Εφ.Αθ. 7782/2003 – ΝοΒ 2004, σελ. 1579
ΠΕΡΙΛΗΨΗ:
ΟΡΙΣΜΕΝΟ ΑΓΩΓΗΣ ΚΑΙ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΠΡΟΣ ΔΙΕΞΑΓΩΓΗ ΔΙΚΗΣ, ΩΣ ΕΚΠΡΟΣΩΠΟΥ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ (17 Κ.Πολ.Δ.)
(...) Κατά το άρθρο 62 ΚΠολΔ έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων προς επιδίωξη σκοπού και αν δεν αποτελούν σωματείο. Οι ενώσεις αυτές, καίτοι στερούμενες νομικής προσωπικότηας... παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα, στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους (άρθρο 64 §3 ΚΠολΔ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 4 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, ο διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος προκειμένου για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ' αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας.
Ειδικότερα προκειμένου περί αγωγής του διαχειριστή πολυκατοικίας, υπαγομένης στο καθεστώς του ν. 3741/1929, κατά συνιδιοκτήτη αυτής, πρέπει για το κατ' άρθρον 216 §1 του ΚΠολΔ ορισμένο αυτής, να εκτίθενται στο δικόγραφό της, μεταξύ άλλων, τα απαραίτητα για τη νομιμοποίησή του στοιχεία και συγκεκριμένα ότι ο ενάγων είναι διαχειριστής της οικοδομής κατόπιν νόμιμης εκλογής ή διορισμού (ΑΠ 1489/1999 ΕλλΔνη 41. 127, ΑΠ 668/1999 ΕλλΔνη 4. 124, ΑΠ 1557/1981 ΝοΒ 30. 66).
Επίσης για την πληρότητα της αιτιολογίας πρέπει να σημειωθεί ότι η τυχόν ακυρότητα της αποφάσεως της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή πρέπει να προσβάλλεται μόνο με αγωγή, μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών που ορίζει το άρθρο 101 ΑΚ προκειμένου περί αποφάσεων γενικής συνελεύσεως μελών σωματείου, κατ' ανάλογη εφαρμογή του, ενόψει του κενού του ν. 3741/ 1929, αφού και στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός, εις τον οποίον αποβλέπει η ανωτέρω προθεσμία, εγκείμενος προδήλως εις το ότι εντός βραχέος χρόνου πρέπει να επιλύεται η αφορώσα το κύρος των αποφάσεων της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών αμφισβήτηση και να αίρεται εντεύθεν η αβεβαιότητα (ΑΠ 1489/1999 ΕλλΔνη 2000. 127, ΕφΑθ 5797/1996 ΕλλΔνη 1997. 194, ΕφΑθ 4760/1990 ΕλλΔνη 32. 1665).
Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 §1, 4 §1, 5 στοιχ. β' και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες των ορόφων ή διαμερισμάτων και συνιδιοκτήτες των κοινών μερών της οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στον ανωτέρω νόμο για την οριζόντιο ιδιοκτησία με ιδιαίτερη συμφωνία, καταρτιζομένη με κοινή όλων συναίνεση που θα περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και θα καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών, να κανονίσουν τη συμμετοχή κάθε συνιδιοκτήτη στις κοινές δαπάνες, η συμφωνία δε αυτή (κανονισμός) δεσμεύει και υποχρεώνει και τους ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων (ΑΠ 155/1990 ΕΔΠ 1990. 104) καθώς και τους καθολικούς διαδόχους εκείνων αλλά και όσους προσχώρησαν στον κανονισμό μεταγενέστερα με το συμβόλαιο αγοράς ορόφου ή διαμερίσματος εφόσον βεβαίως εγκρίνουν τους όρους του κανονισμού, διότι προδήλως, στην αντίθετη περίπτωση που κρίνουν τους όρους του κανονισμού επαχθείς δεν προβαίνουν στην αγορά ορόφου ή διαμερίσματος.
