ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ ΘΕΩΡΙΑ - Η κάθετη ιδιοκτησία. Oι περίοδοι της εφαρμογής της. Τι ισχύει σήμερα Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία • Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.

 

Η κάθετη ιδιοκτησία. Oι περίοδοι της εφαρμογής της. Τι ισχύει σήμερα

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία

• Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία...

• Η κάθε ιδιοκτησία έχει ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο ενιαίο οικόπεδο.

• Με διάφορες αποφάσεις έχει κριθεί ότι η κάθετη συνιδιοκτησία δεν αποτελεί κατάτμηση. Είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης

• Η κάθετη ιδιοκτησία θεσπίστηκε επίσημα με τον νόμο 1024/1971. Προηγουμένως όμως η «πρακτική» είχε φροντίσει να εισαγάγει την δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκυρίους.

• Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση των τυχόν συγκυρίων.

 

Πέντε είναι οι περίοδοι που διέπουν την νομοθεσία και τις διαδικασίες της κάθετης ιδιοκτησίας:

 

• Η Πρώτη περίοδος

Είναι η περίοδος μέχρι την ψήφιση του Ν.Δ. 1024 στις 10-11-1971 που η «πρακτική» είχε φροντίσει να εισαγάγει την δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκυρίους. Δεν υπήρξε όμως σαφής νομοθετική κάλυψη για την κάθετη ιδιοκτησία μέχρι την 10/11/1971.

 

• Η Δεύτερη περίοδος της κάθετης συνιδιοκτησίας από 10/11/1971 έως 2/6/1992

Ν.Δ. 1024/10-11-1971 

Με το Ν.Δ. 1024/1971 καθιερώθηκε ο πρωτότυπος θεσμός της Κάθετης Συνιδιοκτησίας. Μόνο εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού.

Η αρχική διατύπωση του άρθρου 1 του Νόμου 1024/1971 όριζε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως και σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως για τις οποίες είχαν καθορισθεί όροι δόμησης κατά το άρθρο 9 παρ. 2  του Ν.Δ. της 17-7-1023.

 

• Η Τρίτη περίοδος Νομοθέτησης για την εφαρμογή της κάθετης συνιδιοκτησίας από 3/6/1992 έως 7/8/2013

Ν.Δ. 2052/3-6-1992

Με τον Ν. 2052/1992 έγινε μια σοβαρή θετική παρέμβαση στο κενό που είχε δημιουργήσει η διατύπωση του Ν.Δ. 1024/1971. Αντικαταστάθηκε η παρ.2 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/10-11-1972 και όρισε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται:

α) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης

β) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών που υφίστανται προ του 1923,

γ) σε  ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε  όρια οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται με το από 24.4.1985 Προεδρικό Διάταγμα.

Επομένως στα αγροτεμάχια που ευρίσκοντο εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών δεν είχε επιτραπεί η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Στα αγροτεμάχια αυτά ισχύουν οι γενικοί περί εκτός σχεδίου όροι δόμησης.

Στις περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών ο νομοθέτης θέλησε, σύμφωνα με την παραπάνω νομοθεσία να μην εγκρίνονται σχέδια πόλεως με πολεοδομική μελέτη  με προορισμό την δόμηση. Ήθελε οι περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών να διατίθενται αποκλειστικά για αποκλειστική εκμετάλλευση για την γεωργία, την κτηνοτροφία, την πτηνοτροφία, την δασοπονία κ.λπ.

Αλλά και για ένα άλλο λόγο ο νομοθέτης δεν επέτρεψε την κάθετη ιδιοκτησία στα εκτός σχεδίου οικόπεδα: γιατί φοβήθηκε την κατάτμηση της αγροτικής γης σε μικρά γήπεδα γιατί πίστευε ότι  τα οικόπεδα αυτά είναι ένα περιβάλλον ακατάλληλο για την διαβίωση των πολιτών. Επίσης ο νομοθέτης φοβήθηκε τότε την δημιουργία αυθαιρέτων κτισμάτων στα μικροοικόπεδα.

Έγκυρες οι κάθετες ιδιοκτησίες που έγιναν μέχρι το 1971

Με τον Ν. 2052/1992 ορίστηκε ότι οι συστάσεις διηρημένων καθέτων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα σε οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 1024/1971 είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις.

Οι άκυρες κάθετες ιδιοκτησίες

Με το άρθρο 6 παρ.2 εδαφ. β΄ του Ν. 2052/1992 ορίστηκε ότι κάθε δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται κάθετη ιδιοκτησία (εκτός ορίων οικισμών), μετά την δημοσίευση του νόμου αυτού, θα είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.

 

• Η Τέταρτη περίοδος εφαρμογής της Κάθετης Συνιδιοκτησίας από 8/8/2013 έως 2/11/2017

Ν. 4178/8-8-2013

Όμως η πολεοδομική ανάπτυξη της χώρας δεν μπορούσε να ικανοποιηθεί με μόνη την Οριζόντια Ιδιοκτησία (η οποία επετράπη στα εντός αλλά στα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού οικόπεδα). Οι στεγαστικές ανάγκες ήταν  πιεστικές και δεν μπορούσαν να ικανοποιηθούν μόνο με την εφαρμογή της Οριζόντιας Ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια.

Η σημαντική ημερομηνία της 28-7-2011:

Γι' αυτό με την δημοσίευση του ν.4178/2013, άρθρο 5 ορίστηκε ότι οι διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών θα εφαρμόζονται πλέον και επί γηπέδων, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ’ αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011. Η ανέγερση των οικοδομημάτων αυτών θα αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.

Πρέπει να είναι εξαντλημένος ο Συντελεστής Δόμησης

Παράλληλα βεβαιώνεται με τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό ότι το κριτήριο εφαρμογής των σχετικών διατάξεων είναι η ύπαρξη οικοδομημάτων μέχρι τις 28.7.2011 που θα εξαντλούν το σύνολο των “υπό σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών”, δηλαδή όσες κάθετες συσταθούν τόσες θα πρέπει να είναι οι υφιστάμενες οικοδομές.

Πρέπει τα κτίσματα να έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28/7/2011

Ακόμη και αν είναι ένας ο ιδιοκτήτης ή και περισσότεροι. Εάν όμως έχουν ανεγερθεί δύο οικοδομές και υπολείπεται η ανέγερση τρίτης η διάταξη δεν μπορεί να εφαρμοστεί. Την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 μπορεί να ζητήσει και ένας των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει επί γηπέδου, ο οποίος όμως εκτός των άλλων δικαιολογητικών θα υποβάλλει και προσύμφωνο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο θα περιγράφεται ότι θα περιέλθoυν στην κυριότητά του τα κτίσματα που έχει ανεγείρει.

Η πλειοψηφία του 65%

Σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας των συνιδιοκτητών για την κατάρτιση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας επί του κοινού γηπέδου, συνιδιοκτήτες εκπροσωπούντες τουλάχιστον ποσοστό 65% του γηπέδου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.

• Η Πέμπτη περίοδος εφαρμογής της Κάθετης Συνιδιοκτησίας από 3/11/2017 έως σήμερα.

Ν. 4495/3-11-2017

Η ρύθμιση του άρθρου 5 του Ν.4178/2013 επαναλαμβάνεται και στο μεταγενέστερο άρθρο 98 παρ.1 του Ν.4495/2017. Εκεί αναφέρεται ότι οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/ 1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του Ν. 4495/2017. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό. Περαιτέρω στην παράγραφο 2 προβλέπεται ότι συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232). Προς τούτο, καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξης:

α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,

β) σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,

γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,

δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,

ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά,

ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α΄150).

 

Πως αναγράφεται στο Ε9 η κάθετη ιδιοκτησία

Ο κάθε ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου  αναγράφει στο Ε9 ως επιφάνεια του οικοπέδου, το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων αυτού και ως ποσοστό συνιδιοκτησίας το ποσοστό επί του οικοπέδου που αντιστοιχεί στην κάθετη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνεται η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων στο οικόπεδο με τα τετραγωνικά μέτρα των κτισμάτων που βρίσκονται σε όλες τις καθέτους.

Έτσι:

- στην στήλη 18 θα γράψει την συνολική επιφάνεια του οικοπέδου

- στην στήλη 20 θα γράψει το ποσοστό της καθέτου ιδιοκτησίας

- στην στήλη 22 θα γράψει το σύνολο της επιφανείας όλων των κτισμάτων

Ν.Δ. 1024/10-11-1971  ολόκληρο

Ν.2052/3-6-1992  άρθρο 6 παρ. 2 α΄, β΄

Ν.4178/8-8-2013 άρθρο 5

Ν.4495/3-11-2017 άρθρο 98 και 89 (Taxheaven )

 

Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και η νομική φύση της συμφωνίας περί αποκλειστικής χρήσης τμήματος οικοπέδου – Δυνατότητα τροποποίησης αυτής με απόφαση δικαστηρίου

Από τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 1, 3 παρ. 2, 4 παρ. 1, 5 περ. α΄, 13 του ν. 3741/1929, 25, 26 του ν.δ. 1003/1971, 1, 2, 3 του ν.δ. 1024/1971, 785, 787, 790, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι, στην περίπτωση συστάσεως κάθετης ιδιοκτησίας, ήτοι συστάσεως χωριστής κυριότητας επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου, η οποία είναι έγκυρη ακόμη και αν έγινε πριν από την έναρξη ισχύος του ν.δ. 1024 της 12/15.11.1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων αναγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» (ΦΕΚ Α” 232/1971), μπορεί με τη συστατική πράξη ή με ιδιαίτερη συμφωνία των συνιδιοκτητών, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, να ορισθεί ότι το τμήμα του εδάφους, στο οποίο ανεγείρεται η αυτοτελής οικοδομή και ο χώρος που την εξυπηρετεί δεν θα είναι κοινόχρηστα μέρη, αλλά θα ανήκουν στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της αυτοτελούς οικοδομής. Η δικαιοπρακτική αυτή ρύθμιση της χρήσεως του εδάφους μπορεί να τροποποιηθεί, κατ` αρχήν μόνο, με νέα απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (ΑΠ 735/2012 σε Νόμος).

Έτσι, επί κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να συμφωνηθεί μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών ότι το τμήμα εδάφους στο οποίο θα ανεγερθεί η χωριστή ιδιοκτησία (που ως οικοδόμημα θα αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία- κάθετη ιδιοκτησία) και ο χώρος που την εξυπηρετεί, δεν θα είναι κοινόχρηστα, αλλά θα ανήκουν στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της χωριστής ιδιοκτησίας. Οι συμφωνίες με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών αυτών στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επ΄ αυτών, από την οποία απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι δημιουργούμενοι έτσι περιορισμοί, χωρίς να είναι δουλείες με την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, σύμφωνα με το άρθρο 13 παραγρ. 3 ν. 3741/1929, υπό την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των καθέτων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 1734/2011, ΑΠ 1252/2011, ΑΠ 116/2011, 124/2010, ΕφΑνΚρήτης 62/204).

Έτσι, σε περίπτωση εγκύρως συνεστημένης κάθετης ιδιοκτησίας, ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής, αυτοτελής κύριος (βλ. ΑΠ 1489/2013 σε Νόμος, ΣτΕ 2928/2011 Αρμ 2012, 1582, ΕφΠειρ 1007/2007 ΕΔικΠολυκ 2009, 164).

Η συμφωνία αυτή για αποκλειστική χρήση του χώρου που εξυπηρετεί τη χωριστή ιδιοκτησία από τον κύριο αυτής, μπορεί να τροποποιηθεί με απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών και κατ’ εξαίρεση η τροποποίηση αυτή μπορεί να γίνει με απόφαση του δικαστηρίου, στο πλαίσιο της συμπληρωματικής και διορθωτικής λειτουργίας του άρθρου 288 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή σε όλο τον χώρο του ιδιωτικού δικαίου και αναφέρεται σε κάθε είδους ενοχές, είτε αυτές πηγάζουν από δικαιοπραξία είτε από τον νόμο. Με βάση έτσι τα προβλεπόμενα στη διάταξη αυτή κριτήρια της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, μπορεί με απόφαση του δικαστηρίου να τροποποιηθεί η ως άνω δικαιοπρακτική ρύθμιση, όταν, λόγω μεταβολής των συνθηκών, εξέλιπε το αντικειμενικό δικαιοπρακτικό της θεμέλιο, ιδίως δε όταν η ρύθμιση αυτή δημιουργεί τον κίνδυνο αδυναμίας ομαλής λειτουργίας της κάθετης ιδιοκτησίας. Ο ενάγων πρέπει στη σχετική αγωγή του να αναφέρει, μεταξύ άλλων, τη ζητούμενη συγκεκριμένη αλλαγή της συμφωνημένης χρήσεως, ο δε εναγόμενος μπορεί με ανταγωγή να ζητήσει τον καθορισμό άλλου προσφορότερου τρόπου χρήσεως. Το δικαστήριο λαμβάνει μεν υπόψη αυτεπαγγέλτως τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η απόφασή του όμως πρέπει να αντιστοιχεί προς το αίτημα της αγωγής ή της ανταγωγής και προς τα πραγματικά περιστατικά που είναι κρίσιμα για την εφαρμογή της διατάξεως αυτής και που έχουν προταθεί και αποδειχθεί από τους διαδίκους (ΑΠ937/2008). (http://efotopoulou.gr)

 

Άρθρο 98 - Νόμος 4495/2017 - Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 και του ν. 3741/1929

1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.

 

2. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232). Προς τούτο, καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξης:

α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,

β) σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,

γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,

δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,

ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά,

ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.

Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α΄150).

3. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄232) επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το προεδρικό διάταγμα μπορεί να καθορίζονται:

α) οι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών στις οποίες δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη

β) η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών,

γ) η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων του δημιουργούνται από τη διάσπαση,

δ) οι όροι δόμησης των ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, αν υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.

4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 99 κ.επ, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση της οικοδομής και

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί -καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και με τις ανωτέρω και μόνο προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρου στην οριζόντιο ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

9. Για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο, οι υπόλοιπες περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση του πενήντα ένα τοις εκατό (51%) των συνιδιοκτητών.

 

ΜΠρΠειρ 969/2019

 

 

 

Κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας από το δικαστήριο – Προϋποθέσεις - Πλειοψηφία που μπορεί να ζητήσει αυτό - Προδικασία σχετικής αγωγής - Περιεχόμενο αυτού του κανονισμού -.

 

 

 

Για τη σύσταση νέων δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών απαιτείται ομοφωνία αυτών. Διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Η σύμπραξη όλων για τη συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ’ αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης. Δεν συμβαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονισμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμά τους.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Απόφαση 735 / 2012    (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

 

Αριθμός 735/2012

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Χαράλαμπου Ζώη), Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Παναγιώτη Ρουμπή, Βασίλειο Λαμπρόπουλο και Ιωάννα Πετροπούλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 10 Φεβρουαρίου 2012, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

 

Των αναιρεσειόντων: 1. Φ. Κ. του Α., κατοίκου ..., 2. Α. Κ. του Α., κατοίκου ... και 3. Ε. χήρας Α. Κ., το γένος Α. Π., κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν δια των πληρεξουσίων δικηγόρων τους …. και ….. και κατέθεσαν προτάσεις.

