ΑΓΡΟΜΙΣΘΩΣΗ - ΣΧΕΤΙΚΑ - ΘΕΩΡΗΤΙΚΑ

ΑΠ Απόφαση 1480 / 2014    (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)  Θέμα Παραγραφή αξιώσεων, Χρησικτησία, Οθωμανικό δίκαιο.  Περίληψη: Κτητική παραγραφή (χρησικτησία) και αποσβεστική παραγραφή κατά το Οθωμανικό Δίκαιο. Διακρίσεις. Διακοπή της παραγραφής. Αβάσιμοι οι λόγοι από τους αρ. 1, 8, 14, 16 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. (Επικυρώνει 335/2001).

Υποχρεώσεις

Υποχρεώσεις εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει την χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του, με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης αρ.619 ΑΚ.

Υποχρεώσεις μισθωτή..

Ο μισθωτής υποχρεούται να
  • καταβάλλει το μίσθωμα αρ.619 ΑΚ αρ.620 ΑΚ αρ.574 ΑΚ,
  • να εκμεταλλεύεται το μίσθωμα με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του (ιδίως να φροντίζει για την διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό) αρ.623 ΑΚ,
  • να αποδώσει, στο τέλος της μίσθωσης, το μίσθιο και τα πράγματα που περιλαμβάνονται σ' αυτό (ιδίως εργαλεία, κτήνη και λιπάσματα). Το μίσθιο πρέπει να αποδοθεί στην κατάσταση που αυτό θα βρίσκονταν αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είχε γίνει τακτική εκμετάλλευσή του αρ.629 ΑΚ,
  • να αποδώσει, στο τέλος της μίσθωσης, εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από την μειωμένη αξία αν περέλαβε διατιμημένα τα πράγματα που ανήκουν στον εξοπλισμό του μισθίου αρ.630 ΑΚ,
  • να ενημερώνει και να ζητά την συναίνεση του εκμισθωτή για μεταβολές του υφιστάμενου τρόπου εκμετάλλευσης που θα την επηρεάσουν σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης αρ.623 εδ.2 ΑΚ
  • να ενημερώνει και να ζητά την συναίνεση του εκμισθωτή για να παραχωρήσει την χρήση ή να υπεκμισθωσει, εκτός αν υπάρχει αντίθετη σύμβαση ή επιτόπια συνήθεια αρ.624 ΑΚ
  • να αφήσει από τα προϊόντα του κτήματος (ιδίως από το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα) όση ποσότητα απαιτείται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος ως τη νέα σοδειά αρ.636 ΑΚ

Ειδικά η καταβολή μισθωμάτων

Το μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία ή επιτόπια συνήθεια αρ.625 ΑΚ.

Ο μισθωτής μπορεί να ελαττώσει το μίσθωμα αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν την συγκομιδή ή ύστερα απ' αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανωτέρας βίας. Προκαταβολική παραίτηση από το δικαίωμα αυτό είναι άκυρη. Ελάττωση του μισθώματος δεν μπορεί να γίνει αν η μείωση καλύφθηκε με άλλο τρόπο (ιδιαίτερα με ασφαλιστική σύμβαση) αρ.627 ΑΚ

Παραγραφή μισθωμάτων

Τα μισθώματα κάθε είδους παραγράφονται σε πέντε χρόνια αρ.250 περ.16 ΑΚ. Δείτε ειδικότερα για την έναρξη της παραγραφής, την αναστολή και διακοπή στο λήμμα της παραγραφής.

Δικαιώματα

Δικαιώματα του εκμισθωτή

Καθυστέρηση μισθωμάτων - Καταγγελία της μίσθωσης κατόπιν προθεσμίας καταβολής

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της αγρομίσθωσης έναντι μισθωτή που καθυστερεί ολικά ή μερικά κάποιο μίσθωμα, αφού του τάξει προθεσμία για την σχετική καταβολή. Η προθεσμία είναι δύο μηνών, και δεν μπορεί να συμφωνηθεί μικρότερη αρ.628 ΑΚ αρ.597 ΑΚ αρ.598 ΑΚ.

Εκποίηση του μισθίου - Καταγγελία της μίσθωσης

    Αν
  • η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο που φέρει βέβαιη χρονολογία, ή
  • το έγγραφο της μίσθωσης περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή
ο νέος κτήτορας πρέπει να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον έξι μήνες πριν, η δε καταγγελία ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου αρ.637 ΑΚ 615 ΑΚ.

Θάνατος του μισθωτή και ακατάλληλοι κληρονόμοι - Καταγγελία της μίσθωσης

Αν ο μισθωτής αποβιώσει και οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του πράγματος, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μισθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου αρ.632 ΑΚ.

