Η διεκδίκηση των αυθαιρέτως κατεχόμενων δημόσιων μικροεκτάσεων. Του Ι. Κωτούλα

 

Εξ ορισμού, η κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου είναι πλήρης, οφείλει δηλαδή να καταγράφει πλήρως τη διαμορφωμένη..

γεωμετρική και ιδιοκτησιακή κατάσταση των γεωτεμαχίων, επομένως δηλώνονται όλα τα εμπράγματα δικαιώματα σ’ όλα τα ακίνητα, απ’ όλα τα πρόσωπα της υπό κτηματογράφηση περιοχής, δημόσια και ιδιωτικά, μεταξύ των οποίων και τα αυθαιρέτως κατεχόμενα.

Για τα τελευταία αυτά, ο δηλώνων επικαλείται ως τίτλο κτήσεως τον αυτόνομο τρόπο κτήσεως κυριότητος, την έκτακτο χρησικτησία, την επί 20ετία δηλαδή συνεχή και αδιάλειπτο, άνευ οχλήσεως, άσκηση διακατοχικών πράξεων νομής και κατοχής, εάν βέβαια το ακίνητο είναι δεκτικό χρησικτησίας, προσαρτά δε στο οικείο πεδίο της δήλωσης (96) τα όσα συντρέχουν στοιχεία, που αποδεικνύουν την άσκηση αυτή από την έναρξή της μέχρι του χρόνου της υποβολής της δήλωσης.
Σε ό,τι αφορά τα αυθαίρετα κτίσματα, χωρίς άδεια πολεοδομίας ή καθ’ υπέρβαση αυτής, πάνω σε ιδιόκτητα ή σε αυθαιρέτως κατεχόμενα, φρονώ ότι πρέπει να δηλώνονται για την αναγνώριση και ενότητα των ακινήτων, ασχέτως αν δεν μπορεί να αποκλειστεί η επιβολή προστίμου από την πολεοδομία.
Η διαιώνιση του προβλήματος των αυθαιρέτων, οφειλόμενη σε πολλούς παράγοντες ακόμα και ιστορικούς λόγους, αποτελεί χαίνουσα πληγή, κρατά ομήρους τους πολίτες, δεν μπορεί πλέον να αναστραφεί, δεν πάει πίσω, δεν οδηγεί στην προστασία της δημόσιας περιουσίας αντιθέτως στην περαιτέρω φαλκίδευσή της, το δημόσιο δεν είναι άμοιρο συνευθύνης και επιβάλλεται να απλουστευθεί και να επιταχυνθεί η διαδικασία επίλυσής του, όπως τώρα με τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Μετά ταύτα, να θεσπιστεί μηχανισμός άμεσης επέμβασης, έκδοση πρωτοκόλλου αποβολής και αυστηρά τιμωρία των παραβατών.
Στη μεγαλύτερη κατηγορία των ακινήτων αυτών (περί της 70.000) περιλαμβάνονται τα ακίνητα του δημοσίου (ιδιωτική περιουσία αυτού) που διαχειρίζεται το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, σύμφωνα με τον Ν.1539/1938, ως και τα ανταλλάξιμα μουσουλμανικά κτήματα, κατά το άρθρο 6 του από 29/9-4/10-1939Β Δ/τος και Ν.357/1976.
Άλλες διατάξεις διέπουν τα δημοτικά ακίνητα, άλλες τα εποικιστικά υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και άλλες τα δάση και τις δασικές εκτάσεις.
Το γραφείο κτηματογράφησης λοιπόν, εάν υποβληθούν δύο δηλώσεις για το ίδιο ακίνητο (από κατέχοντα αυθαίρετα και δημόσιο), οφείλει σε πρώτη φάση να εφαρμόσει την κειμένη νομοθεσία και να προκρίνει το επικρατέστερο δικαίωμα, σημειώνοντας την παρατήρηση “διεκδικείται”, σε δεύτερη δε η επιτροπή ενστάσεων κατά των στοιχείων της ανάρτησης (άρθ. 7 Ν.3481/2006) θα εφαρμόσει το άρθρ. 4 Ν.3127/2004, που ψηφίστηκε ακριβώς για να προχωρήσει το κτηματολόγιο.
Και κατά το οποίο, αν πρόκειται για ακίνητο εντός σχεδίου, ή προϋφισταμένου του 1923 οικισμού ή οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων, ο νομέας του αυθαιρέτου θεωρείται κύριος αυτού, α) αν νέμεται αυτό για δέκα (10) χρόνια με νόμιμο τίτλο και επαχθή αιτία ή β) αν για τριάντα (30) χρόνια, χωρίς τίτλο, εκτός αν βρίσκεται σε κακή πίστη και υπό τας λοιπάς προϋποθέσεις του άρθρου αυτού.
Καλή πίστη επί χρησικτησίας είναι η κατά την κτήση της νομής πεποίθηση του νομέως ότι απέκτησε την κυριότητα. Εάν ο νομέας κατά την κτήση της νομής: α) γνωρίζει ή β) εκ βαρείας αμελείας αγνοεί την ύπαρξη κυριότητος άλλου προσώπου, καλή πίστη δεν υπάρχει και χρησικτησία δεν χωρεί (1). Να σημειωθεί ότι το βάρος της απόδειξης της κακής πίστης έχει το ελληνικό δημόσιο.
Αξίζει να τονισθεί εδώ ότι κατά την ψήφιση του άρθρου αυτού στη βουλή η τότε υπουργός ΥΠΕΧΩΔΕ Βάσω Παπανδρέου (πρακτικά σελ. 70) είχε δηλώσει: “πράγματι με τη διάταξη του άρθρου αυτού αμφισβητείται το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του δημοσίου. Έχει αμφισβητηθεί και σε άλλες περιπτώσεις. Εάν όμως δεν προχωρήσουμε τη ρύθμιση αυτή, δεν μπορούμε να κάνουμε κτηματολόγιο. Πρόεδρος Κων/νος Μητσοτάκης (σελ. 107-110): “κατά τη συζήτηση του συντάγματος πετύχαμε και διευκρινίσθη πως το τεκμήριο ιδιοκτησίας του δημοσίου δεν προστατεύεται συνταγματικά” (2).
Συνεπώς, τα αυθαιρέτως κατεχόμενα ακίνητα του δημοσίου και τα ανταλλάξιμα είναι δεκτικά χρησικτησίας.
Τούτων δοθέντων, εάν κατά την εξέλεγξη των δηλώσεων από το γραφείο κτηματογράφησης αποδεικνύεται ότι οι δηλούντες νομείς ενεμήθησαν με τα προσόντα της χρησικτησίας, είτε της περιπτώσεως (α) είτε της περιπτώσεως (β) άρθρ. 4 Ν.3127/2003, εγγράφονται στα στοιχεία της ανάρτησης, ως μόνοι ιδιοκτήτες, αφού σύμφωνα με την υπ’ αριθμόν 348/2004 γνωμοδότηση της ολομέλειας του νομικού συμβουλίου του κράτους, η οποία έγινε αποδεκτή από το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών την 2-9-2004, η αρμόδια κτηματική υπηρεσία στις περιπτώσεις αυτές οφείλει να απέχει της κτηματογραφικής διαδικασίας και να αναγνωρίζει την κυριότητα των νομέων, κατ’ εφαρμογήν άρθ. 8 παρ. 2 Α.Ν.1539/1938. Σε κάθε περίπτωση η τελευταία λέξη ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια, εφόσον ο έχων έννομο συμφέρον προσφύγει αρμοδίως.
Εν όψει τούτων, η υποβολή της δήλωσης των αυθαιρέτως κατεχομένων του δημοσίου από νομείς ιδιώτας εμπεριέχει εν δυνάμει διεκδίκηση προς επίλυση του εν λόγω πελώριου προβλήματος.

ΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΣ ΚΑΤΕΧΟΜΕΝΑ ΔΗΜΟΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Είναι γνωστό ότι με το Ν.Δ. 31/1969 επεκτάθηκε και στα δημοτικά ακίνητα το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του δημοσίου, που ίσχυε με τον Α.Ν.1539/1938. Ένα (1) δημοτικό ακίνητο λοιπόν προ του 1969 χρησιδεσπόζετο ελεύθερα, όπως και τα ιδιωτικά, ο αυθαίρετος κάτοχος αποκτούσε τη νομή και κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία εάν είχε συμπληρωθεί 20ετία στο πρόσωπο αυτού ή των δικαιοπαρόχων του. Μετά το 1969, πάλι αποκτάται η νομή από τον αυθαίρετο κάτοχο και κατ’ επέκταση η κυριότητα με χρησικτησία, βάσει των αναφερθεισών διατάξεων του άρθρ. 4 Ν.3127/2003, εφόσον συμπληρώνεται 20ετία ή 30ετία κατά περίπτωση ως ανωτέρω, η οποία διάταξη, διά την ταυτότητα του λόγου, διά λόγους ισοπολιτείας και επειδή δεν γίνεται διάκριση στο νόμο, εφαρμόζεται και στα δημοτικά ακίνητα.
Δυστυχώς, το δίκαιο των ομήρων πολλών δημοτών εχάνετο στην μακροχρόνια και πολυδάπανη διαδικασία ενώπιον των δικαστηρίων αλλά και στη δίνη της διαμάχης, μεταξύ των αντιτιθεμένων πλευρών στα δημοτικά συμβούλια, με τους δημάρχους να αποφεύγουν να λύσουν τις εκκρεμότητες αυτές από φόβο μήπως κατηγορηθούν ότι χαρίζονται. Με τη διαδικασία της κτηματογράφησης ευκολύνονται τα πράγματα και βάσει της κειμένης νομοθεσίας μπορούν ή να μην δηλώσουν τα αυθαίρετα αυτά, εφόσον το δίκαιο είναι εξόφθαλμο για τους δημότες ή να αναγνωρίσουν την κυριότητα των αυθαιρέτως κατεχόντων.
Στο παρελθόν ίσχυσε επί μία διετία το άρθρ. 28 του Ν.1080/1980, το οποίο προέβλεπε εκποίηση άνευ δημοπρασίας των κατεχομένων από 15ετίας τουλάχιστον δημοτικών εκτάσεων ή αν κατελήφθησαν μέχρι του έτους 1970 να εκποιούνται με τη διαδικασία του Ν.127/1975. Η προθεσμία αυτή έληξε και παρατάθηκε επί μία εισέτι διετία, με το άρθρ. 33 Ν.3202/2003 μετά τη λήξη της οποίας έκτοτε δεν παρατάθηκε.
Απομένει να επιλυθούν οι εκκρεμότητες αυτές είτε με τη διαδικασία της κτηματογράφησης, όπως εκτέθηκε, είτε με νέα παράταση του Ν.3202/2003 για την άνευ δημοπρασίας εκποίηση των ακινήτων αυτών.


1. Απόστολος Γεωργιάδης, Εμπράγματο δίκαιο, τεύχ. 2, σελ. 142.
2. Αναστάσιος Τάχος, Κτήσης κυριότητος επί δημοσίων κτημάτων, εκδ. Σάκκουλα, 2006, σελ. 48.
*Ο Ιωάννης Κωτούλας είναι επίτιμος πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Θεσσαλονίκης