Για την αναίρεση της υπ' αριθ. 175/2010 απόφασης του Εφετείου Κερκύρας.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 22-4-2009 αίτηση των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κέρκυρας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 442/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 175/2010 του Εφετείου Κέρκυρας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 8-2-2011 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ιωάννα Πετροπούλου ανέγνωσε την από 1-2-2012 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, κάθετη ιδιοκτησία ή συνιδιοκτησία, που ρυθμίζεται από τις διατάξεις του ν.δ/τος 1024/1971, από τα άρθρα 25-26 του ν.δ/τος 1003/1971, συμπληρωματικά εφαρμοζόμενων των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και του ν. 3441/1929, είναι η χωριστή κυριότητα σ' ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα (η μέρος αυτόν) που έχουν ανεγερθεί ή μέλλουν ν' ανεγερθούν σ' ένα ενιαίο οικόπεδο, αλλά σε ορισμένα για κάθε συνιδιοκτήτη τμήματα του κοινού οικοπέδου, κύρια δε χαρακτηριστικά αυτής είναι η αποκλειστική κυριότητα σ' ένα από τα δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα (ή μέρους) αυτού και η αναγκαστική συνιδιοκτησία, κατ' ανάλογη ιδανική μερίδα, στο ενιαίο οικόπεδο και στους λοιπούς κοινόκτητους χώρους. Εξ άλλου, από τα άρθρα 953, 954, 1001, 1002, 1117, 1033, 1194, 1198 ΑΚ, σε συνδυασμό μετά άρθρο 2, 3, 5 έως 7, 10, 13 και 14 του ν. 3741/1929 και 2 ν.δ/τος 1024/1971, συνάγεται ότι σύσταση ή μεταβίβαση διηρημένης (χωριστής) κυριότητας και επί αυτοτελών οικοδομημάτων, ανεγειρόμενων σε ενιαίο οικόπεδο (κάθετη ιδιοκτησία) ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων αυτών (οριζόντια ιδιοκτησία), μπορεί να γίνει μόνο με ρητή σύμβαση του κυρίου ή των κυρίων του όλου ακινήτου, για την οποία δεν απαιτείται χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, περιβαλλόμενη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποκείμενη σε μεταγραφή ή με διάταξη τελευταίος βούλησης. Όπως, άλλωστε, η σύσταση, έτσι και η τροποποίηση αυτής απαιτεί τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κοινού ακινήτου, χωρίς να αποκλείεται οι λοιποί να χορηγήσουν πληρεξουσιότητα στον ένα από αυτούς να προβεί με αυτοσύμβαση στη σχετική τροποποίηση (ΑΠ 96/2007). Από δε τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 του ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 7 και 13 του ν. 3741/1929, οι οποίες, όπως προαναφέρθηκε, ισχύουν και επί κάθετης συνιδιοκτησίας, σαφώς συνάγεται ότι ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών, ήτοι αυτών που χρησιμεύουν σε κοινή χρήση από όλους τους συνιδιοκτήτες, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, οι πρωτότοιχοι, η στέγη κλπ., γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, οι οποίες περιβάλλονται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλονται σε μεταγραφή, λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα των ως άνω διατάξεων, και έτσι κοινόκτητο κατά το νόμο μέρος μπορεί ν' αποτελέσει αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας ανήκον σε έναν ή σε ορισμένους από τους ιδιοκτήτες, εκτός αν διάταξη άλλου νόμου και ιδίως διατάξεις πολεοδομικές απαγορεύουν τούτο και απαγγέλλουν ρητώς ακυρότητα της δικαιοπραξίας, που έγινε κατά παράβαση αυτών, όπως μπορεί επίσης να συμφωνηθεί, κατά τον αυτό ως άνω τρόπο, περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους, του οποίου η αποκλειστική χρήση παραχωρείται σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες, διότι έτσι δεν αναιρείται η συγκυριότητα, αλλά μόνον η κοινή χρήση του πράγματος. Έτσι, επί κάθετης ιδιοκτησίας σε αυτοτελή οικοδομήματα, που ανεγείρονται επί ενιαίου οικοπέδου, μπορεί, .να, συμφωνηθεί ότι το τμήμα του εδάφους, στο. οποίο θα ανεγερθεί η χωριστή ιδιοκτησία και ο ακάλυπτος χώρος (αυλή, κήπος κλπ.), που την εξυπηρετεί και είναι αναγκαίως από το νόμο κοινά γιο όλους τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οικοδομημάτων, έστω και ον μερικοί δεν εξυπηρετούνται με αυτούς τους χώρους, θα ανήκει στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της χωριστής ιδιοκτησίας. Η δικαιοπρακτική αυτή ρύθμιση της χρήσης του εδάφους μπορεί να τροποποιηθεί, κατ' αρχήν μόνο με νέα απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (ΑΠ 937/2008).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του αριθμού 1 εδ. α' του άρθρου 559 ΚΠολΔ επιτρέπεται αναίρεση και αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας παραβιάζεται κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, είτε με ψευδή ερμηνεία η οποία υπάρχει όταν αποδίδεται στον κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε με τη μη ορθή εφαρμογή, η οποία συντελείται όταν εφαρμόζεται κανόνας ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή όταν δεν εφαρμόζεται κανόνας ενώ έπρεπε, ή όταν εφαρμόζεται εσφαλμένως. Τέλος, κατά την έννοια του άρθρου 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση όταν στις αιτιολογίες της που συνιστούν την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν αναφέρονται διόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά στα οποία το δικαστήριο στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόστηκε. Επί του προκειμένου, το Εφετείο, δέχθηκε ανελέγκτως με την προσβαλλόμενη απόφαση τα ως κατωτέρω πραγματικά περιστατικά: Ο δικαιοπάροχος των αιτούντων Α. Κ., δυνάμει της υπ' αριθ. .../1972 συμβολαιογραφικής πράξης αυτούσιας διανομής ακινήτου του συμ/φου Αθηνών Απόστολου Παρλιάρου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Κέρκυρας, προέβη με τους Π. και Ν. Κ., στη διανομή ενός επικοίνου αγροκτήματος μετά μιας διώροφης πεπαλαιωμένης οικίας, έκτασης 80 στρεμμάτων, κειμένου στη θέση "Μαμάλους- Καντόνι" της κτηματικής περιφέρειας του τέως Δήμου Ποταμογειτόνων Κέρκυρας. Στη μερίδα του Α. Κ., περιήλθε τμήμα του ανωτέρω μείζονος έκτασης ακινήτου, σε διακριτό τμήμα του οποίου ο τελευταίος, προτιθέμενος να αναγείρει, με το σύστημα της αντιπαροχής συγκρότημα πολυκατοικιών, προέβη με τον Ι. Κ. στη σύναψη του υπ' αριθ. .../31.12.1986 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου της συμ/φου Κέρκυρας Αδαμντίνης Μανωλίδου-Κοντού, καθορίζοντας περαιτέρω ότι στο όλο ακίνητο θα υφίστανται δύο μείζονες ιδιοκτησίες ήτοι η ιδιοκτησία "Α" και η ιδιοκτησία "Β" επί της οποίας επρόκειτο να ανεγερθεί το εν λόγω συγκρότημα. Κατόπιν τούτων, ο δικαιοπάροχος των αιτούντων προέβη στην σύνταξη της υπ' αριθ. .../1987 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας- οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικιών που κατήρτισε η ίδια ως άνω συμβολαιογράφος και μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κέρκυρας στον τόμο 714 και αριθμό ... ως προς τη σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας και αριθμό 46835 ως προς τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, στην οποία (πράξη) συνέπραξε ως εκ τρίτου συμβαλλόμενος ο Ι. Κ., ατομικά και με την ιδιότητα του διαχειριστή της εργολάβου κοινοπραξίας με την επωνυμία "Κοινοπραξία - Τεχνική - Τουριστική Θεσ/νίκης Α.Ε. και Γ. Κ.", με την οποία συνέστησαν επί του προαναφερόμενου ακινήτου του διαιρεμένες ιδιοκτησίες σύμφωνο με τις διατάξεις του ν.δ/τος 1024/1971,κλπ", καθώς επίσης και οριζόντιες ιδιοκτησίες σε κάθε μία από τις έξι μέλλουσες να ανεγερθούν οικοδομές σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ. Ειδικότερα, όρισαν ότι τμήμα του όλου ακινήτου, έκτασης 7.584,70 τ. μ., εντός του οποίου βρίσκονται πέντε οικοδομές, συνολικού εμβαδού 837,205 τ. μ., συνιστά μία αυτοτελή, ανεξάρτητη και διακεκριμένη διαιρεμένη ιδιοκτησία, υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, αποτελούμενη από τις οικοδομές αυτές, μετά του δικαιώματος επέκτασης τούτων καθ' οιονδήποτε τρόπο, είτε καθ' ύψος, είτε κατ' επέκταση ή ανέγερσης έτερων οικοδομών επί του τμήματος του οικοπέδου, που ανήκει σ' αυτές κατ' αποκλειστική χρήση, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του όλου ενιαίου οικοπέδου 298%ο, από το οποίο ποσοστό 223%ο αντιστοιχεί στις ήδη υπάρχουσες πέντε οικοδομές, το δε υπολειπόμενο ποσοστό 75%ο αντιστοιχεί στο δικαίωμα επέκτασης τούτων καθ' οιονδήποτε τρόπο ή ανέγερσης έτερων οικοδομών, στην δε αποκλειστική χρήση της διαιρεμένης αυτής ιδιοκτησία ανήκει εσαεί ο ακάλυπτος χώρος του προαναφερόμενου τμήματος του ακινήτου. Επίσης, ορίστηκε ότι επί τμήματος του ανωτέρω ακινήτου, έκτασης 18.029,55 τ.μ χαρακτηριζόμενο ως ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Β, θα ανεγερθούν έξι πολυκατοικίες, με στοιχεία ΒΑ, ΒΒ, ΒΓ, ΒΔ, ΒΕ και ΒΖ, καθεμία από τις οποίες θα αποτελέσει ιδία, αυτοτελή και διαιρεμένη ιδιοκτησία, με δικό της ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο εξ αδιαιρέτου, σύμφωνα με το ν.δ. 1024/1971, και συνολικού ποσοστού συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο 702%ο, στην αποκλειστική τους δε χρήση θα ανήκει ο ακάλυπτος χώρος του παραπάνω εδαφικού τμήματος. Στη συνέχεια, προέβησαν σε περιγραφή μιας εκάστης των ανωτέρω ΒΑ, ΒΒ, ΒΓ, ΒΔ, ΒΕ και ΒΖ διηρημένων ιδιοκτησιών, τις οποίες, στη συνέχεια, υπήγαγαν στο σύστημα των περί οριζοντίου ιδιοκτησίας διατάξεων του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ. Εξάλλου, όσον αφορά στη διαιρεμένη ιδιοκτησία υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, εντός της οποίας βρίσκονται πέντε οικοδομές, ορίστηκε, περαιτέρω, ότι ο ιδιοκτήτης αυτής 1) δύναται να κατανείμει μονομερώς και οποτεδήποτε το αναλογούν στις πέντε οικοδομές ποσοστά συνιδιοκτησίας 223%ο εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου σε κάθε μία από αυτές, ώστε, σύμφωνο με το ν.δ. 1024/1971, να δύναται να αποτελέσει εκάστη αντικείμενο ιδιαίτερης κυριότητος, 2) εν συνεχεία δε να υπαγάγει εκάστη αυτοτελή οικοδομή (διαιρεμένη ιδιοκτησία) στο σύστημα των διατάξεων του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, ανακατάνεμων ή διανέμων στις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά συγκυριότητας επί του όλου οικοπέδου, που θα αντιστοιχούν στην οικοδομή, επί της οποίας κείνται οι συσταθησόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, να διαιρεί τις οριζόντιες ιδιοκτησίες και να ενοποιεί αυτές κατ' απόλυτη κρίση, 3) να κατασκευάζει οποτεδήποτε άνευ χρονικού περιορισμού, με δικά του συνεργεία ή αναθέτων σε εργολάβους, νέα αυτοτελή οικοδομήματα της αποκλειστικής κυριότητας του εντός του τμήματος του ανήκοντος σ' αυτόν κατ' αποκλειστική χρήση, κατά το σύστημα των διατάξεων του ν.δ/τος 1024/1971, ή να επεκτείνει τις υπάρχουσες κατά την οριζόντια θέση ή καθ' ύψος απεριόριστα, επιφυλάσσων υπέρ εαυτού το αποκλειστικό δικαίωμα της ύπερθεν των οικοδομημάτων του, υπαρχόντων και μελλοντικών τοιούτων, αέρινης στήλης, κατανέμων σ' αυτά το παρακρατηθέν ποσοστό 75%ο στις επεκτάσεις αυτές ή ανεγέρσεις νέων οικοδομών, 4) να διαιρεί τον|, ανήκοντα σ' αυτόν κατ' αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και χωρίς προς τούτο να απαιτείται η συναίνεση ή καθ' οιονδήποτε τρόπο σύμπραξη των ιδιοκτητών της ιδιοκτησίας ΒΗΤΑ. Πάντα τα ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης αυτός δικαιούται να ενεργεί μονομερώς και, όταν απαιτείται δια συμβολαιογραφικών πράξεων, είτε και ως αντιπρόσωπος των μελλόντων εκάστοτε συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου, οι οποίοι από τώρα και δια του παρόντος παρέχουν σ' αυτόν ή στους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους της ιδιοκτησίας ΑΛΦΑ της συναίνεση τους προς ενέργεια των ανωτέρω πράξεων και την προς τούτο ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα, ισχύουσα και για τις περιπτώσεις των άρθρων 218, 223, 724 και 726 ΑΚ, υπό τον όρο ότι δεν θα θίγονται παντάπασι τα επί του ακινήτου, γενικώς πόσης φύσης, δικαιώματα του αντιπροσωπευομένου. Η συναίνεση αυτή δεσμεύει του μέλλοντες αυτού ιδιοκτήτες, οι οποίοι θεωρούνται αυτοδικαίως παρέχοντες αυτή ως και την αμετάκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα με την πράξη κτήσης οιουδήποτε δικαιώματος επί του οικοπέδου. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ο ως άνω δικαιοπάροχος των αιτούντων, ως αποκλειστικός κύριος της προαναφερόμενης αυτοτελούς και διηρημένης ιδιοκτησίας υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, προέβη μονομερώς στην κατάρτιση της υπ' αριθμ. .../9-10-2000 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας, που συνέταξε η συμβολαιογράφος Κέρκυρας Αικατερίνη Βοντετσιάνου και μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κέρκυρας στις 27-10-2000 στον τόμο 1214 και αριθμό .... Με την πράξη αυτή προέβη στη σύσταση διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας επί της ανωτέρω ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΛΦΑ, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.δ/τος 1024/1971, όπως τροποποιήθηκε με το ν. 2052/1992, και το άρθρο 27 παρ. 2 ν. 2831/2000, και ειδικότερα, όρισε ότι η ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, στην αποκλειστική χρήση της οποίας ανήκει ακάλυπτο τμήμα του ακινήτου, έκτασης, μετά την κατασκευή περίφραξης, 7.555,35 τ.μ., θα χωριστεί σε τρία τμήματα, Α1, Α2 και Α3, από τα οποία καθένα από τα Α1 και Α2 θα έχει δικό του ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου, το δε υπό στοιχεία Α3 θα χρησιμοποιηθεί ως κοινή οδός. Συγκεκριμένα, η διηρημένη ιδιοκτησία υπό στοιχεία Α1, στην αποκλειστική χρήση της οποίας θα ανήκει τμήμα του ακινήτου, εμβαδού 3.916,88 τ.μ., εντός της οποίας υφίστανται οι προαναφερόμενες οικοδομές Α1 και Α5, θα αποτελέσει στο εξής μία διηρημένη (κάθετη) ιδιοκτησία, με ποσοστό συνιδιοκτησίας 149%ο εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου, από το οποίο ποσοστό 111,50%ο εξ αδιαιρέτου θα αντιστοιχεί μόνο στην ήδη υπάρχουσα Α1 οικοδομή και ποσοστό 37,50%ο εξ αδιαιρέτου θα αντιστοιχεί στο δικαίωμα επέκτασης καθ' ύψος ή κατά την οριζόντια θέση, διευκρινισμένου ότι οι εκάστοτε ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών Α1 και Α2 θα έχουν το δικαίωμα, οποτεδήποτε το θελήσουν, να κατεδαφίσουν την υπό στοιχεία Α5 οικοδομή, ο δε ιδιοκτήτης της υπό στοιχεία Α2 διηρημένης ιδιοκτησίας θα έχει το δικαίωμα να οικοδομήσει νέα οικοδομή με το στοιχείο Α5 και τα αντίστοιχα τετραγωνικά εντός της διηρημένης ιδιοκτησίας Α2. Επίσης, η διηρημένη ιδιοκτησία υπό στοιχεία Α2, στην αποκλειστική χρήση της οποίας θα ανήκει τμήμα του ακινήτου, εμβαδού 3.500,40 τ.μ., εντός της οποίας υφίστανται οι προαναφερόμενες οικοδομές Α2, Α3 και Α4, καθώς και η μέλλουσα να κατασκευαστεί, μόνη ή σαν προσθήκη των άλλων, Α5 οικοδομή, θα αποτελέσει στο εξής μία διηρημένη (κάθετη) ιδιοκτησία, με ποσοστό συνιδιοκτησίας 149%ο εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου, από το οποίο ποσοστό 111,50%ο εξ αδιαιρέτου θα αντιστοιχεί στις ήδη υπάρχουσες Α2, Α3 και Α4 και στη μέλλουσα να κατασκευαστεί υπό στοιχείο Α5 οικοδομή και ποσοστό 37,50%ο εξ αδιαιρέτου θα αντιστοιχεί στο δικαίωμα επέκτασης καθ' ύψος ή κατά την οριζόντια θέση. Τέλος, η ιδιοκτησία υπό στοιχεία Α3, εμβαδού 138/27 τ.μ., θα χρησιμοποιηθεί ως κοινή οδός, υπαγορευόμενης κάθε άλλης χρήσης αυτής. Κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης της παραπάνω περιοχής, όπου κείται το εν λόγω ακίνητο, ο δικαιοπάροχος των αιτούντων δήλωσε νομότυπα το κατά το ανωτέρω δικαίωμα κυριότητας του, με βάση δε τη δήλωση του αφενός το ανωτέρω ακίνητο καταχωρήθηκε στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Κέρκυρας με ΚΑΕΚ ..., η δε ως άνω διηρημένη ιδιοκτησία υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α καταχωρήθηκε στις πρώτες εγγραφές με ΚΑΕΚ ... ως κάθετη ιδιοκτησία επί του ως άνω γεωτεμαχίου, με αναγραφόμενη ένδειξη "ΚΤΙΡΙΟ/-Α,007/008/010,011/012", εμβαδόν 837,860 τ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου 298%ο και αποκλειστικό δικαιούχο το δικαιοπάροχο των αιτούντων, με τίτλο κτήσης την ως άνω υπ' αριθμ. .../16-12-1987 συμβολαιογραφική σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Κέρκυρας Αδαμαντίνης Μανωλίδου - Κοντού, ενώ στις παρατηρήσεις του εν λόγω κτηματολογικού φύλλου αναγράφηκε ότι από τα 298 χιλιοστά τα 223 χιλιοστά αντιστοιχούν στις υλοποιημένες ιδιοκτησίες και τα 75 χιλιοστά αντιστοιχούν στο δικαίωμα υψούν των υφιστάμενων οικοδομών ή στην ανέγερση νέων. Ο εν λόγω δικαιοπάροχος των αιτούντων, Α. Κ. του Λ., απεβίωσε στις 7-12-2005, καταλείποντας την από 12-11-2003 ιδιόγραφη διαθήκη του, που δημοσιεύθηκε με τα υπ' αριθμ. 1449/3-3-2006 πρακτικά συνεδρίασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία εγκατέστησε κληρονόμους του σε ολόκληρη την περιουσία του τους αιτούντες, ειδικά δε όσον αφορά στις παραπάνω διηρημένες ιδιοκτησίες του, κατέλειπε την ψιλή κυριότητα της διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας υπό στοιχείο Α1, εντός της οποίας υφίστανται οι οικοδομές Α1 και Α5, στο δεύτερο αιτούντα, υιό του, την ψιλή κυριότητα της διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας υπό στοιχεία Α2, εντός της οποίας υφίστανται οι οικοδομές Α2, Α3 και Α4, στον πρώτο αιτούντα, υιό του, και την επικαρπία αμφότερων των ανωτέρω διηρημένων ιδιοκτησιών στην τρίτη αιτούσα, σύζυγό του. Οι τελευταίοι, όταν διαπίστωσαν ότι η παραπάνω υπ' αριθμ. .../9-10-2000 συμβολαιογραφική πράξη σύστασης διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Κέρκυρας Αικατερίνης Βοντετσιάνου δεν είχε καταχωρηθεί στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Κέρκυρας, με συνέπεια να μην έχει δημιουργηθεί για τις ως άνω διηρημένες ιδιοκτησίες υπό στοιχεία Α1 και Α2, που τους κατέλειπε ο πατέρας και σύζυγος τους, αντίστοιχα, ιδιαίτερο κτηματολογικό φύλλο, ζήτησαν, με την υπ' αριθμ. πρωτ. 258/26-1-2009 αίτησή τους για καταχώρηση εγγραπτέας πράξης, με τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998, την καταχώρηση της, συνυποβάλλοντας τα αναγκαία. κατ' άρθρο 14 ν. 2664/1998, έγγραφα προκειμένου, στη συνέχεια, να προβούν σε δηλώσεις αποδοχής της επαχθείσας σ' αυτούς κληρονομίας. Η Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Κέρκυρας, στα πλαίσια του διενεργούμενου ελέγχου νομιμότητας σύμφωνα με το άρθρο 16 παρ. 1 στοιχ. γ' ν. 2664/1998 αρνήθηκε την καταχώρηση στις 26-1-2009 με την αιτιολογία ότι προϋπάρχει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας (με οριζόντιες επ' αυτής) επ' αυτής δε της καθέτου συστήνουν ξανά κάθετη, χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση. Από τα ως άνω εκτιθέμενα προκύπτει ότι η μεταγενέστερη ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη, κατά τα σημεία αυτής, με τα οποία αλλοιώνεται κατά περιεχόμενο η αρχική υπ' αριθμ. .../16-12-1987 σύσταση διηρημένης και οριζόντιας ιδιοκτησίας, συνιστά τροποποίηση της τελευταίας, ανεξαρτήτως του τίτλου, τον οποίο φέρει, καθόσον, όπως και για τη σύσταση, έτσι για την τροποποίηση αυτής δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, αλλά αρκεί η σαφής βούληση των συμβαλλομένων περί τροποποίησης της σύστασης διηρημένων ή οριζοντίων ιδιοκτησιών, στην οποία υπήγαγαν το κοινό τους ακίνητο. Σύμφωνα δε με τα συναφώς διαλαμβανόμενα στη νομική σκέψη στην αρχή της παρούσας και κατά τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και 1 επ. του ν. 3741/1929, που εφαρμόζονται και επί καθέτου ιδιοκτησίας, η τροποποίηση της διηρημένης και κατ' ορόφους ιδιοκτησίας, απαιτεί τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κοινού ακινήτου, χωρίς ν' αποκλείεται οι λοιποί να χορηγήσουν πληρεξουσιότητα στον έναν από αυτούς να προβεί με αυτοσύμβαση στη σχετική τροποποίηση. Στην προκείμενη περίπτωση, ο ανωτέρω δικαιοπάροχος των αιτούντων, με την αρχική σύσταση, είχε επιφυλάξει για τον εαυτό του, ως αποκλειστικός ιδιοκτήτης της αρχικής διηρημένης ιδιοκτησίας με στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, μονομερές δικαίωμα αφενός περαιτέρω διαίρεσης της κάθετης αυτής ιδιοκτησίας σε επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες, ώστε καθεμία εκ των προαναφερόμενων πέντε υφισταμένων οικοδομών να αποτελέσει εκάστη αντικείμενο ιδιαίτερης κυριότητας, αφετέρου υπαγωγής, εκάστης των προκυπτουσών, μετά τη διαίρεση, διηρημένων ιδιοκτησιών στό σύστημα των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και του ν. 3741/1929, στην ίδια δε ανωτέρω πράξη, ενόψει ακριβώς του ότι οι ανωτέρω ενέργειες συνιστούν τροποποίηση της αρχικής σύστασης, προβλέφθηκε ότι ο ίδιος μπορεί να συμβάλλεται στη σύνταξη των απαραίτητων συμβολαιογραφικών πράξεων και ως αντιπρόσωπος των μελλόντων εκάστοτε συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου, καθόσον ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής ή ορόφου αυτής ή διαμερίσματος ορόφου θεωρείται μεν έναντι του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής ή ορόφου αυτής ή διαμερίσματος ορόφου αποκλειστικός κύριος έναντι δε της πολιτείας συγκυρίας του όλου οικοπέδου (ΑΠ 40/2007), οι οποίοι .δια της ανωτέρω πράξης παρέχουν σ' αυτόν τη συναίνεση τους προς ενέργεια των προαναφερόμενων πράξεων και την προς τούτο ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα τους, εφόσον δεν θίγονται τα πάσης φύσης δικαιώματα τους επί του ακινήτου, θεωρείται δε ότι παρέχουν αυτοδικαίως της συναίνεση τους αυτή με την πράξη κτήσης οποιουδήποτε δικαιώματος επί του οικοπέδου. Για την επέλευση, όμως των εννόμων αποτελεσμάτων της μεταγενέστερης ανωτέρω, τροποποιητικής της αρχικής σύστασης, πράξης ουδόλως συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες κατά νόμο προϋποθέσεις ιδίως δε η υποχρεωτική, κατά τα ανωτέρω, σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του εν λόγω ακινήτου, είτε αυτοπροσώπως είτε δια πληρεξουσίου, στην κατάρτιση της. Ειδικότερα, στην επίμαχη συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι ο δικαιοπάροχος των αιτούντων προβαίνει στη σύνταξη αυτής ως μόνος κύριος της υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας χωρίς ωστόσο, να αναφέρονται τα θεμελιωτικά της νομιμοποίησης του, προς σύνταξη της πράξης αυτής, περιστατικά, ήτοι είτε ότι ο ίδιος εξακολουθούσε να είναι αποκλειστικός κύριος του όλου οικοπέδου, λόγω μη μεταβίβασης εκ μέρους του, κατά το χρόνο κατάρτισης της πράξης σε οποιουσδήποτε τρίτους της αποκλειστικής κυριότητας οποιασδήποτε εκ των υπό στοιχεία ΒΑ, ΒΒ, ΒΓ, ΒΔ, ΒΕ και ΒΖ κάθετων ιδιοκτησιών ή διαιρετών χώρων επ' αυτών, που συστήθηκαν με την αρχική πράξη και περιέχονταν στην αντιπαροχή του, ή των αντιστοιχούντων σε οποιουσδήποτε διαιρετούς χώρους ποσοστών συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, οι οποίοι συμπεριλαμβάνονταν στο συμφωνηθέν εργολαβικό αντάλλαγμα της προαναφερόμενης εργολάβου κοινοπραξίας, είτε ότι συμβάλλεται δυνάμει αυτοσύμβασης (άρθρο 235 ΑΚ), ενεργώντας το μεν ατομικά το δε ως πληρεξούσιος όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, δοθέντος ότι γίνεται μνεία περί της ανέγερσης, ήδη κατά το χρόνο σύνταξης της εν λόγω πράξης, του αναφερόμενου στην αρχική σύσταση κτιριακού συγκροτήματος από έξι πολυκατοικίες, και, στην τελευταία περίπτωση, δυνάμει ποιας ειδικής εντολής και πληρεξουσιότητας. Δηλαδή, δεν αναφέρονται οι λοιποί συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, το έγγραφο, με το οποίο τυχόν χορήγησαν στον ανωτέρω συμβληθέντα εντολή και πληρεξουσιότητα, όπως αυτός προβεί για λογαριασμό τους στη σχετική τροποποίηση, ή έστω τυχόν προσχώρηση και αποδοχή εκ μέρους τους του ως άνω, περιεχόμενου στην αρχική σύσταση, όρου περί αυτοδίκαιης παραχώρησης προς τον ιδιοκτήτη της ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ Α, αρχικό δικαιοπάροχο των αιτούντων, ανέκκλητης εντολής και πληρεξουσιότητας για τη διενέργεια της εν λόγω τροποποίησης, με τον τίτλο κτήσης τους, καθόσον, ο όρος αυτός, με τον οποίο δεσμεύεται υπέρμετρα εκ των προτέρων η ελευθερία των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, ήταν ανάγκη να επαναληφθεί σε κάθε επιμέρους συμβολαιογραφικό έγγραφο περί μεταβίβασης σε καθέναν από αυτούς δικαιώματος κυριότητας επί οποιασδήποτε κάθετης ή οριζόντιας επ' αυτής ιδιοκτησίας, που συστήθηκε με την αρχική πράξη σύστασης. Η αναφορά στην αρχική συστατική πράξη περί μονομερούς δικαιώματος του περαιτέρω διαίρεσης της υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α διηρημένης ιδιοκτησίας, κυριότητας του, και υπαγωγής εκάστης νέας διηρημένης ιδιοκτησίας στο σύστημα περί οριζοντίου ιδιοκτησίας ουδόλως έχει την έννοια ότι αυτός μπορούσε να συμβληθεί προσωπικά, χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου, στις απαιτούμενες συμβολαιογραφικές πράξεις, πολλώ δε μάλλον, ενόψει του ότι συμπεριλήφθηκε στην ίδια πράξη και όρος περί παροχής σ' αυτόν εκ μέρους όλων των εκάστοτε μελλοντικών συνιδιοκτητών ανέκκλητης εντολής και πληρεξουσιότητας για τη διενέργεια των πράξεων αυτών, τοιαύτη, όμως, εντολή και πληρεξουσιότητα ουδόλως αποδεικνύεται εν προκειμένω, ούτε, άλλωστε, από την ίδια ανωτέρω τροποποιητική πράξη, της οποίας η καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία ζητείται. Σε κάθε δε περίπτωση, ακόμη και αν ήθελε υποτεθεί ότι ο δικαιοπάροχος των αιτούντων νομιμοποιούνταν στη σύνταξη της εν λόγω πράξης, ακόμη και χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου, δεδομένου ότι με την τελευταία, πλην των άλλων, προβαίνει μονομερώς και σε τροποποίηση των όρων χρήσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου, εμβαδού 7.584,70 τ.μ., ο οποίος, με την αρχική σύσταση, αποδόθηκε στην αποκλειστική χρήση ολόκληρης της αρχικής διηρημένης ιδιοκτησίας υπό στοιχεία ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ Α, ειδικότερα δε ορίζει ότι εκ του χώρου αυτού αφενός τμήμα, εμβαδού 3.916,69 τ.μ., αποδίδεται στην αποκλειστική χρήση της πρώτης κάθετης υπό στοιχεία Α1 ιδιοκτησίας, αφετέρου τμήμα αυτού, εμβαδού 3.500,40 τ.μ., αποδίδεται στην αποκλειστική χρήση της δεύτερης κάθετης υπό στοιχεία Α2 ιδιοκτησίας, επηρεάζοντας έτσι άμεσα το δικαιώματα συγκυριότητας των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου ως προς τον προαναφερόμενο ακάλυπτο χώρο, επί του οποίου εξακολουθούν να διατηρούν όλα τα εκ της συγκυριότητας τους δικαιώματα, παρά την παραχώρηση αυτού στην αποκλειστική χρήση της προαναφερόμενης κάθετης ιδιοκτησίας, τοιαύτη τροποποίηση ως προς τους χώρους αποκλειστικής χρήσης των νέων διηρημένων ιδιοκτησιών ήταν δυνατή μόνο με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, των οποίων τα δικαιώματα θίγονται. Επομένως, συμφωνά με όσα εκτέθηκαν ανωτέρω, ορθώς η Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Κέρκυρας, αρνήθηκε την καταχώρηση στο κτηματολογικό φύλλο της κάθετης ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ ... της υπ' αριθμ. .../9-10-2000 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης διηρημένης (κάθετης) ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Κέρκυρας Αικατερίνης Βοντετσιάνου. Όμοια και με την ίδια ακριβώς αιτιολογία κρίνοντας η εκκαλούμενη, η οποία απέρριψε την αίτηση, ορθά το νόμο ερμήνευσε και τις αποδείξεις εκτίμησε.

Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1 επ.. ν. 3741/1929 και 1 επ. ν.δ 1024/1971 διότι τα δεκτά γενόμενα με την προσβαλλόμενη απόφαση πραγματικά περιστατικά δεν στηρίζουν κρίση για την από τον δικαιοπάροχο των αιτούντων με την ιδιότητά του ως μόνου κυρίου της υπό στοιχείο Α διηρημένης κάθετης ιδιοκτησίας περαιτέρω διαίρεση της ιδιοκτησίας αυτής σε δύο επί μέρους χωριστές ιδιοκτησίες ή την κατάρτιση της συμβολαιογραφικής ως άνω πράξης (υπ' αρ. .../2000) δυνάμει αυτοσύμβασης (άρθρο 235 ΑΚ) ενεργώντας το μεν ατομικά, το δε ως πληρεξούσιος όλων των συνιδιοκτητών και κατά συνέπεια, δεν συντρέχουν οι κατά νόμο απαιτούμενες προϋποθέσεις για τη χωρήσασα τροποποίηση της αρχικής υπ' αρ. .../1987 πράξης σύστασης διηρημένης και οριζόντιας ιδιοκτησίας με τη μεταγενέστερη ως άνω. Ο πρώτος επομένως λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ με τον οποίο αποδίδεται στο Εφετείο η πλημμέλεια της παραβίασης των ως άνω διατάξεων διότι με την τροποποιητική ως άνω πράξη α) δεν επήλθε ουδεμία μεταβολή στη συνολική έκταση των διηρημένων κάθετων ιδιοκτησιών και στα ποσοστά συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου που είχε η αρχική ιδιοκτησία Α και β) δεν επηρεάστηκαν οι διηρημένες ιδιοκτησίες με τα στοιχεία ΒΑ, ΒΒ, ΒΓ, ΒΔ, ΒΕ και ΒΖ είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Επειδή, αν η προσβαλλόμενη απόφαση περιέχει δύο ή περισσότερες αιτιολογίες, η κάθε μια από τις οποίες στηρίζει αυτοτελώς το διατακτικό της και με την αναίρεση δεν πλήττεται καθόλου ή δεν πλήττεται επιτυχώς η μια από τις επάλληλες αιτιολογίες, οι λόγοι αναιρέσεως που αφορούν άλλη αιτιολογία, απορρίπτονται ως αλυσιτελείς. Με το δεύτερο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως αποδίδεται στην αναιρεσιβαλλόμενη η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, διότι το Εφετείο, κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1,2 παρ. 1,3,4 παρ. 1, 5 παρ. 1 εδ. α' και 13 Ν. 3741/1929 και 1 και 2 και επ. ΝΔ 1024/1971 δέχθηκε ότι σε κάθε περίπτωση για τον περιορισμό της χρήσης του ακάλυπτου χώρου της διηρημένης υπό στοιχείο Α ιδιοκτησίας επιφάνειας 7.584,70 τμ. από τον δικαιοπάροχο των αιτούντων με την ως άνω υπ' αρ. .../2000 συμβολαιογραφική πράξη της συμ/φου Κέρκυρας Αικατερίνης Βοντετσιάνου ήταν αναγκαία η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, ενόσω η χρήση του ακάλυπτου αυτού χώρου ανήκε αποκλειστικά στον ίδιο. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής, ενόσω δεν πλήττεται επιτυχώς με τον πρώτο αναιρετικό λόγο η εκτεθείσα στην αμέσως προηγούμενη σκέψη αιτιολογία περί της μη συνδρομής των απαιτούμενων προϋποθέσεων για την από το δικαιοπάροχο των αιτούντων περαιτέρω διαίρεση της υπό στοιχείο Α διηρημένης ιδιοκτησίας και υπαγωγής κάθε νέας ιδιοκτησίας στο σύστημα και τις διατάξεις του Ν. 3741/1929.

Επειδή κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως, αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης, λόγω αντιφατικών ή ανεπαρκών αιτιολογιών, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, πλήρη σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά γεγονότα, τα οποία, σύμφωνα με το νόμο, είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόστηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της. Στην προκειμένη περίπτωση με τον τρίτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως προσάπτεται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ της έλλειψης νόμιμης βάσης διότι το Εφετείο α) ενώ δέχεται ότι η υπ' αρ. .../1987 πράξη σύστασης διηρημένης καθέτου ιδιοκτησίας μεταγράφηκε νόμιμα στα οικεία βιβλία μεταγραφών, αφ' ετέρου δέχεται ότι η αυτή πράξη δεν συγκεντρώνει τα απαιτούμενα στοιχεία για την εγγραφή της στο κτηματολόγιο και β) ανεπαρκώς αιτιολογεί την παραδοχή ότι για την περαιτέρω διαίρεση της υπό στοιχείο Α ιδιοκτησίας από το δικαιοπάροχο των αιτούντων απαιτείται η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου καίτοι δέχεται ότι με την αρχική υπ' αρ. .../1987 πράξη σύστασης διηρημένης καθέτου και οριζοντίου ιδιοκτησίας παρείχετο η δυνατότης στο δικαιοπάροχο των αιτούντων να προβεί στην ενέργεια αυτή και μονομερώς. Ο λόγος αυτός της αιτήσεως αναιρέσεως όσον αφορά την υπό στοιχείο α' αιτίαση πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος διότι οι ως ανωτέρω παραδοχές δεν αντιφάσκουν και όσον αφορά την υπό στοιχείο β' αιτίαση ως απαράδεκτος, διότι υπό την επίφαση της πλημμέλειας αυτής πλήττεται η ανέλεγκτη περί πραγμάτων κρίση του Δικαστηρίου της ουσίας.

Επειδή με βάση τα προεκτιθέμενα, πρέπει να απορριφθεί η από 7.2.2011 αίτηση για αναίρεση της υπ' αρ. 175/2010 απόφασης του Εφετείου Κέρκυρας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 7.2.2011 αίτηση αναιρέσεως της 175/2010 αποφάσεως του Εφετείου Κέρκυρας.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 9 Μαρτίου 2012. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 27 Απριλίου 2012 .

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

 ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ - ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΕΩΣ 969/2019

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ

Αποτελούμενο από τη Δικαστή Γεωργία Κοταδήμου, Πρωτόδικη, την οποία όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Πειραιά, και από τη Γραμματέα Ουρανία Γκίζα.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 29 Νοεμβρίου 2018 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των εναγόντων: 1) ……………………………. του ……………….. και της ………………., ΑΦΜ ……………….., 2) ………………………. του ………………….. και της …………………, ΑΦΜ ……………………, 3) …………………………………….. του ………………….. και της …………….., ΑΦΜ ……………………… και 4) ………………………………. του …………………… και της ………………….., συζ. ……………………….., ΑΦΜ …………………………, κατοίκων απάντων Κορυδαλλού Αττικής, οδός ………………………………, εκ των οποίων ο πρώτος παραστάθηκε διά οι δε λοιποί μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου τους ….

Του εναγόμενου: ………………………………….. του ……………………….. και της ………………………., κατοίκου Ηγουμενίτσας, οδός …………………………., ΑΦΜ ……………………………, ο οποίος παραστάθηκε διά της πληρεξούσιας δικηγόρου του …..

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 12-6-2018 (αριθμ. καταθ, δικογρ. …………………/2018) αγωγή τους, η οποία προσδιορίστηκε αρχικά για τη δικάσιμο της 20-9-2018 και μετ’ αναβολή για την ως άνω αναφερομένη δικάσιμο και εγγράφηκε στο πινάκιο.

 Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

I. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985 «οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του κώδικα πολιτικής δικονομίας για τη διανομή και άλλες διατάξεις», αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών (ΑΠ 66/1994 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 551/1991 ΕΔΠολ 1991.78-80 και ΕφΘεσσαλ 2268/2005 Αρμ 2007.511). Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυριών μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου (ΑΠ 66/1994 ό.π.). Από τις διατάξεις του άρθρου 4 του ίδιου νόμου, οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αλλά εφαρμόζονται αναλόγως και στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού, προκύπτει ότι πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει - επιπλέον - να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση (ΑΠ 551/1991 ό.π.). Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας» και του άρθρου 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγούμενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του νόμου 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Εξαίρεση εισάγει η (προαναφερθείσα) διάταξη του άρθρου 9 του νόμου 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Σε ό,τι, όμως, αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται. Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Δεν ισχύει, όμως, το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000 ΝοΒ 49.1009 και ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 (του νόμου αυτού) αγωγή (παροχής αδείας οικοδομήσεως) εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ. Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύπτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρτιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 § 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατηγορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδικήσεων. Η αναφερόμενη στη § 1 του άρθρου 9 κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων έχει την έννοια της εφαρμογής των διατάξεων εκείνων που μπορούν να προσαρμοσθούν προς τα της επιδιώξεως της τροποποίησης του κανονισμού, μεταξύ δε αυτών δεν περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθρου 8 § 1 του ν. 1562/1985 (ΑΠ 66/1994 ό.π.). Δηλαδή η διάταξη του άρθρου 3 § 1 του ανωτέρω νόμου 1562/1985, που αφορά στην προδικασία της αγωγής παροχής αδείας οικοδομήσεως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και επιβάλλει την προσεπίκληση των τρίτων που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυπηρετεί, και στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, όπως η προκείμενη, ούτε και εκ του λόγου αυτού απαιτείται για την άσκηση της τελευταίας αγωγής η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, αλλά ούτε και η αγωγή αυτή εντάσσεται σε μια από τις κατηγορίες των αγωγών, που κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδικήσεων (ΑΠ 551/1991 ό.π. και Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ, άρθρο 220, αριθμ. 64α').

 

 

 

II. Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, 2 § 1, 4 § 1, 5 § 1 εδ. α’ και 13 του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατά το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν με ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα μέρη αυτά. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 § 3 του ν. 3741/1929 «φέρουν χαρακτήρα δουλείας». Οι περιορισμοί, όμως, αυτοί δεν είναι δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ. 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996 ΕΔΠολ 1996.203). Η σύμπραξη όλων για την - κατά τα άνω - συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ’ αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης. Δεν συμβαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονισμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμά τους (ΑΠ 387/1999 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

 

 

 

Στην προκειμένη περίπτωση, με την ένδικη αγωγή διώκεται η παροχή από το Δικαστήριο προς τους ενάγοντες, ως κυρίους τριών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της περιγραφόμενης στην αγωγή τριώροφης πολυκατοικίας, αποτελούμενης από πέντε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, που έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο που βρίσκεται στην ειδική θέση «Αγιοι Ασώματοι ή Κουτσικάρι» στον Κορυδαλλό Αττικής επί της διασταύρωσης της . και της οδού . και έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και οι οποίες (αυτοτελείς ιδιοκτησίες των εναγόντων συγκύριων) αντιστοιχούν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 60% εξ αδιαιρέτου επί του κοινού οικοπέδου που έχει ανεγερθεί, αδείας σύνταξης κανονισμού ρύθμισης των σχέσεων της συνιδιοκτησίας, σύμφωνα με το σχετικό, κατατεθέν σε συμβολαιογράφο του τόπου του ακινήτου, σχέδιο κανονισμού, που προτείνουν (οι ενάγοντες), δεδομένου ότι, αφενός δεν έχει καταρτιστεί σχετικός κανονισμός και αφετέρου είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών, ο δε εναγόμενος, κύριος των δύο αυτοτελών ιδιοκτησιών του ισογείου της επίδικης πολυκατοικίας και εξ αδιαιρέτου συγκύριος με τους ενάγοντες επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής και του κοινού οικοπέδου τους, αρνείται να συμπράξει στην κατάρτιση αυτή του κανονισμού. Τέλος, οι ενάγοντες ζητούν να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη.

 

 

 

Με το παραπάνω περιεχόμενο και αίτημα η υπό κρίση αγωγή παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου ως καθ' ύλη και κατά τόπο αρμοδίου (άρθρο 2 εδ. α' του ν. 1562/1985 και 29 ΚΠολΔ), αφού όλες οι εκπορευόμενες από τη σχέση της οροφοκτησίας διενέξεις των συνιδιοκτητών, που αφορούν στην εφαρμογή και την ερμηνεία της πράξης σύστασης και του κανονισμού υπάγονται στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου ανεξαρτήτως της αξίας του αντικειμένου τους (βλ σχετ. Δανηλάτου, Κοινόχρηστοι Χώροι & Πράγματα στο Δημόσιο και στο Ιδιωτικό Δίκαιο, 2014, 315-316), κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών - μισθωτικών διαφορών (614 αρ. 2 ΚΠολΔ) και είναι επαρκώς ορισμένη, απορριπτόμενου του περί του αντιθέτου ισχυρισμού του εναγομένου. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα και με την προηγηθείσα νομική σκέψη, δεν απαιτείται η εγγραφή της προκείμενης αγωγής στα βιβλία διεκδικήσεων ούτε και η προσεπίκληση των τρίτων που τυχόν έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, καθόσον η διάταξη του άρθρου 3 § 1 του ν. 1562/1985 δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυπηρετεί, και στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, όπως η προκείμενη. Περαιτέρω, η ένδικη αγωγή είναι νόμιμη, στηριζόμενη, σύμφωνα και με όσα αναλυτικά εκτίθενται στην προηγηθείσα νομική σκέψη, στις διατάξεις των άρθρων 3 §§ 1 εδ. α’ και 2, 4, 6 § 1 και 9 του ν. 1562/1985, 4 § 1 του ν. 3741/1929 και 1 επ. του ν.δ. 1024/1971 και 176 επ. ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα, δεδομένου ότι έχει τηρηθεί από τους ενάγοντες η προβλεπόμενη από τη διάταξη του άρθρου 4 του ν. 1562/1985 προδικασία και ειδικότερα: A) πριν από την κατάθεση της αγωγής κατέθεσαν σε συμβολαιογράφο της έδρας του δικαστηρίου τα ακόλουθα: α) σχέδιο του προτεινόμενου κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών β) τα αναγκαία κατασκευαστικά και τοπογραφικά σχεδιαγράμματα και γ) σχέδιο του πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες που έχουν ήδη δημιουργηθεί με την οικοδόμηση, με μνεία της αναλογίας κοινόχρηστων δαπανών που βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία. Β ι) τα έγγραφα που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκύριους που ζητούν την παροχή της αδείας από το Δικαστήριο για την κατάρτιση του κανονισμού των σχέσεων της συνιδιοκτησίας, ιι) ο πίνακας ποσοστών και τα κατασκευαστικά και τοπογραφικά διαγράμματα είναι υπογεγραμμένα και από πολιτικό μηχανικό που έχει δικαίωμα υπογραφής! ιιι) αντίγραφα όλων των εγγράφων και των σχεδιαγραμμάτων που έχουν κατατεθεί στο συμβολαιογράφο προσκομίζονται από τους διαδίκους στο Δικαστήριο κατά τη συζήτηση και τέλος, ιν) προσκομίζονται και πιστοποιητικά ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.

Ο εναγόμενος με τις έγγραφες προτάσεις του, αφού συνομολογεί την κυριότητα όλων των διαδίκων επί των περιγραφόμενων στην αγωγή αυτοτελών ιδιοκτησιών της επίδικης πολυκατοικίας και το ότι δεν έχουν υπαχθεί αυτές (οι αυτοτελείς ιδιοκτησίες) στο σύστημα της οροφοκτησίας, αρνείται κατά τα λοιπά την αγωγή, αιτούμενος την απόρριψή της. Κατά τα λοιπά ο εναγόμενος προτείνει τις ειδικότερες αιτιάσεις αναφορικά με συγκεκριμένους όρους του κανονισμού, που θα εξεταστούν παρακάτω στα ειδικότερα ζητήματα απόδειξης.

 

 

 

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάστηκαν με επιμέλεια των διαδίκων στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, όλα ανεξαιρέτως τα νομίμως μετ’ επικλήσεως προσκομιζόμενα από τους διαδίκους έγγραφα, μερικά από τα οποία αναφέρονται ειδικότερα παρακάτω, χωρίς, όμως, να έχει παραλειφθεί κανένα για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, τα οποία το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη προς άμεση απόδειξη και για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων (εγγράφων) περιλαμβάνονται οι φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται και οι οποίες θεωρούνται ιδιωτικά έγγραφα (ΑΠ 378/1997 ΕλλΔνη 1997.1789, άρθρα 444 αριθ. 3, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 ΚΠολΔ), την υπ’ αριθμ. ./19-9-2018 ένορκη βεβαίωση του ………………… του ………………., που δόθηκε με επιμέλεια των εναγόντων ενώπιον του συμβ/φου Πειραιά ………………………. μετά νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση του εναγόμενου [βλ υπ’ αριθμ. ./14-9- 2018 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Εφετείου Κέρκυρας (διορισμένης στο Πρωτοδικείο Θεσπρωτίας) ………………………….)], τα όσα συνομολογούν οι διάδικοι, σε συνδυασμό και με τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ) υποδεικνύονται, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Επί οικοπέδου επιφάνειας 153,40 τμ, που βρίσκεται επί της συμβολής της …………………………… και της οδού ……………………… στον Κορυδαλλό Αττικής και ειδικότερα στη θέση ……………………….., έχει ανεγερθεί τριώροφη οικοδομή (με τις υπ’ αριθμ. ./1957, ./1977 και ./1998 οικοδομικές άδειες), η οποία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δυνάμει της υπ’ αριθμ. ………………….. σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας - γονικής παροχής ψιλής κυριότητας με παρακράτηση μέρους επικαρπίας του συμβ/φου Πειραιά ., νομίμως μεταγεγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του Υποθ/κείου Νίκαιας στον τόμο . και με αύξ. αριθμ. . Η εν λόγω πολυκατοικία αποτελείται από: 1) ΙΣΟΓΕΙΟ, το οποίο εμφαίνεται στο προσαρτώμενο στην ως άνω σύσταση από Μαΐου 1981 σχεδιάγραμμα κάτοψης ισογείου του πολιτικού μηχανικού .  και αποτελείται από κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, ήτοι την κεντρική είσοδο, τον διάδρομο κεντρικής εισόδου και το κλιμακοστάσιο, καθώς και από τις εξής οριζόντιες ιδιοκτησίες: α) την υπ’ αριθμ. ένα (1) οριζόντια ιδιοκτησία - κατάστημα μετά του υφιστάμενου σ’ αυτή W.C., επιφάνειας 49,00 τμ, όγκο ιδιόκτητο 196 κμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 150/000 εξ αδιαιρέτου και β) την υπ’ αριθμ. δύο (2) οριζόντια ιδιοκτησία εκ δύο δωματίων, χωλλ, κουζίνας Και λουτρού, επιφάνειας 49,00 τμ, με όγκο ιδιόκτητο 147 κμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 150/000 εξ αδιαιρέτου, 2) ΠΡΩΤΟ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΙΣΟΓΕΙΟΥ ΟΡΟΦΟ, ο οποίος εμφαίνεται στο προσαρτώμενο στην ανωτέρω σύσταση από Μαΐου 1981 σχεδιάγραμμα κάτοψης πρώτου ορόφου του ως άνω πολιτικού μηχανικού και αποτελείται από κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και έναν φωταγωγό, καθώς και μία οριζόντια ιδιοκτησία - διαμέρισμα (υπό στοιχ. Α-1) εκ τριών δωμάτων, χωλλ, κουζίνας, λουτρού και εξωστών, επιφάνειας 92,00 τμ, με όγκο ιδιόκτητο 276 κμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 250/1000 εξ αδιαιρέτου, 3) ΔΕΥΤΕΡΟ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΙΣΟΓΕΙΟΥ ΟΡΟΦΟ, όπως αυτός εμφαίνεται στο σχεδιάγραμμα κάτοψης του β’ ορόφου του αυτού πολιτικού μηχανικού, ο οποίος αποτελείται από τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και έναν φωταγωγό, καθώς και μία οριζόντια ιδιοκτησία (υπό στοιχ, Β-1) εκ τριών δωματίων, χωλλ, κουζίνας, λουτρού, όφφις και εξωστών, επιφάνειας 92,00 τμ, όγκο ιδιόκτητο 276 κμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 250/1000 εξ αδιαιρέτου και 4) ΤΡΙΤΟ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΙΣΟΓΕΙΟΥ ΟΡΟΦΟ, όπως αυτός εμφαίνεται στο σχεδιάγραμμα κάτοψης του γ’ ορόφου του αυτού πολιτικού μηχανικού, ο οποίος αποτελείται από τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και έναν φωταγωγό, καθώς και μία οριζόντια ιδιοκτησία - διαμέρισμα (υπό στοιχ. Γ-1) εκ τριών δωματίων, χωλλ, κουζίνας, λουτρού, όφφις και εξωστών, επιφάνειας 92,00 τμ, όγκο ιδιόκτητο 276 κμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 250/1000 εξ αδιαιρέτου. Σημειώνεται ότι η ανωτέρω σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας τροποποιήθηκε, ακολούθως, με την υπ’ αριθμ. ……………. πράξη τροποποίησης του ως άνω συμβ/φου, νομίμως μεταγεγραμμένη στα βιβλία μεταγραφών του αυτού Υποθ/κείου στον τόμο 178 και με αυξ. αριθμ. 300, με την οποία οι τότε μοναδικοί ιδιοκτήτες των προαναφερόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών …………………... του ……………... και ………………………... (θυγατέρα αυτού) συμφώνησαν ομόφωνα τα εξής: α) η ισόγεια κατοικία να έχει αποκλειστική δική της είσοδο από την οδό Δελφών και αντιστοίχως οι κατοικίες των λοιπών ορόφων να έχουν αποκλειστική δική τους είσοδο από την . και β) η χρήση της ταράτσας της οικοδομής να ανήκει μόνο στις κατοικίες των ορόφων ενώ απαγορεύθηκε η χρήση του κλιμακοστασίου και της ταράτσας στους κυρίους και στους ενοίκους του ισογείου διαμερίσματος και του ισογείου καταστήματος. Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι άπαντες οι διάδικοι τυγχάνουν ιδιοκτήτες στην προαναφερόμενη πολυκατοικία και ειδικότερα: α) ο ……………………….. είναι συγκύριος κατά ποσοστό 2/8 εξ αδιαιρέτου των υπό στοιχ. Β-1 και Γ-1 οριζόντιων ιδιοκτησιών – διαμερισμάτων του δεύτερου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα καθώς και επικαρπωτής κατά ποσοστό 1/8 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχ. Α-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας – διαμερίσματος του πρώτου ορόφου, β) ο ……………………. κατέχει κατά ποσοστό 3/8 εξ αδιαιρέτου την πλήρη κυριότητα και κατά ποσοστό 5/8 εξ αδιαιρέτου την ψιλή κυριότητα της υπό στοιχ. Α-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας – διαμερίσματος, ενώ είναι συγκύριος κατά ποσοστό 3/8 εξ αδιαιρέτου των υπό στοιχ. Β-1 και Γ-1 διαμερισμάτων του δευτέρου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, γ) ο ………………………. είναι συγκύριος κατά ποσοστό 3/8 εξ αδιαιρέτου των υπό στοιχ. Β-1 και Γ-1 διαμερισμάτων του δευτέρου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, δ) η ………………………… είναι επικαρπώτρια της υπό στοιχ. Α-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας του πρώτου ορόφου κατά ποσοστό 4/8 εξ αδιαιρέτου και ε) ο . είναι κύριος της υπ’ αριθμ. ένα (1) οριζόντιας ιδιοκτησίας – καταστήματος και της υπ’ αριθμ. δύο (2) οριζόντιας ιδιοκτησίας – διαμερίσματος του ισογείου. Από όλα τα παραπάνω αποδεικνύεται, ειδικότερα, ότι οι ενάγοντες είναι συγκύριοι σε ποσοστό 750/1000 (ήτοι 75%) με βάση την αναλογία των ως άνω αυτοτελών ιδιοκτησιών τους επί του κοινού οικοπέδου (βλ. ειδικότερα και τον από Μαΐου πίνακα ποσοστών συνιδιοκτησίας που έχει συντάξει και υπογράψει ο προαναφερόμενος πολιτικός μηχανικός ., ο οποίος έχει προσαρτηθεί στην υπ’ αρ ………………… πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβ/φου Νίκαιας .) και συνεπώς, με δεδομένο ότι, παρόλο που έχουν συσταθεί νομίμως οι αυτοτελείς (οριζόντιες) ιδιοκτησίες και η ανεγερθείσα οικοδομή έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οροφοκτησίας, δεν έχει συνταχθεί μέχρι και σήμερα σχετικός κανονισμός που να διέπει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, νομιμοποιούνται (οι ενάγοντες) να αιτηθούν από το Δικαστήριο να τους παρασχεθεί η άδεια για την κατάρτιση του κανονισμού, σύμφωνα με το σχετικό σχέδιο (κανονισμού), που έχουν καταθέσει στον συμβολαιογράφο Πειραιώς ……………. (βλ υπ’ αριθμ. ……………….. πράξη κατάθεσης αυτού) και το οποίο προσκομίζουν με επίκληση στο Δικαστήριο, με δεδομένο ότι ο κανονισμός είναι αναγκαίος στην προκείμενη περίπτωση για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών (άρθρο 9 του ν. 1562/1985) και τον ειδικότερο τρόπο σύγχρησης των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής και του οικοπέδου, επί του οποίου αυτή έχει ανεγερθεί, λαμβανομένου υπόψη και του σύνθετου χαρακτήρα, σύμφωνα με τα παραπάνω, της συνιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα, το σχέδιο του κανονισμού που έχουν καταθέσει στον ως άνω συμβολαιογράφο οι ενάγοντες, περιλαμβάνει και τους κανόνες λειτουργίας της συνιδιοκτησίας με το ακόλουθο περιεχόμενο:

 

 

 

ʼρθρο 1ο

Ο Κανονισμός αυτός που θα μεταγραφεί είναι υποχρεωτικός για τους συμβαλλόμενους και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους. Καμία πράξη, έγγραφο ή σύμβαση για διάθεση ή μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας όπως παραπάνω περιγράφονται ή που θα δημιουργηθούν στο μέλλον δεν είναι άρτια και έγκυρη αν δεν αναφέρεται ρητά ότι γίνεται με τους όρους, περιορισμούς και υποχρεώσεις του Κανονισμού αυτού και ότι αυτός στον οποίο γίνεται η μεταβίβαση αποδέχεται ανεπιφύλακτα το περιεχόμενό του. Ανεξάρτητα από τη ρητή ή μη αποδοχή του, ο παρών Κανονισμός αποτελεί αναπόσπαστο μέρος κάθε πράξης που θα συνταχθεί στο μέλλον και με την οποία γίνεται σύσταση εμπραγμάτου ή ενοχικού δικαιώματος σε αυτοτελή οριζόντιας ιδιοκτησία από αυτές που περιγράφονται στην υπ’ αριθ. ……………………………… συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Πειραιά ., νομίμως μεταγεγραμμένη στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου Νίκαιας στον τόμο . και αριθμ. ., όπως αυτή τροποποιήθηκε με την υπ’ αριθ. ……………………… συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένη στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου Νίκαιας στον τόμο . και αριθμ. . και δέον όπως ο παρών Κανονισμός αναφέρεται σε κάθε ως άνω πράξη. Όλοι οι περιορισμοί της κυριότητας σε οριζόντια ιδιοκτησία και οι υποχρεώσεις και οι απαγορεύσεις που αναφέρονται στον Κανονισμό αυτό έχουν χαρακτήρα πραγματικής δουλείας σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 και κάθε παράβασή τους μπορεί να αποκρουστεί από το διαχειριστή και κάθε συνιδιοκτήτη ακόμα και με αίτηση για ασφαλιστικά μέτρα χωρίς να αποκλείονται ειδικές κυρώσεις που προβλέπονται στον παρόντα Κανονισμό. Κάθε διαφορά ή διένεξη μεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και γενικά κάθε διαφορά μεταξύ οποιουδήποτε προσώπου, που αναφέρεται στην ερμηνεία και στην εφαρμογή του Κανονισμού αυτού, λύνεται σύμφωνα με το νόμο αυτό και τα Δικαστήρια Αθηνών. Ο παρών Κανονισμός είναι επικρατέστερος των διατάξεων του ν. 3741/1929, όπου δεν πρόκειται για διατάξεις δημόσιας τάξης. Διατάξεις του παραπάνω νόμου συμπληρώνουν τον παρόντα Κανονισμό.

ʼρθρο 2°

ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΟΙ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ, ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ

Κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις είναι ενδεικτικά: το παραπάνω οικόπεδο, ο ακάλυπτος χώρος του, οι θεμελιώσεις της οικοδομής, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μεσότοιχοι που χωρίζουν αυτοτελείς ιδιοκτησίες από άλλες ή από κοινόκτητους χώρους, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα - εφόσον κατασκευασθεί στο μέλλον - ο ανελκυστήρας (ασανσέρ) με το χώρο κίνησής του - εφόσον υπάρξει - η αποθήκη για τα καύσιμα, άλλως λεβητοστάσιο - εφόσον κατασκευασθεί στο μέλλον- τα πλατύσκαλα των ορόφων, οι διάδρομοι που οδηγούν από τα πλατύσκαλα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες - διαμερίσματα κ.λπ., η εγκατάσταση της θέρμανσης - εφόσον υπάρξει στο μέλλον - οι φωταγωγοί και κάθε χώρος, που δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, οι γενικές εγκαταστάσεις για το νερό και το ηλεκτρικό ρεύμα, το σύστημα ύδρευσης, φωτισμού και θέρμανσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, η μηχανολογική και η ηλεκτρική εγκατάσταση του ανελκυστήρα με το μετρητή της, οι αγωγοί σύνδεσης των αποχετεύσεων της οικοδομής με το αποχετευτικό δίκτυο της πόλης, τα εξωτερικά επιχρίσματα και οι διακοσμήσεις και γενικά η εξωτερική όψη της οικοδομής με τα εξωτερικά κουφώματα προς τους δρόμους ή προς τους φωταγωγούς και προς τις γειτονικές ιδιοκτησίες, η πρασιά και γενικά κάθε άλλο έργο, πράγμα ή εγκατάσταση που είναι από το νόμο ή κατ’ έθιμο αδιαίρετο, κοινόκτητο και κοινόχρηστο και προορίζεται να εξυπηρετήσει περισσότερες από μία οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής και ακόμα που έχει σχέση με την ασφάλεια, στερεότητα και εμφάνιση της οικοδομής. Ουδεμία μετατροπή, αφαίρεση ή προσθήκη επιτρέπεται χωρίς προηγούμενη νόμιμη έγκριση στους κοινόχρηστους χώρους και τα κοινόχρηστα πράγματα. Διευκρινίζεται ότι η εν λόγω τριώροφη οικοδομή διαθέτει δύο ξεχωριστές κύριες εισόδους, οι οποίες συμφωνείται με τον παρόντα Κανονισμό να μην αποτελούν κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος, αφού βάσει της ανωτέρω τροποποίησης της σύστασης έχει ήδη συμφωνηθεί ότι η ισόγεια κατοικία έχει αποκλειστική δική της είσοδο από την οδό Δελφών και αντίστοιχα οι κατοικίες του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου έχουν αποκλειστική δική τους είσοδο από τη . και συνεπώς έκαστη κύρια είσοδος θα αποτελεί αντίστοιχα ιδιοκτησία του εκάστοτε ιδιοκτήτη της ισόγειας κατοικίας και των λοιπών ορόφων.

Επίσης, ρητά διευκρινίζεται ότι η χρήση του κλιμακοστασίου και της ταράτσας θα είναι αποκλειστική για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή των οριζόντιων ιδιοκτησιών του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, καθώς ήδη με την ανωτέρω τροποποίηση της σύστασης, έχει προβλεφθεί ότι η χρήση των παραπάνω δύο μερών αποκλείεται για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών του ισογείου.

 

ʼρθρο 3°

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ - ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΧΡΗΣΗΣ ΣΤΑ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΑ

ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ

 

1.         Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει όλα τα δικαιώματα στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα που ο νόμος ορίζει για τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με το είδος και τον προορισμό τους, με τον όρο να μην εμποδίζει τη χρήση τους από τους άλλους δικαιούχους συνιδιοκτήτες.

2.         Οι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις πρέπει να είναι πάντοτε ελεύθεροι και να μην γίνεται κατάχρηση χρόνου χρήσης τους από τους δικαιούχους συνιδιοκτήτες. Απαγορεύεται σε κάθε δικαιούχο συνιδιοκτήτη να αφήνει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, έπιπλα, κιβώτια και άλλα κινητά πράγματα και ζώα που εμποδίζουν άλλους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους και να προκαλεί θόρυβο και άλλες ενοχλήσεις σ’ αυτούς. Επίσης, έχει υποχρέωση να φροντίζει για την καλή συντήρηση και κανονική και απρόσκοπτη χρήση των κοινόκτητων και κοινοχρήστων της οικοδομής.

3.         Απαγορεύεται σε κάθε συνιδιοκτήτη ή ένοικο της οικοδομής:

α. Η μεταφορά με τον ανελκυστήρα πραγμάτων βαρέων, πάνω από το επιτρεπόμενο όριο που μπορεί να προκαλέσουν ζημία στη λειτουργία (εφόσον κατασκευαστεί ασανσέρ),

β. Η τοποθέτηση ή ανάρτηση στους εξώστες, στα παράθυρα και γενικά στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, διαφημιστικής ή άλλης πινακίδας (ταμπέλας) ή σήματος. Επιτρέπεται η τοποθέτηση μόνο στην είσοδο της οικοδομής και συγκεκριμένα στην είσοδο της ισόγειας οριζόντιας ιδιοκτησίας (που τυγχάνει επαγγελματικής χρήσεως) επί της οδού ., κατόπιν έγκρισης της Γενικής Συνέλευσης, καλαίσθητης πινακίδας ή στην εξώπορτα της οριζόντιας ιδιοκτησίας/ ιδιοκτήτη ή παράπλευρα στον τοίχο, μικρής πινακίδας (ταμπελίτσας) με το όνομα και το επάγγελμά του.

γ. Το άπλωμα, ξεσκόνισμα και το τίναγμα ρούχων, ταπήτων, κλινοστρωμάτων κλπ στους εξώστες, στα παράθυρα, στους φωταγωγούς και γενικά στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα της οικοδομής. Τα πιο πάνω επιτρέπονται να γίνονται στην ταράτσα αλλά μόνο από τους ιδιοκτήτες ή ενοίκους του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου, οι οποίοι και έχουν την αποκλειστική χρήση αυτής, βάσει της ανωτέρω τροποποίησης της σύστασης.

δ. Η τοποθέτηση γλαστρών με λουλούδια ή φυτά στις ποδιές των παραθύρων και στα στηθαία των εξωστών. Επιτρέπεται η τοποθέτηση τους μόνο στους εξώστες και το πότισμά τους θα γίνεται στις κατάλληλες ώρες που θα ορίσει η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και με προσοχή ώστε να μην ενοχλούνται οι ένοικοι των πιο κάτω οριζόντιων ιδιοκτησιών και να μην τρέχουν νερά στην επιφάνεια της πρόσοψης της οικοδομής. Η χρήση της ταράτσας για το άπλωμα των ρούχων και χαλιών επιτρέπεται για κάθε συνιδιοκτήτη ή ένοικο του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου, οι οποίοι και έχουν την αποκλειστική χρήση αυτής, βάσει της ανωτέρω τροποποίησης της σύστασης, διαδοχικά, όπως θα ορίσει με απόφασή της η Γενική Συνέλευση.

 

 

 

ʼρθρο 4°

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ-ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ

ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ

1.         Αντικείμενο της κυριότητας κάθε συνιδιοκτήτη στην πολυκατοικία είναι η οριζόντια ιδιοκτησία (Διαμέρισμα - Κατάστημα κ.λπ.) με τα προσαυξήματα, παραρτήματα και εγκαταστάσεις της και η αναλογία της εξ αδιαιρέτου στα κοινόκτητα, κοινόχρηστα, χώρους, έργα, μέρη, πράγματα και εγκαταστάσεις της οικοδομής.

2.         Η από οποιαδήποτε αιτία κτήση, μεταβίβαση ή απώλεια της κυριότητας σε αυτοτελή ιδιοκτησία, καθώς και η άσκηση του δικαιώματος της κυριότητας ρυθμίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002 ΑΚ και 1117 ΑΚ, του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα και του Κανονισμού, του οποίου οι διατάξεις είναι επικρατέστερες αν δεν είναι αντίθετες στους κανόνες της δημοσίας τάξης.

3.         Απαγορεύεται από τον ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή με πράξη εν ζωή ή αιτία θανάτου μεταβίβαση ή με οποιονδήποτε τρόπο απαλλοτρίωση κατά κυριότητα, νομή και κατοχή μέρους της ιδιοκτησίας του, ακόμα και αν από την κατασκευή του είναι χωρισμένες. Επιτρέπεται όμως η μεταβίβαση ολόκληρης της οριζόντιου ιδιοκτησίας ή και ποσοστού της εξ αδιαιρέτου. Τέτοια μεταβίβαση όμως δεν απαγορεύεται εάν γίνεται και το μεταβιβαζόμενο τμήμα ή δωμάτιο ενώνεται με άλλη χωριστή ιδιοκτησία του ίδιου ορόφου λαμβάνοντας όμως υπόψη όλες τις νόμιμες διαδικασίες από τις εν γένει δημόσιες αρχές (Πολεοδομία κ.λπ.) και κατόπιν σύνταξης μελέτης από αρμόδιο μηχανικό για τη στατικότητα και ασφάλεια του κτιρίου. Έτσι η πιο πάνω απαγόρευση έχει την έννοια ότι δεν μπορεί τμήμα ή δωμάτιο από ένα διαμέρισμα να μεταβιβασθεί αυτοτελώς σε τρίτο πρόσωπο, μη ιδιοκτήτη διαμερίσματος του ίδιου ορόφου που γειτονεύει με το μεταβιβαζόμενο τμήμα. Οι συγκύριοι οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν έχουν δικαίωμα διαχωρισμού της σε τρόπο που θα δημιουργηθούν από το διαχωρισμό περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η πιο πάνω απαγόρευση του διαχωρισμού εφαρμόζεται και στην περίπτωση της «εν ζωή» ή «αιτία θανάτου» μεταβίβασης ή απαλλοτρίωσης ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε οριζόντια ιδιοκτησία.

4.         Ο ιδιοκτήτης δύο ή περισσοτέρων γειτονικών στον ίδιο όροφο οριζόντιων ιδιοκτησιών δικαιούται να τις χρησιμοποιεί ενιαία ή και να τις ενώνει σε μία ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία καταργώντας τους βοηθητικούς χώρους που δεν χρειάζονται όπως κουζίνες, λουτρά κλπ με τον περιορισμό να μην επηρεάζεται η λειτουργία, η χρησιμοποίηση ή η στατική ικανότητα και γενικά η ασφάλεια του κτιρίου ή κάποιας οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η συμμετοχή στα εξ αδιαιρέτου ποσοστά οικοπέδου μετά την ένωση δύο ή περισσότερων συνεχόμενων κατοικιών θα ισούται με το άθροισμα των ποσοστών οικοπέδου των συνενωθεισών ιδιοκτησιών, το ίδιο δε ισχύει και στις υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις της νέας κατοικίας που θα είναι ίσες με το άθροισμα των επιβαρύνσεων των ενωθεισών.

5.         Ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί και δικαιούται να μεταρρυθμίζει εσωτερικά την ιδιοκτησία του κατά την κρίση του, αλλά μόνο μετά από γνωμάτευση αρχιτέκτονα ή άλλου ειδήμονα πτυχιούχου μηχανικού και με άδεια της δημόσιας αρχής και με τον όρο, ότι τα έργα αυτά δεν θίγουν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, εγκαταστάσεις και πράγματα, τους εξωτερικούς τοίχους της ιδιοκτησίας του και του όλου κτιρίου και κάθε γενικά στατικό στοιχείο της οικοδομής, ως και την ασφάλεια, την αντοχή και τη στερεότητα της οικοδομής. Κάθε ζημία ή φθορά στη συνιδιοκτησία ή σε αυτοτελή ιδιοκτησία από τις πιο πάνω μεταρρυθμίσεις βαρύνει αυτόν που τις προκαλεί και αν ακόμα οι εργασίες της μεταρρύθμισης έγιναν με άδεια του Πολεοδομικού Γραφείου και με επίβλεψη Μηχανικού.

6.         Ο κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας έχει ως προς αυτή όλα τα δικαιώματα προσωπικά ή εμπράγματα που ανήκουν στον αποκλειστικό κύριο, νομέα και κάτοχο ακινήτου εφόσον η δόμησή τους δεν παραβαίνει το νόμο και τον παρόντα Κανονισμό, δεν εμποδίζει την άσκηση των νόμιμων δικαιωμάτων των άλλων ιδιοκτητών, δεν τους ενοχλεί ούτε θίγει την ασφάλεια και την καλαισθησία γενικά του κτιρίου.

7.         Απαγορεύεται σε κάθε συνιδιοκτήτη η μεταρρύθμιση ή μεταβολή ή επισκευή εξωτερικά της πρόσοψης της ιδιοκτησίας του, των φωταγωγών, των διαδρόμων, της κεντρικής σκάλας ή άλλων κοινόκτητων και κοινοχρήστων της πολυκατοικίας. Επίσης απαγορεύεται να ανοίξει τρύπες στους εξωτερικούς τοίχους της ιδιοκτησίας του (εκτός αν αυτό χρειάζεται για την εγκατάσταση κλιματιστικών μηχανημάτων) ή στους εξωτερικούς τοίχους της οικοδομής και στα παράθυρα και γενικά απαγορεύεται κάθε μεταβολή, μετάθεση ή αντικατάσταση που θίγει οριζόντια ή κάθετο δίκτυο αποχέτευσης, σωληνώσεις και αγωγούς της κεντρικής θέρμανσης - εφόσον υπάρξει - και ύδρευσης που περνάει οριζόντια ή κάθετα από την ιδιοκτησία του. Απαγορεύεται επίσης ο χρωματισμός από τον συνιδιοκτήτη, των εξωτερικών τοίχων της ιδιοκτησίας του και σε όλη την επιφάνεια ή σε τμήμα αυτής και η αλλαγή του εξωτερικού χρωματισμού των παραθύρων και παραθυροφύλλων των εξωτερικών διακοσμήσεων και γενικά κάθε μεταβολή της εξωτερικής εμφάνισης της πολυκατοικίας ή των κοινόκτητων και κοινοχρήστων.

ʼρθρο 5°

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ - ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΧΡΗΣΗΣ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ

ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ

Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία μπορεί και δικαιούται να ασκεί τα δικαιώματά του που έχει από το Νόμο και τον παρόντα Κανονισμό, ήτοι να κατοικεί ο ίδιος ή να την εκμισθώνει ή να παραχωρεί με οποιοδήποτε νόμιμο και σύμφωνα με τον Κανονισμό τρόπο τη χρήση της σε τρίτο με τους πιο κάτω περιορισμούς.

1. Επιτρέπεται η χρησιμοποίηση διαμερίσματος ως κατοικίας ή μικτά ή αποκλειστικά και για γραφείο ελευθέριου επαγγέλματος (δικηγόρου, συμβολαιογράφου, μηχανικού, ιατρού κ.λπ.) αλλά στις περιπτώσεις μικτής χρήσης να μη δημιουργείται μεγάλη κίνηση προσώπων, θόρυβος και γενικά ενόχληση των λοιπών συνιδιοκτητών ή ενοίκων. Για να μην υπάρξει καμία αμφιβολία ή αμφισβήτηση ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως εργαστήριο με χρησιμοποίηση μηχανημάτων, κλινικής, ξενοδοχείων, οικοτροφείου, ωδείου, χοροδιδασκαλείου, φροντιστηρίου, γυμναστηρίου, κτηνιατρείου, χαρτοπαικτικής λέσχης, κτιρίου τυχερών και μικτών παιχνιδιών, οίκου ανοχής, γραφείου τελετών, εκλογικού και πολιτικού κέντρου, ιατρείου λοιμωδών και μολυσματικών νόσων, αποθήκης κάθε φύσεως εμπορευμάτων και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της πολυκατοικίας και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες, αναθυμιάσεις και καπνούς ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και τα χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της πολυκατοικίας ή που προσβάλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια. Ειδικότερα, απαγορεύεται η χρησιμοποίηση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή ένοικο κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας της εν λόγω οικοδομής ως καταστήματος παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ήτοι: κομμωτήριο, κουρείο, κατάστημα περιποίησης χεριών - ποδιών, εργαστήριο δερματοστιξίας (tattoo), επιχείρηση τροφίμων - ποτών, οπωροπωλείο, κρεοπωλείο, παντοπωλείο, πτηνοπωλείο, αυγοπωλείο, ιχθυοπωλείο, γαλακτοπωλείο, πρατήριο κατεψυγμένων προϊόντων, καφεκοπτείο, πρατήριο ελαίων και λιπών, πρατήριο γάλακτος και ειδών ζαχαροπλαστικής, αμιγές πρατήριο ειδών ζαχαροπλαστικής, πρατήριο άρτου, πρατήριο έτοιμου φαγητού, κατάστημα ξηρών καρπών και ζαχαρωδών προϊόντων, κάβα εμφιαλωμένων ποτών, κατάστημα διάθεσης προϊόντων αλλαντοποιίας και τυροκομίας, κατάστημα πώλησης τυποποιημένων παγωτών, αναψυκτικών, ποτών, ειδών σοκολατοποιίας, μπισκοτοποιίας κλπ για μεταπώληση σε άλλα καταστήματα, πρατήριο άρτου και ειδών ζαχαροπλαστικής των αρτοποιείων, στο οποίο γίνεται παρασκευή και πώληση καφέ πάσης φύσεως σε διερχόμενους πελάτες, κατάστημα αποθήκευσης χονδρικού εμπορίου χωρίς μηχανολογικά εξοπλισμό, κατάστημα μαζικής εστίασης και αναψυχής.

2.         Απαγορεύεται σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε ένοικο να αφήσει σ’ αυτή εύφλεκτα, δύσοσμα και βαριά πράγματα που επηρεάζουν την ασφάλεια, τη στατική ικανότητα της οικοδομής και την εμφάνισή της, καθώς και η εγκατάσταση οποιουδήποτε μηχανήματος ή εργαλείου που προκαλεί ενοχλητικό θόρυβο, κραδασμούς, εξατμίσεις ή αναθυμιάσεις που ενοχλούν τους άλλους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους.

3.         Όλοι οι συνιδιοκτήτες και οι μισθωτές των οριζόντιων ιδιοκτησιών υποχρεούνται να επιτρέπουν στο διαχειριστή να μπαίνει στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, με τεχνίτες ή εργάτες εφ1 όσον υπάρχει περίπτωση ανωτέρας βίας, όπως πυρκαγιά, διαρροή νερών κ.λπ., που εκθέτει σε κίνδυνο οριζόντια ιδιοκτησία ή όλη την οικοδομή ή τη ζωή των συνιδιοκτητών ή ενοίκων.

4.         Κάθε συνιδιοκτήτης και μισθωτής υποχρεούται να συμμορφώνεται με τις αστυνομικές διατάξεις και ειδικότερα εκείνες που αφορούν την καθαριότητα, την ησυχία των ενοίκων, την προστασία της κοινωνικής και ηθικής τάξης.

5.         Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε χωριστή ιδιοκτησία (διαμέρισμα μόνο) μέχρι δύο (2) κατοικίδιων ζώων υπό τις προϋποθέσεις της ισχύουσας νομοθεσίας.

 

ʼρθρο 6°

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΗ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ

ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας που απορρέουν από τον παρόντα Κανονισμό εξακολουθούν να υπάρχουν στο ακέραιο και να παρακολουθούν τον ιδιοκτήτη σε κάθε περίπτωση, ακόμα και σε μη χρησιμοποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον ίδιο ή άλλα πρόσωπα που συνοικούν με οποιαδήποτε αιτία. Συνεπώς, το κλείσιμο της κατοικίας ή οποιαδήποτε άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας ανεξάρτητα από το χρόνο διάρκειάς του δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από την καταβολή του ποσοστού που τον βαρύνει στις κάθε φύσεως δαπάνες, όπως καθορίζονται στον παρόντα Κανονισμό, με εξαίρεση τη δαπάνη προμήθειας πετρελαίου ή άντλησης φυσικού αερίου για την κεντρική θέρμανση - εφόσον υπάρξει - για την οποία θα καταβάλλει το πενήντα τοις εκατό (50%) της αναλογίας του, εφόσον αποδεδειγμένα κανείς δεν θα κατοικεί ή θα κάνει χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Διευκρινίζεται ότι σε περίπτωση αυτόνομης θέρμανσης (είτε πετρελαίου είτε φυσικού αερίου) - εφόσον υπάρξει - και αυτό ανεξάρτητα από τη χρησιμοποίηση ή μη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα και με την παρ. 8 του άρθρου 127 του ν. 4495/2017, ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας θα απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, εφόσον αυτή εγκατασταθεί, θα υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες. Με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να αποφασιστεί η πλήρης απαλλαγή των ιδιοκτησιών που αυτονομούνται. Στις παραπάνω όμως περιπτώσεις της μη χρησιμοποίησης της διηρημένης ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη ή μισθωτή δεν στερείται αυτός από τα δικαιώματά του που απορρέουν από το νόμο και τον Κανονισμό και μάλιστα από το δικαίωμα να παρευρίσκεται αυτοπροσώπως στις συνελεύσεις των συνιδιοκτητών και να ψηφίζει ο ίδιος σε κάθε θέμα.

ʼρθρο 7°

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Ή

ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

1.         Κάθε κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας όταν εκμισθώνει ή με οποιοδήποτε τρόπο παραχωρεί τη χρήση αυτής σε τρίτο πρέπει να υποχρεώνει τον τρίτο με τη σχετική έγγραφη πάντοτε μεταξύ τους συμφωνία να συμμορφώνεται χωρίς αντίρρηση με όλους τους όρους του παρόντος Κανονισμού άλλως θα ευθύνεται σύμφωνα με το νόμο και τον παρόντα Κανονισμό έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών. Ο όρος αυτός είναι υποχρεωτικός για τον κύριο διηρημένης ιδιοκτησίας που τη χρησιμοποιεί ακόμα και σε περίπτωση παράλειψής του στη συμφωνία τους.

2.         Σε περίπτωση που δεν ασκείται από τον συνιδιοκτήτη το δικαίωμα αποβολής του μισθωτή ή αυτού που με οποιονδήποτε τρόπο χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του, οι άλλοι συνιδιοκτήτες μπορούν μετά από απόφαση της Γενικής Συνέλευσης εκπροσωπούμενοι από το διαχειριστή να ασκήσουν το πιο πάνω δικαίωμά τους με εντολή του ιδιοκτήτη που δεν προέβη στην ανάλογη ενέργειά που τους δίνει με τον παρόντα Κανονισμό και η οποία θεωρείται ότι δόθηκε σ’ αυτούς και μάλιστα ανέκκλητα με την αποδοχή από τον ιδιοκτήτη του παρόντος Κανονισμού, η δε δικαστική δαπάνη και τα έξοδα εκτέλεσης ή αποβολής του παραβάτη των πιο πάνω όρων μισθωτή θα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη εκμισθωτή.

    

 

ʼρθρο 8°

ΔΑΠΑΝΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ

1.         Κάθε κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας βαρύνεται ανάλογα με τις δαπάνες που απορρέουν από τη λειτουργία, συντήρηση, επισκευή και ανανέωση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων, έργων, μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων της οικοδομής.

2.         ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ

Γενικές δαπάνες είναι οι δαπάνες συντήρησης και επισκευής του όλου κτιρίου, ήτοι: των εξωτερικών τοίχων, των προσόψεων, των βασικών τοιχωμάτων, των τοίχων διαχωρισμού αυτοτελών ιδιοκτησιών, του από σιδηρομπετόν σκελετού, των θεμελιώσεων, των πεζοδρομίων, των κεντρικών αγωγών, ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τηλεφώνου, αποχέτευσης, θέρμανσης - εφόσον υπάρξει - καθώς και η ασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων ή οτιδήποτε άλλοτε αποφασίσει η Γενική Συνέλευση.

3.         ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ (ΑΣΑΝΣΕΡ) ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΟΥ Τέτοιες είναι οι κάθε είδους δαπάνες λειτουργίας, επισκευής, συντήρησης και ανανέωσης του ανελκυστήρα της οικοδομής.

4.         ΔΑΠΑΝΕΣ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ

Δαπάνες θέρμανσης είναι κάθε είδους δαπάνες για την εγκατάσταση, την προληπτική συντήρηση και την ανανέωση της εγκατάστασης της κεντρικής ή αυτόνομης θέρμανσης εφόσον συμφωνηθεί να υπάρξει στην εν λόγω τριώροφη οικοδομή. Η συμμετοχή κάθε διηρημένης στις δαπάνες επισκευής και συντήρησης του συστήματος κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής και γενικά όλης της εγκατάστασης ορίζεται ότι συμπίπτει με την στήλη συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων του πίνακα ποσοστών κατανομής που συνέταξε και υπέγραψε η αρχιτέκτων μηχανικός, κ. ..

ʼρθρο 9°

ΘΕΡΜΑΝΣΗ

1.         Η συμμετοχή κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας στη δαπάνη από την κατανάλωση καύσιμης ή αέριας ύλης για τη λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής (εφόσον εγκατασταθεί) θα καθορίζεται με βάση την ένδειξη του μετρητή που θα τοποθετηθεί σε κάθε διαμέρισμα (αυτονομία θέρμανσης). Η  συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης είναι υποχρεωτική για όλους τους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους εφόσον έκαναν χρήση της παρεχόμενης θέρμανσης.

2.         Χρειάζεται απόφαση Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου ή την εγκατάσταση συστήματος τηλεθέρμανσης ή γεωθερμία ή αντλιών θερμότητας ή άλλου συστήματος θέρμανσης που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία των ψήφων του συνόλου των συνιδιοκτητών και εφόσον προκύπτει ότι η πιο πάνω αλλαγή βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.). Με την ίδια πλειοψηφία λαμβάνεται κάθε άλλη σχετική απόφαση της Γ.Σ. για την τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων (εφόσον εγκατασταθούν εν προκειμένω) εγκαταστάσεων θέρμανσης, την αλλαγή εξοπλισμού, τις επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, την όδευση σωληνώσεων και αγωγών, την τοποθέτηση καπναγωγών και καπνοδόχων και εν γένει για κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου. Με την ίδια πλειοψηφία λαμβάνεται και η απόφαση της Γ.Σ. για τη μόνιμη αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου κύριων μεμονωμένων ιδιοκτησιών στις οποίες οι ιδιοκτήτες τους προτίθενται να τοποθετήσουν ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσουν αυτόνομο σύστημα τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλο αυτόνομο σύστημα θέρμανσης υπό την αυτονόητη προϋπόθεση ότι η ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.). Η απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών δεν είναι αναγκαία, όταν η τοποθέτηση ανεξάρτητης μόνιμης εγκατάστασης θέρμανσης διενεργείται από κύριες μεμονωμένες ιδιοκτησίες στην υφιστάμενη οικοδομή η οποία δεν έχει εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης.

3.         Σε περίπτωση βλάβης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων σωλήνων και αγωγών και των θερμαντικών σωμάτων των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων την επιδιόρθωση τη φροντίζει μηχανικός ή τεχνίτης που τον επιλέγει ο διαχειριστής η δε σχετική δαπάνη βαρύνει το σύνολο των συνιδιοκτητών, εφ’ όσον η βλάβη δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα κάποιου.

4,         Η Γενική Συνέλευση θα είναι αρμόδια να αποφασίσει το ποσοστό συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης και όσων οριζόντιων ιδιοκτησιών παραμένουν κλειστά ή : δεν κάνουν χρήση αυτής, (πάγιο) που θα κυμαίνεται από 5% έως 30%.

5.         Σε κάθε περίπτωση το παρόν άρθρο συμφωνείται ότι θα έχει ισχύ στις σχέσεις των ιδιοκτητών ή ενοίκων της ανωτέρω τριώροφης οικοδομής, όταν και εφόσον υπάρξει απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για εγκατάσταση συστήματος θέρμανσης (είτε πετρελαίου είτε φυσικού αερίου).

 

 

 

ʼρθρο 10°

ΠΑΓΙΑ ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ ΚΟΙΝΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ

1.         Οι συνιδιοκτήτες μόλις υπογράφει ο παρών Κανονισμός, υποχρεούνται να καταθέσουν στο διαχειριστή χρηματικό ποσό, το ύψος του οποίου θα καθορισθεί από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών της τριώροφης οικοδομής, ο καθένας δε, θα συνεισφέρει από το ποσό αυτό ανάλογα με τη συμμετοχή της ιδιοκτησίας του στις δαπάνες κοινοχρήστων της οικοδομής, όπως καθορίστηκαν ανωτέρω, για να χρησιμεύσει ως πάγια προκαταβολή για τις γενικές κοινές δαπάνες της συνιδιοκτησίας.

2.         Ο διαχειριστής υποχρεούται κάθε τρίμηνο να κατατοπίζει το συνιδιοκτήτη, που θα του ζητήσει, για κάθε δαπάνη που έκανε και να εισπράττει από κάθε συνιδιοκτήτη την αναλογία που τον βαρύνει στη δαπάνη που έγινε για να συμπληρωθεί στο ακέραιο η πάγια προκαταβολή στο ύψος που προσδιορίζεται από τη Γενική Συνέλευση για την αντιμετώπιση των δαπανών του νέου τριμήνου.

3.         Οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται αμέσως μετά την πρόσκλησή τους από το διαχειριστή να του καταβάλλουν τα πιο πάνω χρηματικά ποσά, άλλως ευθύνονται κατά τα αναφερόμενα στο άρθρο 12 του παρόντος Κανονισμού. Αν διαπιστωθεί ότι η πιο πάνω πάγια προκαταβολή δεν επαρκεί για τις κοινές δαπάνες κάθε τριμήνου, οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να συνεισφέρουν ανάλογα στην αύξησή της μέχρι του ποσού που θα υποχρεώνει τον καθένα η Γενική Συνέλευση να συνεισφέρει.

ʼρθρο 11°

Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ο ίδιος προσωπικά υπεύθυνος για την καταβολή των δαπανών που βαρύνουν την ιδιοκτησία του, ανεξάρτητα από το τι συμφώνησε ή θα συμφωνήσει με τους μισθωτές της ιδιοκτησίας του ή αυτούς που τη χρησιμοποιούν από οποιαδήποτε αιτία. Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας οριζόντιας ιδιοκτησίας ο κύριος αυτής είναι προσωπικά υπεύθυνος για την καταβολή κάθε ποσού που χρωστούσε ο δικαιοπάροχός του στη συνιδιοκτησία από κοινές δαπάνες της συνιδιοκτησίας.

 

 

 

ʼρθρο 12°

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μισθωτής ή άλλος με οποιοδήποτε τίτλο κάτοχος οριζόντιας ιδιοκτησίας καθυστερήσει πέρα από δύο (2) μήνες την καταβολή στο διαχειριστή ποσού που οφείλει για τις δαπάνες των κοινοχρήστων της ιδιοκτησίας του, υποχρεούται στην καταβολή διπλάσιου ποσού ως ποινική ρήτρα. Το ποσό αυτό επαυξάνει το αποθεματικό κεφάλαιο της διαχείρισης.

ʼρθρο 13°

ΔΙΟΙΚΗΣΗ

1.         Η πολυκατοικία διοικείται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, στην οποία δικαιούται να μετέχει κάθε συνιδιοκτήτης - και μόνο - αυτοπροσώπως. Στη Συνέλευση οι ψήφοι κανονίζονται κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη επί του οικοπέδου. Διευκρινίζεται ότι η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών είναι το ανώτατο όργανο της διοίκησης της οικοδομής και -ΐ αποφασίζει για κάθε υπόθεση γενικά και δεσμεύει με τις αποφάσεις της όλους τους ιδιοκτήτες, ακόμη και τους απόντες ή τους διαφωνούντες.

2.         Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και έγκυρα αποφασίζει αν είναι παρόντα σ’ αυτή ή εκπροσωπούνται τα τρία τέταρτα (3/4) της όλης συνιδιοκτησίας. Αν δεν γίνει απαρτία η Συνέλευση συνεδριάζει χωρίς άλλη πρόσκληση την αντίστοιχη ημέρα της επόμενης εβδομάδας στον ίδιο τόπο και κατά τον ίδιο χρόνο. Στην επαναληπτική αυτή συνεδρίαση για ύπαρξη απαρτίας δεν απαιτείται η παρουσία ορισμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας εκτός αν άλλως ορίζει ο νόμος ή ο παρών Κανονισμός.

3.         Η Τακτική Γενική Συνέλευση συνέρχεται σε τακτή ημέρα και σε χώρο της οικοδομής που υποδεικνύει ο διαχειριστής κατά μήνα Νοέμβριο ή Δεκέμβριο κάθε χρόνου, μετά από πρόσκληση του διαχειριστή που κοινοποιείται στους συνιδιοκτήτες ή στους μισθωτούς τους, πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες πριν από τη συνεδρίαση ή με συστημένη επιστολή ή με παράδοση ιδιόχειρη σ’ αυτούς της πρόσκλησης στην οποία αναγράφεται ο τόπος, η ημέρα και η ώρα της συνεδρίασης και τα προς συζήτηση θέματα. Σε περίπτωση αμέλειας του διαχειριστή τη συνέλευση τη συγκαλεί οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης.

4.         Έκτακτα συγκαλείται η Γενική Συνέλευση οποτεδήποτε είτε με πρόσκληση του διαχειριστή, είτε με πρόσκληση συνιδιοκτητών που εκπροσωπούν το ένα τέταρτο (1/4) της συνιδιοκτησίας. Η πρόσκληση αυτή πρέπει να κοινοποιηθεί στους συνιδιοκτήτες και το διαχειριστή πριν πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες ή με συστημένη επιστολή ή με την παράδοση σ’ αυτούς και να περιλαμβάνει τα προς συζήτηση θέματα.

5.         Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης παίρνονται με πλειοψηφία του μισού αριθμού και μιας ακόμη των ψήφων των παρόντων συνιδιοκτητών, εκτός αν κατά το νόμο ή τον παρόντα Κανονισμό χρειάζεται αυξημένη πλειοψηφία. Ειδικά στα παρακάτω θέματα για να πάρει απόφαση η Γενική Συνέλευση χρειάζεται παμψηφία δηλαδή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών ήτοι: ψήφοι χίλιες (1.000) και τα θέματα αυτά είναι:

α. Αποφάσεις αλλαγής του προορισμού της οικοδομής και

β. Αποφάσεις που αφορούν σε διαφορετική κατανομή των ψήφων, τροποποίηση των ποσοστών στα κοινόκτητα και σε κάθε είδους δαπάνες, καθώς και στην τροποποίηση των δικαιωμάτων των διαφόρων συνιδιοκτητών.

6.         Η Γενική Συνέλευση αποφασίζει:

α. Για κάθε ζήτημα σχετικά με έκτακτες δαπάνες πάνω από 1.000€ για τις τρέχουσες επισκευές των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων της οικοδομής και

β. Για κάθε θέμα που προβλέπεται από το νόμο ή από τον παρόντα Κανονισμό.

ʼρθρο 14°

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ

1. Η τακτική Γενική Συνέλευση εκλέγει έναν από τους συνιδιοκτήτες ή τρίτο ως διαχειριστή της οικοδομής, υπό την προϋπόθεση το πρόσωπο που εκλέγεται, να κατοικεί εντός της πόλης των Αθηνών, ούτως ώστε να μπορεί εκ των πραγμάτων να ασκεί εν γένει τα καθήκοντά του. Ο διαχειριστής μπορεί να εκλέγει και από την έκτακτη Γενική Συνέλευση που συγκαλείται για το σκοπό αυτό. Αν αυτός που εκλέχθηκε ως άνω παραιτήθηκε ή πέθανε ή αν το θέμα της έκτακτης Γενικής Συνέλευσης είναι η παύση του εκλεγμένου διαχειριστή και η εκλογή νέου. Ο διαχειριστής εκλέγεται για ένα χρόνο που αρχίζει από 1η Ιανουάριου κάθε χρόνο και λήγει την 31η Δεκεμβρίου του ιδίου χρόνου και είναι επανεκλέξιμος.

2.         Ο διαχειριστής, ως εντολοδόχος των ιδιοκτητών και από τα χρήματα που του καταβλήθηκαν από αυτούς σύμφωνα με τα όσα στο σχετικό άρθρο ειδικότερα ορίζονται, καταβάλλει τις κοινές δαπάνες που βαρύνουν τους ιδιοκτήτες από τη χρήση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων της οικοδομής και ενεργεί τις επισκευές των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων της οικοδομής. Επίσης λογοδοτεί στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών ως υπεύθυνος για κάθε από παράβαση νόμου ή όρων του παρόντος Κανονισμού, ζημία των συνιδιοκτητών.

3.         Ο διαχειριστής τηρεί με δική του ευθύνη το αρχείο της διαχείρισης που παραδίδει στο διάδοχό του με σχετικό πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής. Στο αρχείο φυλάσσει: α. Αντίγραφο του παρόντος Κανονισμού και των πράξεων που τροποποιούν ή τυχόν αντικαθιστούν αυτόν, β. Τα πρακτικά της συνέλευσης των συνιδιοκτητών και γ. Την αλληλογραφία, τους λογαριασμούς, τις αποδείξεις πληρωμών και γενικά κάθε σχετικό προς τη διαχείριση έγγραφο. Όλα τα παραπάνω ο διαχειριστής υποχρεούται να έχει στη διάθεση των συνιδιοκτητών, στους οποίους θα δίνει κάθε σχετική πληροφορία και αντίγραφα που θα του ζητηθούν με έξοδα αυτού που θα τα ζητήσει.

4.         Ο διαχειριστής μπορεί χωρίς προηγούμενη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης να ενεργεί τις αναγκαίες και επείγουσες επισκευές της οικοδομής και να πληρώνει τις σχετικές δαπάνες όταν αυτές δεν υπερβαίνουν το ποσό των οκτακοσίων ευρώ (800,00€), αν όμως υπερβαίνουν το ποσό αυτό υποχρεούται να συγκαλεί τη Γενική Συνέλευση για να πάρει απόφαση.

ʼρθρο 15

ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ, ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ

ΚΑΙ ΕΡΓΩΝ

1. Ο διαχειριστής, κατόπιν λήψης σχετικής απόφασης από τη Γενική Συνέλευση, διατηρεί συνέχεια και χωρίς διακοπή ασφαλισμένους τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, εγκαταστάσεις και πράγματα της οικοδομής σε μία ασφαλιστική εταιρεία που έχει την έδρα της στην Ελλάδα, της προτίμησης του, από κινδύνους πυρκαγιάς για ποσό ίσο με την πραγματική αξία τους. Τη σύμβαση ασφάλισης υπογράφει ο διαχειριστής στο όνομα και για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών στην οποία δηλώνεται η συμμετοχή καθενός από τους συνιδιοκτήτες στην ασφάλιση. Η δαπάνη της ασφάλισης κατανέμεται μεταξύ συνιδιοκτητών κατά την ίδια πιο πάνω αναλογία.

2. Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών με πλειοψηφία των τριών τετάρτων (3/4) του συνόλου των ψήφων των συνιδιοκτητών, μπορεί να αποφασίσει την ασφάλιση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων της οικοδομής και για άλλους κίνδυνους καθώς και την διακοπή ή την ανανέωση της εν λόγω ασφάλισης.

ʼρθρο 16°

ΒΛΑΒΗ Ή ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΗ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ

1.         Σε περίπτωση μερικής ή ολικής βλάβης ή καταστροφής από πυρκαγιά των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων της οικοδομής, κάθε ποσό που πληρώνει στο διαχειριστή η ασφαλιστική εταιρεία ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι υποχρεούνται να ξοδέψουν το ποσό αυτό για την επανόρθωση της ζημίας που έγινε. Το ποσό αυτό το εισπράττει ο διαχειριστής, ο οποίος εξουσιοδοτείται ειδικά για τούτου από τους ιδιοκτήτες και ύστερα από γνωμάτευση του αρμόδιου μηχανικού και την άδεια του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου, ενεργεί τις επισκευές και λογοδοτεί μετά την αποπεράτωσή τους στη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών.

2.         Σε περίπτωση καταστροφής της οικοδομής από πυρκαγιά ή άλλη αιτία σε ποσοστό πάνω από τα τρία τέταρτα (3/4) της αξίας της, αποφασίζει περί του τι θα γίνει έκτακτη Γενική Συνέλευση με πλειοψηφία των τριών τετάρτων (3/4) τουλάχιστον του αριθμού των ψήφων της συνιδιοκτησίας. Αν αποφασισθεί από την παραπάνω πλειοψηφία από την αρχή της ανοικοδόμησης της πολυκατοικίας, οι μειοψηφούντες ή απουσιάζοντες συνιδιοκτήτες δικαιούνται να αποχωρήσουν από τη συνιδιοκτησία και να μεταβιβάσουν την οριζόντια ιδιοκτησία τους μέσα σε τρεις (3) μήνες από την παραπάνω απόφαση της Γενικής Συνέλευσης στους πλειοψηφούντες ή σε τρίτους.

 

 

 

ʼρθρο 17°

ΕΥθΥΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΤΩΝ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΑΡΑΒΑΣΗΣ ΤΩΝ

ΟΡΩΝ ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ

1. Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας ευθύνεται απέναντι στους άλλους ιδιοκτήτες για την από αυτόν τον ίδιο ή από αυτούς που χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία του, μέλη της οικογένειάς του, το υπηρετικό προσωπικό και λοιπά, παράβαση των όρων του παρόντος Κανονισμού, ο δε διαχειριστής δικαιούται για κάθε παράβαση να ζητήσει με ασφαλιστικά μέτρα να επιβληθεί στη δικαστική απόφαση απειλή χρηματικής ποινής για την αποτροπή επανάληψης της διατάραξης της νομής και να εισπράξει από τον παραβάτη ακόμη και με εκτέλεση του παρόντος ποσό ίσο προς το διπλάσιο της αναλογίας του στις δαπάνες των κοινοχρήστων, το οποίο ποσό θα κατατεθεί στο κεφάλαιο του αποθεματικού ως ποινική ρήτρα.

ʼρθρο 18°

ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΖΗΜΙΩΝ ΛΟΓΩ ΠΑΡΑΒΑΣΗΣ ΤΩΝ ΟΡΩΝ ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ

1.         Ανεξάρτητα από τις ποινές που προβλέπονται στο προηγούμενο άρθρο κάθε παράβαση των όρων του παρόντος Κανονισμού εφ’ όσον επιφέρει βλάβη ή ζημία στη συνιδιοκτησία, δημιουργεί για τον παραβάτη συνιδιοκτήτη υποχρέωση ανόρθωσης της ζημίας αυτής.

2.         Αν η αποκατάσταση ζημίας που έγινε από συνιδιοκτήτη ή τρίτο στη συνιδιοκτησία δεν έγινε για οποιοδήποτε λόγο η σχετική με την ανόρθωσή της δαπάνη θα βαρύνει τη συνιδιοκτησία.

ʼρθρο 19°

ΑΓΩΓΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΤΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΛΥΣΗ ΔΙΕΝΕΞΕΩΝ

1. Η από τους συνιδιοκτήτες από αυτούς που με οποιαδήποτε ιδιότητα κάνουν χρήση των αυτοτελών ιδιοκτησιών, τήρηση των όρων του Κανονισμού ή εκπλήρωση όλων γενικά των υποχρεώσεων τους που απορρέουν από τον παρόντα Κανονισμό καθώς και η αποκατάσταση κάθε θετικής ή αποθετικής ζημίας της συνιδιοκτησίας που τους βαρύνουν από παράβαση των παραπάνω όρων και υποχρεώσεων ή γενικά από υπαιτιότητά τους εξαναγκάζεται σε περίπτωση άρνησής τους δικαστικά από το σύνολο των συνιδιοκτητών από κοινού, οι οποίοι εκπροσωπούνται από το διαχειριστή, ο οποίος έχει για το σκοπό αυτό κάθε ένδικο μέσο, τακτικό ή έκτακτο και δικαιούται να παρίσταται για λογαριασμό τους σε Δικαστήριο ως ενάγων ή εναγόμενος ή και με οποιαδήποτε άλλη ιδιότητα διαδίκου. Τα ίδια δικαιώματα έχει και κάθε συνιδιοκτήτης στην οικοδομή που έχει έννομο συμφέρον. Εφ’ όσον συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί ή εκμισθώνει ή παραχωρεί από οποιαδήποτε αιτία στους τρίτους τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του κατά παράβαση των στον παρόντα Κανονισμό οριζομένων, ο καθένας από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ή και μαζί όλοι οι υπόλοιποι ή μερικοί από αυτούς δικαιούνται με δικό τους δικαίωμα που απορρέει από τη συνιδιοκτησία να επιδιώξουν να απαγορευθεί δικαστικά ή κατά παράβαση του παρόντος χρήση καθώς και η αποβολή του παραβάτη από την οικοδομή.

ʼρθρο 20°

Συμφωνείται ότι κάθε ιδιοκτήτης χωριστής ιδιοκτησίας δικαιούται οποτεδήποτε να προβαίνει μονομερώς σε τροποποίηση της εσωτερικής διαρρύθμισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας τους, με τον όρο ότι δεν θίγονται οι άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες, καθώς και οι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής καθώς και οι αναλογίες στις κοινόχρηστες δαπάνες των άλλων συνιδιοκτητών. Η τροποποίηση αυτή θα ενεργείται από τον ιδιοκτήτη κάθε διαμερίσματος ή άλλης χωριστής ιδιοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη που θα μεταγράφεται νόμιμα. Επιπρόσθετα, οι συμβαλλόμενοι δήλωσαν ότι παραιτούνται ρητά και ανεπιφύλακτα από κάθε δικαίωμα, αγωγή ή ένστασή τους για οποιονδήποτε τυπικό ή ουσιαστικό λόγο και αιτία.

Οι εμφανιζόμενοι δήλωσαν ότι η σημερινή μόνιμη κατοικία και διαμονή τους είναι αυτή που αναφέρεται στην αρχή του παρόντος, τη δήλωσή τους δε αυτή κάνουν σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1599/1986 και γνωρίζουν όλες τις κυρώσεις σε περίπτωση που η δήλωσή τους αυτή δεν είναι αληθινή.

Αναφορικά με το 2° άρθρο του κανονισμού, όπου ορίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις, καθώς και οι χώροι αποκλειστικής χρήσης λεκτέα τα ακόλουθα: Στην υπ’ αρ. ………………….. πράξη τροποποίησης του συμβ/φου Πειραιά ., για την οποία έγινε λόγος παραπάνω, οι τότε μοναδικοί συνιδιοκτήτες της επίδικης πολυκατοικίας, …………………… του ………………. και ………………………………… του ……………………, συμφώνησαν ομόφωνα τα εξής: α) η ισόγεια κατοικία να έχει αποκλειστική δική της είσοδο από την οδό . και αντιστοίχως οι κατοικίες των λοιπών ορόφων να έχουν αποκλειστική δική τους είσοδο από την Λεωφόρο Γρηγορίου Λαμπράκη και β) η χρήση της ταράτσας της οικοδομής να ανήκει μόνο στις κατοικίες των ορόφων ενώ απαγορεύθηκε η χρήση του κλιμακοστασίου και της ταράτσας στους κυρίους και στους ενοίκους του ισογείου διαμερίσματος και του ισογείου καταστήματος. Η εν λόγω μεταξύ τους συμφωνία ως προς την αποκλειστική χρήση των ανωτέρω χώρων, η οποία, ως νομίμως μεταγεγραμμένη, είναι δεσμευτική και για τους μετέπειτα καθιστάμενους συνιδιοκτήτες της οικοδομής (μεταξύ των οποίων και ο εδώ εναγόμενος), επαναλαμβάνεται και στο άρθρο 2 του σχεδίου του κανονισμού (βλ ειδικότερα 2η και 3η παράγραφο εν λόγω άρθρου). Ο εναγόμενος από την πλευρά του, με τις προτάσεις του διαφοροποιείται ως προς τα παρακάτω αναφερόμενα ζητήματα. Ειδικότερα, προτείνει: α) να παραχωρηθεί: ι) στην υπό στοιχ. ΙΣ-1 οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου ορόφου η αποκλειστική χρήση της πρασιάς έμπροσθεν του καταστήματος αυτού και ιι) στην υπό στοιχ. ΙΣ-2 οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου ορόφου η αποκλειστική χρήση του ακαλύπτου (αυλής) και β) να υπάρξει πρόβλεψη για δυνατότητα πρόσβασης αυτού (ως ιδιοκτήτη των ως άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών του ισογείου) στην ταράτσα της ένδικης πολυκατοικίας. Και όσον αφορά μεν το υπό στοιχ. α’ αίτημα, με το οποίο ζητείται η σύσταση δικαιωμάτων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, τούτο τυγχάνει απορριπτέο. Αλλά και το υπό στοιχ. β’ αίτημα απορρίπτεται, αφού με την ως άνω τροποποιητική της αρχικής σύστασης συμβολαιογραφική πράξη ορίστηκε - με ομόφωνη απόφαση των τότε συνιδιοκτητών - η αποκλειστική χρήση της ταράτσας να ανήκει αποκλειστικά στις κατοικίες των ορόφων ενώ απαγορεύθηκε ρητά η χρήση αυτής στους κυρίους και στους ενοίκους των οριζόντιων ιδιοκτησιών του ισογείου, οι δε ενάγοντες δεν συναινούν, εν προκειμένω, στην οποιαδήποτε μεταβολή ως προς τη χρήση αυτή. Περαιτέρω, ο εναγόμενος προβάλλει αντιρρήσεις ως προς τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του ανελκυστήρα (ασανσέρ), που προβλέπεται στην παράγραφο 1 του εν λόγω άρθρου, τις οποίες (αντιρρήσεις) αποδέχεται ως βάσιμες το παρόν Δικαστήριο αφού, όπως προαναφέρεται, ο ίδιος ως ιδιοκτήτης των ιδιοκτησιών του ισογείου ορόφου δεν επιτρέπεται να κάνει χρήση του κλιμακοστασίου και της ταράτσας και κατ’ επέκταση και του ασανσέρ. Συνεπώς, πρέπει να διαγραφούν το «μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα - εφόσον κατασκευαστεί στο μέλλον» και «ο ανελκυστήρας (ασανσέρ) με τον χώρο κίνησης - εφόσον υπάρξει» από τους κοινόχρηστους χώρους (άρθρο 2, παράγραφος 1η, 4οςκαι 5ος και 6ος στοίχος, σελ. 2 σχεδίου) και να συμπληρωθεί ότι αυτοί ανήκουν στην αποκλειστική χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών του A, Β’ και Π ορόφου (παράγραφος 3η του άρθρου 2 του σχεδίου κανονισμού, σελ. 3η).  Αναφορικά με το άρθρο 5 του κανονισμού, όπου ορίζονται τα δικαιώματα - υποχρεώσεις και οι περιορισμοί χρήσης των διηρημένων οριζόντιων ιδιοκτησιών λεκτέα τα εξής: Μεταξύ άλλων ορίζεται ότι «1. ………………………. απαγορεύεται η χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως εργαστήριο με χρησιμοποίηση μηχανημάτων, κλινικής, ξενοδοχείων, οικοτροφείου, ωδείου, χοροδιδασκαλείου, φροντιστηρίου, γυμναστηρίου, κτηνιατρείου, χαρτοπαικτικής λέσχης, κτιρίου τυχερών και μικτών παιχνιδιών, οίκου ανοχής, γραφείου τελετών, εκλογικού και πολιτικού κέντρου, ιατρείου λοιμωδών και μολυσματικών νόσων, αποθήκης κάθε φύσεως εμπορευμάτων και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της πολυκατοικίας και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες, αναθυμιάσεις και καπνούς ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και τα χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της πολυκατοικίας ή που προσβάλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια. Ειδικότερα, απαγορεύεται η χρησιμοποίηση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή ένοικο κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας της εν λόγω οικοδομής ως καταστήματος παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ήτοι: κομμωτήριο, κουρείο, κατάστημα περιποίησης χεριών - ποδιών, εργαστήριο δερματοστιξίας (tattoo), επιχείρηση τροφίμων - ποτών, οπωροπωλείο, κρεοπωλείο, παντοπωλείο, πτηνοπωλείο αυγοπωλείο, ιχθυοπωλείο, γαλακτοπωλείο, πρατήριο κατεψυγμένων προϊόντων, καφεκοπτείο, πρατήριο ελαίων και λιπών, πρατήριο γάλακτος και ειδών ζαχαροπλαστικής, αμιγές πρατήριο ειδών ζαχαροπλαστικής, πρατήριο άρτου, πρατήριο έτοιμου φαγητού, κατάστημα ξηρών καρπών και ζαχαρωδών προϊόντων, κάβα εμφιαλωμένων ποτών, κατάστημα διάθεσης προϊόντων αλλαντοποιίας και τυροκομίας, κατάστημα πώλησης τυποποιημένων παγωτών, αναψυκτικών, ποτών, ειδών σοκολατοποιίας, μπισκοτοποιίας κλπ για μεταπώληση σε άλλα καταστήματα, πρατήριο άρτου και ειδών ζαχαροπλαστικής των αρτοποιείων, στο οποίο γίνεται παρασκευή και πώληση καφέ πάσης φύσεως σε διερχόμενους πελάτες, κατάστημα αποθήκευσης χονδρικού εμπορίου χωρίς μηχανολογικό εξοπλισμό, κατάστημα μαζικής εστίασης και αναψυχής». Ο εναγόμενος με τις έγγραφες προτάσεις του διαφοροποιείται ως προς τα παρακάτω αναφερόμενα ζητήματα, υποστηρίζοντας ότι η πρόβλεψη αυτή τίθεται ουσιαστικά μόνο για το κατάστημα του ισογείου ορόφου, του οποίου αυτός είναι ιδιοκτήτης, και σκοπό έχει αποκλειστικά τον υπέρμετρο περιορισμό στη χρήση της εν λόγω ιδιοκτησίας και κατ’ επέκταση στο δικαίωμα της κυριότητάς του, αφού καθιστά - εν τοις πράγμασι - αδύνατη την οποιαδήποτε εκμετάλλευσή του είτε από τον ίδιο είτε από υποψήφιους μισθωτές, τους οποίους και θα αποτρέπει από την εκμίσθωσή του. Οι ως άνω αντιρρήσεις γίνονται δεκτές από το παρόν Δικαστήριο, αφού με τους ειδικότερους περιορισμούς, που διαλαμβάνονται στο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 5 του σχεδίου κανονισμού (βλ 8η σελίδα), αναιρείται ουσιαστικά η δυνατότητα χρήσης της υπ’ αριθμ. 1 οριζόντιας ιδιοκτησίας του ισογείου, η οποία ήδη από τη σύσταση προβλέπεται ως κατάστημα, και προσβάλλεται αδικαιολόγητα το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα της ιδιοκτησίας, τα όσα δε περί του αντιθέτου υποστηρίζουν οι ενάγοντες τυγχάνουν απορριπτέα ως αβάσιμα. Συνακόλουθα, πρέπει να διαγράφει το γ’ εδάφιο της παραγράφου 1 από το άρθρο 5 του σχεδίου κανονισμού (βλ σελίδα 8η), με το εξής περιεχόμενο: «Ειδικότερα, απαγορεύεται η χρησιμοποίηση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή ένοικο κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας της εν λόγω οικοδομής ως καταστήματος παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ήτοι: κομμωτήριο, κουρείο, κατάστημα περιποίησης χεριών - ποδιών, εργαστήριο δερματοστιξίας (tattoo), επιχείρηση τροφίμων - ποτών, οπωροπωλείο, κρεοπωλείο, παντοπωλείο, πτηνοπωλείο, αυγοπωλείο, ιχθυοπωλείο, γαλακτοπωλείο, πρατήριο κατεψυγμένων προϊόντων, καφεκοπτείο, πρατήριο ελαίων και λιπών, πρατήριο γάλακτος και ειδών ζαχαροπλαστικής, αμιγές πρατήριο ειδών ζαχαροπλαστικής, πρατήριο άρτου, πρατήριο έτοιμου φαγητού, κατάστημα ξηρών καρπών και ζαχαρωδών προϊόντων, κάβα εμφιαλωμένων ποτών, κατάστημα διάθεσης προϊόντων αλλαντοποιίας και τυροκομίας, κατάστημα πώλησης τυποποιημένων παγωτών, αναψυκτικών, ποτών, ειδών σοκολατοποιίας, μπισκοτοποιίας κλπ για μεταπώληση σε άλλα καταστήματα, πρατήριο άρτου και ειδών ζαχαροπλαστικής των αρτοποιείων, στο οποίο γίνεται παρασκευή και πώληση καφέ πάσης φύσεως σε διερχόμενους πελάτες, κατάστημα αποθήκευσης χονδρικού εμπορίου χωρίς μηχανολογικό εξοπλισμό, κατάστημα μαζικής εστίασης και αναψυχής».

 

Αναφορικά με το άρθρο 8 του κανονισμού, όπου ορίζονται οι δαπάνες συνιδιοκτητών λεκτέα τα εξής: Ο εναγόμενος με τις έγγραφες προτάσεις του διαφοροποιείται επίσης ως προς τα ζητήματα που ρυθμίζονται στο άρθρο αυτό, ισχυριζόμενος ότι εσφαλμένα οι ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου καλούνται να συμμετέχουν στις δαπάνες του κλιμακοστασίου, του ασανσέρ και της ταράτσας (βλ αντίγραφο του από Σεπτεμβρίου 2017 πίνακα ποσοστών της ΄., αρχιτέκτονα - μηχανικού, που προσαρτάται στην υπ’ αριθμ. ………………………. πράξη κατάθεσης του συμβολαιογράφου Πειραιά .), από τις οποίες αυτές (ιδιοκτησίες του ισογείου) πρέπει να εξαιρεθούν. Και τούτο διότι, σύμφωνα με την υπ’ αρ. ………………………….. πράξη τροποποίησης σύστασης του συμβ/φου Πειραιά Βασιλείου Πέππα, για την οποία έγινε λόγος παραπάνω, αλλά και το άρθρο 2 του υπό κρίση σχεδίου κανονισμού, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ως προς τους ανωτέρω χώρους έχουν οι λοιπές οριζόντιες ιδιοκτησίες των Α’, Β’ και Γ’ ορόφων, οι οποίες και πρέπει να επωμιστούν τη σχετική δαπάνη για το λόγο αυτό. Σε αντίκρουση του ισχυρισμού αυτού οι ενάγοντες υποστηρίζουν συμβολαιογραφική σύσταση της οικοδομής ορίζεται ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των A’, Β’ και Γ’ ορόφων έχουν ποσοστό συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες 250/1000 εκάστη, με αποτέλεσμα οι λοιπές δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες να επιβαρύνονται αντίστοιχα με ποσοστό 150/1000 το ισόγειο κατάστημα και 100/1000 η ισόγεια κατοικία. Εντούτοις, τόσο στην υπ’ αριθμ. ……………………………. αρχική σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας όσο και στην υπ’ αριθμ. ………………………….. τροποποιητική αυτής πράξη του συμβ/φου Πειραιά . (για τις οποίες έγινε λόγος ανωτέρω) ουδεμία ρύθμιση συμπεριελήφθη αναφορικά με το ποσοστό συμμετοχής των επίδικων οριζόντιων ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας. Το γεγονός δε ότι στην προαναφερόμενη συμβολαιογραφική σύσταση προσαρτάται και ο από Μαΐου 1981 πίνακας αναλογιών του διπλωματούχου πολιτικού μηχανικού Χαράλαμπου Λαζαρίδη δεν αναιρεί τα παραπάνω, αφού στον πίνακα αυτόν ουδεμία απολύτως μνεία γίνεται περί του ποσοστού συμμετοχής εκάστης ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες. Ωστόσο, όπως γίνεται δεκτό, μπορεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, όπως εν προκειμένω, να οριστεί ότι η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών στους συνιδιοκτήτες θα γίνεται βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας και όχι βάσει της αξίας της, όπως ορίζει το άρθρο 5 του ν. 3741/1929, το οποίο άλλωστε επιτρέπει τη σύναψη ειδικής συμφωνίας που να ρυθμίζει το θέμα διαφορετικά (βλ I. Κατρά «Κανονισμός πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση» ΕλλΔνη 56.1144 - 1145). Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω, το παρόν Δικαστήριο δέχεται τις αντιρρήσεις του εναγομένου αναφορικά με τις δαπάνες του κλιμακοστασίου και του ασανσέρ, από τις οποίες αμφότερες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου πρέπει να εξαιρεθούν για όλους τους προεκτεθέντες λόγους. Αντιθέτως, όσον αφορά τις δαπάνες της ταράτσας την αποκλειστική χρήση της οποίας έχουν, κατά τα προεκτεθέντα, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των Α’,  Β’ και Γ’ ορόφων, σημειώνονται τα εξής: Στο άρθρο 7 του ν. 3741/1929 ορίζεται: «1) Επί των ηλιακών δωμάτων /(ηλιακωτών) εφαρμόζεται ό,τι και επί της στέγης. 2) Εάν ταύτα δεν ανήκουσιν εις την χρήσιν πάντων των ιδιοκτητών, οι έχοντες την χρήσιν ενός ή πλειόνων τοιούτων καταβάλλουσι το 1/2 της προς επισκευήν δαπάνης, του ετέρου ημίσεος καταβαλλομένου παρ' αυτών και των λοιπών ιδιοκτητών κατά την εις το προηγούμενον άρθρον αναλογίαν, πλήν αν υπάρχη αντίθετος συμφωνία». Συνεπώς, κατ’ εφαρμογή της εν λόγω διάταξης, στην προκειμένη περίπτωση, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των Α’, Β’ και Γ’ ορόφων - ως έχουσες την αποκλειστική χρήση της ταράτσας - θα συμμετέχουν μόνες αυτές στο 1/2 των συνολικών δαπανών που αφορούν αυτήν και δη κατά ποσοστό 1/3 έκαστη εξ αυτών, στο υπόλοιπο δε 1/2 (των συνολικών δαπανών της ταράτσας) θα συμμετέχουν άπασες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας (συμπεριλαμβανομένων και αυτών του ισογείου ορόφου) κατά το ποσοστό της συνιδιοκτησίας εκάστης επί του οικοπέδου. Συνεπώς, δεκτής γενομένης σχετικής παρατήρησης του εναγομένου, θα πρέπει στο άρθρο 8 του κανονισμού να επαναδιατυπωθεί η παράγραφος τρία (3) αυτού στη σελίδα 12 ως εξής: «3. ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ (ΑΣΑΝΣΕΡ) ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΟΥ & ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΟΥ. Τέτοιες είναι οι κάθε είδους δαπάνες λειτουργίας, επισκευής, συντήρησης και ανανέωσης του ανελκυστήρα της οικοδομής και του κλιμακοστασίου. Στις δαπάνες αυτές θα συμμετέχουν αποκλειστικά οι διηρημένες ιδιοκτησίες των Α’, Β’ και Γ’ ορόφων κατά ποσοστό ένα τρίτο (1/3) εκάστη εξ αυτών, ενώ από τις δαπάνες αυτές εξαιρούνται οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου». Επιπλέον πρέπει να προστεθεί στο ίδιο άρθρο παράγραφος με αριθμό πέντε (5) στη σελίδα 12 αυτού με το κάτωθι περιεχόμενο: «5. ΔΑΠΑΝΕΣ ΤΑΡΑΤΣΑΣ. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των A’, Β’ και Γ’ ορόφων - ως έχουσες την αποκλειστική χρήση της ταράτσας - θα συμμετέχουν μόνες αυτές στο 1Α των συνολικών δαπανών που αφορούν την ταράτσα και δη κατά ποσοστό 1/3 εκάστη εξ αυτών, στο υπόλοιπο δε 1/2 (των συνολικών δαπανών της ταράτσας) η συμμετοχή απασών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας (συμπεριλαμβανομένων και αυτών του ισογείου ορόφου) ορίζεται ότι συμπίπτει με τη στήλη συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων του πίνακα ποσοστών κατανομής, που συνέταξε και υπέγραψε η αρχιτέκτονας μηχανικός .».

Κατά τα λοιπά, ως προς τους λοιπούς όρους του σχεδίου του κανονισμού των εναγόντων, ως προς τους οποίους οι διάδικοι δεν διαφοροποιούνται κατά το περιεχόμενό τους, από την επισκόπηση αυτών στα πλαίσια της δυνατότητας του Δικαστηρίου να επιφέρει τροποποιήσεις στην προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων της συνιδιοκτησίας, ιδίως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης (άρθρο 6 § 1 του ν. 1562/1985, ΑΠ 596/2000 και ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.), αυτοί (λοιποί όροι προτεινόμενού κανονισμού) δεν παραβιάζουν κανόνες δημοσίας τάξεως ούτε και επιφέρουν δυσμενείς συνέπειες στους συγκύριους, αλλά τίθενται επ’ ωφελεία της συνιδιοκτησίας. Σχετικά με το αίτημα περί διενέργειας πραγματογνωμοσύνης που προέβαλε ο εναγόμενος, τούτο τυγχάνει απορριτττέο, καθόσον, κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, για τα άνω τεθέντα ζητήματα δεν απαιτούνται ειδικές γνώσεις της τεχνικής και της επιστήμης.

Συνεπώς, ενόψει όσων προεκτέθησαν, η ένδικη αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή και ως βάσιμη κατ’ ουσίαν και να επιτραπεί στους ενάγοντες, ως εκπροσωπούντες πλειοψηφία των συγκύριων που υπερβαίνει ποσοστό 60% επί της προπεριγραφόμενης συνιδιοκτησίας, να καταρτίσουν για λογαριασμό απάντων των συνιδιοκτητών τον κανονισμό ρύθμισης των σχέσεων της συνιδιοκτησίας που κατέθεσαν ως σχέδιο με την υπ’ αριθμ. ………………. πράξη κατάθεσης εγγράφων του ανωτέρω συμβολαιογράφου, καθώς και να προβούν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης σε κάθε άλλη αναγκαία για την κατάρτιση του κανονισμού δικαιοπραξία ή πράξη, έναντι των αρχών ή τρίτων (βλ. άρθρα 3 § 1 περ. α’ και γ’ και 9 του ν. 1562/1985), με τις ακόλουθες τροποποιήσεις του περιεχομένου του κανονισμού αυτού: 1) Η παράγραφος 3 του άρθρου 2 (σελ. 3 του σχεδίου) να επαναδιατυπωθεί ως εξής: «Επίσης, ρητά διευκρινίζεται ότι η χρήση του κλιμακοστασίου, του μηχανοστασίου του ανελκυστήρα, εφόσον κατασκευαστεί, του ασανσέρ με τον χώρο κίνησής τους και της ταράτσας Θα είναι αποκλειστική για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή των οριζόντιων ιδιοκτησιών του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, καθώς ήδη με την ανωτέρω τροποποίηση της σύστασης, έχει προβλεφθεί ότι η χρήση των παραπάνω δύο μερών αποκλείεται για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών του ισογείου» αφού απαλειφθούν το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα και ο ανελκυστήρας (ασανσέρ) με τον χώρο κίνησής του από τους κοινόχρηστους χώρους, όπως αυτοί ορίζονται στο άρθρο 2 παράγραφος 1η, στοίχοι 4, 5 και 6, σελίδα 2 του σχεδίου  του κανονισμού. 2) Να διαγραφεί το γ’ εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 5 του σχεδίου κανονισμού (βλ σελίδα 8η), με το εξής περιεχόμενο: «Ειδικότερα, απαγορεύεται η χρησιμοποίηση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή ένοικο κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας της εν λόγω οικοδομής ως καταστήματος παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ήτοι: κομμωτήριο, κουρείο, κατάστημα περιποίησης χεριών - ποδιών, εργαστήριο δερματοστιξίας (tattoo), επιχείρηση τροφίμων - ποτών, οπωροπωλείο, κρεοπωλείο, παντοπωλείο, πτηνοπωλείο, αυγοπωλείο, ιχθυοπωλείο, γαλακτοπωλείο, πρατήριο κατεψυγμένων προϊόντων, καφεκοπτείο, πρατήριο ελαίων και λιπών, πρατήριο γάλακτος και ειδών ζαχαροπλαστικής, αμιγές πρατήριο ειδών ζαχαροπλαστικής, πρατήριο άρτου, πρατήριο έτοιμου φαγητού, κατάστημα ξηρών καρπών και ζαχαρωδών προϊόντων, κάβα εμφιαλωμένων ποτών, κατάστημα διάθεσης προϊόντων αλλαντοποιίας και τυροκομίας, κατάστημα πώλησης τυποποιημένων παγωτών, αναψυκτικών, ποτών, ειδών σοκολατοποιίας, μπισκοτοποιίας κλπ για μεταπώληση σε άλλα καταστήματα, πρατήριο άρτου και ειδών ζαχαροπλαστικής των αρτοποιείων, στο οποίο γίνεται παρασκευή και πώληση καφέ πάσης φύσεως σε διερχόμενους πελάτες, κατάστημα αποθήκευσης χονδρικού εμπορίου χωρίς μηχανολογικό εξοπλισμό, κατάστημα μαζικής εστίασης και αναψυχής». 3) Να επαναδιατυπωθεί η παράγραφος 3 του άρθρου 8 του σχεδίου κανονισμού στη σελίδα 12 ως εξής: «3. ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ (ΑΣΑΝΣΕΡ) ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΟΥ & ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΟΥ. Τέτοιες είναι οι κάθε είδους δαπάνες λειτουργίας, επισκευής, συντήρησης και ανανέωσης του ανελκυστήρα της οικοδομής και του κλιμακοστασίου. Στις δαπάνες αυτές θα συμμετέχουν αποκλειστικά οι διηρημένες ιδιοκτησίες των A’, Β’ και Γ’ ορόφων κατά ποσοστό ένα τρίτο (1/3) εκάστη εξ αυτών, ενώ από τις δαπάνες αυτές εξαιρούνται οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου» 4) Μα προστεθεί στο άρθρο 8 του σχεδίου κανονισμού παράγραφος με αριθμό 5 στη σελίδα 12 αυτού με το κάτωθι περιεχόμενο: «5. ΔΑΠΑΝΕΣ ΤΑΡΑΤΣΑΣ. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των A’, Β’ και Π ορόφων - ως έχουσες την αποκλειστική χρήση της ταράτσας - θα συμμετέχουν μόνες αυτές στο 1/2 των συνολικών δαπανών που αφορούν την ταράτσα και δη κατά ποσοστό 1/3 εκάστη εξ αυτών, στο υπόλοιπο δε 1/2 (των συνολικών δαπανών της ταράτσας) η συμμετοχή απασών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας (συμπεριλαμβανομένων και αυτών του ισογείου ορόφου) ορίζεται ότι συμπίπτει με τη στήλη συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων του πίνακα ποσοστών κατανομής, που συνέταξε και υπέγραψε η αρχιτέκτονας μηχανικός .». Οι εν λόγω τροποποιήσεις είναι σύμφωνες με το γράμμα και πνεύμα των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1 επ. του ν. 3741/1929 και 1 επ. του ν.δ. 1024/1971, που διέπουν τη σχέση της οροφοκτησίας, δεν αντιβαίνουν σε κανόνες δημόσιας τάξης και τίθενται επ’ ωφελεία της συνιδιοκτησίας και των κυρίων των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής του οικοπέδου. Μέρος από τα δικαστικά έξοδα των εναγόντων κατόπιν σχετικού αιτήματος τους (άρθρο 191 § 2 ΚΠολΔ) πρέπει να επιβληθούν σε βάρος του εναγόμενου ανάλογα με την έκταση ήττας εκάστου των διαδίκων (άρθρα 176 και 178 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ’αντιμωλίαν των διαδίκων.

Απορρίπτει ό,τι κρίθηκε απορριπτέο.

Δέχεται εν μέρει την αγωγή.

Επιτρέπει την κατάρτιση και την υπογραφή του κανονισμού της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στη συμβολή της ………………………………… και της οδού ……………………. στον Κορυδαλλό Αττικής στην ειδική θέση ………………………., στους ενάγοντες, ως εκπροσωπούντες πλειοψηφία των συγκύριων που υπερβαίνει ποσοστό 60% επί της προπεριγραφόμενης συνιδιοκτησίας για λογαριασμό απάντων των συνιδιοκτητών, τον οποίο αυτοί κατέθεσαν ως σχέδιο με την υπ’ αρ. ……………………. πράξη κατάθεσης εγγράφων του συμβολαιογράφου Πειραιά ., καθώς και να προβούν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης σε κάθε άλλη αναγκαία για την κατάρτιση του κανονισμού δικαιοπραξία ή πράξη, έναντι των αρχών ή τρίτων με τις ακόλουθες τροποποιήσεις του περιεχομένου του κανονισμού αυτού: 1) Η παράγραφος 3 του άρθρου 2 (σελ. 3 του σχεδίου) να επαναδιατυπωθεί ως εξής: «Επίσης, ρητά διευκρινίζεται ότι η χρήση του κλιμακοστασίου, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα, εφόσον κατασκευαστεί, του ασανσέρ με τον χώρο κίνησής τους και της ταράτσας θα είναι αποκλειστική για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή των οριζόντιων ιδιοκτησιών του πρώτου, δεύτερου και τρίτου ορόφου αντίστοιχα, καθώς ήδη με την ανωτέρω τροποποίηση της σύστασης, έχει προβλεφθεί ότι η χρήση των παραπάνω δύο μερών αποκλείεται για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή μισθωτή όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών του ισογείου» αφού απαλειφθούν το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα και ο ανελκυστήρας (ασανσέρ) με τον χώρο κίνησής του αϊτό τους κοινόχρηστους χώρους, όπως αυτοί ορίζονται στο άρθρο 2 παράγραφος 1η, στοίχοι 4, 5 και 6, σελίδα 2 του σχεδίου του κανονισμού. 2) Να διαγραφεί το γ’ εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 5 του σχεδίου κανονισμού (βλ σελίδα 8η), με το εξής περιεχόμενο: «Ειδικότερα, απαγορεύεται η χρησιμοποίηση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή ένοικο κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας της εν λόγω οικοδομής ως καταστήματος παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ήτοι: κομμωτήριο, κουρείο, κατάστημα περιποίησης χεριών - ποδιών, εργαστήριο δερματοστιξίας (tattoo), επιχείρηση τροφίμων - ποτών, οπωροπωλείο, κρεοπωλείο, παντοπωλείο, πτηνοπωλείο, αυγοπωλείο, ιχθυοπωλείο, γαλακτοπωλείο, πρατήριο κατεψυγμένων προϊόντων, καφεκοπτείο, πρατήριο ελαίων και λιπών, πρατήριο γάλακτος και ειδών ζαχαροπλαστικής, αμιγές πρατήριο ειδών ζαχαροπλαστικής, πρατήριο άρτου, πρατήριο έτοιμου φαγητού, κατάστημα ξηρών καρπών και ζαχαρωδών προϊόντων, κάβα εμφιαλωμένων ποτών, κατάστημα διάθεσης προϊόντων αλλαντοποιίας και τυροκομίας, κατάστημα πώλησης τυποποιημένων παγωτών, αναψυκτικών, ποτών, ειδών σοκολατοποιίας, μπισκοτοποιίας κλπ για μεταπώληση σε άλλα καταστήματα, πρατήριο άρτου και ειδών ζαχαροπλαστικής των αρτοποιείων, στο οποίο γίνεται παρασκευή και πώληση καφέ πάσης φύσεως σε διερχόμενους πελάτες, κατάστημα αποθήκευσης χονδρικού εμπορίου χωρίς μηχανολογικό εξοπλισμό, κατάστημα μαζικής εστίασης και αναψυχής». 3) Να επαναδιατυπωθεί η παράγραφος 3 του άρθρου 8 του σχεδίου κανονισμού στη σελίδα 12 ως εξής: «3. ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΑ (ΑΣΑΝΣΕΡ) ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΟΥ &ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΟΥ. Τέτοιες είναι οι κάθε είδους δαπάνες λειτουργίας, επισκευής, συντήρησης και ανανέωσης του ανελκυστήρα της οικοδομής και του κλιμακοστασίου. Στις δαπάνες αυτές θα συμμετέχουν αποκλειστικά οι διηρημένες ιδιοκτησίες των A, Β’ και Γ’ ορόφων κατά ποσοστό ένα τρίτο (1/3) εκάστη εξ αυτών, ενώ από τις δαπάνες αυτές εξαιρούνται οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του ισογείου ορόφου». 4) Να προστεθεί στο άρθρο 8 του σχεδίου κανονισμού παράγραφος με αριθμό 5 στη σελίδα 12 αυτού με το κάτωθι περιεχόμενο: «5. ΔΑΠΑΝΕΣ ΤΑΡΑΤΣΑΣ. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες των A’, Β’ και Γ’ ορόφων - ως έχουσες την αποκλειστική χρήση της ταράτσας - θα συμμετέχουν μόνες αυτές στο 1/2 των συνολικών δαπανών που αφορούν την ταράτσα και δη κατά ποσοστό 1/3 εκάστη εξ αυτών, στο υπόλοιπο δε 1/2 (των συνολικών δαπανών της ταράτσας) η συμμετοχή απασών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας (συμπεριλαμβανομένων και αυτών του ισογείου ορόφου) ορίζεται ότι συμπίπτει με τη στήλη συμμετοχής στις δαπάνες κοινοχρήστων του πίνακα ποσοστών κατανομής, που συνέταξε και υπέγραψε η αρχιτέκτονας μηχανικός .».

Επιβάλλει σε βάρος του εναγόμενου μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγόντων, τα οποία καθορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στον Πειραιά στις 15-3-2019 με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξουσίους δικηγόρους τους.

       Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                                               Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΠΗΓΗ: www.nomikosodigos.info