Εφόσον όμως προβαίνουν στην αγορά αποδεχόμενοι την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό, δεν μπορούν μεταγενέστερα να αμφισβητήσουν κανέναν από τους όρους του κανονισμού. Για να μεταβληθεί η συμφωνημένη ποσοστιαία συμμετοχή των διαμερισμάτων στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή (ΑΠ 58/1991 ΕλλΔνη 32. 807, ΑΠ 216/1981 ΝοΒ 29. 1404, ΕφΑθ 1703/1998 ΕΔΠ 1998. 299).
Εξάλλου κατά το άρθρο 216 ΚΠολΔ, το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν κατά νόμο και δικαιολογούν την άσκηση της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, δηλαδή ιστορική βάση, εις τρόπον, ώστε να παρέχεται η ευχέρεια εις μεν το εναγόμενο να αμυνθεί εις δε το δικαστήριο να την εκτιμήσει. Ειδικότερα, η αγωγή του διαχειριστή της πολυκατοικίας κατά οροφοκτήτη για την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών πρέπει να περιέχει τη λεπτομερή δαπάνη της πολυκατοικίας κατά μήνα, κατ' είδος και ποσό και το ποσοστό συμμετοχής της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας στις συγκεκριμένες δαπάνες (ΑΠ 646/1980 ΕΔΠ 1981. 101, ΕφΑθ 9684/1986 ΕΔΠ 1986. 264, ΕφΑθ 10603/1986 ΕΔΠ 1986. 270, ΕφΑθ 6448/1986 ΕΔΠ 1987. 27). (...).
Από τις καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν ενόρκως ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου (...) και από τα έγγραφα που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Η επί της οδού ** στη Β.** Αττικής κειμένη πολυώροφη οικοδομή έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δυνάμει της υπ' αριθ. 2471/1972 πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας (....).
Η ενάγουσα είναι διαχειρίστρια της εν λόγω πολυκατοικίας νομίμως εκλεγείσα από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών κατά την επαναληπτική έκτακτη γενική συνέλευση της 17.9.2000 με πλειοψηφία των παρόντων, οι οποίοι εκπροσωπούσαν το 1/4 των ψήφων, εφόσον πρόκειται περί επαναληπτικής συζήτησης, οπότε αρκούν οσεσδήποτε ψήφοι και αν έχουν αυτοί που παρίστανται σ' αυτήν (άρθρα 3, 4 του Κανονισμού). Πρέπει να σημειωθεί ότι στη λήψη της εν λόγω αποφάσεως συμμετείχε και ο Α.Γ.**, για λογαριασμό της εναγομένης συζύγου του, ο οποίος ψήφισε υπέρ της εκλογής της ενάγουσας ως διαχειρίστριας. Η ανωτέρω απόφαση της γενικής συνελεύσεως είναι έγκυρη και ισχυρή, εφόσον δεν προσβλήθηκε μέσα στην εξάμηνη αποσβεστική προθεσμία του άρθρου 101 ΑΚ, η οποία (προθεσμία) αρχίζει από της επομένης της ληφθείσης απόφασης.
Ως εκ τούτου η ενάγουσα διαχειρίστρια της πιο πάνω πολυκατοικίας, στην οποία με το άρθρο 4 του κανονισμού εχορηγήθη η εντολή και η πληρεξουσιότητα να ασκεί αγωγές εναντίον συνιδιοκτητών για θέματα που σχετίζονται με τη διαχείριση, μεταξύ των οποίων και εκείνα που αφορούν τις οικονομικές υποχρεώσεις, νομιμοποιείται προς άσκηση της υπό κρίση αγωγής. Εξάλλου η ενάγουσα εξουσιοδοτήθηκε να επιδιώξει δικαστικά την είσπραξη των οφειλομένων και κατά την επαναληπτική ως άνω έκτακτη γενική συνέλευση.