Αρχική διατίμηση εξοπλισμού - Απόδοση εξοπλισμού, αποζημίωση ή απόδοση διαφοράς

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από τη μειωμένη αξία αν τα πράγματα που έλαβε ήταν διατιμημένα, εκτός αν αποδείξει ότι τα πράγματα χάθηκαν, καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία αρ.630 εδ.1, εδ.2 ΑΚ. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα στην επιπλέον αξία εφόσον αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του αρ.630 εδ.3 ΑΚ.

Ενέχυρο του εκμισθωτή

αρ.626 ΑΚ.

Δικαιώματα του μισθωτή

Βελτιώσεις και έκτακτες επισκευές - Αποζημίωση

Ο μισθωτής δικαιούται σε αποζημίωση για τις βελτιώσεις και τις έκτακτες επισκευές που έγιναν στο μίσθιο εφόσον αύξησαν την παραγωγικότητά του αρ.622 ΑΚ.

Παράδοση προϊόντων του κτήματος - Αποζημιωση

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αποζημιωθεί από τον εκμισθωτή για τα προϊόντα του κτήματος (ιδίως το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα) που αφήνει στο κτήμα και απαιτούνται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος ως την νέα σοδειά, αν δεν παρέλαβε τετοια κατά την είσοδό του στο κτήμα αρ.636 ΑΚ.

Κατασκευές στο μίσθιο - Αφαίρεση κατασκευασμάτων

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε στο μίσθιο αρ.622 ΑΚ.

Καρποί που δεν έχουν αποχωριστεί - Απόδοση δαπανών

Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά τον χρόνο της λύσης, αν η μίσθωση λύθηκε κατά τη διάρκεια του μισθωτικού έτους, έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες από την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών αρ.631 ΑΚ.

Δικαιώματα των κληρονόμων του αποβιώσαντος μισθωτή

Θάνατος του μισθωτή - Καταγγελία της μίσθωσης από τους κληρονόμους

Οι κληρονόμοι του μισθωτή έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν την μισθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου αρ.632 ΑΚ.

Δαπάνες

Ο μισθωτής βαρύνεται με τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος (ιδίως για την καλλιέργεια), και, εφόσον δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία ή επιτόπια συνήθεια, με τις δαπάνες που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, για την συντήρηση των οικημάτων, αποθηκών, δρόμων, τάφρων ή περιφραγμάτων αρ.621 ΑΚ.

Λήξη της μίσθωσης και προθεσμία καταγγελίας

Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια αρ.634 ΑΚ. Συμφωνία για συντομότερο διάστημα ισχύει για τέσσερα χρόνια αρ.634 ΑΚ. Κατ' εξαίρεση η αγρομίσθωση για την καλλιέργεια καπνού μπορεί να συνομολογηθεί και για μία μόνο καλλιεργητική περίοδο αρ.113 ΕισΝΑΚ. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από τη συμφωνημένη λήξη, αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη αρ.633 ΑΚ. Μίσθωση αορίστου χρόνου για την οποία δεν συμφωνήθηκε χρόνος λήξης μπορεί να λήξει με κατάγγελία καθενός από τα μέρη που γίνεται μετά τα πρώτα τέσσερα έτη, τουλάχιστον πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου αρ.635 ΑΚ Ο μισθωτής που είναι δημόσιος υπάλληλος δεν έχει αντίστοιχο δικαίωμα καταγγελίας αγρομίσθωσης σε οποιονδήποτε χρόνο εξαιτίας της μετάθεσής του αρ.628 εδ.2 ΑΚ αρ.613 ΑΚ.

Μίσθωση κτηνών

Επί μίσθωσης κτηνών που δεν περιλαμβάνονται στην μίσθωση αγροτικού κτήματος, το μαλλί και η γόνη μοιράζονται μισά μισά και στα δυο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στον μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει την δαπάνη της διατροφής αρ.639 ΑΚ. Η τυχαία απώλεια όλων των κτηνών βαρύνει τον εκμισθωτή, εφόσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση ή την επιτόπια συνήθεια. Η απώλεια μέρους μόνο των κτηνών αναπληρώνεται από τη γόνη των επόμενων ετών.

Στη μίσθωση κτηνών εφαρμόζονται ανάλογα οι γενικές διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος αρ.640 ΑΚ.

Εφαρμογή επί παρόμοιων μισθώσεων

Οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, πλην των άρθρων 632 ως 637 ΑΚ έχουν ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου με αντάλλαγμα την καταβολή του μισθώματος πραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης αρ.638 ΑΚ.
 © Greek Law

Σχόλια