07) παρέμειναν έγκυρες, διότι από την ισχύ του ν. 3978/11 (16.6.11) καταργήθηκαν οι κάθε είδους περιορισμοί που καθιερώνονταν από τις προγενέστερες διατάξεις του Ν. 1892/90 και αφορούσαν τους ημεδαπούς και τους υπηκόους των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι στο εξής συναλλάσσονται ελεύθερα και χωρίς περιορισμούς στις παραμεθόριες περιοχές, όπως και τα πρόσωπα με ιθαγένεια κράτους - μέλους της ΕΖΕΣ, από το περιεχόμενο δε και το σκοπό του ν. 3978/11 συνάγεται νομοθετική βούληση για αναδρομική ισχύ και επί των ενδίκων συμβάσεων, οι οποίες έτσι εγκυροποιήθηκαν και ισχυροποιήθηκαν ως προς τη διάρκειά τους πέραν των έξι (6) ετών, η σιωπηρή δε (έμμεση) αυτή αναδρομικότητα δεν προσκρούει σε καμία από τις προεκτεθείσες διατάξεις του Συντάγματος, της ΕΣΔΑ και του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, σύμφωνα με τις νομικές σκέψεις που προηγήθηκαν".
Ακολούθως, το Εφετείο, δεχόμενο σχετικό λόγο της εφέσεως των καθών η ανακοπή, εξαφάνισε την προσβαλλόμενη που είχε δεχθεί το λόγο αυτό της ανακοπής και τον απέρριψε ως αβάσιμο. Κρίνοντας όμως ότι το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 έχει αναδρομική ισχύ και καταλαμβάνει τις - προ αυτού καταστάσεις άκυρες μετά την πάροδο της αρχικής εξαετίας - ένδικες μισθώσεις, παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις διατάξεις των άρθρων 2 ΑΚ, 114 παρ. 3 και 117 ν. 3978/2011, 24 παρ. 1α, 25 παρ. 1 και 30 του ν. 1892/1990. Κατ’ ακολουθίαν τούτων, ο πρώτος λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ με τον οποίο προβάλλεται η ανωτέρω αιτίαση είναι βάσιμος.
Κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ "Αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης." Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο (αναφορικά με το δεύτερο λόγο της ανακοπής, στην έρευνα του οποίου προχώρησε μετά την απόρριψη του πρώτου δεδομένου ότι δεν είχε εξετασθεί από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο) δέχθηκε με την προσβαλλομένη απόφασή του, ότι αποδείχθηκαν τα εξής: "Από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες κατήγγειλαν νομίμως τις ένδικες μισθωτικές συμβάσεις ή ότι παρέδωσαν τη χρήση των τριών ως άνω μισθίων καταστημάτων στους καθών στις 30.4.14, ούτε και μέχρι 30.6.14, χρονικό σημείο μέχρι του οποίου ζητήθηκαν ενοίκια των μηνών Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου 2014, για τα οποία εκδόθηκε η πληττόμενη διαταγή πληρωμής και, επομένως, ο δεύτερος λόγος ανακοπής, με τον οποίο οι ανακόπτοντες ισχυρίζονται ότι την 30.4.14 παρέδωσαν τα κλειδιά των ενδίκων καταστημάτων και άρα δεν όφειλαν τα μισθώματα των μηνών αυτών, καθώς και ότι έχουν κατά των καθών η ανακοπή αξίωση συνολικού ποσού 2.830,37 ευρώ που συνίσταται κατά το ποσό των 2.230,4 ευρώ σε δοθείσα, κατά την αρχική κατάρτιση των ενδίκων μισθωτικών συμβάσεων, εγγύηση και κατά το ποσό των 600 ευρώ επιβάρυνση των καθών η ανακοπή που αφορά Ε.Ε.Τ.Α., την οποία αξίωση προτείνουν προς συμψηφισμό, πρέπει ν’ απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμος."
Υπό τα περιστατικά όμως αυτά, το Εφετείο διέλαβε ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς τη θεμελίωση τόσο της παραδοχής του ότι οι εναγόμενοι μισθωτές δεν κατήγγειλαν τις ένδικες μισθώσεις και δεν παρέδωσαν τα τρία μίσθια στις 30.4.2014, όσο και της παραδοχής του ότι είναι αβάσιμη η προταθείσα απ’ αυτούς σε συμψηφισμό ανταπαίτησή τους ποσού 2.830,37 ευρώ, όπως αυτοί είχαν ισχυρισθεί, υποστηρίζοντας περαιτέρω ότι λόγω της καταγγελίας δεν όφειλαν μισθώματα για τους μήνες Μαΐου και Ιουνίου 2014, ενώ το μίσθωμα Απριλίου 2014 αποσβέστηκε λόγω του προταθέντος συμψηφισμού, δηλαδή για ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Ειδικότερα, παραλείπει να παραθέσει αιτιολογίες γιατί ο προβαλλόμενος από τους ανακόπτοντες τρόπος καταγγελίας της μίσθωσης (με την από 30.4.2014 εξώδικη δήλωση - πρόσκλησή τους προς τους αναιρεσίβλητους, στους οποίους κοινοποιήθηκε με δικαστικό επιμελητή, σε συνδυασμό με την παρακατάθεση των κλειδιών των μισθίων στη συμβολαιογράφο Κομοτηνής Δ. Π.-Μ.) δεν επέφερε τη λύση των μισθώσεων, αρκούμενο στην παραδοχή ότι "δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες κατήγγειλαν νομίμως τις ένδικες μισθωτικές συμβάσεις". Επίσης, διαλαμβάνει ανεπαρκείς αιτιολογίες και για το κρίσιμο ζήτημα της βασιμότητας του προταθέντος συμψηφισμού, ένσταση την οποία απέρριψε άνευ άλλης αιτιολογήσεως, δεχόμενο μόνον ότι "δεν αποδεικνύεται ότι οι ανακόπτοντες έχουν κατά των καθών η ανακοπή αξίωση συνολικού ύψους 2.830,4 ευρώ που συνίσταται κατά το ποσό των 2.230.4 ευρώ σε δοθείσα κατά την αρχική κατάρτιση των ενδίκων μισθωτικών συμβιώσεων εγγύηση και κατά το ποσό των 600 ευρώ σε επιβάρυνση των καθών που αφορά Ε.Ε.Τ.Α." Επομένως, αποβαίνει ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής εφαρμογής των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων 15, 43 π.δ. 34/1995, 609, 440, 441 ΑΚ τις οποίες το Εφετείο παραβίασε εκ πλαγίου, στερώντας έτσι την απόφασή του από νόμιμη βάση. Γι’ αυτό, πρέπει να γίνει δεκτός, ως βάσιμος, ο τρίτος λόγος της αναίρεσης με τον οποίο προβάλλεται αιτίαση από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ενώ παρέλκει η έρευνα του δεύτερου λόγου αναιρέσεως που αναφέρεται στο ίδιο κεφάλαιο.
Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλον Εφέτη, ενώ οι αναιρεσίβλητοι που νικήθηκαν πρέπει να καταδικασθούν στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, κατά το σχετικό νόμιμο αίτημα των τελευταίων, όπως ειδικότερα στο διατακτικό αναφέρεται (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να διαταχθεί κατά την παρ. 3 του άρθρ. 495 ΚΠολΔ η απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που καταβλήθηκε απ’ αυτούς.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την υπ’ αριθ. 199/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θράκης.
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί όμως από Εφέτη άλλον απ’ αυτόν που εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση.
Διατάσσει την απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που καταβλήθηκε απ’ αυτούς.
Και
Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14 Νοεμβρίου 2017.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 20 Νοεμβρίου 2017.
Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου