ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ - Η κάθετη ιδιοκτησία. Oι περίοδοι της εφαρμογής της. Τι ισχύει σήμερα Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία • Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.
Βασική νομολογία για την κάθετη ιδιοκτησία..
Οι τρεις επόμενες αποφάσεις αποτελούν τη νομολογιακή περίοδο άρνησης της καθέτου ιδιοκτησίας και αποδοχής της οριζοντίου μόνο.
ολομΑΠ 332/1970 ΝοΒ 18,830
Από τις διατάξεις των άρθρων 1 § 1 και 2 § 1 και 3, 3 § 1 εδ. γ' 8 και 9 του ν. 3741/1929 που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 τον Εισ. Ν.ΑΚ και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, σαφώς προκύπτει ότι η δι' αυτών κατ' εξαίρεση του ισχύοντος κανόνα superficies solo cedit, αναγνωριζόμενη κατ' ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία (οριζόντια) μπορεί έγκυρα να συσταθεί μόνο επί ορόφων ή διαμερισμάτων του ιδίου οικοδομήματος, όχι και επί αυτοτελών και ανεξάρτητων οικοδομημάτων τα οποία απλώς έχουν ανεγερθεί επί κοινού οικοπέδου.
Η ερμηνεία αυτή, που προκύπτει απ' τη φραστική διατύπωση των πιο πάνω άρθρων που αναφέρουν τη διηρημένη ιδιοκτησία ορόφων/μερών στο ίδιο οικοδόμημα, είναι σύμφωνη και προς την ιστορική προέλευση της οριζοντίου ιδιοκτησίας και το Γ.Ο.Κ (άρθρα 11 και 15 έως 24) όπου ορίζεται η έννοια τον ορόφου, καθορίζεται η θέση και έκταση των οικοδομών εντός των οικοπέδων. Ερμηνευτικό, υπέρ της αυτής στοιχείο, αποτελούν και οι προπαρασκευαστικές εργασίες τον ΑΚ στις οποίες τονίζεται σαφώς ότι «ο όρος οριζόντια ιδιοκτησία είναι τεθειμένος με την κύρια του σημασία και έτσι πρέπει να ερμηνευτεί, δηλαδή αποκλείεται η κάθετη κυριότητα των μερών του οικοδομήματος.»
ολομΑΠ 107/1971 ΝοΒ 19,598
«(...)έστω κι αν αυτά ανεγέρθησαν ή θα ανεγερθούν μελλοντικά επί κοινού οικοπέδου των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία αυτή συνάδει με τα άρθρα 948, 953, 954, 1001 και 1057 ΑΚ με τα οποία θεσπίζεται η αρχή του ανεπίδεκτου της κτήσεως χωριστής κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί συστατικού μέρους πράγματος το οποίο είναι και η οικοδομή που ανεγείρεται σε οικόπεδο. Τα ανωτέρω ενισχύοντας και από την εισηγητική έκθεση του Υπουργού για τον Ν. 3741/1929 καθώς και απ' τις συζητήσεις στη Βουλή και τις προπαρασκευαστικές εργασίες τον ΑΚ. Συνεπώς, επειδή οι προαναφερόμενες διατάξεις είναι δημοσίας τάξεως, εκ του ότι θεραπεύουν γενικότερα κοινωνικά συμφέροντα, κάθε παρέκκλιση με διατάξεις είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε.
ΑΠ 440/1971 ΝοΒ 19,1137
Πρόκειται περί πώλησης οικοπέδου στο οποίο ο εναγόμενος αγοραστής θα έχει δικαίωμα ανέγερσης οικοδομής που θα τον ανήκει εξ ολοκλήρου κατά κυριότητα. Ο ενάγων - πωλητής θα δικαιούται να ανεγείρει δυο οικοδομές που θα τον ανήκουν κατά κυριότητα εξ ολοκλήρου.
Η πώληση κρίνεται άκυρη, γιατί δίχως άδεια δικαστηρίου και γιατί, αυτή (η έλλειψη άδειας δηλαδή) δεν καλύπτεται από τη συμφωνία για σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας γιατί ο αγοραστής δεν θα έχει εξ ολοκλήρου την κυριότητα του εδάφους (αλλά εξ αδιαιρέτου), αλλά μόνο την κυριότητα εξ αδιαιρέτου και γιατί η πιο πάνω συμφωνία αντιτίθεται στις διατάξεις για οριζόντια ιδιοκτησία, εφόσον απ' αυτή συνάγεται η κατ' εξαίρεση τον κανόνα Ρωμαϊκού Δικαίου «τα επικείμενα είκει τις υποκειμένοις» αναγνωριζόμενη κατ' ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία, δύναται να συσταθεί έγκυρα μόνο σε ορόφους ή διαμερίσματα τον ιδίου οικοπέδου και όχι επί των αυτοτελών και ανεξαρτήτων οικοδομημάτων που έχουν ανεγερθεί στο ίδιο οικόπεδο και άρα η συμφωνία όπως τη δέχεται το εφετείο είναι άκυρη.
Στη συνέχεια, ως αποτέλεσμα των τριών προηγουμένων αποφάσεων έρχεται η διάταξη του ν.δ.1024/1971 η οποία αναφέρεται και στην παρακάτω απόφαση.
ΑΠ 919/1992 ΕλΔ 36,189
Η διάταξη του άρθρου 1 § 1 του ν.δ. 1024/1971 ορίζει ότι «εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ, δύναται να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων, ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου, ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και ορόφων και μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων και των πολεοδομικών διατάξεων «. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι προϋπόθεση για τη σύσταση της ιδιοκτησίας (της λεγόμενης κάθετης ιδιοκτησίας κατ' ορόφους) είναι η ύπαρξη αυτοτελών οικοδομημάτων, είτε ανεγερθέντων, είτε μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους, όποτε μπορεί να συσταθεί τέτοια ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα, είτε σε ορόφους ή σε μέρη αυτών των αυτοτελών οικοδομημάτων.
ΕφΑθ 2721/1996 Αρμενόπουλος 1996,1502
Η κάθετη ιδιοκτησία προβλέπεται και ρυθμίζεται από το ν.δ. 1024/1971 και από τα άρθρα 25-26 τον ν.δ. 1003/1971, συμπληρωματικά Δε εφαρμόζονται σ' αυτή τα άρθρα ΑΚ 1002, 1117, ο Ν 3741/1929 και η νομοθεσία για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τις ζώνες ενεργού πολεοδομίας και τις ζώνες ενεργού πολεοδομίας (ν. 947/1979 και 1337/1983). Είναι η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα (ή σε μέρος αυτού) με αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ' ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο και τους κοινούς κοινόχρηστους χώρους. Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να εμφανισθεί υπό την απλή και τη σύνθετη μορφή της. Στην απλή κάθετη ιδιοκτησία το καθένα από τα περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο διαιρούνται και οριζόντια σε ορόφους στο ενιαίο οικόπεδο διαιρούνται και οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων, κατά το σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στη δεύτερη αυτή μορφή κάθετης ιδιοκτησία, αντικείμενο δεν είναι ένα από τα οικοδομήματα, αλλά όροφος ή διαμέρισμα ενός από αυτά. Επομένως, ο κάθε συγκύριος του ενιαίου οικοπέδου έχει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ενός από τα οικοδομήματα και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο. Η σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών τον οικοδομήματος, αφορά τη λειτουργικότητα του, ενώ η σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών τον ενός οικοδομήματος και των συνιδιοκτητών του αλλού (ή των άλλων) αφορά το κοινό οικόπεδο ( ΑΠ 2142/1984, ΕΕΝ 1985, σ 819). Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1,2 § 1 τον ν.δ. 1024/1971, 1002, 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι με τη συστατική πράξη της οριζοντίως ή καθέτως διηρημένης ιδιοκτησίας, επιτρέπεται να επιφυλαχθεί υπέρ ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, οριζοντίως ή καθέτως διηρημένων ιδιοκτησιών, το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, κάτω και πλάγια. Οι οικοδομές που θ' ανεγερθούν προς τα άνω, κάτω και πλάγια ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα εκείνου υπέρ του οποίου έγινε η επιφύλαξη τον δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής. Η ανωτέρω συμφωνία με την οποία συμφωνείται δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής υπέρ ενός ή περισσοτέρων, εφόσον περιβληθεί μεταγραφής, δεσμεύει όλους τους συμβληθέντες και τους διαδόχους τους, καθώς κι εκείνους που νομότυπα προσχωρούν σ' αυτή μεταγενέστερα.
ΕφΑθ 8326/1992 Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας 1992,250
(...) Περαιτέρω, η κάθετη ιδιοκτησία, είναι σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα που αποτελείται από το δικαίωμα που αποτελείται από το δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας στη διαιρεμένη ιδιοκτησία (οικοδόμημα) και το δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά μέρη που είναι οπωσδήποτε το ενιαίο οικόπεδο επί του οποίου βρίσκονται τα αυτοτελή οικοδομήματα που αποτελούν διαιρεμένες (κάθετες) ιδιοκτησίες και οι τυχόν κοινόκτητοι τοίχοι των οικοδομημάτων τούτων. Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 159 § 1, 369, 785, 787, 793, 799, 1000, 1033 και 1113 τον ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι ο συγκύριος μπορεί να διαθέσει την ιδανική του μερίδα σε τρίτο, συγκύριο ή μη, ανάλογα με τους όρους που διέπουν την κοινωνία που ισχύει επί του κοινού πράγματος. Όμως η διάθεση αυτή Δε μπορεί ν' αντιστοιχεί σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού πράγματος, διότι κατ' αυτό τον τρόπο δημιουργείται χωριστή κυριότητα σε μέρος του κοινού πράγματος που μπορεί να γίνει μόνο με συμφωνία όλων των συγκυρίων και πρέπει να περιβληθεί τον τύπο τον συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (ΑΠ 875/1978 ΕΕΝ 45, σ.827, ΑΠ 1265/1976 ΝοΒ 25 σ. 892, ΑΠ 404/74 ΝοΒ 22, σ. 1383)
ΜΠρΙωαννίνων 294/1987 ΕλΔ 1989
Από τις διατάξεις των § 1,2 του ν.δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» συνάγεται ότι σε περισσότερες αυτοτελείς οικοδομές, οι οποίες έχουν ανεγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο που βρίσκεται κατά κανόνα εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία. Λέγοντας ο νόμος οικοδομή, εννοεί την κατασκευασμένη, δεν αποκλείεται όμως να είναι και απλώς μελετώμενη προς κατασκευή. Στην τελευταία αυτή αποτυπωμένη σε αρχιτεκτονικά σχέδια, να προσδιορίζεται ακριβώς ο χώρος του οποίο θα καταλαμβάνει το υπό ανέγερση οικοδόμημα, το εμβαδόν, οι διαστάσεις, όπως και κάθε άλλο απαιτούμενο, στοιχείο, ώστε να μην προκύπτει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα των μελλόντων ν' ανεγερθούν οικοδομημάτων, αφού η μεταγραφή είναι άκυρη, αν από την μεταγραφόμενη πράξη δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου επί του θ' αποκτηθεί αποκλειστική κυριότητα από τον δικαιούχο ( 1196 ΑΚ).
