Αναπροσαρμογή μισθώματος - αποφ ΜΠρΠειρ 5524/2013

 

ΜΠρΠειρ 5524/2013 με παρατ. Μ. Νικητάκη 

 (Περίληψη) Η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων με επακόλουθο τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα. Αίτημα αναπροσαρμογής μηνιαίου μισθώματος αρτοποιείου λόγω μείωσης μισθωτικής αξίας από την απρόβλεπτη αρνητική..... μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας. Απορριπτέο βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, αλλά και βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, επειδή δεν αποδείχθηκε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο μίσθωμα και στο καταβαλλόμενο.

Διατάξεις: άρθρα 288, 388 ΑΚ, 7 ΠΔ 34/1995

[...] Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», προκύπτει εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της συμβάσεως, χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΣΥΕ). Με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ».

Περαιτέρω, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46,157, ΕφΑθ 7313/2006 ΕλλΔνη 2006,295, ΕφΑθ 3627/1997 ΑρχΝ 1998,602, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση I, 2003, παρ. 15, σελ. 466).

Εφόσον δεν συντρέχει, από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή, η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Η διάταξη του άρθρου αυτού προβλέπει τη δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και εφαρμόζεται με οποιαδήποτε ενοχή ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή πηγάζει από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Επομένως, και ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση, εκτός από το άρθρο 388 ΑΚ, το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 2002,715).

Ενόψει αυτών, για το, κατ’ άρθρο 216 ΚΠολΔ, ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο αυτό, πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και, εφόσον αυτή ασκείται από το μισθωτή, να αναφέρεται, ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με το άρθρο 288 ΑΚ, σε τρόπον ώστε να προκύπτει η διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου, χωρίς να απαιτείται η αναφορά περί υπάρξεως στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, τα οποία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο αποδείξεως (βλ. σχ. ΑΠ 893/2010 αδημ., ΑΠ 850/2010 αδημ.).

Η ενάγουσα εκθέτει με την υπό κρίση αγωγή της ότι με το από 21.12.2010 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσε από τους εναγομένους, το περιγραφόμενο στην αγωγή κατάστημα πού βρίσκεται στον Πειραιά, επί της συμβολής των οδών …, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, για χρονικό διάστημα έξι ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 1100 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου. Ότι μετά την σύναψη της ως άνω μισθώσεως, επήλθε απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας λόγω λήψης δημοσιονομικών και άλλων μέτρων, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα, εξαιτίας της οποίας επήλθε μείωση της καταναλωτικής κίνησης της άνω επιχείρησης και μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής, στην οποία βρίσκεται το μίσθιο και ότι εξαιτίας των μεταβολών αυτών η μισθωτική αξία του άνω καταστήματος έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσόν των 700 ευρώ. Ότι μεταξύ του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος και του ελεύθερου προκύπτει τόσο μεγάλη διαφορά, ώστε επιβάλλεται κατά τηv καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μείωση του μισθώματος στο παραπάνω ποσό, προκειμένου να επέλθει η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών διότι η εμμονή των εναγομένων στην τήρηση της συμφωνίας είναι αντίθετη στην ευθύτητα που απαιτείται στις συναλλαγές. Ζητεί δε να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου στο ποσό των 700 ευρώ, από 1η.10.2012 άλλως από την επίδοση της αγωγής, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στην πληρωμή των δικαστικών της εξόδων.

Με το παραπάνω περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή, αρμοδίως εισάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 14 παρ. 1 περ. β, 16 περ. 1, 29 ΚΠολΔ) προκειμένου να εκδικαστεί κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ ΚΠολΔ). Είναι, όμως, μη νόμιμη και απορριπτέα κατά το μέρος που επιδιώκεται η θεμελίωσή της στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ καθόσον, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν στη νομική σκέψη που προηγήθηκε, η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων με επακόλουθο τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα. Κατά τα λοιπά, η αγωγή, κατά το μέρος που θεμελιώνεται στο άρθρο 288 ΑΚ, είναι πλήρως ορισμένη, καθόσον περιέχει όλα τα πραγματικά περιστατικά, που είναι αναγκαία για την νομική θεμελίωσή της στην ως άνω διάταξη. Ειδικότερα, αναφέρεται, με σαφήνεια το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής, το οποίο προσδιορίζεται στο ποσόν των 1100 ευρώ ανά μήνα και το ύψος του ελεύθερου μισθώματος το οποίο προσδιορίζεται στο ποσόν των 700 ευρώ, με μία δε απλή μαθηματική πράξη προκύπτει και η διαφορά μεταξύ συμφωνημένου και ελεύθερου μισθώματος, και αναφέρονται και άλλα ακίνητα προς σύγκριση με το επίδικο και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου -θα προκύψουν από τις αποδείξεις.

Περαιτέρω, είναι και νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 ΑΚ, 44 του ΠΔ 34/1995, 68 και 176 του ΚΠολΔ, για το χρόνο μετά την επίδοση της αγωγής. Μη νόμιμο είναι το αίτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος από την 1.10.2010, καθώς η απόφαση περί αναπροσαρμογής ως διαπλαστική ενεργεί μόνο για το χρόνο μετά την επίδοση της αγωγής καθώς και το αίτημα περί κηρύξεως της εκδοθησομένης απόφασης προσωρινά εκτελεστής, το οποίο θα πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμο, καθόσον δεν συμβιβάζεται με το διαπλαστικό χαρακτήρα της (βλ. Κεραμέα – Κονδύλη – Νίκα, έκδοση 2000, τόμος I, άρθρο 71, σημ: 4, σελ. 161). Επομένως, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν, χωρίς να απαιτείται η καταβολή τέλους δικαστικού ενσήμου λόγω του διαπλαστικού της χαρακτήρα.

Από την εκτίμηση όλων των αποδεικτικών μέσων, που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι και συγκεκριμένα από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο και περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως καθώς επίσης από όλα τα προσκομιζόμενα έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 21.12.2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι εναγόμενες, εκμίσθωσαν στην ενάγουσα ένα ισόγειο κατάστημα, της συγκυριότητάς τους, εμβαδού 94,41 τ.μ., με υπόγειο εμβαδού 43,16 τ.μ., κείμενο σε οικοδομή επί της συμβολής των οδών …, στον Πειραιά, προκειμένου η τελευταία να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για έξι χρόνια, με έναρξη την 1.12.2011 και λήξη την 31.12.2016. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο και δεύτερο έτος της μισθωτικής σχέσης στο ποσό των 1100 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3;6%, το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται εφεξής, ετησίως κατά ποσοστό 3%, επί του καταβαλλόμενου κατά το προηγούμενο μισθωτικό έτος μισθώματος, καταβαλλόμενο την 1η ημέρα εκάστου μηνός.

Με βάση την παραπάνω συμφωνία, ήδη το καταβαλλόμενο μίσθωμα έχει ανέλθει στο ποσό των 1100 ευρώ. Ως προαναφέρθηκε, το μίσθιο αποτελείται από ισόγειο χώρο κύριας χρήσης, και υπόγειο και στη μισθώτρια παραδόθηκαν προς χρήση και κινητά πράγματα εξοπλισμού του αρτοποιείου, και δη αρτοθήκη διαστάσεων 2,50 x 3,50 μ., γυάλινη βιτρίνα, ψυγείο με γυάλινη βιτρίνα, τυροπιτιέρα, ράφια τοίχου, ξύλινος πάγκος, 36 λαμαρίνες, 3 καροτσάκια, 1 ψυγείο τετράθυρο επαγγελματικό, 1 διαιρέτης, 1 ψυγείο βιτρίνα, μια πλαστική μηχανή, ένα ζυμωτήριο, αιρ κοντίσιον και τηλεόραση. Το μίσθιο, ως προελέχθη, βρίσκεται στην οδό … στον Πειραιά, που αποτελεί κεντρική οδό επί παλαιάς τριώροφης οικοδομής. Πρόκειται για περιοχή με αξιόλογη εμπορική κίνηση και πολλά καταστήματα. Η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η ευρύτερη περιοχή, όπου βρίσκεται το μίσθιο, είναι υποβαθμισμένη, κατοικείται από άτομα χαμηλού εισοδήματος, τους οποίους έπληξε περισσότερο η οικονομική κρίση, ωστόσο η κατάσταση αυτή ελάχιστα επηρέασε έως καθόλου την εμπορική κίνηση της περιοχής και δεν μειώθηκε η αγοραστική ζήτηση προϊόντων των καταστημάτων αυτής εξ αυτού του λόγου, όπως εντελώς αβάσιμα διατείνεται η ενάγουσα. Άλλωστε είναι γνωστό από την κοινή εμπειρία ότι η κατάσταση αυτή ήταν ίδια και κατά το χρόνο σύναψης της μίσθωσης και δεν έχει αλλάξει μέχρι σήμερα τίποτα ουσιωδώς πάνω στο θέμα αυτό. Επίσης κατά το χρόνο της επίδικης μίσθωσης η οικονομική κρίση είχε ήδη εκδηλωθεί και είχε ληφθεί υπόψη από την ενάγουσα για τον καθορισμό του μισθώματος.