Συνεπώς οι σχετικοί λόγοι εφέσεως με τους οποίους υποστηρίζονται ότι η ενάγουσα δεν είναι νόμιμη διαχειρίστρια της πολυκατοικίας και ότι δεν είχε εξουσιοδότηση προς διεξαγωγή της παρούσας δίκης πρέπει να απορριφθουν ως αβάσιμοι στην ουσία τους. Από τα αυτά ως άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι η εναγομένη είναι κυρία της υπ' αριθ. Η-Ι οριζόντιας ιδιοκτησίας του ημιυπογείου, η οποία περιήλθε σ' αυτήν με το υπ' αριθ. **/1989 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Ι.Β.**, που έχει μεταγραφεί νόμιμα. Κατά το άρθρο 5 του ισχύν νόμου επέχοντος μεταξύ των συνιδιοκτητών κανονισμού της πολυκατοικίας «πας κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας βαρύνεται αυτοδικαίως ως εκ της ιδιότητάς του ταύτης με τα εκ της συνιδιοκτησίας απορρέοντα κοινά βάρη και τας κοινάς δαπάνας ως αύται εμφαίνονται εις το από Ιανουαρίου 1972 ανωτέρω πίνακα κατανομής».
Σύμφωνα με τον ανωτέρω πίνακα η συμμετοχή της οριζοντίου ιδιοκτησίας της εναγομένης ανέρχεται σε ποσοστό 56% στις κοινόχρηστες δαπάνες και σε ποσοστό 12% στις δαπάνες ανελκυστήρος. Τα ποσοστά αυτά αναφορικά με την ιδιοκτησία της εναγομένης δεν έχουν μεταβληθεί με τις τροποποιητικές πράξεις της οροφοκτησίας. Η εναγομένη όμως δεν έχει καταβάλει την αναλογούσα στην ιδιοκτησία της μερίδα των κοινοχρήστων δαπανών από 1.9.1999 μέχρι και της 3.5.2001. Αυτή ισχυρίζεται ότι το διαμέρισμά της έχει ανεξάρτητη είσοδο, χωριστή από την κεντρική είσοδο της πολυκατοικίας και ότι, εφόσον το κεντρικό κλιμακοστάσιο, η κεντρική είσοδος της πολυκατοικίας και ο ανελκυστήρας δεν εξυπηρετούν την ιδιοκτησία της, δεν βαρύνεται με δαπάνες γι' αυτά. Επίσης ισχυρίζεται ότι ο πίνακας συμμετοχής των οριζοντίων ιδιοκτησιών στις δαπάνες της πολυκατοικίας δεν είναι δίκαιος και ορθός λόγω των αυθαίρετων κατασκευών που έχουν προστεθεί στην πολυκατοικία εκ μέρους των λοιπών συνιδιοκτητών.
Όμως από το προαναφερόμενο άρθρο 5 του κανονισμού σαφώς προκύπτει ότι με τα εκ της συνιδιοκτησίας κοινά βάρη και τις κοινές δαπάνες βαρύνεται έκαστος ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας εκ μόνης της ιδιότητάς του αυτής ανεξάρτητα αν τα κοινόχρηστα πράγματα εξυπηρετούν ή όχι την ιδιοκτησία του. Τους όρους του κανονισμού τους ενέκρινε η εναγομένη και προσχώρησε σ' αυτόν με το συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματός της με το οποίο δήλωσε ότι αποδέχεται πλήρως και χωρίς καμμιά επιφύλαξη όλους τους όρους της συμφωνίας περί οροφοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας, όπως τροποποιήθηκε, και επομένως ο κανονισμός στον οποίον περιλαμβάνεται ο ανωτέρω πίνακας συμμετοχής των οριζοντίων ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες και τα βάρη της δεσμεύει και είναι υποχρεωτικός γι' αυτήν έστω και αν αυτός (κανονισμός) δεν είναι δίκαιος.
Για την απαλλαγή της εναγομένης από τις κοινές δαπάνες καθώς και για τη μεταβολή της συμφωνημένης ποσοστιαίας συμμετοχής των διαμερισμάτων στις κοινόκτητες δαπάνες πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών περιβαλλομένη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβαλλομένη σε μεταγραφή. Τέτοια συμφωνία η εναγομένη δεν επικαλείται ούτε προσκομίζει. Συνεπώς αυτή δεσμεύεται από τον πιο πάνω κανονισμό, ο οποίος την υποχρεώνει εκ μόνης της ιδιότητάς της ως ιδιοκτήτριας διαμερίσματος να συμμετάσχει στις κοινές δαπάνες με βάση το οριζόμενο στον κανονισμό ποσοστό. Ενόψει αυτών οι σχετικοί λόγοι της έφεσης με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι στην ουσία τους.
(...) Οι προαναφερόμενες κατά μήνα δαπάνες κοινοχρήστων της πολυκατοικίας κατ' είδος και ποσό αποδεικνύονται από τις επικαλούμενες και προσκομιζόμενες από την ενάγουσα συγκεντρωτικές καταστάσεις που η εταιρεία «Σ.**», στην οποία η συνιδιοκτησία είχε αναθέσει την εργασία αυτή με αμοιβή, έχει εκδώσει με βάση τις αποδείξεις καταβολής κάθε επί μέρους δαπάνης, που η διαχειρίστρια της είχε χορηγήσει και οι οποίες προσκομίζονται και ενώπιον του δικαστηρίου τούτου. Η εναγομένη δεν αμφισβητεί ειδικά την πραγματοποίηση των ως άνω δαπανών εκτός από την πραγματοποίηση της δαπάνης του κηπουρού. Όμως ο μάρτυρας της εναγομένης επιβεβαιώνει την ύπαρξη του κηπουρού καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, η δαπάνη για την αμοιβή του οποίου αποδεικνύεται και από τις προσκομιζόμενες αποδείξεις του Ε.Ι.** στον οποίο είχε ανατεθεί η καθαριότητα της πολυκατοικίας και η φροντίδα του κήπου.
Εξάλλου από τα προσκομιζόμενα από 27.9.2000 πρακτικά της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας αποδεικνύεται ότι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μεταξύ των οποίων και η εναγομένη (διά του εκπροσώπου της) απεφάσισαν την πρόσληψη κηπουρού και για το μετέπειτα χρονικό διάστημα, χωρίς την αντίρρηση της εναγομένης. Περαιτέρω σχετικά με το αποθεματικό, για το οποίο η εναγομένη ισχυρίζεται ότι είναι υπέρογκο, πρέπει να σημειωθεί ότι για τη συγκέντρωση αποθεματικού κεφαλαίου κίνησης ποσού 100.000 μηνιαίως και για ένα έτος ελήφθη απόφαση κατά πλειοψηφία από τους συνιδιοκτήτες κατά τη γενική συνέλευση της 7.9.2000, η οποία (απόφαση), όπως προαναφέρθηκε, είναι ισχυρή και έγκυρη δεσμεύουσα την εναγομένη.
Ενόψει των προεκτεθέντων η συνολική οφειλή της εναγομένης για τις δαπάνες κοινοχρήστων και ανελκυστήρος της παραπάνω χρονικής περιόδου ανέρχεται στο ποσό των 82.493 δρχ. (...) έναντι των οποίων κατέβαλε το ποσό των 7.000 δρχ. και οφείλει το υπόλοιπο ποσό των 75.493 δρχ. ή 221.54 Ευρώ με το νόμιμο τόκο από της επιδόσεως της αγωγής. Δεν έσφαλε επομένως η εκκαλουμένη ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων που δέχθηκε ότι το οφειλόμενο στην ενάγουσα ποσό για δαπάνες κοινοχρήστων και ανελκυστήρα ανέρχεται στο ανωτέρω ποσό και υποχρέωσε την εναγομένη στην καταβολή του ποσού τούτου και πρέπει οι σχετικοί λόγοι εφέσεως με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα να απορριφθούν ως αβάσιμοι κατ' ουσίαν.
Τέλος, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφασή του επέβαλε τα δικαστικά έξοδα εις βάρος της εναγομένης λόγω της ήττας της κατ' άρθρο 176 ΚΠολΔ δεν έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου, εφόσον η αγωγή έγινε καθ' ολοκληρίαν δεκτή και πρέπει ο σχετικός λόγος της έφεσης με τον οποίον υποστηρίζονται τα αντίθετα ότι δηλαδή δεν έπρεπε να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα εις βάρος της εναγομένης, να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία του. Ύστερα από όλα αυτά και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος εφέσεως προς εξέταση, πρέπει ν' απορριφθεί ως κατ' ουσίαν αβάσιμη η υπό κρίση έφεση και να καταδικασθεί η εκκαλούσα στα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).
ΠΕΡΙΛΗΨΗ:
ΟΡΙΣΜΕΝΟ ΑΓΩΓΗΣ ΚΑΙ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΠΡΟΣ ΔΙΕΞΑΓΩΓΗ ΔΙΚΗΣ, ΩΣ ΕΚΠΡΟΣΩΠΟΥ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ (17 Κ.Πολ.Δ.)
(...) Κατά το άρθρο 62 ΚΠολΔ έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων προς επιδίωξη σκοπού και αν δεν αποτελούν σωματείο. Οι ενώσεις αυτές, καίτοι στερούμενες νομικής προσωπικότηας... παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα, στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους (άρθρο 64 §3 ΚΠολΔ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 4 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, ο διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος προκειμένου για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ' αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας.
Ειδικότερα προκειμένου περί αγωγής του διαχειριστή πολυκατοικίας, υπαγομένης στο καθεστώς του ν. 3741/1929, κατά συνιδιοκτήτη αυτής, πρέπει για το κατ' άρθρον 216 §1 του ΚΠολΔ ορισμένο αυτής, να εκτίθενται στο δικόγραφό της, μεταξύ άλλων, τα απαραίτητα για τη νομιμοποίησή του στοιχεία και συγκεκριμένα ότι ο ενάγων είναι διαχειριστής της οικοδομής κατόπιν νόμιμης εκλογής ή διορισμού (ΑΠ 1489/1999 ΕλλΔνη 41. 127, ΑΠ 668/1999 ΕλλΔνη 4. 124, ΑΠ 1557/1981 ΝοΒ 30. 66).
Επίσης για την πληρότητα της αιτιολογίας πρέπει να σημειωθεί ότι η τυχόν ακυρότητα της αποφάσεως της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή πρέπει να προσβάλλεται μόνο με αγωγή, μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών που ορίζει το άρθρο 101 ΑΚ προκειμένου περί αποφάσεων γενικής συνελεύσεως μελών σωματείου, κατ' ανάλογη εφαρμογή του, ενόψει του κενού του ν. 3741/ 1929, αφού και στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός, εις τον οποίον αποβλέπει η ανωτέρω προθεσμία, εγκείμενος προδήλως εις το ότι εντός βραχέος χρόνου πρέπει να επιλύεται η αφορώσα το κύρος των αποφάσεων της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών αμφισβήτηση και να αίρεται εντεύθεν η αβεβαιότητα (ΑΠ 1489/1999 ΕλλΔνη 2000. 127, ΕφΑθ 5797/1996 ΕλλΔνη 1997. 194, ΕφΑθ 4760/1990 ΕλλΔνη 32. 1665).
Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 §1, 4 §1, 5 στοιχ. β' και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες των ορόφων ή διαμερισμάτων και συνιδιοκτήτες των κοινών μερών της οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στον ανωτέρω νόμο για την οριζόντιο ιδιοκτησία με ιδιαίτερη συμφωνία, καταρτιζομένη με κοινή όλων συναίνεση που θα περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και θα καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών, να κανονίσουν τη συμμετοχή κάθε συνιδιοκτήτη στις κοινές δαπάνες, η συμφωνία δε αυτή (κανονισμός) δεσμεύει και υποχρεώνει και τους ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων (ΑΠ 155/1990 ΕΔΠ 1990. 104) καθώς και τους καθολικούς διαδόχους εκείνων αλλά και όσους προσχώρησαν στον κανονισμό μεταγενέστερα με το συμβόλαιο αγοράς ορόφου ή διαμερίσματος εφόσον βεβαίως εγκρίνουν τους όρους του κανονισμού, διότι προδήλως, στην αντίθετη περίπτωση που κρίνουν τους όρους του κανονισμού επαχθείς δεν προβαίνουν στην αγορά ορόφου ή διαμερίσματος.
Εφόσον όμως προβαίνουν στην αγορά αποδεχόμενοι την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό, δεν μπορούν μεταγενέστερα να αμφισβητήσουν κανέναν από τους όρους του κανονισμού. Για να μεταβληθεί η συμφωνημένη ποσοστιαία συμμετοχή των διαμερισμάτων στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή (ΑΠ 58/1991 ΕλλΔνη 32. 807, ΑΠ 216/1981 ΝοΒ 29. 1404, ΕφΑθ 1703/1998 ΕΔΠ 1998. 299).
Εξάλλου κατά το άρθρο 216 ΚΠολΔ, το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν κατά νόμο και δικαιολογούν την άσκηση της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, δηλαδή ιστορική βάση, εις τρόπον, ώστε να παρέχεται η ευχέρεια εις μεν το εναγόμενο να αμυνθεί εις δε το δικαστήριο να την εκτιμήσει. Ειδικότερα, η αγωγή του διαχειριστή της πολυκατοικίας κατά οροφοκτήτη για την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών πρέπει να περιέχει τη λεπτομερή δαπάνη της πολυκατοικίας κατά μήνα, κατ' είδος και ποσό και το ποσοστό συμμετοχής της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας στις συγκεκριμένες δαπάνες (ΑΠ 646/1980 ΕΔΠ 1981. 101, ΕφΑθ 9684/1986 ΕΔΠ 1986. 264, ΕφΑθ 10603/1986 ΕΔΠ 1986. 270, ΕφΑθ 6448/1986 ΕΔΠ 1987. 27). (...).
Από τις καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν ενόρκως ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου (...) και από τα έγγραφα που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Η επί της οδού ** στη Β.** Αττικής κειμένη πολυώροφη οικοδομή έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δυνάμει της υπ' αριθ. 2471/1972 πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας (....).
Η ενάγουσα είναι διαχειρίστρια της εν λόγω πολυκατοικίας νομίμως εκλεγείσα από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών κατά την επαναληπτική έκτακτη γενική συνέλευση της 17.9.2000 με πλειοψηφία των παρόντων, οι οποίοι εκπροσωπούσαν το 1/4 των ψήφων, εφόσον πρόκειται περί επαναληπτικής συζήτησης, οπότε αρκούν οσεσδήποτε ψήφοι και αν έχουν αυτοί που παρίστανται σ' αυτήν (άρθρα 3, 4 του Κανονισμού). Πρέπει να σημειωθεί ότι στη λήψη της εν λόγω αποφάσεως συμμετείχε και ο Α.Γ.**, για λογαριασμό της εναγομένης συζύγου του, ο οποίος ψήφισε υπέρ της εκλογής της ενάγουσας ως διαχειρίστριας. Η ανωτέρω απόφαση της γενικής συνελεύσεως είναι έγκυρη και ισχυρή, εφόσον δεν προσβλήθηκε μέσα στην εξάμηνη αποσβεστική προθεσμία του άρθρου 101 ΑΚ, η οποία (προθεσμία) αρχίζει από της επομένης της ληφθείσης απόφασης.
Ως εκ τούτου η ενάγουσα διαχειρίστρια της πιο πάνω πολυκατοικίας, στην οποία με το άρθρο 4 του κανονισμού εχορηγήθη η εντολή και η πληρεξουσιότητα να ασκεί αγωγές εναντίον συνιδιοκτητών για θέματα που σχετίζονται με τη διαχείριση, μεταξύ των οποίων και εκείνα που αφορούν τις οικονομικές υποχρεώσεις, νομιμοποιείται προς άσκηση της υπό κρίση αγωγής. Εξάλλου η ενάγουσα εξουσιοδοτήθηκε να επιδιώξει δικαστικά την είσπραξη των οφειλομένων και κατά την επαναληπτική ως άνω έκτακτη γενική συνέλευση.
Συνεπώς οι σχετικοί λόγοι εφέσεως με τους οποίους υποστηρίζονται ότι η ενάγουσα δεν είναι νόμιμη διαχειρίστρια της πολυκατοικίας και ότι δεν είχε εξουσιοδότηση προς διεξαγωγή της παρούσας δίκης πρέπει να απορριφθουν ως αβάσιμοι στην ουσία τους. Από τα αυτά ως άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε ότι η εναγομένη είναι κυρία της υπ' αριθ. Η-Ι οριζόντιας ιδιοκτησίας του ημιυπογείου, η οποία περιήλθε σ' αυτήν με το υπ' αριθ. **/1989 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Ι.Β.**, που έχει μεταγραφεί νόμιμα. Κατά το άρθρο 5 του ισχύν νόμου επέχοντος μεταξύ των συνιδιοκτητών κανονισμού της πολυκατοικίας «πας κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας βαρύνεται αυτοδικαίως ως εκ της ιδιότητάς του ταύτης με τα εκ της συνιδιοκτησίας απορρέοντα κοινά βάρη και τας κοινάς δαπάνας ως αύται εμφαίνονται εις το από Ιανουαρίου 1972 ανωτέρω πίνακα κατανομής».
Σύμφωνα με τον ανωτέρω πίνακα η συμμετοχή της οριζοντίου ιδιοκτησίας της εναγομένης ανέρχεται σε ποσοστό 56% στις κοινόχρηστες δαπάνες και σε ποσοστό 12% στις δαπάνες ανελκυστήρος. Τα ποσοστά αυτά αναφορικά με την ιδιοκτησία της εναγομένης δεν έχουν μεταβληθεί με τις τροποποιητικές πράξεις της οροφοκτησίας. Η εναγομένη όμως δεν έχει καταβάλει την αναλογούσα στην ιδιοκτησία της μερίδα των κοινοχρήστων δαπανών από 1.9.1999 μέχρι και της 3.5.2001. Αυτή ισχυρίζεται ότι το διαμέρισμά της έχει ανεξάρτητη είσοδο, χωριστή από την κεντρική είσοδο της πολυκατοικίας και ότι, εφόσον το κεντρικό κλιμακοστάσιο, η κεντρική είσοδος της πολυκατοικίας και ο ανελκυστήρας δεν εξυπηρετούν την ιδιοκτησία της, δεν βαρύνεται με δαπάνες γι' αυτά. Επίσης ισχυρίζεται ότι ο πίνακας συμμετοχής των οριζοντίων ιδιοκτησιών στις δαπάνες της πολυκατοικίας δεν είναι δίκαιος και ορθός λόγω των αυθαίρετων κατασκευών που έχουν προστεθεί στην πολυκατοικία εκ μέρους των λοιπών συνιδιοκτητών.
Όμως από το προαναφερόμενο άρθρο 5 του κανονισμού σαφώς προκύπτει ότι με τα εκ της συνιδιοκτησίας κοινά βάρη και τις κοινές δαπάνες βαρύνεται έκαστος ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας εκ μόνης της ιδιότητάς του αυτής ανεξάρτητα αν τα κοινόχρηστα πράγματα εξυπηρετούν ή όχι την ιδιοκτησία του. Τους όρους του κανονισμού τους ενέκρινε η εναγομένη και προσχώρησε σ' αυτόν με το συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματός της με το οποίο δήλωσε ότι αποδέχεται πλήρως και χωρίς καμμιά επιφύλαξη όλους τους όρους της συμφωνίας περί οροφοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας, όπως τροποποιήθηκε, και επομένως ο κανονισμός στον οποίον περιλαμβάνεται ο ανωτέρω πίνακας συμμετοχής των οριζοντίων ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες και τα βάρη της δεσμεύει και είναι υποχρεωτικός γι' αυτήν έστω και αν αυτός (κανονισμός) δεν είναι δίκαιος.
Για την απαλλαγή της εναγομένης από τις κοινές δαπάνες καθώς και για τη μεταβολή της συμφωνημένης ποσοστιαίας συμμετοχής των διαμερισμάτων στις κοινόκτητες δαπάνες πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών περιβαλλομένη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβαλλομένη σε μεταγραφή. Τέτοια συμφωνία η εναγομένη δεν επικαλείται ούτε προσκομίζει. Συνεπώς αυτή δεσμεύεται από τον πιο πάνω κανονισμό, ο οποίος την υποχρεώνει εκ μόνης της ιδιότητάς της ως ιδιοκτήτριας διαμερίσματος να συμμετάσχει στις κοινές δαπάνες με βάση το οριζόμενο στον κανονισμό ποσοστό. Ενόψει αυτών οι σχετικοί λόγοι της έφεσης με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι στην ουσία τους.
(...) Οι προαναφερόμενες κατά μήνα δαπάνες κοινοχρήστων της πολυκατοικίας κατ' είδος και ποσό αποδεικνύονται από τις επικαλούμενες και προσκομιζόμενες από την ενάγουσα συγκεντρωτικές καταστάσεις που η εταιρεία «Σ.**», στην οποία η συνιδιοκτησία είχε αναθέσει την εργασία αυτή με αμοιβή, έχει εκδώσει με βάση τις αποδείξεις καταβολής κάθε επί μέρους δαπάνης, που η διαχειρίστρια της είχε χορηγήσει και οι οποίες προσκομίζονται και ενώπιον του δικαστηρίου τούτου. Η εναγομένη δεν αμφισβητεί ειδικά την πραγματοποίηση των ως άνω δαπανών εκτός από την πραγματοποίηση της δαπάνης του κηπουρού. Όμως ο μάρτυρας της εναγομένης επιβεβαιώνει την ύπαρξη του κηπουρού καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, η δαπάνη για την αμοιβή του οποίου αποδεικνύεται και από τις προσκομιζόμενες αποδείξεις του Ε.Ι.** στον οποίο είχε ανατεθεί η καθαριότητα της πολυκατοικίας και η φροντίδα του κήπου.
Εξάλλου από τα προσκομιζόμενα από 27.9.2000 πρακτικά της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας αποδεικνύεται ότι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μεταξύ των οποίων και η εναγομένη (διά του εκπροσώπου της) απεφάσισαν την πρόσληψη κηπουρού και για το μετέπειτα χρονικό διάστημα, χωρίς την αντίρρηση της εναγομένης. Περαιτέρω σχετικά με το αποθεματικό, για το οποίο η εναγομένη ισχυρίζεται ότι είναι υπέρογκο, πρέπει να σημειωθεί ότι για τη συγκέντρωση αποθεματικού κεφαλαίου κίνησης ποσού 100.000 μηνιαίως και για ένα έτος ελήφθη απόφαση κατά πλειοψηφία από τους συνιδιοκτήτες κατά τη γενική συνέλευση της 7.9.2000, η οποία (απόφαση), όπως προαναφέρθηκε, είναι ισχυρή και έγκυρη δεσμεύουσα την εναγομένη.
Ενόψει των προεκτεθέντων η συνολική οφειλή της εναγομένης για τις δαπάνες κοινοχρήστων και ανελκυστήρος της παραπάνω χρονικής περιόδου ανέρχεται στο ποσό των 82.493 δρχ. (...) έναντι των οποίων κατέβαλε το ποσό των 7.000 δρχ. και οφείλει το υπόλοιπο ποσό των 75.493 δρχ. ή 221.54 Ευρώ με το νόμιμο τόκο από της επιδόσεως της αγωγής. Δεν έσφαλε επομένως η εκκαλουμένη ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων που δέχθηκε ότι το οφειλόμενο στην ενάγουσα ποσό για δαπάνες κοινοχρήστων και ανελκυστήρα ανέρχεται στο ανωτέρω ποσό και υποχρέωσε την εναγομένη στην καταβολή του ποσού τούτου και πρέπει οι σχετικοί λόγοι εφέσεως με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα να απορριφθούν ως αβάσιμοι κατ' ουσίαν.
Τέλος, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφασή του επέβαλε τα δικαστικά έξοδα εις βάρος της εναγομένης λόγω της ήττας της κατ' άρθρο 176 ΚΠολΔ δεν έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου, εφόσον η αγωγή έγινε καθ' ολοκληρίαν δεκτή και πρέπει ο σχετικός λόγος της έφεσης με τον οποίον υποστηρίζονται τα αντίθετα ότι δηλαδή δεν έπρεπε να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα εις βάρος της εναγομένης, να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία του. Ύστερα από όλα αυτά και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος εφέσεως προς εξέταση, πρέπει ν' απορριφθεί ως κατ' ουσίαν αβάσιμη η υπό κρίση έφεση και να καταδικασθεί η εκκαλούσα στα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου