ΑΠ Ολ 11/2015 - Χρησικτησία κατά του Δημοσίου - Επιτρέπεται η απόκτηση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου, εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου, νέμεται αδιατάρακτα .....

Χρησικτησία κατά του Δημοσίου ΑΠ Ολ 11/2015
ΑΠ Ολ 11/2015 [Χρησικτησία κατά του Δημοσίου]
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Επιτρέπεται η απόκτηση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου, εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου, νέμεται αδιατάρακτα τούτο για τριάντα έτη που φθάνουν χρονικά μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν 3127/2003, δηλαδή μέχρι την 19.3.2003, υπό τις...

λοιπές διαλαμβανόμενες προϋποθέσεις στην παρ. 1 περ α' και β' του ίδιου νόμου και όχι εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου το νέμεται αδιατάρακτα επί τριάντα έτη οποτεδήποτε πριν από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, χωρίς να ενδιαφέρει αν συνεχίζει να νέμεται το ακίνητο του Δημοσίου αδιατάρακτα και μετά την έναρξη της ισχύος του. Αν το Δημόσιο κοινοποιήσει στον νεμόμενο καλή τη πίστη δημόσιο κτήμα απόφαση της Επιτροπής Δημοσίων Κτημάτων περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης του δημοσίου κτήματος, από της κοινοποιήσεως αυτής ο νεμόμενος το δημόσιο κτήμα παύει να το νέμεται αδιαταράκτως από το Ελληνικό Δημόσιο, αφού παρενοχλείται και διαταράσσεται από το τελευταίο που είναι ex lege αληθής νομέας του δημοσίου κτήματος.

Διατάξεις: άρθρα 984, 989 ΑΚ, 4 Ν 3127/2003

[...] Με την από 24.3.2014 κλήση της αναιρεσείουσας παραδεκτά εισάγεται στην Α' Τακτική Ολομέλεια του Δικαστηρίου τούτου ο από το άρθρο 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ μοναδικός λόγος της από 8.6.2012 και με αριθμό καταθέσεως 129/2012 αιτήσεως αναιρέσεως κατά της 1307/2010 αποφάσεως του Εφετείου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραπέμφθηκε σ' αυτή με την 159/2014 απόφαση του Γ' Τμήματος του Αρείου Πάγου, σύμφωνα με το άρθρο 563 παρ. 2 εδ. γ του ΚΠολΔ, επειδή η σχετική απόφαση ελήφθη με διαφορά μίας ψήφου και με τον οποίο προβάλλεται η αιτίαση ότι η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση παραβίασε ευθέως την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1β του Ν 3127/2003 καθώς και εκείνες των άρθρων 984 και 989 του ΑΚ.

Με το άρθρο 4 του Ν 3127/2003 «τροποποίηση και συμπλήρωση των νόμων 2308/1995 και 2664/1998 για την Κτηματογράφηση και το Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις» ορίζονται τα εξής: «Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον: α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ίδιου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.02.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α και β προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ» (παρ.1). «Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2000 τ.μ.. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ., οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται μόνον εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή» (παρ. 2).

Με τις διατάξεις αυτές θεσπίζεται εξαίρεση από τον κανόνα ότι επί δημοσίων κτημάτων νομέας κατά πλάσμα του νόμου είναι το Δημόσιο και ότι αυτά είναι ανεπίδεκτα κτητικής ή αποσβεστικής παραγραφής, ο οποίος καθιερώνεται από τις διατάξεις του νόμου ΔΞΗ/1912 και των διαταγμάτων «περί δικαιοστασίου». που εκδόθηκαν με βάση αυτόν από 12.9.1915 μέχρι και της 16.5.1926, και του άρθρου 21 του ΝΔ της 22.4/16.5.1926 «περί διοικητικής αποβολής από των κτημάτων της Αεροπορικής Αμύνης κ.λπ.», που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 53 του ΕισΝΑΚ και επαναλήφθηκε στο άρθρο 4 του ΑΝ 1539/1938 «περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων», εκτός εάν η τριακονταετής νομή της εκτάκτου χρησικτησίας είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 11.09.1915, αφού μετά τη χρονολογία αυτή δεν επιτρέπεται ούτε έκτακτη χρησικτησία επί των ακινήτων του Δημοσίου. Έτσι, κατ' εφαρμογή των ως άνω διατάξεων του άρθρου 4 του Ν 3127/2003, κατ' εξαίρεση είναι δυνατή η απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία και επί δημοσίου κτήματος, όταν αυτό βρίσκεται σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, εμβαδού μέχρι 2000 τ.μ., εφόσον κάποιος το νέμεται αδιαταράκτως μέχρι την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, δηλαδή μέχρι την 19.03.2003, επί δέκα έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ίδιου του νεμομένου ή νεμηθέντος ή υπέρ των δικαιοπαρόχων του, εφόσον ο νόμιμος τίτλος έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 28.02.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής ο επικαλούμενος κυριότητα ή οποιοσδήποτε από τους δικαιοπαρόχους του ήταν κακής πίστεως, ή επί τριάντα έτη, εκτός αν κατά την κτήση της νομής ο επιληφθείς της νομής του ακινήτου ήταν κακής πίστεως, δηλαδή εφόσον δεν συνέτρεχαν κατά το χρόνο κτήσεως της νομής στο πρόσωπό του οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 ΑΚ. Η ρύθμιση αυτή ως ειδική και εξαιρετική επιτρέπει την απόκτηση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου, νέμεται αδιατάρακτα τούτο για τριάντα έτη που φθάνουν χρονικά μέχρι την έναρξη ισχύος του παραπάνω νόμου, δηλαδή μέχρι την 19.03.2003, υπό τις λοιπές διαλαμβανόμενες προϋποθέσεις στην παρ. 1 περ α' και β' του ίδιου νόμου και όχι εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή ακινήτου του Δημοσίου το νέμεται αδιατάρακτα επί τριάντα έτη οποτεδήποτε πριν από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, χωρίς να ενδιαφέρει αν συνεχίζει να νέμεται το ακίνητο του Δημοσίου αδιατάρακτα και μετά την έναρξη της ισχύος του.

Τούτο προκύπτει τόσον από την γραμματική διατύπωση των ανωτέρω διατάξεων που χρησιμοποιούν τη φράση «νέμεται μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα ετών» και όχι νεμήθηκε πριν από την έναρξη ισχύος αυτού, αλλά και από το γενικότερο δικαιοπολιτικό σκοπό τους, ο οποίος συνίσταται στην κατ' εξαίρεση και υπό προϋποθέσεις νομιμοποίηση των αυθαιρέτως κατεχομένων δημοσίων κτημάτων που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης ενόψει της σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, αλλά και στην προστασία των δημοσίων κτημάτων, η οποία δεν συντελείται με την ολική κατάργηση του κανόνα του απαράγραπτου των δικαιωμάτων του Δημοσίου επί των ακινήτων του που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης για τον μετά την 11.9.1915 χρόνο, όπως θα συνέβαινε στην περίπτωση που γινόταν δεκτή η τελευταία εκδοχή. Άλλωστε στον ίδιο νόμο δεν περιέχεται όσον αφορά το άρθρο 4 η γενική καταργητική ρήτρα, που κατά κανόνα τίθεται στους νόμους, ότι κάθε διάταξη που είναι αντίθετη με τον παρόντα νόμο ή ρυθμίζει θέματα που διέπονται από αυτόν καταργείται.

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 984 ΑΚ η νομή προσβάλλεται είτε με διατάραξη είτε με αποβολή του νομέα. Διατάραξη της νομής, η έννοια της οποίας δεν είναι νομοθετικά καθορισμένη, υπάρχει όταν δεν αποβάλλεται ο νομέας από το πράγμα, αλλά εξακολουθεί να διατηρεί τη νομή του σ' αυτό, συνιστά δε διατάραξη της νομής κάθε θετική πράξη ή παράλειψη που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του. Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, ενώ αρνητικά, με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διατάραξης. Δεν συνιστά διατάραξη η απλή προφορική αμφισβήτηση του δικαιώματος του νομέα, η οποία αντιμετωπίζεται με την αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ). Η διατάραξη της νομής κατά την έννοια της ως άνω διατάξεως του άρθρου 984 του ΑΚ αναφέρεται σε προσβολή της νομής και σε προστασία της νομής από την προσβολή της με διατάραξη κατά το άρθρο 989 ΑΚ. Η έννοια όμως του «νέμεται αδιαταράκτως» στην ως άνω διάταξη του άρθρου 4 του Ν 3127/2003 δεν αναφέρεται σε προσβολή και προστασία της νομής του νεμόμενου το δημόσιο κτήμα από τον κατά πλάσμα του νόμου αληθή νομέα του δημοσίου κτήματος που είναι το Δημόσιο σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις των νόμων περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων, αλλά αναφέρεται σε μη παρενόχληση του νεμομένου το δημόσιο κτήμα από τον κατά τον νόμο αληθή νομέα του δημοσίου κτήματος που είναι το Ελληνικό Δημόσιο. Η παρενόχληση δε αυτή μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο μπορεί να προστατεύσει τη νομή του επί του δημοσίου κτήματος το Ελληνικό Δημόσιο. Τέτοιος δε νόμιμος τρόπος προστασίας της νομής του Ελληνικού Δημοσίου επί του δημοσίου κτήματος είναι και η κοινοποίηση πράξης της αρμόδιας Αρχής περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης του δημοσίου κτήματος, αφού με την κοινοποίηση αυτής γνωστοποιεί το Δημόσιο στον νεμόμενο το δημόσιο κτήμα ότι αυτό είναι κατά τον νόμο ο αληθής νομέας του και του καθορίζει την αποζημίωση που οφείλει να του καταβάλει για την αυθαίρετη και χωρίς τη συναίνεσή του χρήση του δημοσίου κτήματος.

Συνεπώς, κατά την έννοια της ως άνω διατάξεως του άρθρου 4 του Ν 3127/2003, αν το Δημόσιο κοινοποιήσει στον νεμόμενο καλή τη πίστη δημόσιο κτήμα απόφαση της Επιτροπής Δημοσίων Κτημάτων περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης του δημοσίου κτήματος, από της κοινοποιήσεως αυτής ο νεμόμενος το δημόσιο κτήμα παύει να το νέμεται αδιαταράκτως από το Ελληνικό Δημόσιο, αφού παρενοχλείται και διαταράσσεται από το τευλευταίο που είναι ex lege αληθής νομέας του δημοσίου κτήματος. Τούτο δε, ανεξαρτήτως του ότι η κοινοποίηση απόφασης περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης του δημοσίου κτήματος, αποτελεί συγχρόνως και πράξη ασκήσεως της κατά τον νόμο νομής του δημοσίου επί δημοσίου κτήματος και ως εκ τούτου και θετική διατάραξη της νομής του τρίτου που νέμεται το δημόσιο κτήμα, για την οποία όμως δεν έχει την προστασία της νομής από το άρθρο 989 ΑΚ, αλλά την προστασία που του παρέχεται με την προβλεπόμενη από το νόμο ανακοπή κατά του καθορισμού αποζημιώσεως αυθαίρετης χρήσης. Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ, προκύπτει ότι λόγος αναίρεσης για ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόστηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμόστηκε ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθή. Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση ή μη του κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών που (ανελέγκτως) δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας ότι αποδείχθηκαν και της υπαγωγής αυτών στο νόμο.

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη 1307/2010 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, το τελευταίο δέχθηκε τα εξής: «Το επίδικο είναι ένα οικόπεδο, εμβαδού 240 τ.μ., που βρίσκεται στην περιοχή "..." του Δήμου ..., δηλαδή εντός σχεδίου πόλεως ... Το εν λόγω οικόπεδο περιήλθε στην ενάγουσα, ως προίκα, κατ' αρχήν κατά ψιλή κυριότητα και ακολούθως, μετά την κατάργηση αυτής (προίκας) το 1983 με τον Ν 1329/1983 ... κατά πλήρη κυριότητα, με το υπ' αριθμ. .../1963 προικοσύμφωνο συμβόλαιο του συμβολαιογράφου ... που μεταγράφηκε ..., με το οποίο ο πατέρας της Γ. Μ. συνέστησε την προίκα υπέρ αυτής ... Το εν λόγω οικόπεδο, ήταν επί Τουρκοκρατίας καλλιεργήσιμος αγρός και αποτελεί τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, το οποίο περιήλθε στον προικοδότη πατέρα της με κληρονομική διαδοχή δυνάμει της υπ' αριθμ. .../1944 δημόσιας διαθήκης της αποβιωσάσης την 10.11.1944 Α. χήρας Γ. Ρ., θυγ. Γ. Φ., την οποία συνέταξε ο συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης Γ. Δ. και δημοσιεύθηκε με το υπ' αριθμ. 56/1945 πρακτικό Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης. Στη διαθέτιδα αυτή περιήλθε προηγουμένως με την υπ' αριθμ. .../1925 δημόσια διαθήκη του αποβιώσαντος την 8.4.1944 συζύγου της Γ. Ρ., την οποία συνέταξε ο άλλοτε συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης ... και δημοσιεύθηκε με το υπ' αριθμ. 122/1944 πρακτικό του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης. Στον Γ. Ρ. περιήλθε αυτό εν μέρει από αγορά και εν μέρει από διανομή μεγαλύτερου ακινήτου και ειδικότερα: Ο Γ. Ρ., Δ. Σ. και Ι. Γ. αγόρασαν, με το υπ' αριθμ. .../1927 συμβόλαιο του άλλοτε συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ..., από τους ..., κατ' ισομοιρία και εξ αδιαιρέτου έναν πρώην αγρό και ήδη οικόπεδο εκτάσεως ενός στρέμματος και 200 πήχεων ή μέτρων τετραγωνικών 1.712,50 ή όσης έκτασης και αν ήταν εντός των ορίων του, που βρισκόταν στη θέση ... και συνόρευε ... Οι πιο πάνω αγοραστές του εν λόγω μείζονος ακινήτου διένειμαν αυτό μεταξύ τους με το υπ' αριθμ. .../1929 συμβόλαιο του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου και έλαβαν: α) ο Γ. Ρ. ένα τμήμα έκτασης 570,83 τ μ. συνορεύον ..., β) ο Δ. Σ. ένα τμήμα οικοπέδου έκτασης 570,83 τ.μ. συνορεύον ... Ακολούθως με το υπ' αριθμ. .../1929 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου ..., ο Δ. Σ. μεταβίβασε στον Γ. Ρ. το διαιρετό τμήμα του οικοπέδου που είχε λάβει με τη διανομή, ο οποίος έτσι απέκτησε το παραπάνω ενιαίο οικόπεδο συνολικής έκτασης 1.141,66 τ.μ. και με νεώτερη καταμέτρηση 888,76 τ.μ.

Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι, το ως άνω ακίνητο των 888,76 τ.μ., τμήμα του οποίου αποτελεί, όπως προεκτέθηκε και το επίδικο, καταλήφθηκε στις 15.05.1931, με το υπ' αριθμ. 2626/15.05.1931 Πρωτόκολλο Καταλήψεως από τους υπαλλήλους του Υπουργείου Γεωργίας ως ανταλλάξιμο και συγκεκριμένα ως ανήκον, με βάση τον υπ' αριθμό 381 μηνός Αυγούστου 1327 (καθ' ημάς έτος 1912) τίτλο ιδιοκτησίας του Τούρκικου Κτηματολογίου, στον ανταλλαγέντα μουσουλμάνο και παραδόθηκε από το Γραφείο Ανταλλαγής στην ΕΤΕ για λογαριασμό του Δημοσίου στις 05.08.1931 ... Σε βάρος του ως άνω δικαιοπαρόχου της ενάγουσας, όσο ζούσε, καθορίσθηκε με την υπ' αριθμ. 12558/16.06.1966 απόφασης της ΕΔΑΠ αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης για ολόκληρο το ακίνητο των 888,76 τ.μ., για το χρονικό διάστημα από 11.11.1944 μέχρι 04.10.1947. Εν συνεχεία κατέστη ο ίδιος αναγκαστικός μισθωτής και καθορίσθηκαν σε βάρος του αποζημιώσεις μέχρι την 31.12.1969 ... ο οποίος ας σημειωθεί το έτος 1973 υπέβαλε στην ΔΑΠ αίτηση εξαγοράς του αριθμ. 6963 ανταλλαξίμου ακινήτου, δηλαδή ολόκληρου του ακινήτου των 888,76 τ.μ., το οποίο τελικά δεν εξαγόρασε. Ακολούθως καθορίστηκαν αποζημιώσεις χρήσεως και σε βάρος των κληρονόμων του καθώς και σε βάρος της ενάγουσας.

Ειδικότερα σε βάρος της τελευταίας καθορίσθηκε για πρώτη φορά αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης με την υπ' αριθμ. 4347/126/16.07.2002 απόφαση της Επιτροπής Δημοσίων Κτημάτων Θεσσαλονίκης, που κοινοποιήθηκε σ' αυτήν στις 27.09.2002, για την εικοσαετή περίοδο από 01.01.1981 έως 31.12.2001 και κατ' αυτής η ενάγουσα άσκησε ανακοπή, που εκκρεμεί, εν αναμονή εκδόσεως της παρούσας απόφασης. Όμως και τα παραπάνω γεγονότα, συνέβησαν μετά τη σύσταση της προίκας και την παράδοση σ' αυτήν του επιδίκου ακινήτου των 240 τ.μ.. Αποδεικνύεται συνεπώς ότι, από το έτος 1938 έως και το έτος 1966, δηλαδή επί 28 χρόνια, το εναγόμενο δεν προέβη σε καμία ενέργεια εναντίον του δικαιοπαρόχου της ενάγουσας ως αυθαιρέτου κατόχου του πιο πάνω ανταλλαξίμου ακινήτου, ώστε να μπορεί βάσιμα να υποστηριχθεί ότι, και η ενάγουσα, λόγω της στενής, πρώτου βαθμού, συγγενικής σχέσης της με αυτόν, γνώριζε, κατά το χρόνο σύστασης της προίκας το έτος 1963 και της παράδοσης του ακινήτου από εκείνον σ' αυτήν, ότι το επίδικο ακίνητο ήταν ανταλλάξιμο και ανήκε στο εναγόμενο, ενώ, όπως ήδη πιο πάνω αναφέρεται, δεν αποδεικνύεται γνώση εκ μέρους αυτών των ενεργειών του εναγομένου σε βάρος του απωτέρου δικαιοπαρόχου τους Γ. Ρ..

Συνεπώς η ενάγουσα απέκτησε τη νομή του επιδίκου με καλή πίστη ... Αποδείχθηκε εξάλλου ότι, από το έτος 1963 και μέχρι την 27.09.2002 η ενάγουσα νεμόταν το επίδικο με καλή πίστη και διάνοια κυρίου, καθώς, μόλις ο δικαιοπάροχος πατέρας της παρέδωσε σ' αυτήν τη νομή του επιδίκου, η ίδια περιέφραξε αυτό με συρματόπλεγμα, όπως ο μάρτυράς της κατέθεσε. Ακολούθως από το έτος 1964, οπότε και τελέσθηκε ο γάμος της με τον Α. Κ. και μέχρι το έτος 1986, επισκεπτόταν και επόπτευε αυτό, ... Περαιτέρω όμως, παρότι η ενάγουσα κατά το χρόνο κτήσης της νομής τελούσε σε καλή πίστη και άσκησε την νομή επί του ακινήτου επί 39 συνεχή χρόνια μέχρι την 27.09.2002, δεν απέκτησε την κυριότητα του επιδίκου ακινήτου έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, εφόσον την 27.09.2002, κοινοποιήθηκε σ' αυτήν η υπ' αριθμ. 4347/126/16.07.2002 απόφαση της Επιτροπής Δημοσίων Κτημάτων Θεσσαλονίκης, περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης, οπότε και διαταράχθηκε με τον τρόπο αυτό η νομή της, που έτσι δεν συνεχίσθηκε αδιατάρακτα μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν 3127/2003, όπως θα έπρεπε να συμβεί για να αποκτήσει έναντι του εναγομένου την κυριότητα του ακινήτου σύμφωνα με όσα αναφέρονται στη νομική σκέψη".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο έκρινε κατ' ουσίαν αβάσιμη την αγωγή κατά την δεύτερη επικουρική βάση αυτής που στηρίζει την κτήση της κυριότητας της ενάγουσας στο επίδικο ακίνητο στην έκτακτη χρησικτησία σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 παρ. 1 β του Ν 3127/2003 και απέρριψε την έφεση κατά της εκκληθείσας πρωτόδικης απόφασης, που έκρινε ομοίως. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, ότι δηλαδή η ενάγουσα νεμόταν αδιαταράκτως από το Ελληνικό Δημόσιο το επίδικο δημόσιο κτήμα, την νομή του οποίου απέκτησε με καλή πίστη, πλέον των τριάντα ετών όχι όμως μέχρι την ισχύ του Ν 3127/2010 και ειδικότερα ότι αυτή νεμόταν αδιαταράκτως από το Ελληνικό Δημόσιο το επίδικο δημόσιο κτήμα από το 1963 μέχρι 27.9.2002 και ότι έκτοτε δεν το νεμόταν αδιαταράκτως μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν 3127/2003, δηλαδή μέχρι την 19.3.2003, αλλά παρενοχλήθηκε (διαταράχθηκε) με την κοινοποίηση σ' αυτήν την 27.9.2002 της απόφασης της Επιτροπής Δημοσίων Κτημάτων Θεσσαλονίκης περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης του επίδικου δημοσίου κτήματος και ότι κατά συνέπεια δεν κατέστη αυτή κυρία του επιδίκου δημοσίου κτήματος με έκτακτη χρησικτησία, αφού δεν συνέτρεξαν οι αθροιστικώς προς τούτο απαιτούμενες προϋποθέσεις του άρθρου 4 παρ. 1β του νόμου 3127/2010, δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τη διάταξη του άρθρου αυτού και εκείνες των άρθρων 984 και 989 του ΑΚ, αφού στην προσβαλλόμενη απόφασή του υπάρχει νομική ακολουθία μεταξύ των πραγματικών γεγονότων που έγιναν δεκτά από αυτήν και υπήχθησαν στις παραπάνω διατάξεις, όπως η έννοιά τους αναλύθηκε στις νομικές σκέψεις που προαναφέρθηκαν και του συμπεράσματος του δικανικού της συλλογισμού. Επομένως, όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με το μοναδικό λόγο της κρινόμενης αιτήσεως αναιρέσεως, αποδίδοντας στην προσβαλλόμενη απόφαση την από τον αρ. 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ αναιρετική πλημμέλεια της ευθείας παραβίασης των προαναφερθεισών ουσιαστικών διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 1β του Ν 3127/2010, 984 και 989 του ΑΚ με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τους, διότι κατά το άρθρο 4 παρ. 1β του παραπάνω νόμου, κατά την ερμηνευτική εκδοχή που αυτή υποστηρίζει σε σχέση με την χρησικτησία δημοσίου κτήματος, απαιτείται ο νεμόμενος το δημόσιο κτήμα να νέμεται αδιαταράκτως αυτό επί τριάντα έτη οποτεδήποτε πριν από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου και όχι να νέμεται αδιαταράκτως αυτό μέχρι την έναρξη της ισχύος του, χωρίς να ενδιαφέρει αν συνεχίζει να νέμεται αδιαταράκτως αυτό και κατά την έναρξη της ισχύος του ως άνω νόμου, εφόσον έχει εν τω μεταξύ συμπληρωθεί αδιατάρακτη νομή τριάντα ετών, αλλά και διότι η κοινοποίηση της προαναφερόμενης απόφασης περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης δεν διαταράσσει την νομή της επί του δημοσίου κτήματος, επειδή δεν συνιστά διατάραξη της νομής επί δημοσίου κτήματος, είναι αβάσιμα και ο μοναδικός λόγος της κρινόμενης αναιρέσεως κατά το μέρος που παραπέμφθηκε στην Τακτική Ολομέλεια είναι αβάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει ν' απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως και να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος παραβόλου (άρθρ. 495 παρ. 4 εδ. ε' ΚΠολΔ), πλην όμως να συμψηφισθεί στο σύνολό της η δικαστική δαπάνη των διαδίκων επειδή η ερμηνεία του κανόνα δικαίου που εφαρμόστηκε ήταν ιδιαίτερα δυσχερής για τον ηττώμενο διάδικο (άρθρ. 179 και 183 ΚΠολΔ). [..]
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ι. Σπυριδάκης, Χρησικτησία κατά του Δημοσίου - Σκέψεις για την επέκταση της ρύθμισης αναλογικά και σε άλλες περιπτώσεις
ΕΦΑΡΜΟΓΕΣ ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ & ΑΣΤΙΚΟΥ ΔΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ
Τεύχος 10/2015, Οκτώβριος

Περίληψη: Το άρθρο 4 του Ν 3127/2003 ορίζει ότι ο νομέας θεωρείται κύριος έναντι του δημοσίου όταν συντρέχουν ορισμένες (ρητά αναφερόμενες στο νόμο) προϋποθέσεις, καθιερώνοντας έτσι αμάχητο τεκμήριο υπέρ του νομέα. Ο συγγραφέας, αναλύοντας τις προϋποθέσεις αυτές και επισημαίνοντας τα ζητήματα ως προς το αδιατάρακτο της νομής, προβληματίζεται ως προς την καθιέρωση χρησικτησίας κατά του δημοσίου, καθιέρωση η οποία δεν έχει γενικό χαρακτήρα και διατυπώνει ορισμένες σκέψεις ως προς την επέκταση της ρύθμισης αναλογικά και σε άλλες περιπτώσεις.

1. Η ρύθμιση του Ν 3127/2003 άρθρο 4

1. Γενικά ίσχυε στη Χώρα μας, ότι χρησικτησία σε βάρος του Δημοσίου μπορούσε να γίνει δεκτή μόνο αν η νομή του (καλόπιστου) χρησιδεσπόζοντος (τριακονταετής) είχε συμπληρωθεί έως 11.9.1915.

Η ρύθμιση αυτή τροποποιήθηκε με το άρθρο 4 §§ 1 και 2 του Ν 3127/2003 «τροποποίηση και συμπλήρωση των νόμων 2308/1995 και 2664/1998 για την κτηματογράφηση και το εθνικό κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ Α/ 67/19.3.2003).

• Στην § 1 του άρθρου 4 ορίζεται: «1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον:

α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή

β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.

Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α/ και β/ προ-σμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ».

• Στην § 2 του άρθρου 4 ορίζεται: «Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ.. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ., οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή».

2. Αμφιβολία δημιουργείται σχετικά με το ζήτημα της εκτάσεως εφαρ-μογής της ρυθμίσεως:

– Η ρύθμιση ισχύει γενικά, ή

– Η ρύθμιση ισχύει μόνο στο πλαίσιο της πραγματοποιούμενης εκάστοτε κτηματογραφήσεως;

(α) Η πρώτη εκδοχή μπορεί να στηριχθεί τόσο στον τίτλο του νόμου «… και άλλες διατάξεις», καθώς και στην αρχή της ισότητας.

Εξάλλου, το άρθρο 4 δεν υπήρχε στο Σχέδιο Νόμου, όπως αυτό κατατέθηκε στη Βουλή, αλλά προστέθηκε με τροπολογία – προσθήκη (αρ. 1358/14.2.2003) των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. και Γεωργίας. [1]

(β) Η δεύτερη εκδοχή μπορεί να στηριχθεί τόσο στον τίτλο του νόμου «… συμπλήρωση …» όσο και στην § 3 του άρθρου 4, κατά την οποία: «Αποφάσεις που εκδόθηκαν από τις επιτροπές ενστάσεων που προβλέπονται στα άρθρα 6, 7 και 10 του Ν 2308/1995, με τις οποίες αναγνωρίζονται δικαιώματα του Δημοσίου σε ακίνητα που εμπίπτουν στις διατάξεις της παραγράφου 1, επανεξετάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου αυτής, μέσα σε προθεσμία τριών (3) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων καθορίζεται η διαδικασία επανεξέτασης και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής».

[Περιττό να τονισθεί, ότι υπέρ της δεύτερης εκδοχής συνηγορεί και η ανάγκη προστασίας του γενικότερου δημόσιου συμφέροντος].

2. Αντικείμενο της χρησικτησίας

Αντικείμενο της χρησικτησίας είναι ακίνητο

– εμβαδού «μέχρι 2.000 τ.μ.» (βλ. § 2), ή

– μεγαλύτερου εμβαδού, αν «στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή» (βλ. § 2),

– που βρίσκεται (βλ. § 1)

• μέσα σε σχέδιο πόλεως, ή

• μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του έτους 1923, ή

• μέσα σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

3. Είδη χρησικτησίας

Είδη χρησικτησίας είναι η τακτική και η έκτακτη (§ 1 α/και § 1 β/, αντίστοιχα).

– Για την τακτική χρησικτησία απαιτούνται:

• Αδιατάρακτη νομή για δέκα (10) έτη «μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου» (19.3.2003).

• Νόμιμος τίτλος από επαχθή αιτία, με χρόνο καταρτίσεως και μεταγραφής μετά την 23.2.1945.

• Μη ύπαρξη κακής πίστεως κατά την κτήση της νομής.

– Για την έκτακτη χρησικτησία απαιτούνται:

• Αδιατάρακτη νομή για τριάντα (30) έτη «μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου» (19.3.2003).

• Μη ύπαρξη κακής πίστεως κατά την κτήση της νομής.

4. Ειδικότερα οι προϋποθέσεις

1. Νομή, κατά την έννοια ΑΚ 976. Πρόκειται για πλήρη νομή, όχι για οιονεί νομή.

– Κτήση της νομής, οποτεδήποτε (αρκεί να υπάρχει ο χρόνος που απαιτείται για την χρησικτησία). Ειδικά για τη σχέση της κτήσεως της νομής σε συνδυασμό με τον τίτλο επί τακτικής χρησικτησίας βλ. παρακάτω, υπό (β).

– Διάρκεια της νομής τουλάχιστον δεκαετής επί τακτικής και τριακονταετής επί έκτακτης χρησικτησίας. Ειδικά για το αδιατάρακτο της νομής κατά την διάρκεια αυτή βλ. παρακάτω, αρ. 5.

– Συμπλήρωση της δεκαετίας ή τριακονταετίας έως την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003).

– Βλ. και § 1 προτελευταίο εδάφιο, για την προσμέτρηση του χρόνου της νομής των δικαιοπαρόχων «που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις». Βλ. σχετικά ως προς τις «προϋποθέσεις» παρακάτω, υπό (γ) και αρ. 5.

2. Νόμιμος τίτλος επί τακτικής χρησικτησίας (§ 1 υπό α’ του άρθρου 4).

– Επαχθής αιτία του τίτλου – με αποκλεισμό της χαριστικής αιτίας, στην οποία περιλαμβάνεται και η κληρονομική διαδοχή (σε ευρεία έννοια).

– Χρόνος του τίτλου μετά την 23.2.1945: μετά τη χρονολογία αυτή πρέπει να έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί η σύμβαση, στην οποία στηρίζεται ο τίτλος αυτός.

– Κτήση του τίτλου από τον χρησιδεσπόζοντα ή από τον δικαιοπάροχό του. Η επαχθής αιτία του τίτλου κρίνεται σε σχέση με το πρόσωπο που τον απέκτησε. Έτσι π.χ. πληρούται η προϋπόθεση, αν ο Α απέκτησε με επαχθή αιτία τον τίτλο και μεταβίβασε με δωρεά (χαριστική αιτία) το ακίνητο στον Β.

– Τίτλος και νομή. Συνήθως κτήση του τίτλου και κτήση της νομής συμπίπτουν χρονικά. Δεν αποκλείεται όμως η κτήση της νομής να προηγείται του τίτλου ή (σπανιότερα) να έπεται. Η διαφορά έχει σημασία για το κρίσιμο χρονικό σημείο της κακής πίστεως.

[Περιττό να τονισθεί, ότι τα υπό 2 εκτιθέμενα δεν ενδιαφέρουν τις περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας].

3. Η κακή πίστη κατά την κτήση της νομής αποτελεί αρνητική προϋπόθεση της χρησικτησίας (τακτικής ή έκτακτης) κατά του Δημοσίου.

Κατά το τελευταίο εδάφιο της § 1, «σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ», εφόσον δηλαδή ο νομέας κατά την κτήση της νομής γνώριζε ή από βαριά αμέλεια αγνοούσε ότι δεν απέκτησε την κυριότητα.

Το βάρος επικλήσεως και αποδείξεως της κακής πίστεως του νομέα φέρει το Δημόσιο.

Από τη διατύπωση του προτελευταίου εδαφίου της § 1 (βλ. παραπάνω, υπό 1 στο τέλος) προκύπτει, ότι για την προσμέτρηση χρόνου νομής του δικαιοπαρόχου απαιτείται τόσο ο δικαιοπάροχος όσο και ο νομέας να μην βαρύνονται με κακή πίστη – καθένας κατά την κτήση της νομής του.

5. Το αδιατάρακτο της νομής

Το αδιατάρακτο της νομής σημαίνει ότι τουλάχιστον επί μία δεκαετία (επί τακτικής χρησικτησίας) ή επί μία τριακονταετία (επί έκτακτης χρησικτησίας) ο χρησιδεσπόζων δεν πρέπει να διαταραχθεί στη νομή του (ή, βέβαια, να αποβληθεί από τη νομή του) από το Δημόσιο.

Ορθότερο να γίνει δεκτό, ότι «αδιαταράκτως» σημαίνει οποιαδήποτε μορφή (επίσημης) αμφισβητήσεως της νομής του χρησιδεσπόζοντος εκ μέρους του Δημοσίου. Έτσι, διατάραξη δεν νοείται εδώ απλώς κατά τα γενικώς κρατούντα επί διαταράξεως της νομής (ή αποβολής από αυτήν). Και αυτό για λόγους προστασίας του δημόσιου γενικότερου συμφέροντος – με την προστασία της κυριότητας του Δημοσίου επί ακινήτων, έστω και έναντι καλόπιστων ιδιωτών.

Σε περίπτωση προσαυξήσεως της νομής του δικαιοπαρόχου (βλ. παραπάνω, αρ. 4 υπό 1 in fine), πρέπει και αυτή να είναι αδιατάρακτη.

Σχετικά με το αδιατάρακτο πρέπει να παρατηρηθούν και τα ακόλουθα:

(α) Δεν απαιτείται καθ’ όλη τη διάρκεια της νομής του χρησιδεσπόζοντος αυτή να είναι αδιατάρακτη.

(β) Αρκεί η νομή του χρησιδεσπόζοντος να είναι αδιατάρακτη για (συνεχές) χρονικό διάστημα δέκα ή τριάντα ετών, ανάλογα με το είδος της χρησικτησίας.

(γ) Σε περίπτωση προσαυξήσεως αρκεί ο αδιατάρακτος χρόνος νομής του δικαιοπαρόχου και ο αδιατάρακτος χρόνος νομής του χρησιδεσπόζοντος αθροιζόμενοι να συμπληρώνουν δεκαετία ή τριακονταετία.

(δ) Είναι αδιάφορο πότε έχει συμπληρωθεί η δεκαετία ή τριακονταετία της αδιατάρακτης νομής – πάντως πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου (19.3.2003).

(ε) Είναι δυνατό, μετά τη διατάραξη ο νομέας να συνεχίσει τη νομή του.

Στην περίπτωση αυτή η έλλειψη κακής πίστεως του νομέα πρέπει να υπάρχει και κατά το χρονικό σημείο της συνεχίσεως της νομής.

(στ) Παραδείγματα: (1) Ο Α είχε αποκτήσει (χωρίς το βάρος της κακής πίστεως) τη νομή του ακινήτου α κατά την κτήση του τίτλου στις 10.1.1980. Νέμεται αδιατάρακτα το α έως τις 20.1.1995, οπότε αποβάλλεται με πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.

Έχει συμπληρωθεί δεκαετία – ο Α θεωρείται έναντι του Δημοσίου κύριος.

(2) Ο Α είχε αποκτήσει (χωρίς το βάρος της κακής πίστεως) με σύμβαση με τον Β (επίσης καλόπιστο) το ακίνητο α στις 10.1.1980. Ο Β νεμόταν το ακίνητο για τρία έτη.

Στις 20.1.1989 ο Β αποβάλλεται με πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.

Με προσαύξηση έχει συμπληρωθεί δεκαετία – ο Α θεωρείται έναντι του Δημοσίου κύριος.

(3) Ο Α κατέλαβε το ακίνητο α νομίζοντας ότι ανήκει στην κληρονομία του Κ, του οποίου είναι μοναδικός κληρονόμος. Η κατάληψη έγινε στις 10.1.1970. Ο Α νέμεται αδιατάρακτα το α έως τις 20.1.2002, οπότε αποβάλλεται με πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.

Έχει συμπληρωθεί τριακονταετία – ο Α θεωρείται έναντι του Δημοσίου κύριος.

(4) Ο Α είχε αποκτήσει (χωρίς το βάρος της κακής πίστεως) τη νομή του ακινήτου α κατά την κτήση του τίτλου στις 10.1.1980. Στις 15.1.1985 ο Α αποβάλλεται με πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής. Μετά από νόμιμες ενέργειες ο Α ανακτά τη νομή του α στις 10.1.1990 και κατά την ανάκτηση δεν βαρύνεται με κακή πίστη. Στις 15.1.2001 ο Α αποβάλλεται με πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.

Έχει συμπληρωθεί δεκαετία – ο Α θεωρείται έναντι του Δημοσίου κύριος.

6. Αποτελέσματα

Αποτέλεσμα της συνδρομής των προϋποθέσεων είναι, κατά την § 1 εδ. α/, ότι ο νομέας «θεωρείται κύριος έναντι του δημοσίου».

Πρόκειται για καθιέρωση αμάχητου τεκμηρίου υπέρ του νομέα: το δημόσιο μπορεί να παραδεχθεί την κυριότητα του νομέα ή να την αμφισβητήσει, οπότε το ζήτημα λύεται δικαστικά.

Για την περίπτωση του κτηματολογίου βλ. § 3 (παραπάνω, αρ. 1 υπό 2 β).

Σε μεταγενέστερες κτηματογραφήσεις το ζήτημα κρίνεται κατά την κτηματογράφηση και την πρώτη εγγραφή.

7. Επίμετρο

1. Η Αιτιολογική Έκθεση για την τροπολογία – προσθήκη του άρθρου 4 έχει ως εξής:

(α) «Κατά την εκπόνηση των μελετών κτηματογράφησης του Ν 2308/1995 για τη σύνταξη εθνικού κτηματολογίου αναδεικνύονται τα πολύ σοβαρά νομικά, πρωτίστως δε κοινωνικά προβλήματα που συνδέονται με την εφαρμογή της νομοθεσίας, της σχετικής με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων του Δημοσίου, ιδίως στις περιοχές εντός σχεδίου πόλεως. Η όλη προβληματική ανακύπτει ενόψει του νομοθετικώς καθιερωμένου «απαραγράπτου» των δικαιωμάτων του Δημοσίου και της σύγκρουσής του με τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη που δείχνουν οι πολίτες στα από αυτό το ίδιο το Δημόσιο συνταχθέντα και κυρωθέντα σχέδια πόλεως, προβαίνοντας σε συναλλαγές για ακίνητα, για τα οποία κατά πάσα πιθανότητα δεν μπορεί να γνωρίζουν ότι διεκδικούνται από το Δημόσιο. Το πρόβλημα αυτό μάλιστα περιπλέκεται ακόμη περισσότερο στις περιπτώσεις που το Δημόσιο προβαίνει σε δηλώσεις κυριότητας του Ν 2308/1995 για ακίνητα που εμπίπτουν στο σχέδιο πόλης και είναι χαρακτηρισμένα ως οικοδομήσιμοι χώροι, στους οποίους μάλιστα συνήθως έχουν ήδη ανεγερθεί κτίσματα και διαμένουν πολίτες, με επίκληση του δασικού χαρακτήρα τους, τον οποίον στηρίζουν σε αεροφωτογραφίες προγενέστερες της εντάξεως της περιοχής στο σχέδιο πόλης, οπότε το ακίνητο εμφάνιζε δασική βλάστηση ή είχε χορτολιβαδικό χαρακτήρα. Σημειώνεται ότι η όλη αυτή προβληματική αφορά και τους οικισμούς τους προϋφισταμένους του έτους 1923 καθώς και τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, των οποίων τα όρια έχουν εγκριθεί με διοικητική πράξη. Ειδικότερα:

(β) Το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του δημοσίου καθιερώθηκε κυρίως με το άρθρο 4 του ΑΝ 1539/1938, το οποίο στην ουσία επανέλαβε τη διάταξη του άρθρου 21 του ΝΔ της 22.4/16.5.1926. Η διάταξη αυτή διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, με το άρθρο 53 του Εισαγωγικού του Νόμου … Μέχρι την 16η Μαΐου 1926, οπότε και δημοσιεύθηκε το περί απαραγράπτου νομοθετικό διάταγμα, οι περί διεκδικήσεως ακινήτων αγωγές του Δημοσίου υπόκειντο σε τριακονταετή παραγραφή. Από την ημερομηνία αυτή (16.5.1926) και πέρα, δεν χωρεί επί κτημάτων του Δημοσίου χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη. Πλην όμως, ενόψει των διαταγμάτων περί δικαιοστασίου που εκδόθηκαν δυνάμει του νόμου ΔΞΗ/1912, η κατά του Δημοσίου τριακονταετής παραγραφή θα έπρεπε να έχει συμπληρωθεί μέχρι 12.9.1915. Σημειώνεται εξάλλου ότι, επειδή υπό το προϊσχύσαν του ΑΚ δίκαιο στο θεσμό της παραγραφής ενέπιπτε όχι μόνο η αποσβεστική αλλά και η κτητική παραγραφή, δηλαδή η χρησικτησία, το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του Δημοσίου σήμαινε και το ανεπίδεκτο χρησικτησίας …

(γ) Είναι προφανές ότι η νομοθεσία για το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του Δημοσίου καθιερώθηκε υπό εντελώς διαφορετικές κοινωνικές, πολιτικές, οικονομικές και εν τέλει νομικές συνθήκες σε σχέση με τη σημερινή εποχή. Έκτοτε έχουν μεσολαβήσει πολλά και σημαντικά γεγονότα και έχουν δημιουργηθεί καταστάσεις, οι οποίες είναι αδύνατον να αγνοηθούν από τον νομοθέτη. Το γεγονός ότι το Δημόσιο τις περισσότερες φορές αγνοεί ποια ακίνητα του ανήκουν και η Διοίκηση προβαίνει στην έκδοση διοικητικών πράξεων, με τις οποίες εντάσσει περιοχές στο σχέδιο πόλης, χωρίς πρώτα να μεριμνά για την προστασία των όποιων δικών του δικαιωμάτων, θεωρώντας ότι αυτό ουδέποτε μπορεί να απολέσει τα εμπράγματα δικαιώματά του λόγω ακριβώς του «απαράγραπτου» αυτών, δεν είναι δυνατόν να αποβεί σε βάρος των πολιτών, οι οποίοι, εμπιστευόμενοι ακριβώς τη Διοίκηση, προέβησαν σε τέτοιου είδους συναλλαγές. Άλλωστε, η ανάγκη απάμβλυνσης του κανόνα του απαραγράπτου των δικαιωμάτων του Δημοσίου έχει κατ’ έμμεσο τρόπο επιχειρηθεί από τη νομολογία, η οποία ως διέξοδο από το πρόβλημα αυτό έχει εφαρμόσει και εις βάρος του Δημοσίου τον κανόνα του άρθρου 281 ΑΚ. Πρόσφατα εξάλλου το Ν.Σ.Κ. (Γνμδ 644/2000) έκρινε ότι, στο πλαίσιο της ειδικής διαδικασίας του άρθρου 12 Ν 1337/1983, το Δημόσιο οφείλει να συμμετάσχει και να υποβάλει δηλώσεις ιδιοκτησίας, ενώ, αν δεν το πράξει, νομίμως θα υποστεί απώλεια της περιουσίας του, χωρίς να μπορεί να επικαλεσθεί, παρ’ όλα αυτά, το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του. Τέλος, υπό το φως των διεθνών δεσμεύσεων της χώρας (Ε.Σ.Δ.Α. κ.λπ.) και των σύγχρονων αντιλήψεων για τις σχέσεις Κράτους – πολίτη, ιδίως ενόψει της πρόσφατης νομολογίας των ανωτάτων δικαστηρίων μας επί της αρχής της ισότητας, ο νομοθέτης οφείλει να προσεγγίσει κριτικά πλέον και τη νομοθεσία εκείνη που αποκλείει τη σε βάρος του Δημοσίου επίκληση νόμιμων τίτλων κτήσης κυριότητας, τους οποίους, αντίθετα, το Δημόσιο μπορεί να επικαλεσθεί σε βάρος των ιδιωτών …

(δ) Ενόψει αυτών θα πρέπει να εισαχθεί διάταξη, η οποία θα καταργεί στις περιπτώσεις των ενταγμένων σε σχέδιο πόλης περιοχών (με τις οποίες εξομοιώνονται και οι περιοχές εντός οικισμών προϋφισταμένων του 1923 και οι περιοχές εντός οριοθετημένων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων) το απαράγραπτο των δικαιωμάτων του Δημοσίου, συναφώς δε και την αδυναμία τρίτων να αποκτήσουν κυριότητα με τίτλο κτήσης τη χρησικτησία. Βεβαίως, στο πεδίο εφαρμογής της διάταξης αυτής εμπίπτουν μόνο τα ακίνητα που αποτελούν ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και όχι η δημόσια κτήση και τα εκτός συναλλαγής ακίνητα. Τόσο για την τακτική όσο και για την έκτακτη χρησικτησία θα πρέπει ασφαλώς, προς αποφυγή φαινομένων καταστρατηγήσεων του νόμου, να ορισθεί ότι ο οριζόμενος κατά περίπτωση χρόνος θα πρέπει να έχει συμπληρωθεί κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος της διατάξεως. Επιπλέον, στην περίπτωση της τακτικής χρησικτησίας θα πρέπει να γίνει διάκριση μεταξύ επαχθούς και χαριστικής κτήσεως, μόνο δε στην πρώτη περίπτωση να αναγνωρίζεται νόμιμος τίτλος».

2. Διαβάζοντας την Αιτιολογική Έκθεση, ιδίως τα υπό (γ) αναφερόμενα, μένει κανείς με την εντύπωση πως η καθιέρωση χρησικτησίας κατά του Δημοσίου θα έχει γενικό χαρακτήρα. Απορεί δε γιατί η ρύθμιση περιορίζεται μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρονται στην Αιτιολογική Έκθεση υπό (δ) και αποτελούν το αντικείμενο της διατάξεως του άρθρου 4 – και δικαιολογημένα σχηματίζει την εντύπωση «νόμου - φωτογραφίας».

3. Δύο μόνο παραδείγματα:

(α) Ο Α κληρονόμησε μικρό (1.500 τ.μ.) αγροτικό κτήμα του πατέρα του το έτος 1940 και έως την δημοσίευση του νόμου 3127/2003 (ή και έως σήμερα) έχει την καλόπιστη νομή του κτήματος.

Γιατί να μην μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία κατά του Δημοσίου;

(β) Ο Α αγόρασε (με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μετά την 23.2.1945) οικόπεδο εντός σχεδίου με εμβαδό 2010 τ.μ. χωρίς κάποιο κτίσμα.

Γιατί να μην μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία κατά του Δημοσίου;

4. Τα παραδείγματα μπορεί εύκολα να πολλαπλασιασθούν.

Μόνο επιχείρημα κατά της επεκτάσεως εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 4 είναι ο κίνδυνος απώλειας ιδιοκτησιών του Δημοσίου (> δηλαδή, τελικά, του ελληνικού λαού στο σύνολό του).

Αυτόν τον κίνδυνο όμως δεν έπρεπε να έχει υπόψη του ο «υπεύθυνος» νομοθέτης;

Ιωάννης Σ. Σπυριδάκης, Ομ. Καθηγητής Νομικής Αθηνών

[ 1 ] Η ρύθμιση δημιουργεί την εντύπωση «νόμου-φωτογραφίας». Με βάση την αρχή της ισότητας θα μπορούσα να επεκταθεί και σε ποικίλες περιπτώσεις που δεν καλύπτονται από το γράμμα της διατάξεως. Βλ. και παρακάτω, αρ. 7.