Περαιτέρω η ενάγουσα, για να αποδείξει τον ισχυρισμό περί μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της ευρύτερης περιοχής, πλην της κατάθεσης του μάρτυρά της, δεν προσκομίζει κανένα ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, από τα καταστήματα που ο μάρτυράς της αναφέρει ότι μειώθηκε το μίσθωμά τους, ούτε και κανενός άλλου με το ίδιο αντικείμενο στην ευρύτερη περιοχή. Και βέβαια καταθέτει, όπως και ο μάρτυρας των εναγομένων επιβεβαιώνει ότι επήλθε μείωση των μισθωμάτων στην ευρύτερη περιοχή, όμως δεν προκύπτει από κανένα αποδεικτικό στοιχείο ο αρχικός χρόνος της σύναψης της μίσθωσής τους και ο χρόνος της αναπροσαρμογής του μισθώματος. Επιπλέον η ενάγουσα δεν προσκομίζει κάποιο αποδεικτικό στοιχείο (εκκαθαριστικό σημείωμα εφορίας) που να αποδεικνύεται η πτώση του τζίρου της λόγω της οικονομικής κρίσης. Οι δε εναγόμενοι προσκομίζουν το από 25.4.2010 συμφωνητικό το οποίο αφορά όμορο με το επίδικο ακίνητο, χωρίς να αναφέρεται η έκταση αυτού, παρά μόνο ότι μίσθια είναι το ισόγειο και δύο διαμερίσματα ύπερθεν αυτού, καθώς και ο αναφερόμενος εξοπλισμός του αρτοποιείου, σύμφωνα με το οποίο το μηνιαίο μίσθωμα είναι 3.200 ευρώ, το οποίο δεν μπορεί να θεωρηθεί πρόσφορο αποδεικτικό στοιχείο, καθώς δεν προκύπτει η έκταση τόσο του ισογείου καταστήματος όσο και των ύπερθεν αυτού διαμερισμάτων. Άλλα συγκριτικά στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει απευθείας η διακύμανση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στα παρακείμενα του άνω μισθίου καταστήματα στην ευρύτερη περιοχή δεν προσκομίζονται από τα διάδικα μέρη. Επίσης και ο μάρτυρας της εναγομένης κατέθεσε ότι το μίσθωμα θεωρείται εύλογο για την περιοχή, η οποία παρουσιάζει αυξημένη εμπορική κίνηση.

Συνακόλουθα δεν αποδείχθηκε ότι επήλθε ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, κατά τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στην ενάγουσα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό και μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Σε τούτο το συμπέρασμα καταλήγει το Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη ότι 1) στην περιοχή, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, έχει εμπορική κίνηση και δεν αποδείχθηκε ότι υπάρχουν «ξενοίκιαστα» καταστήματα, 2) τοv Ιανουάριο του 2011 ενδιαφέρθηκε να μισθώσει το επίδικο με μακρόχρονη μίσθωση, ενώ η οικονομική κρίση είχε ήδη εκδηλωθεί, 3) η όποια μείωση των κερδών του καταστήματος οφείλεται πρωτίστως στη γενικότερη οικονομική κρίση που πλήττει την Ελλάδα, γεγονός που η ενάγουσα γνώριζε κατά την κατάρτιση της μισθώσεως. Κατά συνεπεία θα πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αγωγή ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη, η, δε ενάγουσα λόγω της ήττας της θα πρέπει να καταδικασθεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εναγομένων (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσης. [...]

Παρατηρήσεις

Είναι προφανές ότι αποκλίσεις από την αρχή “pacta sunt servanda” που διατρέχει το ενοχικό μας δίκαιο, ως αναγκαίο αντιστάθμισμα στην αρχή της ιδιωτικής αυτονομίας, αρχή συνταγματικής εμβέλειας, που σε επίπεδο ιδιωτικού δικαίου και στο κατεξοχήν πεδίο εφαρμογής της – ήτοι αυτό των ενοχικών σχέσεων – εκδηλώνεται κυρίως μέσω της διάταξης 361 ΑΚ, μόνο κατ’ εξαίρεση μπορούν να δικαιολογηθούν.

Σε εκείνες όμως τις περιπτώσεις στις οποίες η ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής στην οποία απέβλεψαν τα μέρη κατά την κατάρτιση της επίδικης σύμβασης μεταβλήθηκε λόγω απρόοπτης εκ των υστέρων μεταβολής των συνθηκών στις οποίες αυτά στηρίχθηκαν, σε τέτοιον βαθμό, ώστε εν τέλει η τήρηση των αναληφθεισών συμβατικών υποχρεώσεων να αποβαίνει υπέρμετρα επαχθής για το ένα μέρος, γίνεται δεκτό ότι – για λόγους ουσιαστικής δικαιοσύνης – επιβάλλεται να υπάρξει απόκλιση από την αρχή του απαράβατου των συμβάσεων. Τούτο επιτάσσει άλλωστε η ευθύτητα και εντιμότητα που πρέπει να υπάρχει στις συναλλαγές. Η διάταξη του ΑΚ 388 αποτυπώνει συνεπώς και εξειδικεύει την αρχή της καλής πίστης (288 ΑΚ) στο πεδίο των αμφοτεροβαρών συμβάσεων. Συγκεκριμένα αναφέρεται σε εκείνες τις, εξαιρετικές πάντως, περιπτώσεις, που οι συνθήκες πάνω στις οποίες τα μέρη στήριξαν την σύναψη της μεταξύ τους σύμβασης, μετεβλήθησαν εκ των υστέρων κατά τρόπο έκτακτο και απρόοπτο, ώστε η παροχή να έχει καταστεί υπέρμετρα επαχθής για τον οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής.[...]