Συνεπώς, ορθά ο αρμόδιος υποθηκοφύλακας αρνήθηκε τη μεταγραφή του σε πράξεις συστάσεως οριζοντίου (καθέτου) ιδιοκτησίας, αφού, ακόμα κι αν εγένετο μεταγραφή, αυτή θα ήταν άκυρη κατ' άρθρο 1196 ΑΚ, μια κι από τις παραπάνω πράξεις δεν προκύπτει η ταυτότητα της οικοδομής (1196 ΑΚ) επί της ουσίας ο υιός του αιτούντος θα αποκτούσε δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας. Είναι, βέβαια αλήθεια ότι με το άρθρο. 3 τον ν.δ. 1024/1971 κηρύχθηκαν έγκυρες όσες συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών έγιναν μέχρι την έναρξη της ισχύος του, δηλ. μέχρι την 15.11.71, και ότι τα παραπάνω συμβόλαια είχαν ενταχθεί προ της ημερομηνίας αυτής.
ΕφΑθ 297/1990 ΕλΔ 31 (1990),1612
Γίνεται γενικά αποδεκτό από την επιστήμη και τη νομολογία ότι σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας είναι δυνατή όχι μόνο σε αποπερατωμένη οικοδομή, αλλά και σε μέλλουσα ν' ανεγερθεί, οπότε η μεταγραφείσα σύμβαση τελεί, ως προς την κτήση της αποκλειστικής κυριότητας στον όροφο ή το διαμέρισμα (όχι και ως προς τη μερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας) υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του και ο υπό αίρεση δικαιούχος έχει δικαίωμα προσδοκίας.
ΕφΑθ 10230/1990 ΕλΔ 32,1666
Από τα άρθρα 1,2 § 1, 3, 4, 5 και 13 του ν. 3741/1929, 1 § 1 και 3 του ν.δ. 1024/1971 και 1002, 1117 του ΑΚ, προκύπτει ότι σε περίπτωση συστάσεως κάθετης ιδιοκτησίας, δηλαδή χωριστής ιδιοκτησίας επί περισσοτέρων οικοδομημάτων που ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο, η συμφωνία ότι κάθε ιδιοκτήτης θα έχει το δικαίωμα κάλυψης ορισμένης επιφάνειας του κοινού οικοπέδου, έχει χαρακτήρα δουλείας κατά το περιεχόμενο της οποίας απαγορεύεται η κάλυψη ποσοστού μεγαλυτέρου από εκείνο που αναλογεί στο ποσοστό του επί του οικοπέδου και ότι, παρά τη σύσταση της κάθετης ιδιοκτησίας, το οικόπεδο, από άποψης δόμησης, παραμένει ενιαίο και επί κοινό (ΑΠ 1672/84) όποτε, ιδρύεται κυρίως μεν, χωριστή κυριότητα επί του κάθε οικοδομήματος, παρεπόμενα Δε αναγκαστική συγκυριότητα, κατ' ανάλογη μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών. Εξάλλου, από το συνδυασμό των κατά τα άνω διατάξεων προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες του κοινού οικοπέδου μπορούν ελευθέρα να ρυθμίσουν με σύμβαση που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαίως αδιαίρετα πράγματα, όσο και προς τις διηρημένες ιδιοκτησίες. Οι συμφωνίες αυτές δεσμεύουν όχι μόνο τους συμβληθέντες, τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους, αλλά και τους εκ των υστέρων προσχωρήσαντες στη σύμβαση αυτή. Ειδικότερα, αυτοί μπορούν να ορίσουν απαγορεύσεις και περιορισμούς των εν γένει δικαιωμάτων τους. Οι περιορισμοί και οι απαγορεύσεις αυτές, για να μεταβληθούν μεταγενέστερα, πρέπει να χωρίσει τροποποίηση της σύμβασης με τον ίδιον ως άνω τρόπο, σημειωτέον, ότι σε κάθε περίπτωση που έχουν εφαρμοστεί οι διατάξεις ΓΟΚ, η μη τήρηση αυτών συνεπάγεται μεν τις διοικητικές συνέπειες (κυρώσεις), δεν θίγει όμως το κύρος της μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας, ούτε τα δικαιώματά τους από τη συσταθείσα διηρημένη ιδιοκτησία (ΑΠ 360/ 1977 ΝοΒ 25 σ.1353)
ΜΠρΛαμίας 77/1983 Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας 1983
Η ανέγερση οικοδομημάτων στα τμήματα του οικοπέδου στην κάθετη ιδιοκτησία πρέπει να γίνεται όπως απαιτεί η καλή πίστη και κατά τρόπο, ώστε να μην εμποδίζονται οι άλλοι οροφοκτήτες να ασκήσουν τα δικαιώματά τους, μόνο στις δικές τους κάθετες ιδιοκτησίες. Ακόμη, καθένας οροφοκτήτης οφείλει να διευκολύνει τον άλλο στην ανοικοδόμηση των δικών τους κτισμάτων και να παρέχει, αν χρειάζεται, τη συναίνεσή τον για να λάβει ο ενδιαφερόμενος τη σχετική οικοδομική άδεια. Είναι βάσιμη η αγωγή οροφοκτήτη με την οποία ζητά να απαγορευτεί σε άλλη οροφοκτήτρια να ανοικοδομήσει επιφάνεια που είναι μεγαλύτερη απ' αυτή που αντιστοιχεί στο δικό της ποσοστό συνιδιοκτησίας πάνω στο ενιαίο οικόπεδο με βάση την πραγματική έκταση του οικοπέδου και όχι με την εμφανιζόμενη εξωπραγματική στους τίτλους ιδιοκτησίας τους.
Η υπερκάλυψη, από την εναγόμενη, επιφανείας της κάθετης ιδιοκτησίας της και η αντίστοιχη μείωση της οικοδομήσιμης επιφάνειας των άλλων κάθετων ιδιοκτησιών αποτελεί διαφορά που πηγάζει από την αθέτηση της αρχικής συμφωνίας όλων των οροφοκτητών και όχι παράβαση των όρων δομήσεως που ισχύουν από το νόμο για όλο το κοινό οικόπεδο. Είναι παθητικά ανομιμοποίητη η αγωγή κατά το αίτημα της περί μείωσης της επιφάνειας που επιχειρεί να ανοικοδομήσει η εναγόμενη, λόγω επιμερισμού στους μη οικοδομήσαντες οροφοκτήτες του τμήματος κατά το οποίο υπερκάλυψαν το δικό τους ποσοστό οι άλλοι συνιδιοκτήτες. Ο ενάγων δικαιούται να στραφεί μόνο κατ' αυτών, και να ζητήσει είτε κατεδάφιση των κτισμάτων κατά το ποσοστό που υπερβαίνουν την επιφάνεια που είχαν δικαίωμα να καλύψουν, είτε ανάλογη αποζημίωση.
Ίδιες αποφάσεις οι: ΕφΑθ 11401/1991 ΕλΔ 34, 1505 και ΕφΑθ 6129/1992 Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας 1992,243
ΜΠρ 1711/1990 Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας 1991,88
Από το άρθρο 9 § 2 από 17.7/18.8.1923 Ν.Δ. όπως ισχύει σήμερα, συνάγεται ότι σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας κατ' αρχήν δεν επιτρέπεται παρά μόνο στις περιπτώσεις που ορίζονται περιοριστικά, δηλαδή : α) όταν τα οικοδομήματα ανεγείρονται στο ενιαίο οικόπεδο κατά το σύστημα ελεύθερης δόμησης, β) όταν πρόκειται για περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως, για την οποία καθορίστηκαν όροι και περιορισμοί δόμησης κατ' άρθρο 9 § 2 τον από 17.7/16.8.1923 Ν.δ. και εφόσον η περιοχή αυτή έχει τουλάχιστον 6000 τ.μ. εμβαδόν και γ) όταν πρόκειται για περιοχή που χαρακτηρίστηκε Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας. Και στις τρεις αυτές περιπτώσεις εφαρμόζεται το σύστημα οργανωμένης δόμησης.
Η κρινόμενη αίτηση επιδιώκουσα να διαταχθεί ο υποθηκοφύλακας Κρωπίας να προβεί στη μεταγραφή τον 7346/27. 7.89 συμβολαίου του Συμ/φου Αθηνών Α.Δ., με το οποίο οι αιτούντες προέβησαν σε σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας επί του εκτός σχεδίου, αλλά εντός ζώνης οικοπέδου, συνιδιοκτησίας τους κατά ποσοστό 25% του πρώτου, 25% της δευτέρας και 50% εξ αδιαιρέτου του τρίτου, για το λόγο ότι ο υποθηκοφύλακας αυτός αρνείται να μεταγράψει τον παραπάνω τίτλο, υποστηρίζων ότι με το συμβόλαιο αυτό γίνεται έμμεση κατάτμηση του οικοπέδου συνιδιοκτησίας των αιτούντων, είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 1192 αρ 1 ΑΚ και 791 § 1, 2, 5, Κ ΠολΔικ.
Μετά την αποδοχή και της κάθετης ιδιοκτησίας, επικράτησε ένας καταιγισμός συστάσεων της και σε περιοχές που βρίσκονταν εκτός σχεδίου πόλεως, με αποτέλεσμα την παράβαση των οικιστικών όρων δόμησης. Την αλλαγή ήρθε να φέρει ο Ν. 2052/1992 που τροποποίησε το ν.δ. 1024/1971. Αναφέρονται ενδεικτικά λοιπόν στην παρακάτω από τα εξής:
ΕφΘεσ 84/1994 Αρμενόπουλος 1994,1073
Η διάταξη του 1 § 1 του ν. δ. 1024/1971 τροποποιήθηκε μ' εκείνη του άρθρου 6 § 2 τον Ν 2052/1992 σύμφωνα με την οποία η προηγούμενη § 1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίου πόλεως, εντός ορίων οικισμών προ του 1923 καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 Π. δ/τος, όπως ισχύει, ενώ με το άρθρο 4 § 1 του ιδίου Ν. 2052/1992 ορίζεται ότι «κάθε δικαιοπραξία, με την οποία συνίσταται διηρημένη κατά το παρόν ν.δ. ιδιοκτησία, μετά τη δημοσίευση τον παρόντος και κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου, είναι αυτοδικαίως άκυρη». Κατά συνέπεια, μετά τη δημοσίευση του Ν. 2052/1992, ο οποίος ισχύει, απαγορεύεται ρητά η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε αγροτεμάχιο. Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 480 Α § 1 Κ.Πολ.Δ. που ορίζει ότι «κάθε συγκύριος οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αυτούσια διανομή τον με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων(...)» προκύπτει ότι απαραίτητη προϋπόθεση για τη διαμονή οικοπέδου με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους είναι η ύπαρξη σ' αυτό οικοδομής και συνεπώς δεν είναι δυνατή η διανομή, με τον τρόπο αυτό, οικοπέδου στο οποίο δεν υφίσταται οικοδομή, δηλαδή είναι ακάλυπτο.
Ομοιότητες οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας
ΑΠ 2142/1984 ΕΕΝ 1985,819
Εκ των διατάξεων 1 § 1 και 3 του ν.δ. 1024/71 προκύπτει σαφώς ότι συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών, επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγερθέντων επί ενιαίου οικοπέδου, ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων αυτών που έγιναν μέχρι τη 15.11.1971, ημέρα έναρξης της ισχύος του ν.δ. 1024/Ι971, είναι έγκυρες (εφόσον μέχρι τότε δεν ακυρώθηκαν αμετάκλητα 0 παράγοντας ως εκ τούτον όλες τις έννομες συνέπειες και διέπονται έκτοτε απ' τις διατάξεις των άρθρων 1 και επομ του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 117 ΑΚ που ισχύουν απαραλλάκτως και επί της καθέτου ιδιοκτησίας, δεδομένου ότι πιο πάνω ν.δ. δεν επέφερε καμιά μεταβολή στη νομική κατασκευή τον θεσμού της οριζοντίου ιδιοκτησίας τον οποίο αποδέχεται όπως αυτός διαμορφώθηκε απ' το Ν. 3741/1929 και απ' τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ. Συνεπώς, ισχύει και στην προκειμένη περίπτωση ο,τι ισχύει και στην οριζόντια ιδιοκτησία ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, τη νομική μεταχείριση, οργάνωση, λειτουργία, διοίκηση, δυνατότητα σύστασης οροφοκτησίας και επί, οικοδομών που θ' ανεγερθούν στο μέλλον (όταν η κτήση της αποκλειστικής κυριότητας επί της αυτοτελούς οικοδομής ή ορόφου ή μέρους αυτής τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής αυτής), τον κανονισμό, την εν ελλείψει τούτου ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, με κάποια ενδεχομένως απόκλιση ως προς τη συγκυριότητα επί κάποιων μερών, τα οποία εκ φύσεως δεν μπορούν να είναι αναγκαία για τη χρήση όλων των διηρημένων ιδιοκτησιών, ούτε για την ασφάλεια τους, και συνεπώς δεν μπορούν να είναι κοινά, για όλους τους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών, πράγμα το οποίο δεν μπορεί να ισχύει ως προς το ενιαίο οικόπεδο, καθώς αυτό πάντα είναι αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας όλων των ιδιοκτητών αυτοτελών οικοδομών, γιατί διαφορετικά δεν υφίσταται το καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας. Εξάλλου με συνδυασμό των διατάξεων 1 και 3 του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομών σε ενιαίο οικόπεδο, όπως και οι ιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομών σε ενιαίο οικόπεδο, όπως και οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων των οικοδομών αυτών, με σύμβαση που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο που καταχωρίζεται στο βιβλίο των μεταγραφών, μπορούν ελεύθερα να ρυθμίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτών, όχι μόνο ως προς τα αναγκαίως αδιαίρετα πράγματα, αλλά και προς τις διηρημένες ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση τον Ν 3841/1929 και τον ΑΚ, των περιορισμών κυριότητας που έχουν χαρακτήρα δουλείας πραγματικής και δεσμεύουσας τους διαδόχους. Ίδια αποφ. Η Εφθ 2166/1990 ΕλΔ σ. 1664.
Διαφορές οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας
ΕφΘεσ 240/1990 Αρμενόπουλος 1994,919
Αποτελείται και η κάθετη ιδιοκτησία από δυο στοιχεία : την αποκλειστική κυριότητα σ' ένα από τα δυο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα (ή μέρος τους) και με την αναγκαστική συνιδιοκτησία, κατ' ανάλογη μερίδα, στο ενιαίο οικόπεδο, καθώς και στους λοιπούς κοινοκτήτους χώρους.
Η κάθετη διαφέρει από την οριζόντια, ως προς το ότι η μεν οριζόντια προϋποθέτει μια οικοδομή, ενώ η κάθετη περισσότερες (τουλάχιστον δυο) οικοδομές, χτισμένες στο ενιαίο οικόπεδο. Ακόμα, αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας (του κυρίου από τα δυο στοιχεία που απαρτίζουν την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία) είναι στην οριζόντια ο όροφος της οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού, ενώ στην κάθετη μια απ' τις περισσότερες οικοδομές ή διαμέρισμα αυτής.
Συνύπαρξη οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας
ΑΠ 1492/1990 ΕΕΝ 644
Από τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 117 ΑΚ, 1 επομ. Ν 3741 και 1 επομ. ν.δ. 1024/1971 συνάγεται ότι επί συνιδιοκτησίας επί αυτοτελών οικοδομημάτων που ανεγείρονται επί ενιαίου οικοπέδου, είναι δυνατού να συνυπάρχει και οριζόντια ιδιοκτησία επί έκαστου αυτοτελούς οικοδομήματος ρυθμίζονται αυτοτελώς και ιδιαιτέρως σε σχέση με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις επί του όλου οικοπέδου.
Το Εφετείο έκρινε ότι κάθε ιδιοκτήτης αυτοτελούς οικοδομής έχει το δικαίωμα να συστήσει οροφοκτησία για τα διαμερίσματα που υπάρχουν ή που θ' ανεγερθούν επί της οικοδομής που ήδη υπάρχει με ταυτόχρονη ανακατανομή των ποσοστών συγκυριότητας επί του κοινού οικοπέδου, χωρίς να παραβλάπτονται τα δικαιώματα του άλλου συγκυρίου. Αναγνωρίσθηκε, επίσης, ότι οι ιδιοκτήτες κάθε διαιρετής ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου των διαδίκων έχουν το δικαίωμα να τη διαιρούν σε περισσότερες, με πράξη σύστασης οροφοκτησίας, χωρίς τη σύμπραξη ή συναίνεση των ιδιοκτητών των άλλων ιδιοκτησιών.
Ίδια και ΕφΝαυπλίου 264/1990 ΕλΔ σ. 1327. Ίδα και ΠΠρΘεσ 290/1993 Αρμενόπουλος 1993,620
Δικονομικά
ΕφΑθ 11401/1991 Δελτίο Φορολογίας, σ. 15O5
ΕφΑΘ 6129/1992 Επιθεώρηση Δικαίου Πολυκατοικίας 1992, 242
Αν κάποιος από τους συγκυρίους του οικοπέδου υπερβεί το συντελεστή δόμησης, οι λοιποί ιδιοκτήτες των οποίων το δικαίωμα για ανοικοδόμηση περιορίζεται ανάλογα με την υπέρβαση, μπορούν να στραφούν εναντίον του και να ζητήσουν είτε την κατεδάφιση των καθ' υπέρβαση ανεγερθέντων κτισμάτων, είτε αποζημίωση. Για την πληρότητα της σχετικής αγωγής θα πρέπει εκτός των άλλων να αναφέρονται αναγκαίως: α) πόσα τ.μ. κτίσματος είχε δικαίωμα να ανεγείρει ο εναγόμενος, σύμφωνα με τον ισχύοντα κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης συντελεστή δόμησης και β) σε πόσα τ. μ. περιορίζεται το δικαίωμα του ενάγοντα από την πραγματοποιηθείσα υπέρβαση.
Στην παρούσα υπόθεση ζητούν οι ενάγουσες να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να παύσει κάθε οικοδομική εργασία επί του ακινήτου, που αποβλέπει στην επέκταση της οικοδομής του σε βάρος τους, και να επαναφέρει τα πράγματα στην πρότερα κατάσταση. Με τέτοιο περιεχόμενο και αίτημα, η αγωγή της οποίας η βάση είναι η εκ μέρους τον εναγόμενον αθέτηση της σύμβασης οροφοκτησίας και ως συνέπεια της αθέτησης αυτής η πρόκληση αυτής η πρόκληση βλάβης που συνίσταται στον περιορισμό της δυνατότητας ανοικοδόμησης, ανάλογα με το ποσοστό τους είναι απορριπτέα λόγω αοριστίας, που συνίσταται στο ότι: δεν προσδιορίζεται καθόλου η ζημία που υφίστανται οι ενάγουσες από την πραγματοποιούμενη υπέρβαση του εναγομένου και συγκεκριμένα : δεν αναφέρει πόσα τετραγωνικά μέτρα έχουν οικοδομήσει οι ίδιες και αν σύμφωνα με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης και το ποσοστό τους στο οικόπεδο, έχουν δικαίωμα ν' ανεγείρουν ακόμα και πόσα τ.μ.
Η αποκλειστική χρήση και κατάληψη κοινόχρηστου χώρου
Η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου σε πολυκατοικίες και συγκροτήματα οριζοντίων ιδιοκτησιών επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις. Σε περίπτωση αυθαίρετης κατάληψης του κοινόχρηστου χώρου, οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να αξιώσουν την άρση της προσβολής της κυριότητας και της νομής τους δικαστικά.
Είναι σύνηθες στις πολυκατοικίες οι συνιδιοκτήτες να χρησιμοποιούν κοινόχρηστους χώρους κατ’ αποκλειστικότητα, αποκλείοντας από τη χρήση τους υπόλοιπους. Η αποκλειστική χρήση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να εκδηλωθεί ενδεικτικά με την αποβολή των συνιδιοκτητών (π.χ. με την τοποθέτηση κλειδαριάς στην πόρτα του κοινόχρηστου δώματος της ταράτσας) ή με την απόθεση κινητών πραγμάτων (π.χ. αποθήκευση παλαιάς οικοσκευής στο κοινόχρηστο λεβητοστάσιο ή στάθμευση δικύκλου οχήματος στην είσοδο της πολυκατοικίας). Όταν η αποκλειστική χρήση στους κοινόχρηστους χώρους στηρίζεται σε συμφωνία των συνιδιοκτητών, που έχει περιβληθεί το μανδύα του συμβολαιογραφικού τύπου με την αποτύπωσή της στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, τότε η αποκλειστική χρήση είναι έγκυρη και δεσμευτική ως προς όλους τους συνιδιοκτήτες. Σε αντίθετη περίπτωση, όταν δηλαδή η κατάληψη του κοινόχρηστου χώρου στηρίζεται αποκλειστικά και μόνο στη βούληση του καταλαβόντος συνιδιοκτήτη, τότε οι υπόλοιποι δικαιούνται να στραφούν δικαστικά εναντίον του και να αξιώσουν την άρση της προσβολής αυτής, με τους όρους και τις προϋποθέσεις, που περιγράφονται στη συνέχεια.
Τι είναι κοινόχρηστος χώρος;
Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α, 7 παρ. 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929, «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόμου αυτού, και 1117 του ΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Δηλαδή, με την αγορά ενός διαμερίσματος σε μία πολυκατοικία, ο συνιδιοκτήτης καθίσταται αποκλειστικός κύριος, κάτοχος και νομέας του διαμερίσματος αλλά συγκύριος, συγκάτοχος και συννομέας στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής.
Μεταξύ των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων αυτών χώρων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις ως άνω διατάξεις απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, ο φέρον οργανισμός, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης και το δώμα. Με βάση το άρθρο 2 της τελευταίας παραγράφου του Ν. 3741/1929, η οποία ορίζει ότι «η ιδιοκτησία κάθε άλλου πράγματος, που χρησιμεύει για την κοινή χρήση των συνιδιοκτητών, είναι αδιαίρετη», προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική συμβολαιογραφική πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών (συνιδιοκτητών), κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί (κανονισμός πολυκατοικίας). Αν δεν ορίζεται τίποτα στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, ούτε στον κανονισμό, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε καθόλου ή δεν ορίστηκε έγκυρα ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000).
Ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα και το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής, αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση, εκτός εάν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από τους ιδιοκτήτες.
Μπορεί να χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε κοινόχρηστο χώρο με απόφαση των συνιδιοκτητών;
Kατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την ενδοτικού δικαίου διάταξη του άρθρου 2 του ν. 3741/1929, με ειδική συμφωνία που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, επιτρέπεται να παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς η χρήση σε κάποιο από αυτά τα κοινά μέρη, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ' αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929, φέρουν χαρακτήρα δουλείας, με την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (Ολ.ΑΠ 5/1991, ΑΠ 318, 319/2013, 2174/2009, 107/2003, 2117/2007, 1311/2001).
Παράδειγμα: Σε νεόκτιστο διαμέρισμα συμφωνεί ο αγοραστής με την εργολάβο εταιρία να του χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε μία θέση στάθμευσης ΙΧΕ οχήματος στον ακάλυπτο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, σε μία από τις κοινόχρηστες αποθήκες του υπογείου, καθώς και στο κοινόχρηστο δώμα. Για το σκοπό αυτό τίθεται ειδικός όρος στον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, που θα τον υπογράψουν, καθώς και τους μεταγενέστερους αγοραστές διαμερισμάτων και καταστημάτων. Τον κανονισμό υπογάφει εν τέλει για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών η εργολάβος εταιρία, δυνάμει σχετικής πληρεξουσιότητας, που της χορηγήθηκε από τους συνιδιοκτήτες με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων τους. Στο τέλος ο κανονισμός μεταγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, για να έχει ισχύ.
Μπορούν οι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν μεταξύ τους για θέματα, που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, κατά παρέκκλιση από τον κανονισμό της πολυκατοικίας;
Ακόμη και αν υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινών πραγμάτων της πολυκατοικίας από την πράξη της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ή εκ του νόμου, δεν αποκλείεται να συμφωνηθεί από τους συνιδιοκτήτες η αποκλειστική χρήση ορισμένου από τα εν λόγω κοινά πράγματα υπέρ του ενός εξ αυτών, δεδομένου ότι, με την συμφωνία αυτή, δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Οι συμφωνίες αυτές δεσμεύουν όχι μόνον τους συμβληθέντες ή τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των αλλά και όσους προσχωρούν στον κανονισμό μεταγενέστερα. Στην περίπτωση, όμως, αυτή, το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινοκτήτου πράγματος της
οικοδομής, δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001).
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 13 παρ.1 του ν. 3741/1929 στην οριζόντια ιδιοκτησία οι συμφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών για να είναι ισχυρές πρέπει να γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφονται. Αν δεν τηρηθεί ο τύπος αυτός τότε οι εμπράγματες δικαιοπραξίες είναι άκυρες, οι δε ενοχικές ισχύουν μεταξύ των συμβληθέντων και δεν καταλαμβάνουν τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες κατ' απόκλιση του κανονισμού συμφωνήσουν επί θεμάτων που ρυθμίζονται σε αυτόν, χωρίς να συνταχθεί προς τούτο συμβολαιογραφικό έγγραφο και να υποβληθεί σε μεταγραφή, οπότε ναι μεν οι συμφωνίες αυτές δεν τροποποιούν τον κανονισμό και δεν παράγουν τα οικεία αποτελέσματα, πλην όμως, αν ρυθμίζουν ενοχικές σχέσεις, ισχύουν μεταξύ των συμβαλλομένων.
Παράδειγμα: Μία πολυκατοικία διαθέτει πυλωτή και ανοιχτό χώρο στάθμευσης οχημάτων στον ακάλυπτο χώρο, όπου έχουν οριοθετηθεί με επίγεια σήμανση από την εργολάβο εταιρία θέσεις στάθμευσης, χωρίς όμως να έχει χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε αυτές τις θέσεις στα διαμερίσματα με τον κανονισμό της συνιδιοκτησίας. Οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν μεταξύ τους προφορικά να σταθμεύουν τα οχήματά τους σε συγκεκριμένες θέσεις ο καθένας. Η συμφωνία αυτή, όσο δεν περιέχεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ισχύει μόνο μεταξύ των συνιδιοκτητών, που την κατήρτισαν.
Εάν ένας συνιδιοκτήτης, που συμμετείχε στη συμφωνία, πωλήσει μεταγενέστερα το διαμέρισμά του σε κάποιο τρίτο, ο νέος συνιδιοκτήτης δεν θα δεσμεύεται από τη συμφωνία του προκατόχου του και θα μπορεί να σταθμεύει το όχημά του σε όποια από τις θέσεις επιθυμεί. Αν όμως η συμφωνία είχε συμπεριληφθεί στον κανονισμό της πολυκατοικίας, τότε θα δέσμευε και κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, εφόσον έχει τεθεί τέτοιος όρος.
Πως μπορώ να προστατευθώ, εάν συνιδιοκτήτης προβεί σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου και τον χρησιμοποιεί αποκλειστικά;
Σε περίπτωση αυθαίρετης κατάληψης ενός κοινοχρήστου χώρου από έναν από τους συνιδιοκτήτες και αποκλειστικής χρήσης του από αυτόν, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες ή και ορισμένοι μόνο από αυτούς έχουν το δικαίωμα να αξιώσουν την άρση της προσβολής της κυριότητας και της νομής τους στον κοινόχρηστο χώρο δικαστικά με άσκηση αγωγής αλλά και αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, εφόσον τηρούνται οι νόμιμες προθεσμίες.
Παραδείγματα: Η κατασκευή αυθαίρετης αποθήκης από κάποιον από τους συνιδιοκτήτες συγκροτήματος εξοχικών κατοικιών στον κοινόχρηστο ακάλυπτο φυτεμένο με πράσινο χώρο του συγκροτήματος. Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να αξιώσουν δικαστικά την κατεδάφιση της αποθήκης με δαπάνες του συνιδιοκτήτη, που την κατασκεύασε. Το ίδιο ισχύει και την περίπτωση, που ένας συνιδιοκτήτης κατασκεύασε αποθήκη στην κοινόχρηστη ταράτσα της πολυκατοικίας, για να αποθηκεύει εκεί παλαιά πράγματα, που δεν χρησιμοποιεί. Πρέπει όμως στα εν λόγω παραδείγματα να επισημανθεί ότι, εάν με τον κανονισμό της πολυκατοικίας χορηγήθηκε στους συγκεκριμένους συνιδιοκτήτες αποκλειστική χρήση στον ακάλυπτο χώρο του συγκροτήματος ή την ταράτσα, τότε νόμιμα εκμεταλλεύονται αποκλειστικά αυτούς. Ενδεχόμενη αυθαιρεσία των κατασκευών συνιστά μόνο πολεοδομική παράβαση, που επισύρει διοικητικό πρόστιμο, εκτός εάν λόγου χάρη η αποθήκη στην ταράτσα προκαλεί μούχλα στην οροφή του ρετιρέ, που βρίσκεται ακριβώς κάτω από την αποθήκη, οπότε και πάλι ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ μπορεί να αξιώσει την κατεδάφιση της αποθήκης ή την επισκευή της, με δαπάνες του ιδιοκτήτη της.
Εάν αδρανήσω για μεγάλο χρονικό διάστημα αποδυναμώνεται το δικαίωμά μου αξιώσω την αποβολή του συνιδιοκτήτη από τον κοινόχρηστο χώρο, που χρησιμοποιεί κατ’ αποκλειστικότητα;
Οι αξιώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών εναντίον αλλήλων από τη σχέση της οροφοκτησίας για την προστασία της συγκυριότητάς τους επί των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων δεν υπόκεινται σε παραγραφή. Ορθότερο όμως είναι οι συνιδιοκτήτες, που θίγονται, να αξιώσουν άμεσα δικαστικά την αποβολή του συνιδιοκτήτη από τον κοινόχρηστο χώρο, διότι η μακρόχρονη αδράνειά τους ενδέχεται να καταστήσει την άσκηση του δικαιώματός τους καταχρηστική, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα. www.nomikosodigos.info
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου