ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ - ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ -Από τις διατάξεις των άρθρων 953, 954, 993, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 14 του ν. 3741/1929, 1, 2 του ν. δ. 1024/1971, 1, 6 του ν. 1562/1985 και 480 Α` του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η έννομη σχέση της οριζόντιας ή (και) κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία (μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, σύμβαση του κυρίου με τρίτο ή τρίτους, σύμβαση των συγκυρίων είτε μεταξύ τους είτε με τρίτο ή τρίτους, δωρεά αιτία θανάτου ή διαθήκη του κυρίου) ή με δικαστική απόφαση %). Σύσταση της εν λόγω έννομης σχέσεως με χρησικτησία (τακτική ή έκτακτη) δεν είναι δυνατή (642/2012, 1832/2014 ΑΠ ΑΠ 56/2011, ΑΠ 994/2008, ΑΠ 630/2006, ΑΠ 2037/1990, ΤΝΠ Νomos)ΣΧΕΤΙΚΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ -Μον.Πρωτ. Θες/νικης 12148/2015 ΕΦΕΤΕΙΟ Τόπος: ΛΑΡΙΣΗΣ Αριθ. Απόφασης: 35 Ετος: 2014

Από τις διατάξεις των άρθρων 953, 954, 993, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 14 του ν. 3741/1929, 1, 2 του ν. δ. 1024/1971, 1, 6 του ν. 1562/1985 και 480 Α` του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η έννομη σχέση της οριζόντιας ή (και) κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία (μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, σύμβαση του κυρίου με τρίτο ή τρίτους, σύμβαση των ...

συγκυρίων είτε μεταξύ τους είτε με τρίτο ή τρίτους, δωρεά αιτία θανάτου ή διαθήκη του κυρίου) ή με δικαστική απόφαση (σε δίκη διανομής κοινού ακινήτου ή μετά από αίτηση συγκυρίου ή συγκυρίων ακινήτου κατά ποσοστό τουλάχιστον 65%). Σύσταση της εν λόγω έννομης σχέσεως με χρησικτησία (τακτική ή έκτακτη) δεν είναι δυνατή (642/2012, 1832/2014 ΑΠ ΑΠ 56/2011, ΑΠ 994/2008, ΑΠ 630/2006, ΑΠ 2037/1990, ΤΝΠ Νomos). Και τούτο, διότι, πέραν του προβλεπόμενου ως άνω περιορισμένου κύκλου των τρόπων συστάσεως της, η επιτρεπόμενη κατ` άρθρο 993 ΑΚ νομή επί συστατικού μέρους πράγματος (ορόφου, διαμερίσματος κ. ά.) δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας του με χρησικτησία, άρα ούτε στη σύσταση οροφοκτησίας. Έτσι, χρησικτησία είναι δυνατή μόνον επί ήδη νομίμως συνεστημένης χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου ή επί αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο

+++++++++++++++++++++

Γενικά

Οι σχετικές διατάξεις που ρυθμίζουν τους τρόπους σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας περιέχονται:

• στο άρθρο 14 του ν. 3741/1929, το οποίο ορίζει ότι «η διά του παρόντος αναγνωριζομένη κατ' ορόφους ή διαμερίσματα τούτων διηρημένη ιδιοκτησία, χωρεί μόνον εφ' όσον υπάρξη περί αυτής ρητή συμφωνία ή πράξις τελευταίας βουλήσεως,
• στο άρθρο 1002 Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμερίσματα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου
• στο άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971, το οποίο ορίζει ότι «διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων, των προβλεπομένων υπό του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους» ή του παρόντος, συνιστάται είτε διά δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε διά συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού»
• στα άρθρα 480Α επ. του ΚΠολΔ και στα άρθρα 1 επ. του ν. 1562/1985, σύμφωνα με τα οποία είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική απόφαση, που μπορεί να εκδοθεί α) σε δίκη διανομής κοινού ακινήτου (ΚΠολΔ 480Α) και β) μετά από αίτηση συγκυρίου ή συγκυρίων τουλάχιστον κατά 65% ακινήτου (ν. 1562/1985 άρθρα 1 επ.).

Οι παραπάνω διατάξεις, κατά γενικά κρατούσα γνώμη, ισχύουν παράλληλα και καμμία από αυτές δεν έχει καταργήσει - ρητά ή σιωπηρά - την προγενέστερή της. Κατά συνέπεια η συστατική δικαιοπραξία οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στηριζόμενη στη βούληση του κυρίου ή των συγκυρίων του ακινήτου, μπορεί να είναι:

1.   Μονομερής εν ζωή δικαιοπραξία του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου.

2.   Σύμβαση του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου με τρίτο ή τρίτους.

3.   Σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου μεταξύ τους.

4.   Σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου με τρίτο ή με τρίτους.

5.   Διαθήκη (διάταξη τελευταίας βούλησης) του μοναδικού κυρίου του ακινήτου.

6.   Δωρεά αιτία θανάτου.

Σύσταση με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου

Πριν από την ισχύ του ν.δ. 1024/1971, η επικρατούσα άποψη στηριζόταν στη γραμματική διατύπωση του άρθρου 14 του ν. 3741/1929 και θεωρούσε ότι δεν ήταν δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, παρά μόνο με σύμβαση του κυρίου με εκείνον που αποκτούσε οριζόντια ιδιοκτησία, καθώς και με μονομερή αιτία θανάτου δικαιοπραξία. Είναι δε αξιοσημείωτο ότι ενώ το άρθρο 1002 του Αστικού Κώδικα επέτρεψε τη σύσταση με μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, η κρατούσα γνώμη συνέχισε να αποκλείει τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία, που τελικά καθιερώθηκε χωρίς αμφισβητήσεις από το άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971. Στη μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας είναι χρήσιμο να σημειώσουμε τα εξής. Δικαιοπρακτών είναι ο μοναδικός κύριος του ακινήτου, που προβαίνει σε Δήλωση ενώπιον του συμβολαιογράφου ότι συνιστά στο λεπτομερώς περιγραφόμενο (κατ' είδος, θέση, έκταση, όρια, προέλευση....) ακίνητό του οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Κατά την γενικά κρατούσα, σε θεωρία και νομολογία, γνώμη, δεν απαιτείται η χρησιμοποίηση πανηγυρικών εκφράσεων, ούτε αναφορά στην ειδική νομοθεσία, αλλά πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως. Στην οριζόντια ιδιοκτησία η οικοδομή (ήδη κατασκευασμένη, κατασκευαζόμενη ή σχεδιαζόμενη) πρέπει να διαιρεθεί σε δύο τουλάχιστον μέρη (ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων) και να συσταθούν δύο τουλάχιστον χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες για να δημιουργηθεί η σχέση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στην κάθετη ιδιοκτησία πρέπει να υπάρχουν δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα (ήδη κατασκευασμένα, κατασκευαζόμενα ή σχεδιαζόμενα) και να συσταθούν δύο τουλάχιστον διηρημένες ιδιοκτησίες για να δημιουργηθεί η σχέση κάθετης ιδιοκτησίας. Από την περιγραφή των διηρημένων ιδιοκτησιών πρέπει να προκύπτει η ταυτότητα κάθε οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (σύμφωνα με το άρθρο 1196 του Αστικού Κώδικα η μεταγραφή είναι άκυρη αν δεν προκύπτει από τη πράξη που μεταγράφεται η ταυτότητα του ακινήτου). Η αναφορά σε σχεδιαγράμματα είναι σκόπιμη και γίνεται στην πράξη για την ακριβέστερη περιγραφή, είναι όμως απαραίτητη στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν είναι ακόμη οικοδομημένο. Αναφορά του ποσοστού συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα δεν απαιτείται, είναι όμως σκόπιμη για να μη δημιουργούνται ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες διαφορές από την ασάφεια των συμβολαιογραφικών εγγράφων. Δεν είναι απαραίτητο το ποσοστό συγκυριότητας να είναι ανάλογο προς την αξία των αντικειμένων της χωριστής κυριότητας. Αν όμως δεν ορισθεί το αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας, αυτό θα αντιστοιχεί προς την αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος ή της αυτοτελούς οικοδομής. Το σύνολο των ποσοστών πρέπει να καλύπτει το 100% του εδάφους και των κοινών. Ο κανονισμός της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας δεν είναι απαραίτητο να περιέχεται στη συστατική πράξη, δεδομένου ότι μπορεί να συνταχθεί με ιδιαίτερη πράξη ή να μη συνταχθεί και να εφαρμόζονται οι σχετικές ρυθμίσεις του ν. 3741/1929. Η δικαιοπραξία αυτή θεωρείται αναιτιώδης. Σύμφωνα δε με τη γενική διάταξη του άρθρου 369 του Α.Κ., ως εμπράγματη δικαιοπραξία περί ακινήτου, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί (άρθρο 1192 Α.Κ.). Αλλά και σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 κάθε σύμβαση, που κανονίζει ή μεταβάλλει τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο των μεταγραφών. Ο τύπος αυτός είναι συστατικός. Η κυριότητα στις αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες αποκτάται με τη μεταγραφή. Το αρχικά ένα εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας στο ακίνητο μεταβάλλεται σε έννομη σχέση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ή σε όσες αντίστοιχα συνέστησε με τη μονομερή δικαιοπραξία του ο μοναδικός κύριος του ακινήτου.

Σύσταση με σύμβαση του (μοναδικού) κυρίου του ακινήτου με τρίτο ή τρίτους

Ο μοναδικός κύριος του ακινήτου συνάπτει σύμβαση με τρίτο ή τρίτους, με την οποία μεταβιβάζει σ' αυτούς ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων της ήδη κατασκευασμένης, κατασκευαζόμενης ή σχεδιαζόμενης οικοδομής του κι έτσι δημιουργούνται οριζόντιες ιδιοκτησίες ή μεταβιβάζει σ' αυτούς μία ή περισσότερες (ήδη κατασκευασμένες, κατασκευαζόμενες ή σχεδιαζόμενες) αυτοτελείς οικοδομές στο ίδιο οικόπεδο κι έτσι δημιουργούνται κάθετες ιδιοκτησίες. Υποστηρίζεται η άποψη (Μ. Καλλιμόπουλος, Απ. Μπουρνιάς) ότι στη σύμβαση αυτή περιέρχονται δύο δικαοπραξίες α) η μονομερής δικαιοπραξία του μοναδικού κυρίου του ακινήτου, με την οποία συνιστώνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες και β) η σύμβαση μεταξύ του κυρίου όλων των οριζόντιων ή κάθετων πλέον ιδιοκτησιών και του τρίτου ή των τρίτων, με την οποία μεταβιβάζονται σ' αυτούς οι συσταθείσες οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Δηλαδή η σύμπραξη του τρίτου ή των τρίτων δεν απαιτείται για τη σύσταση, αλλά για την απόκτηση απ' αυτούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Κατά τον Ι. Σπυριδάκη η κρατούσα γνώμη δεν κάνει την διάκριση αυτή. Δηλαδή η σχέση δημιουργείται με τη μεταβίβαση στον τρίτο ή τους τρίτους οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Έχουμε συμβατική σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Δηλαδή συγχρόνως με τη μεταβίβαση δημιουργείται και η μεταβιβαζόμενη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και βέβαια ό,τι δεν μεταβιβάζεται παραμένει στον μεταβιβάζοντα ως ιδιοκτησία του (οριζόντια ή κάθετη). Συμβαλλόμενοι είναι α) ο μοναδικός κύριος του ακινήτου, που μεταβιβάζει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και β) ο τρίτος ή οι τρίτοι που αποκτούν την οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Στην εν λόγω σύμβαση, που πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, πρέπει να γίνεται περιγραφή του οικοπέδου και των διηρημένων ιδιοκτησιών και να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως. Για την αναφορά του ποσοστού συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα και για τον Κανονισμό ισχύουν τα αναφερόμενα παραπάνω (στη σύσταση με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία). Η σύμβαση αυτή είναι αιτιώδης και η αιτία πρέπει να αναφέρεται στη σύμβαση. Η μεταγραφή πρέπει να γίνει στις μερίδες όλων των μερών και η σύμβαση πρέπει να μεταγραφεί και ως σύσταση σχέσης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και ως σύμβαση μεταβίβασης της μεταβιβαζόμενης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Είναι δυνατό να καταρτισθεί προσύμφωνο μεταβιβάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που κι αυτό πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (166 ΑΚ). Ενδιαφέρουσα περίπτωση τρίτου, είναι η ανάθεση από τον κύριο του οικοπέδου σε εργολάβο της κατασκευής της πολυόροφης οικοδομής (στην οριζόντια ιδιοκτησία) ή των αυτοτελών οικοδομών (στην κάθετη ιδιοκτησία), με αντιπαροχή, θέμα για το οποίο θα γίνει ειδική εισήγηση. -

Σύσταση με σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου μεταξύ τους

Συμβαλλόμενοι είναι όλοι οι συγκύριοι του ακινήτου, στο οποίο είναι χτισμένη, κατασκευάζεται ή πρόκειται να κατασκευασθεί η οικοδομή (στην περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας) ή οι αυτοτελείς οικοδομές (στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας), σύμφωνα με την γενικά κρατούσα γνώμη και ιδιαίτερα μετά το ν.δ. 1024/1971, στο άρθρο 2 του οποίου αναγράφεται «(...) είτε διά συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού». Με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υπόκειται σε μεταγραφή σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, συμφωνούν «ρητά» τη σύσταση σχέσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Δεν απαιτείται η χρησιμοποίηση πανηγυρικών εκφράσεων (Α.Π. 398/1974 ΝοΒ 22, σελ. 1381), πρέπει όμως να γίνεται περιγραφή του οικοπέδου και των διηρημένων ιδιοκτησιών και να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Αν δεν έγινε προσδιορισμός των ποσοστών της αναγκαστικής συγκυριότητας στο έδαφος και στα άλλα κοινά πράγματα, οι συμβαλλόμενοι έχουν τα αρχικά ποσοστά συγκυριότητας στο οικόπεδο, ως ποσοστά πλέον αναγκαστικής συγκυριότητας. Συνήθως οι συμβαλλόμενοι συγκύριοι προβαίνουν σε κατανομή των επί μέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, που συνιστούν, μεταξύ τους, Κατά συνέπεια στη σύμβαση πρέπει να αναφέρεται και να περιγράφεται η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που περιέρχεται αποκλειστικά σε καθένα από τους συμβαλλομένους. Από την περιγραφή πρέπει να προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου (η εξατομίκευση των επί μέρους ιδιοκτησιών), διαφορετικά η σύσταση είναι άκυρη. Αλλά και σύμφωνα με το άρθρο 1196 του Α.Κ. αν δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου η μεταγραφή είναι άκυρη. Στη σύσταση και κατανομή των επί μέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών μεταξύ των συμβαλλομένων, αρκεί η συμφωνία για τη σύσταση της σχέσεως και την κατανομή των αυτοτελών ιδιοκτησιών, χωρίς να απαιτούνται και μεταβιβάσεις ποσοστών συγκυριότητας όπως υποστηρίζεται κατά μία γνώμη (Καλλιμόπουλος). Δηλαδή έχουμε αλλοίωση του δικαιώματος της συγκυριότητας και μετατροπή του σε επί μέρους σχέσεις οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Είναι δυνατόν όμως οι συγκύριοι να συμφωνήσουν τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου. Δηλαδή οι συνιστώμενες αυτοτελείς και ανεξάρτητες (οριζόντιες ή κάθετες) ιδιοκτησίες περιέρχονται στους συμβαλλομένους συγκυρίους κατά το αυτό ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας που είχαν αρχικά στο όλο ενιαίο ακίνητο. Δηλαδή έχουμε αλλοίωση του δικαιώματος της συγκυριότητας και μετατροπή σε επί μέρους οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, στις οποίες εξ αδιαιρέτου δικαιούχοι είναι οι αρχικοί συγκύριοι του ακινήτου. Για τον Κανονισμό ισχύουν τα αναφερόμενα παραπάνω. Η σύμβαση αυτή είναι αναιτιώδης. Αν περιέχει όμως και μεταβίβαση είναι αιτιώδης και η αιτία πρέπει να αναφέρεται στη σύμβαση.

Σύσταση με σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου με τρίτο ή με τρίτους

Και στην περίπτωση αυτή πρόκειται, κατά την κρατούσα γνώμη, για μία σύμβαση μεταβιβαστική - δημιουργική των οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, σύμφωνα και με τα αναφερόμενα παραπάνω.

Σύσταση με διαθήκη (διάταξη τελευταίας βούλησης) του μοναδικού κυρίου του ακινήτου

Το άρθρο 14 του ν. 3741/1929 (.....πράξις τελευταίας βουλήσεως), το άρθρο 1012 του Α.Κ. (....δια δικαιοπραξίας του κυρίου του όλου ακινήτου) και το άρθρο 2 του ν.δ. 1024/1971 (......δικαιοπραξίας.....ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου......) καθιερώνουν την δυνατότητα στον κύριο ενός ακινήτου να συστήσει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και με διαθήκη. Ο τύπος και το κύρος της διαθήκης θα κριθούν με βάση τα οριζόμενα στο κληρονομικό δίκαιο. Όσα αναφέρονται παραπάνω σχετικά με τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία, ισχύουν και ως προς το περιεχόμενο της διαθήκης, ως συστατικής πράξης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η κτήση των κληρονομουμένων διαιρεμένων ιδιοκτησιών είναι γεγονός διάφορο από τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που περιέχεται στη διαθήκη. Δεν έχει σημασία αν αυτοί, που εγκαθίστανται, ως κληρονόμοι, στη διαθήκη, αποποιηθούν ή ακυρωθεί με οποιοδήποτε τρόπο η μεταβίβαση σ'αυτούς και τελικά κληρονομήσουν οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι. Εάν η διαθήκη είναι έγκυρη, η τυχόν αλλαγή στα πρόσωπα των κληρονόμων δεν θίγει το κύρος της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η διαθήκη δεν μεταγράφεται. Μεταγράφεται η πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομίας ή το κληρονομητήριο σύμφωνα με τα άρθρα 1193 και 1195 του Α.Κ. Η επαγωγή της κληρονομίας επέρχεται από το χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας είναι έγκυρη από το χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου. Η αποδοχή κληρονομίας πρέπει να είναι σαφέστερη από την διαθήκη ως προς την περιγραφή των κληρονομιαίων για να γίνεται σαφής η ταυτότητα των ακινήτων, κατά την αρχή της ατομικό τητας και να μην υπάρχει πρόβλημα στη μεταγραφή.

Σύσταση με δωρεά “αιτία θανάτου”

Σύμφωνα με το άρθρο 2032 Α.Κ., δωρεά αιτία θανάτου είναι η δωρεά που συμφωνήθηκε με την αναβλητική αίρεση της προαποβίωσης του δωρητή ή της σύγχρονης αποβίωσης και των δύο συμβαλλομένων, χωρίς στο μεταξύ να έχει την απόλαυση των δωρηθέντων ο δωρεοδόχος, ο οποίος θα έχει μετά το θάνατο του δωρητή. Για τη σύσταση της δωρεάς αυτής απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Η δωρεά «αιτία θανάτου» κατά την ορθότερη άποψη αποτελεί σύμβαση, γιατί καταρτίζεται με συμφωνία μεταξύ ζώντων. Θα γίνεται συνήθως με δωρητή τον μοναδικό κύριο του ακινήτου, χωρίς όμως να αποκλείεται και τέτοια σύσταση με δωρητές τους συγκυρίους του ακινήτου. Για τα ερμηνευτικά προβλήματα της βούλησης των δικαιοπρακτούντων (είτε πρόκειται για μονομερή δικαιοπραξία είτε πρόκειται για σύμβαση), αλλά και άλλα ζητήματα ερμηνείας της σχετικής δικαιοπραξίας εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του Α.Κ.

Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με δικαστική απόφαση αυτούσιας διανομής

Με τον ΚΠολΔ και το ν. 1562/1985 διασπάσθηκε η αρχή της προαιρετικότητας και καθιερώθηκε δυνατότητα συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και με δικαστική απόφαση. Εδώ έχουμε συνδυασμό δικαιοπρακτικής και δικαστικής ρύθμισης. Ο τρόπος αυτός σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εμφανίζεται στο πλαίσιο της δίκης διανομής ακινήτου και είναι περίπτωση αυτούσιας δικαστικής διανομής. Σύμφωνα με το άρθρο 480 Α του ΚΠολΔ (που προστέθηκε με το άρθρο 11 του ν. 1562/1985), κάθε συγκύριος οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αυτούσια διανομή του, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων. Το δικαστήριο αποφασίζει τη διανομή με τον τρόπο αυτό, αν είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων. Η απόφαση που διατάζει τη διανομή κατά τον τρόπο αυτό προσδιορίζει τα χωριστά μέρη της οικοδομής, που αναλογούν στις μερίδες των συγκυρίων και τα επιδικάζει σ' αυτούς. Αν με τη διανομή αυτή περιέρχονται σε κάποιο συγκύριο περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, η απόφαση καθορίζει το ποσοστό συγκυριότητας, που αναλογεί σε καθεμιά από τις ιδιοκτησίες αυτές. Από τα προαναφερόμενα προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 480Α παρ. 1 του ΚΠολΔ είναι: ύπαρξη κοινού οικοδομημένου οικοπέδου, δίκη για την αυτούσια διανομή του, αίτημα ενός ή περισσότερων συγκυρίων του οικοδομημένου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, να είναι εφικτή η αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, να μην αντιβαίνει η αυτούσια διανομή με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων. Οι προϋποθέσεις σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 480Α παρ. 2 του ΚΠολΔ και παρ. 1 εδ. α' μετά την τροποποίηση με το άρθρο 12 του ν. 2207/1994 είναι: ύπαρξη κοινού ακάλυπτου και οικοδομήσιμου οικοπέδου ή ύπαρξη οικοπέδου οικοδομημένου με δύο τουλάχιστον αυτοτελείς οικοδομές, δίκη για τη διανομή του, να είναι ανέφικτη ή ασύμφορη η αυτούσια διαίρεσή του, αίτημα ενός ή περισσοτέρων συγκυρίων του ακάλυπτου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, αίτημα ενός ή περισσότερων συγκυρίων του οικοδομημένου οικοπέδου να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, να είναι εφικτή η αυτούσια διανομή με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, να μην αντιβαίνει η αυτούσια διανομή με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων, μη αντίθεση προς τις υφιστάμενες πολεοδομικές διατάξεις. Η δικαστική απόφαση είναι διαπλαστική, διότι διαμορφώνει την έννομη σχέση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και καταψηφιστική διότι επιδικάζει σε καθένα από τους περισσότερους συγκυρίους τα αναλογούντα σ' αυτόν χωριστά μέρη της οικοδομής ή του οικοπέδου. Σύμφωνα με το άρθρο 489 του ΚΠολΔ με τη διανομή κάθε κοινωνός γίνεται δικαιούχος του μέρους που περιήλθε σ'αυτόν. Για τη μεταβίβαση στους κοινωνούς της κυριότητας των διανεμομένων ακινήτων, για τη σύσταση της χωριστής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 480Α ΚΠολΔ, καθώς και για τη σύσταση υπέρ κοινωνού, τη μεταβίβαση σ'αυτόν ή την κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος, απαιτείται μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, που διατάζει την αυτούσια διανομή και σε περίπτωση κλήρωσης και της σχετικής έκθεσης. Από και με τη μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης συνιστάται η σχέση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας αντίστοιχα.

Σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από την πλειοψηφία του 65% με δικαστική απόφαση

Σύμφωνα με την αρχή της προαιρετικότητας, αν σε ακίνητο υπάρχει συγκυριότητα, απαιτείται συμφωνία όλων των συγκυρίων για τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σ' αυτό (και περί Κοινωνίας διατάξεις Α.Κ.). Επειδή στην πράξη εμφανίστηκαν αρκετές περιπτώσεις ασυμφωνίας των συγκυρίων ο ν. 1562/1985 (άρθρα 1-8) καθιέρωσε τη δυνατότητα συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε κοινό ακίνητο με συμφωνία της πλειοψηφίας του 65% των μερίδων. Το δικαστήριο με την απόφασή του παρέχει την άδεια οικοδομήσεως του κοινού ακινήτου κατά το σύστημα της αντιπαροχής (άρθρο 1 παρ. 1 εδ. α'), καθορίζει τους όρους της εργολαβικής σύμβασης, προσδιορίζει τον εργολάβο, ορίζει τους συγκυρίους που θα καταρτίσουν τις διάφορες συμβάσεις με τις οποίες συνιστάται η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία κλπ (άρθρο 6 παρ. 1). Οι συγκύριοι (η πλειοψηφία του 65%) ζητούν την άδεια του δικαστηρίου (άρθρο 1 παρ. 1), υποβάλλουν στο δικαστήριο τα σχέδια των συμβάσεων και υπογράφουν (διά μέσου των οριζομένων από το δικαστήριο εκπροσώπων τους) τις απαραίτητες για τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας συμβάσεως. Οι συμβάσεις αυτές δεσμεύουν και τους λοιπούς συγκυρίους και ενεργούν και έναντί τους κατά το λόγο των μερίδων τους (άρθρο 6 παρ. 1 εδ. β'). Το περιεχόμενο της απόφασης περιγράφεται στο άρθρο 6 παρ. 1 εδ. α' του ν. 1562. Η σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή των οικείων συστατικών πράξεων. Η δικαστική απόφαση απλώς επιτρέπει τη σύσταση και καθορίζει τους όρους των συστατικών πράξεων.

Μη επιτρεπόμενοι τρόποι συστάσεως

Οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία που έχει ήδη συσταθεί μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας, αναγκαστικού πλειστηριασμού και αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

1.   Η χρησικτησία: Η χρησικτησία αποτελεί τρόπο κτήσης κυριότητας σε ακίνητα σύμφωνα με τα άρθρα 1041 Α.Κ. (τακτική χρησικτησία) και 1045 Α.Κ. (έκτακτη χρησικτησία). Η κρατούσα γνώμη δεν δέχεται τη χρησικτησία δεν δέχεται τη χρησικτησία ως τρόπο σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στηριζόμενη στην προαιρετικότητα του θεσμού, στην διατύπωση των σχετικών διατάξεων και στον θεμελιώδη κανόνα του άρθρου 953 του Α.Κ. σύμφωνα με τον οποίο το οικοδόμημα, ο όροφος ή το διαμέρισμα, αν δεν έχει καταρτισθεί νόμιμη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αποτελεί συστατικό του ακινήτου και δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ιδιαίτερου εμπράγματου δικαιώματος. Και η νομολογία δεν δέχεται τη χρησικτησία, ως τρόπο σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

2.   Ο αναγκαστικός πλειστηριασμός: Κατά την γενικά κρατούσα γνώμη δεν μπορεί να συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με αναγκαστικό πλειστηριασμό, δεδομένου ότι ισχύει η αρχή της προαιρετικότητας του θεσμού και ο θεμελιώδης κανόνας του άρθρου 953 του Α.Κ. σύμφωνα με τον οποίο το οικοδόμημα, ο όροφος ή το διαμέρισμα, αν δεν έχει καταρτισθεί νόμιμη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αποτελεί συστατικό του ακινήτου και δεν μπορεί να κατασχεθεί αυτοτελώς, αλλά μόνο μαζί με το όλο ακίνητο.

3.   Η αναγκαστική απαλλοτρίωση: Κατά την κρατούσα γνώμη δεν μπορεί να συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με αναγκαστική απαλλοτρίωση. Υποστηρίζεται όμως και η αντίθετη άποψη, που αναπτύσσει επιχειρήματα 1) ότι με αναγκαστική απαλλοτρίωση μπορεί όχι μόνο να αφαιρεθεί η κυριότητα, αλλά και συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα και 2) ότι ο καθ'ού η απαλλοτρίωση δεν χάνει ολόκληρο το ακίνητό του. 

Τύχη κυρίως των υφισταμένων επί του οικοπέδου δικαιωμάτων

1.   Υποθήκης: Αν η υποθήκη βαρύνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η υποθήκη βαρύνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας «περιορίζεται στα μέρη που περιήλθαν στον οφειλέτη....». Ο περιορισμός της υποθήκης σημειώνεται στο βιβλίο υποθηκών, μετά την τελεσιδικία της απόφασης που διατάζει την διανομή σύμφωνα με τα άρθρα 480, 480α και 486 του ΚΠολΔ (492 ΚΠολΔ).

2.   Επικαρπίας: Και στην επικαρπία βαρύνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η επικαρπία βαρύνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που γίνεται με δικαστική απόφαση «αντικείμενο επικαρπίας γίνονται όσα περιήλθαν στον ψιλό κύριο» (493 ΚΠολΔ). Δεν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόβλεψη στο εν λόγω άρθρο, για σημείωση της αλλοιώσεως αυτής στα βιβλία μεταγραφών.

3.   Κατασχέσεως: Αν η κατάσχεση καταλαμβάνει ολόκληρο το ακίνητο (οικοδομημένο ή ακάλυπτο), εξακολουθεί και μετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας να έχει το ίδιο αντικείμενο όπως και αρχικά. Αν η κατάσχεση (συντηρητική ή αναγκαστική) καταλαμβάνει μόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, τότε από τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, «περιορίζεται στο μέρος που περιήλθε στον καθ' ού η κατάσχεση» (494 ΚΠολΔ). Δεν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόβλεψη στο εν λόγω άρθρο, για σημείωση της αλλοιώσεως αυτής στα βιβλία κατασχέσεων. Για την τύχη υποθήκης, επικαρπίας, κατασχέσεως και στην περίπτωση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από την πλειοψηφία του 65%, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του άρθρου 3 παρ.1, εδ.δ' του Νόμου 1562/1985 ισχύουν τα προαναφερόμενα.

(πηγή: https://kemioteko.gr)

Βασική Νομολογία για τη νομική φύση
της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Όλγα Νασοπούλου
Κύριο χαρακτηριστικό γνώρισμα όλων σχεδόν των δικαστικών αποφάσεων που αφορούν σε θέματα οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ο προσδιορισμός της έννοιάς της, των δύο δηλαδή στοιχείων που την συναποτελούν (κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, συγκυριότητα στα κοινά μέρη του ακινήτου). Με αφετηρία τον προσδιορισμό αυτόν, προχωρούν έπειτα τα δικαστήρια και στην επίλυση των ειδικότερων ζητημάτων που ανακύπτουν στα πλαίσια της οροφοκτησίας.
Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκη 290/1993
Στην υπόθεση αυτή το δικαστήριο είχε να κρίνει αγωγή διανομής οικοπέδου, επί του οποίου είχε συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία κατά τις διατάξεις του ν. 3741/29 λόγω του ότι ο εναγόμενος δεν συναινούσε σε εκούσια διανομή. Το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ακολουθώντας την εξής συλλογιστική πορεία : σύμφωνα με τον ν. 3741/29, και συγκεκριμένα τις διατάξεις 9 § 1 και 2 § 3, η αναγκαστική συνιδιοκτησία στα κοινά μέρη μιας οικοδομής που διέπεται από το νόμο αυτό παύει να υπάρχει και χωρεί η αγωγή διανομής μόνον όταν η οικοδομή καταστραφεί ολικά ή κατά τα 3/4 της αξίας της ή και σε μικρότερη έκταση, εφόσον όμως (στην τελευταία περίπτωση) κανένας συνιδιοκτήτης δε θέλει την ανοικοδόμησή της. Εφόσον λοιπόν υφίσταται οροφοκτησία, δε χωρεί ούτε αγωγή διανομής της οροφοκτησίας γιατί δεν υπάρχει συγκυριότητα στους χωριστούς ορόφους, ούτε αγωγή διανομής του εδάφους, που ανήκει στην αναγκαστική συνιδιοκτησία. Η αναγκαστική φύση της κοινωνίας των συνιδιοκτητών επί του οικοπέδου δεν μπορεί να καταλυθεί παρά μόνο στην περίπτωση που προαναφέρθηκε και τη οποία δεν επικαλέστηκαν οι ενάγοντες.
Τελείως διαφορετικό ζήτημα είναι η σύσταση οροφοκτησίας με δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (Κ.Πολ.Δ. 480 Α, που προστέθηκε με το άρθρο ΙΙ του ν.1562/1985). Στην περίπτωση αυτή, την αυτούσια διανομή του κοινού οικοδομημένου ακινήτου με σύσταση οροφοκτησίας μπορεί να ζητήσει κάθε συγκύριος. Το δικαστήριο την αποφασίζει, εφόσον αυτή είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων.
Άρειος Πάγος 1234/1993
Με την απόφαση αυτή ο Αρειος Πάγος έκανε δεκτή την αναίρεση που είχε υποβληθεί ενώπιόν του, για λόγους οι οποίοι δεν εξετάζονται εδώ, και κράτησε τη υπόθεση, για να εξετάσει πάλι το περιεχόμενο της αγωγής. Στο σκεπτικό της απόφασης παρατηρείται οτι από τις διατάξεις των άρθρων 2 §§ 1, 3 και 5 ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι, εφόσον υφίσταται χωριστή κυριότητα σε διαμέρισμα ορόφου, στον κύριο αυτού ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΚ 1000: «Ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ' αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ' αυτό»), μεταξύ των οποίων και εκείνη της μεταβολής ή προσθήκης στο διαμέρισμά του. Διευκρινίζει όμως το δικαστήριο ότι οι μεταβολές και οι προσθήκες αυτές είναι θεμιτές, μόνον εφόσον ο κύριος του διαμερίσματος δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτού, δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος εν γένει. Οι ίδιοι περιορισμοί ισχύουν και για τη χρήση των κοινών μερών, εκτός εάν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών που ορίζει διαφορετικά. Για παράδειγμα, η μετατροπή υπόγειου βοηθητικού χώρου από αποθήκη σε διαμέρισμα και η μίσθωσή του στη συνέχεια ως κατοικίας (ενέργεια, στην οποία είχε προβεί ο αναιρεσείων) προσκρούει στις νομοθετικές διατάξεις που αναφέρθηκαν, με την επιφύλαξη βέβαια της έλλειψης διαφορετικής συμφωνίας αλλά και της τήρησης ή μη, σε κάθε περίπτωση, των κανόνων του ΓΟΚ.
Συμπέρασμα: Ελλείψει διαφορετικού κανονισμού ή ειδικής κοινής συμφωνίας μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών ο οροφοκτήτης έχει τα εξής δικαιώματα:
α) ως προς τα κοινά μέρη του ακινήτου : να κάνει ακώλυτη χρήση τους και να προβαίνει σε επισκευή τους, εφόσον δεν βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών οροφοκτητών και δε μεταβάλλει το συνήθη προορισμό των μερών αυτών.
β) ως προς το διαμέρισμα: όλα τα δικαιώματα του κυρίου (ΑΚ 1000), εφόσον δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων οροφοκτητών ή δε μειώνει την ασφάλειά τους ή την ασφάλεια του οικοδομήματος (άρθρο 3 § 1 ν. 3741/1929).
Βλέπουμε λοιπόν ότι η κυριότητα στο πλαίσιο του καθεστώτος της οριζόντιας ιδιοκτησίας (όροφος ή διαμέρισμα) υποβάλλεται, πέραν αυτών του ΑΚ 1000, και σε πρόσθετους περιορισμούς (3741/1929), χωρίς τους οποίους η συνύπαρξη των οροφοκτητών σε μία (κοινή) οικοδομή θα απέβαινε πρακτικά εξαιρετικά δυσχερής, αν όχι και εντελώς αδύνατη.
Εφετείο Θεσσαλονίκης 89/1994
Στην απόφαση αυτή το εφετείο Θεσσαλονίκης ασχολήθηκε με θέματα κάθετης ιδιοκτησίας, οριζόντιας ιδιοκτησίας και συγκυριότητας. Από τα τρία αυτά ζητήματα δε θα μας απασχολήσει το πρώτο (κάθετη ιδιοκτησία), ενώ στο τρίτο (συγκυριότητα) θα αναφερθούμε συνοπτικά για να γίνουν καλύτερα αντιληπτές οι διαφορές ή ομοιότητες με το αντίστοιχο στοιχείο της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αναγκαστική συγκυριότητα).
Οριζόντια ιδιοκτησία: Αρχικά το εφετείο αναφέρθηκε στους τρόπους σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας που είναι οι εξής : α) σύμβαση μεταξύ των τυχόν συγκυρίων του όλου ακινήτου, β) σύμβαση μεταξύ κυρίου (ή συγκυρίου) του όλου ακινήτου και του μέλλοντος οροφοκτήτη, γ) μονομερής δικαιοπραξία εν ζωή του κυρίου του όλου ακινήτου, δ) διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου και ε) δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή. Επιπρόσθετα το δικαστήριο επανέλαβε ότι σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή και για μέλλουσα να ανεγερθεί ή υπό ανέγερση οικοδομή (άρθρο 10 § 2 ν. 3741/1929). Στην τελευταία περίπτωση η μέλλουσα οικοδομή και τα διαμερίσματά της πρέπει να είναι αποτυπωμένα σε αρχιτεκτονικά σχέδια, τα οποία θα επισυναφθούν στη συστατική πράξη με κάθε δυνατή λεπτομέρεια (εμβαδό, διαστάσεις κ.λ.π.), γιατί διαφορετικά λείπει το στοιχείο της ειδικότητας. Στη συνέχεια της απόφασης το εφετείο προσδιόρισε την έννοια της οροφοκτησίας (αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο) και έπειτα απεφάνθη, βάσει αυτής, ότι: Ο συνιδιοκτήτης, όταν εκποιεί την οριζόντια ιδιοκτησία του, δεν μπορεί να μεταβιβάσει αποκλειστική κυριότητα σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού οικοπέδου, αλλά το ποσοστό του εξ' αδιαιρέτου στο κοινό οικόπεδο. Ο περιορισμός αυτός ισχύει ωσότου μεταγενεστέρως αποσβεστεί το δικαίωμα κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη και αποκτηθεί από άλλον, όπως λ.χ. με χρησικτησία, διότι είναι δυνατή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία σε διαιρετό τμήμα ακινήτου, στο οποίο έχει ήδη γίνει σύσταση οριζόντιας (ή κάθετης) ιδιοκτησίας (Α.Π.1184 ΝοΒ 33,225).
Συγκυριότητα: Αν δεν υπάρχει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, τόνισε το εφετείο, από το συνδυασμό των διατάξεων 1000, 1113, 1033, 369, 785, 789 και 799 ΑΚ, συνάγει ότι ο συγκύριος ακινήτου δεν μπορεί να διαθέσει την ιδανική μερίδα του σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού πράγματος σε άλλον και έτσι να δημιουργήσει χωριστή κυριότητα σε αυτό το μέρος, εκτός αν το επιτρέπει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ όλων των συγκυρίων ή σε περίπτωση δικαστικής διανομής.
Συμπεράσματα: και στις δύο περιπτώσεις (οριζόντια ιδιοκτησία και συγκυριότητα) υπάρχει συνιδιοκτησία στο οικόπεδο, η οποία αποτελεί κοινό στοιχείο των δύο εννοιών. Όμως, στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, παράλληλα με τη συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο, υπάρχει και αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα. Χωρίς την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας η συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο θα επεκτεινόταν και στα κτίσματα, με όλους τους παρεπόμενους περιορισμούς, π.χ. δεν θα μπορούσε ένας συγκύριος να εκμισθώσει έναν όροφο ή διαμέρισμα χωρίς προηγούμενη συμφωνία με όλους τους συγκυρίους. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στην οριζόντια ιδιοκτησία, ακριβώς επειδή υπάρχει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, επομένως και όλες οι εξουσίες που απορρέουν από αυτή (ΑΚ 1000), δίχως αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν και κάποιοι περιορισμοί από το ν. 3741/1929.
Άλλες συνέπειες από το ν. 3741/1929 - Ειδικότερα θέματα οριζόντιας ιδιοκτησίας
Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 5410/1994
Την απόφαση αυτή απασχόλησαν δύο βασικά ζητήματα που ανακύπτουν στο πλαίσιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το πρώτο ζήτημα αφορά τη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων πραγμάτων, επί των οποίων υφίσταται αναγκαστική συνιδιοκτησία. Οι ενάγοντες (κύριοι διαιρεμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας του α' ορόφου στη συγκεκριμένη οικοδομή) ισχυρίστηκαν ότι κάποιοι από τους συνιδιοκτήτες είχαν μεταβάλει τη χρήση ενός κοινόχρηστου χώρου, δίχως προηγούμενη σχετική συμφωνία μεταξύ όλων ή ρήτρας στον κανονισμό. Επρόκειτο για έναν διακεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, με το γενικόλογο χαρακτηρισμό «αίθουσα συγκεντρώσεων», προοριζόμενο για τις λειτουργικές ανάγκες των ενοίκων της οικοδομής, σύμφωνα με το άρθρο 7 § 1 εδ. βγ του ν.1577/85 (ΓΟΚ), τον οποίο ορισμένοι συνιδιοκτήτες χρησιμοποιούν διαρκώς και αποκλειστικώς (απέκλειαν δηλαδή τους ενάγοντες από τη χρήση του χώρου αυτού, ενώ παράλληλα επέτρεπαν τη χρήση του και σε τρίτους). Το δικαστήριο έκρινε ότι: από τις διατάξεις των άρθρων 2 § 1 και 3, 4 § 1, 5 § 1, καθώς και 13 του ν. 3741 /1929, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 ΕνΑΚ, προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης καθενός ορόφου ή μέρους αυτού έχει όλα τα ανήκοντα στον κύριο δικαιώματα, όχι μόνο επί της χωριστής ιδιοκτησίας του, αλλά και επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων πραγμάτων, χώρων και εγκαταστάσεων της οικοδομής, δικαιούμενος ως συγκύριος, σε περίπτωση ανυπαρξίας ειδικής συμφωνίας, να κάνει προσήκουσα αυτών χρήση, χωρίς όμως να μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Σε μία τέτοια περίπτωση, οι λοιποί συγκύριοι δικαιούνται να ζητήσουν την άρση της προσβολής του δικαιώματός τους, ώστε να μπορούν και εκείνοι να χρησιμοποιούν στο ίδιο μέτρο τα κοινά πράγματα. Το δικαστήριο διευκρίνισε επίσης ότι το πότε η συγκεκριμένη εκ μέρους διαμερισματούχου και οροφοκτήτη χρήση των κοινών του ακινήτου μερών τυγχάνει υπερμεγέθης, παρακωλύοντας έτσι τη χρήση των υπόλοιπων κοινωνών, κρίνεται και εκτιμάται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας και τις ανάγκες των επιμέρους διαιρετών ιδιοκτησιών, με γνώμονα πάντα τα αντικειμενικά αξιολογικά κριτήρια της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Το δεύτερο ζήτημα με το οποίο ασχολήθηκε το μονομελές πρωτοδικείο ήταν η ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση σε δίκες που αφορούν την προσήκουσα χρήση των κοινών της οικοδομής μερών. Σε τέτοιες περιπτώσεις, απεφάνθη το δικαστήριο, ανακύπτει μεταξύ των συνιδιοκτητών ιδιωτική διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας, η οποία αφορά την αδιαίρετη και αναγκαστική συνιδιοκτησία επί των τμημάτων της οροφοκτησίας και ειδικότερα: α) την ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τις ΑΚ 1002, 1117 (ενάσκηση δικαιωμάτων - εκπλήρωση υποχρεώσεων) και β) την εφαρμογή και ερμηνεία των τυχόν ειδικών ρυθμιστικών συμφωνιών και κανονισμού της οροφοκτησίας (άρθρο 4 § 1 και 13 του ν. 3741 /1929). Το σκεπτικό του δικαστηρίου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι σε δικαστικές διενέξεις, αναφορικά με δικαιώματα και υποχρεώσεις εκ της οροφοκτησίας, και ειδικότερα εκ της αναγκαστικής συνδιοκτησίας στα κοινά μέρη, ενεργητικά ή παθητικά νομιμοποιούμενοι είναι όλοι οι συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από την ταυτόχρονη ύπαρξη ενός μόνο ατόμου ως διαχειριστή.
Ο διαχειριστής της οικοδομής έχει το δικαίωμα να ενάγει και να ενάγεται, ως εκπρόσωπος της ένωσης συνιδιοκτητών, για τις διενέξεις που προκύπτουν από τη διαχείριση και μόνο της πολυκατοικίας. Όταν όμως τα πραγματικά περιστατικά, που θεμελιώνουν νομικά μια αγωγή, δεν αναφέρονται σε ιδιωτική συμπεριφορά των συνιδιοκτητών, σχετική με τη διαχείριση των κοινών, τότε νομιμοποιούμενος παθητικά (εναγόμενος) δεν είναι ο διαχειριστής αλλά οι συνιδιοκτήτες. Έτσι η αγωγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη, ακριβώς επειδή στρεφόταν κατά του διαχειριστή και μόνον.
Πρωτοδικείο Άρτας 26/1994
Στην απόφαση αυτή το πρωτοδικείο της Αρτας ασχολείται με το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα πάνω ή προς τα κάτω (άρθρο 8 § 1 ν. 3741/1929). Χωρίς να επεκταθούμε στις λεπτομέρειες και το όλο ιστορικό της απόφασης, το οποίο άπτεται και ζητημάτων που δεν ενδιαφέρουν εδώ, θα σταθούμε κυρίως στα σημεία που αναφέρονται στην έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Έχουμε ήδη αναφέρει ότι, στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η κυριότητα στο έδαφος, τα θεμέλια, τους πρωτοτοίχους, τη στέγη και τα λοιπά «κοινά» πράγματα είναι αδιαίρετη, έχει δηλαδή τη μορφή της αναγκαστικής συνιδιοκτησίας. Μεταξύ των κοινών «πραγμάτων», τα οποία αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συνιδιοκτησίας, συγκαταλέγεται, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 3741/1929 και το δικαίωμα της επέκτασης της οικοδομής προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Το δικαίωμα αυτό δεν έχει το χαρακτήρα εμπράγματου δικαιώματος, τονίζει το δικαστήριο. Αποτελεί απλώς εξουσία σε ιδιόμορφο εκμεταλλεύσιμο χώρο, η οποία μεταλλάσσεται σε εμπράγματο δικαίωμα με την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης κατασκευής κτίσματος στο σχετικό χώρο.
Το δικαίωμα αυτό, έχοντας μάλιστα άμεση την καταγωγή του από το έδαφος, υπόκειται στον κανόνα αλληλεξάρτησης των δικαιωμάτων αποκλειστικής ιδιοκτησίας και αναγκαστικής συνιδιοκτησίας και, ειδικότερα, στον κανόνα της σχέσης κυρίου και παρεπομένου μεταξύ των δύο αυτών δικαιωμάτων. Αφενός λοιπόν το δικαίωμα αυτό δεν μπορεί να υφίσταται χωρίς να αντιστοιχούν σε αυτό ορισμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας, αφετέρου δε το δικαίωμα οριζόντιας ιδιοκτησίας περιλαμβάνει κατ' αρχήν, μαζί με τα άλλα δικαιώματα της αναγκαίας συνιδιοκτησίας, και το δικαίωμα επέκτασης. Είναι τέλος δυνατή η μεταβίβαση του δικαιώματος αυτού (με σχετική συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται) σε ένα συνιδιοκτήτη ή σε ορισμένους ή και σε τρίτον, με την εξής διάκριση: όταν η μεταβίβαση γίνεται προς συνιδιοκτήτη, αρκεί το ποσοστό συνιδιοκτησίας του επί των κοινών, χωρίς να απαιτείται να του μεταβιβαστούν και πρόσθετα ποσοστά. Αντίθετα, όταν η μεταβίβαση γίνεται σε τρίτον, τότε πρέπει να συνοδεύεται με μεταβίβαση των αντιστοίχων στους μελλοντικούς χώρους ποσοστών συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.
Αρειος Πάγος 121/1993
Στην απόφαση αυτή ο Αρειος Πάγος ασχολήθηκε με τους συμβατικά δημιουργούμενους περιορισμούς των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών καθώς επίσης και με την απόκτηση ή απώλεια δικαιωμάτων στα κοινόχρηστα μέρη λόγω χρησικτησίας ή αχρησίας αντίστοιχα. Το δικαστήριο έκρινε ότι: από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ και 2 § 1, 4 § 1, 5 § 1α και 13 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», ο οποίος κατ' άρθρο 54 ΕνΑΚ, εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικώς οριζόμενα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και μπορούν, με ομόφωνη απόφασή τους (καταρτισμένη συμβολαιογραφικά και μεταγεγραμμένη) να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσηs καθενός επί των μερών αυτών. Ειδικότερα, μπορούν να συμφωνήσουν, κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών να έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των ως άνω μερών. Οι συμφωνίες αυτές επομένως περιορίζουν την επί των μερών τούτων αναγκαστική συγκυριότητα, από την οποία απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Πρόκειται για περιορισμούς που (άρθρο 13 § 3 του ν. 3741/1929) φέρουν χαρακτήρα δουλείας. Εντούτοις, δεν είναι δουλείες κατά την έννοια των ΑΚ 1118 επ., 1142 επ., 1188 επ., αλλά μόνο φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύουν δηλαδή τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών και αντιτάσσονται κατά τρίτων.
Επιπρόσθετα, η ρύθμιση που εισάγεται με το ν. 3741/1929, εν σχέσει με την απόκτηση και κατάργηση ιδιαιτέρων δικαιωμάτων χρήσης επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών, είναι ειδική και έχει υπαγορευθεί από την ιδιαιτερότητα του θεσμού της οροφοκτησίας. Επομένως, οι διατάξεις του ΑΚ που προβλέπουν τη σύσταση σε χρησικτησία και την κατάργηση με αχρησία των δουλειών δεν μπορούν να εφαρμοστούν (ευθέως ή αναλογικά) για τη σύσταση ή κατάργηση των ανωτέρω περιορισμών. Ειδικότερα, κανένας από τους ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί, με χρησικτησία, να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα του, χρήσης, επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών, ούτε να απωλέσει με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση των ως άνω μερών. Η άποψη αυτή, την οποία υιοθετεί εδώ ο Αρειος Πάγος, εναρμονίζεται προς την ιδιαιτερότητα του θεσμού της οροφοκτησίας και προπαντός εξυπηρετεί την ανάγκη για τη δημιουργία σταθερότητας και ασφάλειας όσον αφορά στα δικαιώματα των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη.
Εφετείο Αθηνών 6920/1991
Το πρώτο ζήτημα, με το οποίο ασχολείται η απόφαση αυτή αφορά στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας: σύμφωνα με τα άρθρα 1001, 1002 και 1117 του ΑΚ σε συνδυασμό με τα άρθρα 2, 3, 5 επ., 10, 13 και 14 του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται με ρητή συμφωνία του κυρίου ή των συγκυρίων του όλου ακινήτου ή μεταξύ αυτών και εκείνου που αποκτά, η οποία πρέπει να υποβληθεί στο συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί.
Για το έγκυρο της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων αλλά αρκεί η σαφής βούληση των συμβαλλομένων ότι υποβάλλουν το ακίνητό τους στη ρύθμιση του ν. 3741/1929 (ή απλώς στη νομοθεσία περί οροφοκτησίας). Τέτοια οριζόντια ιδιοκτησία δημιουργείται αυτομάτως και όταν ο κύριος ολόκληρου κτίσματος μεταβιβάζει αυτό σε άλλον και διατηρεί ο ίδιος το δικαίωμα να ανεγείρει με δαπάνες του όροφο σε αυτό ή μεταβιβάζει σε ένα ή περισσότερα πρόσωπα ορόφους του κτίσματος. Είναι δε χωρίς ιδιαίτερη σημασία ότι αυτός που μεταβίβασε παρέλειψε να παρακρατήσει ανάλογο ποσοστό συγκυριότητας επί των κοινών μερών (εδάφους κ.λ.π.), γιατί μόλις συσταθεί εγκύρως η οριζόντια ιδιοκτησία, καθένας από τους συνιδιοκτήτες αποκτά συγχρόνως και αυτοδικαίως, (ΑΚ 1117 ή άρθρο 2 ν. 3741/1929), όχι μόνο αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, αλλά και συγκυριότητα στα κοινά μέρη της όλης οικοδομής, μεταξύ των οποίων και στο έδαφος, επί του οποίου έχει οικοδομηθεί ανάλογα με την αξία του ορόφου (ή διαμερίσματος) σε σχέση με την αξία όλης της οικοδομής.
Το δεύτερο ζήτημα που απασχόλησε το δικαστήριο είναι η δυνατότητα ή μη της απόκτησης κυριότητας επί ορόφου ή δωματίου με χρησικτησία.
Σύμφωνα με την ΑΚ 1002 και το ν. 3741/1929, κρίνει το δικαστήριο, προκύπτει σαφώς ότι δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο ή δωμάτιο της όλης οικοδομής, ακόμη και αν το τμήμα αυτό είναι προορισμένο για αυτοτελή χρήση ή εκμετάλλευση, εφόσον (το τμήμα) δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, νομίμως συσταθείσα. Τέλος από τα ΑΚ 953 και 954, προκύπτει ότι ο νόμος δεν αναγνωρίζει χωριστή κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε συστατικό μέρος ακινήτου, παρά μόνο χωριστή νομή σε τέτοιο συστατικό, η οποία όμως δεν μπορεί να οδηγήσει στην κτήση χωριστής κυριότητας με χρησικτησία.

Μον.Πρωτ. Θες/νικης 12148/2015.

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
(Τακτική Διαδικασία)
Συγκροτήθηκε από τον Δικαστή Μιχαήλ Ντόστα, Πρωτοδίκη, που ορίστηκε Κτηματολογικός Δικαστής με την υπ’ αριθ. …/2014 απόφαση του Τpιμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης , και από τη Γραμματέα Ευανθία Ρόμπολου.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 28 Μαϊου 2015, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: 1. … 2. … κατοίκων Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης, εκ των οποίων ο πρώτος παραστάθηκε μετά του πληρεξούσιου δίκη γ όρου του Δημητρίου Τσαγκαλίδη (ΑΜ ΔΣΘ 2176) και η δεύτερη διά του ίδιου ως άνω πληρεξουσίου δικηγόρου.

ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ: Ελληνικού Δημοσίου νόμιμα εκπροσωπούμι-vου από τον κατοικοεδρεύοντα στην Αθ11να Υπουργό Οικονομικών, που παραστάθηκε διά της δικαστικής πληρεξούσιας του ….

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η με αριθ. εκθ. κατάθεσης …/5.2.2015 αγωγή τους, η οποία προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο, που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, και γράφτηκε στο πινάκιο.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως αναφέρεται ανωτέρω, οι δε πληρεξούσιοι τους ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη αγωγή, όπως εκτιμάται από το Δικαστήριο, οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι της μητέρας τους …, που απεβίωσε το 2002, απέκτησαν κατά συγκυριότητα το περιγραφόμενο στην αγωγή διαμέρισμα μικτού εμβαδού 46 τ.μ. και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας στο κοινό οικόπεδο 46/1.000, που βρίσκεται στο υπερυψωμένο ισόγειο πολυκατοικίας χτισμένης σε οικόπεδο εμβαδού 359 τ.μ. επί της οδού … αριθ. στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης.

Ότι η μητέρα τους είχε καταστεί κυρία του διαμερίσματος λόγω έκτακτης χρησικτησίας, καθότι το νέμονταν ασκώντας αντίστοιχες διακατοχικές πράξεις (ιδίως χρησιμοποιώντας το ως κατοικία της) για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της εικοσαετίας και συγκεκριμένα από τις 13.4.1967, οπότε κατόπιν υπογραφής του υπ’ αριθ. …/1967 προσύμφωνου του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …. της παραδόθηκε από τον προηγούμενο νομέα…., μέχρι τον θάνατό της (7.3.2002).

Ότι ο προηγούμενος νομέας το είχε αποκτήσει κατά τον ίδιο τρόπο (με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και παράδοση της νομής του) από την εργολαβική εταιρεία, που είχε αναλάβει σε συμφωνία με τους αρχικούς οικοπεδούχους την αξιοποίηση του οικοπέδου με το σύστημα της αντιπαροχής.

Ότι λόγω της εκ μέρους τους παράλειψης να υποβάλουν σχετική δήλωση κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης δεν καταχωρήθηκε στις πρώτες εγγραφές το δικαίωμά τους επί της ανωτέρω οριζόντιας ιδιοκτησίας αλλά ούτε και η ίδια η οριζόντια ιδιοκτησία αλλά απλώς και μόνο το ποσοστό συγκυριότητάς της επί του κοινού οικοπέδου καταχωρίζεται με ΚΑΕΚ … μαζί με άλλα μη δηλωθέντα ποσοστά συγκυριότητα ως υπολειπόμενα ποσοστά του εν λόγω οικοπέδου αν κοντά σε γνωστό ιδιοκτήτη.

Ότι εκ του κατά τα ανωτέρω καταχωρηθέντος συνολικού ποσοστού συγκυριότητας (298,5/1.000 εξ αδιαιρέτου) ποσοστό 46/1.000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχεί στο διαμέρισμα των εναγόντων και ότι συνεπώς η σχετική καταχώριση είναι εσφαλμένη και έχουν έννομο συμφέρον να ζητήσουν τη διόρθωσή της. Λ.1ε βάση τα παραπάνω και όπως το δικόγραφο της αγωγής εκτιμάται από το Δικαστήριο οι ενάγοντες ζητούν να αναγνωριστούν ως συγκύριοι, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, του περιγραφόμενου στην αγωγή διαμερίσματος και να διαταχθεί η διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών, ώστε να δημιουργηθεί νέο κτηματολογικό φύλλο με αντίστοιχο ΚΑΕΚ για το διαμέρισμά τους επί του γεωτεμαχίου με ΚΑΕΚ …, όπου θα αποτυπώνεται το δικαίωμα συγκυριότητάς τους επί του διαμερίσματος και το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας του διαμερίσματος αυτού επί του κοινού οικοπέδου, το οποίο (ποσοστό) πρέπει να αφαιρεθεί από τα υπολειπόμενα ποσοστά συγκυριότητας, που έχουν περιληφθεί σε ιδιαίτερο κτηματολογικό φύλλο με ΚΑΕΚ ….

Με το ανωτέρω περιεχόμενο η αγωγή αρμοδίως καθ’ ύλη και κατά τόπο εισάγεται για συζήτηση στο παρόν Δικαστήριο (άρθρα 14 παρ.2, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ και 6 παρ.2 του Ν 2664/1998) κατά την προκείμενη τακτική διαδικασία και είναι νόμιμη ως στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 999, 1000, 1002, 1045, 1117 1710, 1813, 1846 του ΑΚ, 1 επ. του Ν 3741ί1929, 70 του ΚΠολΔ και 6 παρ.1 και 2 του Ν 2664/1998.

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι για το νόμιμο της αγωγής απαιτείται η εκτίμηση του αιτήματός της μόνο ως αιτήματος αναγνώρισης κυριότητας επί του διαμερίσματος και συγκυριότητας επί του κοινού οικοπέδου βάσει των ποσοστών, που αναλογούν στο εν λόγω διαμέρισμα, καθότι μόνη η αναγνώριση ποσοστών συγκυριότητας στο κοινό οικόπεδο χωρίς ταυτόχρονη αναγνώριση χωριστής κυριότητας επί διαμερίσματος της οικοδομής θα αντέβαινε στο σύνολο των διατάξεων του Ν 3741/1929 αφού βάσει του νόμου αυτού (βλ. ιδίως άρθρα 1, 2, 5 και 1Οκαθώς και άρθρο ] 117 του ΑΚ) το δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας δεν είναι αυτοτελές α) συναρτάται αναπόσπαστα με το δικαίωμα χωριστής κυριότητας επί διαμερίσματος ή ορόφου (βλ. Ι. Σπυριδάκη, Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996, σ. 181, Κ. Βασιλείου, Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, εκδ. 2006, σ. 425 – 426).

Επομένως, πρέπει να εξεταστεί ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της, δεδομένου ότι:

α) ασκήθηκε εντός της νόμιμης προθεσμίας του άρθρου 6 παρ.2 του Ν 2664/1998,

β) η αγωγή καταχωρήθηκε νόμιμα στις 11.2.2015 στο οικείο κτηματολογικό φύλλο με αριθμό καταχώρισης … (βλ. το προσκομιζόμενο πιστοποιητικό του Κτηματολογικού Γραφείου Καλαμαριάς),

γ) έχει καταβληθεί το προσήκον τέλος δικαστικού ενσήμου με τις νόμιμες προσαυξήσεις υπέρ τρίτων (βλ. τα υπ’ αριθ. …, …, …, …, … και … αγωγόσημα με επικολλημένα στην πίσω όψη τους τα ένσημα του Ταμείου Νομικών και του Τομέα Υγείας Δικηγόρων Θεσσαλονίκης του ΕΤΑΑ),

δ) προσκομίζονται αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του ακινήτου, στο οποίο αφορά η διόρθωση (κατ’ άρθρο 6 παρ.3 στοιχ. ε’ του Ν 2664/1998) και

ε) προσκομίζονται κατ’ άρθρο 54Α παρ.5 του Ν 4174/2013 τα πιστοποιητικά των παρ. 1 και 3 του ως άνω άρθρου (ΕΝ.Φ.Ι.Α.).

Από την ένορκη κατάθεση στο ακροατήριο του μάρτυρα απόδειξης, που περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου, και από τα έγγραφα, που προσκομίζουν και επικαλούνται οι ενάγοντες, αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Οι …, …, … και …. ήταν συγκύριοι (κατά ποσοστό 49,30% εξ αδιαιρέτου οι δύο πρώτοι και κατά ποσοστό 50,70% εξ αδιαιρέτου η τέταρτη ενώ ο τρίτος είχε δικαίωμα επικαρπίας επί του ποσοστού της τέταρτης) οικοπέδου εμβαδού 359 τ.μ. ευρισκόμενου στον προσφυγικό οικισμό ….. της Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης και ειδικότερα επί της οδού ….. Με το υπ’ αριθ. …/1965 προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …. ανέθεσαν την αξιοποίησή του οικοπέδου τους με το σύστημα της αντιπαροχής στην εργολαβική εταιρεία με την επωνυμία «….» συμφωνώντας να λάβουν ως αντιπαροχή διαμερίσματα, στα οποία θα αντιστοιχούσε ποσοστό συγκυριότητας 37,50% εξ αδιαιρέτου, ενώ καθ’ υπόδειξη της εργολαβικής εταιρείας θα πωλούνταν σε τρίτους διαμερίσματα, στα οποία θα αντιστοιχούσε συνολικό ποσοστό συγκυριότητας 62,50% εξ αδιαιρέτου.

Τη σύναψη του προσυμφώνου αυτού δεν ακολούθησε πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου θα περιγράφονταν συνολικά τα διαμερίσματα της οικοδομ11ς καθώς και το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους επί του κοινού οικοπέδου και των κοινοχρήστων χώρων, μολονότι τα στοιχεία αυτά είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των οικοπεδούχων και της εργολαβικής εταιρείας, αλλά για την πώληση κάθε διαμερίσματος σε τρίτους συντάσσονταν πωλητήριο συμβόλαιο, όπου για πρώτη φορά συνίστατο αυτό ως οριζόντια ιδιοκτησία με καθορισμό και του ποσοστού συνιδιοκτησίας του στο κοινό οικόπεδο.

Έτσι από τα διαμερίσματα, που περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα, μεταβιβάστηκαν σε τρίτους με ταυτόχρονη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας:

α) διαμέρισμα του υπερυψωμένου ισογείου με εμβαδόν 44 τ. μ. και ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας …/1.000 με το υπ’ αριθ. …/1967 συμβόλαιο του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ….,

β) διαμέρισμα του πρώτου ορόφου εμβαδού 44 τ.μ. και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας 40/1.000 με το υπ’ αριθ. …/1967 συμβόλαιο του ίδιου ως άνω Συμβολαιογράφου,

γ) διαμέρισμα του πρώτου ορόφου εμβαδού 55 τ.μ. και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας …. εξ αδιαιρέτου με το υπ’ αριθ. …/1967 συμβόλαιο του ανωτέρω Συμβολαιογράφου,

δ) διαμέρισμα του υπερυψωμένου ισογείου εμβαδού 54 τ.μ. και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας 60/1.000, το οποίο αγόρασε η μητέρα των εναγόντων …. με το υπ’ αριθ. …/1974 συμβόλαιο του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …. ενώ οι δικαωπάροχοί της το είχαν αποκτήσει με το νομίμως μεταγραφέν υπ’ αριθ. …/2.11.1966 συμβόλαιο του ίδιου ως άνω Συμβολαιογράφου και ε) διαμέρισμα του πρώτου ορόφου εμβαδού 90 τ.μ. με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας 100/1.000, που μεταβιβάστηκε σύμφωνα με το διατακτικό της υπ’ αριθ. …./1970 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης.

Επίσης, σύμφωνα με το υπ’ αριθ. …../1977 συμβόλαιο διανομής και σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ….. μεταβιβάστηκαν στους αρχικούς οικοπεδούχους τα διαμερίσματα, που αντιστοίχησαν στην αντιπαροχή τους. Συγκεκριμένα, οι … και …. έλαβαν ένα διαμέρισμα του ημιυπόγειου ορόφου εμβαδού 38,50 τ.μ. και με ποσοστό συνιδιοκτησίας 50/1.000 εξ αδιαιρέτου και ένα διαμέρισμα του τρίτου ορόφου εμβαδού 88,50 τ.μ. και με ποσοστό συνιδιοκτησίας 130/1.000 εξ αδιαιρέτου ενώ η …. χήρα έλαβε τρία διαμερίσματα (ένα στον ημιυπόγειο όροφο εμβαδού 37,70 τ.μ. , ένα στον τρίτο όροφο εμβαδού 50 τ.μ. και ένα στον τρίτο όροφο εμβαδού 38,50 τ.μ. με συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου 187,50/1.000).

Ωστόσο, πέραν των ανωτέρω διαμερισμάτων στο από του έτους 1965 εργολαβικό συμβόλαιο προβλέφθηκε η ύπαρξη και άλλων διαμερισμάτων, για τα οποία είχε συμφωνηθεί μεταξύ οικοπεδούχων και εργολαβικής εταιρείας ότι θα περιλαμβάνονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα και είχε συμφωνηθεί επίσης και το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κοινό οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους χωρίς όμως η σχετική συμφωνία να περιβληθεί τον νόμιμο συμβολαιογραφικό τύπο και να υποβληθεί σε μεταγραφή. Μεταξύ των διαμερισμάτων αυτών ήταν και το επίδικο διαμέρισμα, ήτοι διαμέρισμα του υπερυψωμένου ισογείου με μικτό εμβαδόν 46 τ.μ. και ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας στο κοινό οικόπεδο 46/1.000. με το υπ’ αριθ. …/3.1.1967 προσύμφωνο του τ. Συμβολαιογράφου … οι οικοπεδούχοι καθ’ υπόδειξη της εργολαβικής εταιρείας συμφώνησαν να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα αυτό στον Κωνσταντίνο Κοντογούρη, στον οποίο παραδόθηκε η νομή του αμέσως μετά την κατάρτιση του προσυμφώνου.

Στη συνέχεια με το υπ’ αριθ. …/13.4.1967 προσύμφωνο του ίδιου Συμβολαιογράφου ο ανωτέρω συμφώνησε να πωλήσει το διαμέρισμα στη δικαιοπάροχο των εναγόντων … ενώ ταυτόχρονα με την κατάρτιση του προσυμφώνου αυτού παρέδωσε τη νομή του στην δεύτερη. Η … από τις 13.4.1967 μέχρι και τον θάνατό της, που επήλθε στις 7.3.2002, κατείχε αδιαλείπτως το ανωτέρω διαμέρισμα χρησιμοποιώντας το ως κατοικία της και θεωρώντας ότι αυτό είχε περιέλθει στην κυριότητά της, έστω και αν ουδέποτε καταρτίστηκε οριστικό συμβόλαιο για τη μεταβίβασή του σε αυτή.

Εξάλλου, με το υπ’ αριθ. …./25.10.1974 συμβόλαιο του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης στον τ. … με α.α. …., απέκτησε κατά κυριότητα τα και το διπλανό διαμέρισμα μικτού εμβαδού 54 τ.μ. και με ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας στο κοινό οικόπεδο 60/1.000 και έκτοτε συνένωσε τα δύο διαμερίσματα σε ένα, που αποτελούσε και την κύρια κατοικία της. Δεδομένου δε ότι η δικαιοπάροχος των εναγόντων νέμονταν το επίδικο διαμέρισμα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της εικοσαετίας (από το 1967 μέχρι το 2002), έστω και αν ουδέποτε καταρτίστηκε οριστικό συμβόλαιο για τη μεταβίβασή του σε αυτή, απέκτησε την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία.

Ειδικότερα, ήδη από το 1965 οι τότε οικοπεδούχοι και η εργολαβική εταρεiα κατήρτισαν εργολαβικό συμβόλαιο (το υπ’ αριθ. …/1965 του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης … ), με το οποίο συμφωνούσαν να υπαχθεί το οικόπεδό τους (εμβαδού 359 τ.μ.) στο καθεστώς της οριζόντιας συνιδιοκτησίας.

Έκτοτε, η εργολαβική εταιρεία πωλούσε τα διαμερίσματα, που περιέχονταν στο εργολαβικό αντάλλαγμα με οριστικά συμβόλαια με τα οποία συστήνονταν ταυτόχρονα για το κάθε επιμέρους διαμέρισμα οριζόντια ιδιοκτησία, ενώ οι οριζόντιες ιδιοκτησίες, που δόθηκαν στους οικοπεδούχους, συστήθηκαν με το νομίμως μεταγραφέν υπ’ αριθ. 523. …./27.5.1977 συμβόλαιο του τ. Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκηςης στον τ. … με α.α. …. Ωστόσο, για το επίδικο διαμέρισμα, μολονότι περιήλθε στη νομή της μητέρας των εναγόντων ήδη από το 1967 ουδέποτε καταρτίστηκε οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης, που να προβλέπει την αυτοτελή ύπαρξή του ως οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ήδη όμως από το 1965 (με την κατάρτιση του εργολαβικού συμβολαίου) προβλέφθηκε η ύπαρξή του ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, έστω και αν ουδέποτε μεταγράφηκε σχετική συμβολαιογραφική πράξη, και ως τέτοια μεταβιβάστηκε ατύπως αρχικά στον …. και στη συνέχεια στην …. Για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των είκοσι ετών η τελευταία νέμονταν το διαμέρισμα αυτό θεωρώντας, όπως και όλοι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες της οικοδομής, ότι αυτό αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία με ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη της οικοδομής 46/1.000 εξ αδιαιρέτου (δηλ. το ποσοστό, που αναφέρεται σχετικά τόσο στο υπ’ αριθ. …./1965 προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο όσο και στα υπ’ αριθ. 1] …. και …./1967 συμβολαιογραφικά προσύμφωνα, που προαναφέρθηκαν).

Επί είκοσι και πλέον έτη από την εγκατάσταση της …. στο διαμέρισμα αυτό, το οποίο χρησιμοποιούσε ως κατοικία της, κανείς εκ των συνιδιοκτητών της οικοδομής ή τρίτος δεν αμφισβήτησε την υπόσταση του διαμερίσματος αυτού ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, έστω και αν δεν υπήρξε καταγραφείσα συμβολαιογραφική πράξη για τη σύστασή της. Ως εκ τούτου πρέπει να γίνει δεκτό ότι ήδη από το 1987 υπήρξε για το διαμέρισμα αυτό σύστασή του ως οριζόντιας συνιδιοκτησίας με το ανωτέρω ποσοστό συγκυριότητας (46/1.000 εξ αδιαιρέτου) επί του κοινού οικοπέδου λόγω έκτακτης χρησικτησίας και περιέλευσή του για την ίδια αιτία στην κυριότητα της … (για το ότι σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως η επιδικία), είναι δυνατή και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με έκτακτη χρησικτησία και όχι μόνο η απόκτηση κυριότητας επί ήδη συνεστημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ενόψει και των σκοπών που υπηρετεί ο θεσμός της έκτακτης χρησικτησίας, βλ. Απ. Γεωργιάδη, ΕμπρΔ, τ. Ι, εκδ. 1991, σ. 442 και 666, ΕφΑθ 4641/2004 ΕΔΠ 2005, 73).

Εξάλλου, με το να μην είναι δυνατή η αναγνώριση δικαιώματος χωριστής κυριότητας στο επίδικο διαμέρισμα, παρά το ότι αυτό το νέμεται ήδη από το 1967 η Ευαγγελία Μάλτα και ουδεμία αντίρρηση οι ενάγοντες κληρονόμοι της σχετικά με αυτό υπήρξε ποτέ, δεν θα υπηρετούνταν ούτε οι σκοποί του Εθνικού Κτηματολογίου, που είναι η εμπέδωση της ασφάλειας των συναλλαγών με την ασφαλή και ακριβή αποτύπωση των ιδιοκτησιακών σχέσεων επί ακινήτων, όπως αυτές έχουν στην πραγματικότητα (βλ. σχετικά Δημ. Αργυρίου, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, εκδ. 2008, σ. 4) ενώ 1) δη επισημάνθηκε ότι δεν είναι δυνατή η αναγνώριση ποσοστών εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας σε οικόπεδο, επί του οποίου υφίσταται οριζόντια συνιδιοκτησία, χωρίς την παράλληλη ύπαρξη κυριότητας σε χωρισττ1 ιδιοκτησία.

Συνεπώς, κατά το χρόνο θανάτου της (7.3.2002) η …. είχε καταστεί κυρία του εν λόγω διαμερίσματος με έκτακτη χρησικτησία και, ενόψει του ότι απεβίωσε χωρίς να αφήσει διαθήκη, το διαμέρισμα περιήλθε κατ’ ισομοιρία στα τέκνα της και ήδη ενάγοντες, οι οποίοι και αποδέχτηκαν την κληρονομία, όπως προκύπτει από την υπ’ αριθ. …./28.7.2010 σχετική έκθεση της Γραμματέως του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης …..

Λόγω δε της αναδρομικής ισχύος της ανωτέρω πράξης αποδοχής κληρονομίας από το χρόνο θανάτου της Ευαγγελίας Μάλτα πρέπει να γίνει δεκτό ότι κατά το χρόνο έναρξης της ισχύος των αρχικών κτηματολογικών γραφίων στην περιοχή της Καλαμαριάς (στις 14.7.2005) είχαν καταστεί συγκύριοι του διαμερίσματος, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, οι ενάγοντες ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι της μητέρας τους.

Επομένως, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή ως κατ’ ουσία βάσιμη κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα πρέπει να συμψηφιστούν μεταξύ των διαδίκων λόγω της ιδιαίτερης δυσχέρειας ως προς την ερμηνεία των εφαρμοσθέντωv κανόνων δικαίου (άρθρο 179 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.|
ΔΕΧΕΤΑΙ την αγωγή.

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι κατά το χρόνο έναρξης ισχύος των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών (στις 4.7.2005) οι ενάγοντες ήταν συγκύριοι, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, διαμερίσματος μικτού εμβαδού 46 τ.μ. και με ποσοστό συγκυριότητας στο κοινό οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους 46/1.000 εξ αδιαιρέτου, το οποίο βρίσκεται σε πολυώροφη οικοδομή επί της οδού …. στην Καλαμαριά και συγκεκριμένα στο υπερυψωμένο ισόγειο αυτής, βρίσκεται αριστερά για αυτόν που βλέπει την οικοδομή από την οδό …, έχει πρόσοψη επί της πλάγιας πρασιάς και της οπίσθιας και αποτελείται από ένα δωμάτιο, σαλόνι, χωλ κουζίνα και αποχωρητήριο) το οικόπεδο, στο οποίο έχει ανεγερθεί η ως άνω πολυώροφη οικοδομή, φέρει ΚΑΕΚ … και έχει εμβαδόν 359 τ.μ..

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ τη διόρθωση των ανακριβών εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Καλαμαριάς, ώστε:

1. να καταχωρηθεί το ανωτέρω περιγραφόμενο διαμέρισμα ως αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία (με ιδιαίτερο κτηματολογικό φύλλο και ΚΑΕΚ), επί της οποίας θα φέρονται ως συγκύριοι, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, οι ενάγοντες με τίτλο κτήσης την υπ’ αριθ. …/28.7.2010 έκθεση αποδοχής κληρονομίας της Γραμματέως του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης …. και

2. να αποσπαστεί το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας του διαμερίσματος των εναγόντων επί του κοινού ακινήτου (46/1.000) από το κτηματολογικό φύλλο των υπολειπόμενων ποσοστών αυτού (που έχουν λάβει ΚΑΕΚ …. και φέρονται ως ανήκοντα σε άγνωστο ιδιοκτήτη), τα οποία πρέπει να περιοριστούν σε 252,50/1.000 εξ αδιαιρέτου (298,50 – 46), ώστε το αφαιρεθέv ποσοστό να αποτυπώνεται αντιστοiχως στο κτηματολογικό φύλλο, που θα δημιουργηθεί για την οριζόντια ιδιοκτησία των εναγόντων.

ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στη Θεσσαλονίκη, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξούσιων τους.

Δυνατή σύσταση οριζόντιας ή (και) κάθετης ιδιοκτησίας μόνο με δικαιοπραξία ή δικαστική απόφαση, όχι με χρησικτησία.

ΕΦΕΤΕΙΟ Τόπος: ΛΑΡΙΣΗΣ Αριθ. Απόφασης: 35 Ετος: 2014

Περίληψη Κυριότητα – Ακίνητο – Παράγωγη κτήση κυριότητας – Διεκδικητική αγωγή – Αοριστία – Οροφοκτησία – Χρησικτησία -. Για παράγωγη κτήση κυριότητας ακινήτου (με κληρονομική διαδοχή ή σύμβαση) πρέπει ο αποβιώσας ή μεταβιβάσας να ήταν κύριος. Επί αγωγής κυριότητας ακινήτου, στηριζόμενης σε παράγωγη κτήση, ανάγκη μνείας όσων περιστατικών απαιτούνται για τη μεταβίβαση της κυριότητας στον ενάγοντα, επί δε αμφισβήτησης κατά τη συζήτηση της κυριότητας του δικαιοπαρόχου, υποχρέωση ενάγοντος να επικαλεσθεί και αποδείξει αυτή, κατʼ επιτρεπτή συμπλήρωση της αγωγής. Δυνατή σύσταση οριζόντιας ή (και) κάθετης ιδιοκτησίας μόνο με δικαιοπραξία ή δικαστική απόφαση, όχι με χρησικτησία. Η επιτρεπόμενη νομή επί συστατικού μέρους πράγματος (ορόφου, διαμερίσματος) δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητάς του με χρησικτησία, άρα ούτε σε σύσταση οροφοκτησίας.

Κείμενο Απόφασης 35/2014

Με την από 3-1-2012 κλήση του εκκαλούντος-εφεσιβλήτου Σ. Π. νόμιμα φέρονται προς συζήτηση στο Δικαστήριο αυτό κατά το άρθρο 581 ΚΠολΔ οι από 7-10-2007 και 7-12-2007 εφέσεις των διαδίκων κατά της 263/2007 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Βόλου που δίκασε κατά την τακτική διαδικασία επί της από 28-8-2001 αγωγής του ενάγοντος Σ. Π., μετά την έκδοση της 1272/2011 απόφασης του Αρείου Πάγου με την οποία αναιρέθηκε η 480/2009 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου και παραπέμφθηκε η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο παρόν Δικαστήριο συγκροτούμενο από άλλους Δικαστές από εκείνους που εξέδωσαν την αναιρεθείσα απόφαση.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1710§1, 1712, 1721, 1724, 1813, 1846, 1193, 1195, 1198, 1199 και 1033 ΑΚ, συνάγεται ότι η κυριότητα ακινήτου αποκτάται παραγώγως με κληρονομική μεν διαδοχή από το θάνατο του κληρονομουμένου, εφόσον ο κληρονόμος αποδεχθεί την κληρονομία με δημόσιο έγγραφο και μεταγράψει την περί αποδοχής δήλωσή του, με συμφωνία δε, μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία, η οποία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Για τη μεταβίβαση της κυριότητας με τους τρόπους αυτούς, προϋπόθεση είναι ο αποβιώσαντας ή εκείνος που συμφώνησε τη μεταβίβασή της να ήταν κύριος του ακινήτου. Έτσι, στη διεκδικητική και αναγνωριστική ή αρνητική κυριότητας αγωγή ακινήτου, με την οποία ο ενάγων ζητεί την προστασία της κυριότητάς του επί ακινήτου, στηρίζεται σε κτήση της κυριότητας με παράγωγο τρόπο (σύμβαση, κληρονομική διαδοχή) πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής όσα περιστατικά απαιτούνται για τη μεταβίβαση του δικαιώματος της κυριότητας του επιδίκου στον ενάγοντα. Όταν όμως ο εναγόμενος με τις προτάσεις του κατά την πρώτη συζήτηση της αγωγής αμφισβητήσει την κυριότητα του δικαιοπαρόχου του ενάγοντος, ο τελευταίος πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τα γεγονότα που στηρίζουν την κτήση του δικαιώματος στο πρόσωπό του, καταφεύγοντας, αν υπάρξει ανάγκη, σε πρωτότυπη κτήση, αν δε στηρίζεται σε χρησικτησία, πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής τα αναγκαία για την κτήση της κυριότητας με τον τρόπο αυτόν περιστατικά (Παπαδοπούλου Αγωγές Εμπραγμάτου Δικαίου σελ. 363 επ., ΑΠ 999/2009 ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 953, 954, 993, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 14 του ν. 3741/1929, 1, 2 του ν.δ. 1024/1971, 1, 6 του ν. 1562/1985 και 480 Αʼ του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η έννομη σχέση της οριζόντιας ή (και) κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία (μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του ακινήτου, σύμβαση του κυρίου με τρίτο ή τρίτους, σύμβαση των συγκυρίων είτε μεταξύ τους είτε με τρίτο ή τρίτους, δωρεά αιτία θανάτου ή διαθήκη του κυρίου) ή με δικαστική απόφαση (σε δίκη διανομής κοινού ακινήτου ή μετά από αίτηση συγκυρίου ή συγκυρίων ακινήτου κατά ποσοστό τουλάχιστον 65%). Σύσταση της εν λόγω έννομης σχέσεως με χρησικτησία (τακτική ή έκτακτη) δεν είναι δυνατή. Και τούτο, διότι, πέραν του προβλεπόμενου ως άνω περιορισμένου κύκλου των τρόπων συστάσεως της, η επιτρεπόμενη κατʼ άρθρο 993 ΑΚ νομή επί συστατικού μέρους πράγματος (ορόφου, διαμερίσματος κ.α.) δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας του με χρησικτησία, άρα ούτε στη σύσταση οροφοκτησίας (ΑΠ 642/2012 ΝΟΜΟΣ).

Στην προκειμένη περίπτωση στην υπό κρίση αγωγή επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση ο ενάγων εκθέτει ότι δυνάμει της …/3-10-1995 πράξης αποδοχής κληρονομίας της Συμβ/φου Ε.Κ.-Κ.. που έχει μεταγραφεί νόμιμα περιήλθε σε αυτόν κατά ποσοστό ¼ εξ αδιαιρέτου από κληρονομία του κατά την 15-12-1959 αποβιώσαντος πατέρα του Χ. Π., ο οποίος δεν κατέλιπε διαθήκη και κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από αυτόν (ενάγοντα) τη μητέρα του Μ. Π. και τα αδέλφια του Τ. Π. και Β. Π., οι οποίοι και αποδέχθηκαν την εν λόγω κληρονομία με την ίδια ως άνω πράξη αποδοχής, το περιγραφόμενο λεπτομερώς στην αγωγή ακίνητο εμβαδού 1.909,37 τμ. που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της πόλης Α. Β. και εμφαίνεται με τα στοιχεία 23.24.17.16.15.14.13.12.11.10.9.5.4.22.21.23 στο από του μηνός Αυγούστου 1995 τοπογραφικό διάγραμμα του Πολιτικού Μηχανικού Κ.Μ.. Στις 24.6.1996 απεβίωσε στην Α. η ως άνω Μ.Χ.Π., η οποία δεν κατέλιπε διαθήκη και κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από τα τέκνα της και δη τον ενάγοντα και τους προαναφερθέντες Τ.Χ. Π. και Β. συζ. Θ.Π., οι οποίοι υπεισήλθαν στην κληρονομιαία περιουσία της, στην οποία περιλαμβάνεται και ποσοστό 1/4 ή 3/12 εξ αδιαιρέτου επί του ανωτέρω ακινήτου, κατά ποσοστό 1/3 ή 1/12 εξ αδιαιρέτου καθένας απ’ αυτούς, οι οποίοι και την αποδέχθηκαν δυνάμει της …/26.4.2000 πράξης αποδοχής κληρονομιάς της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου Ε. Κ.-Κ., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Α.. Δυνάμει της …/26.4.2000 πράξης σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου Ε.Κ.Κ., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Α., το ως άνω κληρονομιαίο ακίνητο υπήχθη από τους συγκυρίους του (ενάγοντος και τα αδέλφια του Τ. Χ. Π. και Β. συζ. Θ. Π.), στις διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» και στις διατάξεις του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, και συστήθηκαν δύο αυτοτελείς και ανεξάρτητες διηρημένες και διακεκριμένες ιδιοκτησίες, μία εκ των οποίων αποτελεί και η ευρισκόμενη στην νότια πλευρά του ως άνω ενιαίου οικοπέδου, η οποία, εμφαινόμενη στο ίδιο ως άνω τοπογραφικό διάγραμμα του Πολιτικού Μηχανικού Κ. Μ. με τα στοιχεία 43.17.16.15.14. 13.12.11.10.9.5. 422.21.47.52.44.43, έχει εμβαδόν 1.071,10 τ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας σ’ αυτό (ενιαίο οικόπεδο) 560,97/1000, περιλαμβάνει δε μία ισόγεια οικία, εμβαδού 114,09 τ.μ. και συνορεύει ανατολικά, σε πλευρά μήκους 33,77 μ, με ιδιοκτησία του πρώτου εναγομένου, σε άλλη πλευρά μήκους 20,72 μ, με ιδιοκτησία της Α. Γ. και σε άλλη πλευρά, μήκους 1,00 μ. με ιδιοκτησία του Δ. Γ., δυτικά, σε πλευρά τεθλασμένη μήκους 19,96 μ. + 4,13 μ., με ιδιοκτησία του δεύτερου εναγομένου, σε άλλη πλευρά, μήκους 22,12 μ., με ιδιοκτησία του Α. Γ. και σε άλλη πλευρά, μήκους 6,95 μ. με την δημοτική οδό Α. Σ., βόρεια, σε πλευρά τεθλασμένη, μήκους 24,35 μ. + 9,64 μ. + 22,33 μ. με το δεύτερο (υπόλοιπο) τμήμα του ως άνω ενιαίου οικοπέδου και σε πλευρά, μήκους 1,36 μ. με ιδιοκτησία του Δ. Γ. και νότια σε πλευρά, μήκους 4,19 μ. με την δημοτική οδό Μ., σε άλλη πλευρά, μήκους 10,69 μ. με ιδιοκτησία του πρώτου εναγομένου, σε άλλη τεθλασμένη πλευρά, μήκους 7,57 μ. + 9,74 μ, με ιδιοκτησία του δευτέρου εναγομένου, σε άλλη πλευρά, μήκους 7,31 μ., με ιδιοκτησία του Σ. Χ. και σε άλλη πλευρά, μήκους 28,25 μ. με ιδιοκτησία Α.Γ., , ενώ δυνάμει των …/26-4-2000 και …/26-4-2000 πωλητηρίου και δωρητηρίου εν ζωή αντίστοιχα, συμβολαίων της συμβολαιογράφου Ε.Κ.-Κ., που μεταγράφηκαν νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Α., οι προαναφερόμενοι αδελφοί του ενάγοντος Τ. Π. και Β. Π.η μεταβίβασαν σε αυτόν λόγω πώλησης και λόγω δωρεάς αντίστοιχα, τα ιδανικά τους μερίδια επί του ως άνω τμήματος του προπεριγραφομένου ενιαίου ακινήτου το οποίο (τμήμα) περιήλθε έτσι εξολοκλήρου στον ενάγοντα ο οποίος και κατέστη κύριος αυτού με παράγωγο τρόπο. Περαιτέρω ο ενάγων εκθέτει στην αγωγή ότι επί της ως άνω αυτοτελούς και διακεκριμένης ιδιοκτησίας ασκεί από το έτος 1959 μέχρι την αγωγή (2001) συνεχώς πράξεις νομής ανεγείροντας και κατοικώντας την εντός αυτής οικία, χρησιμοποιώντας τους αποθηκευτικούς χώρους, περιποιούμενος την αυλή, τα δέντρα και φυτά κ.λ.π Οι εναγόμενοι με τις προτάσεις τους κατά την πρώτη συζήτηση της αγωγής αμφισβήτησαν την κυριότητα του ως άνω δικαιοπαρόχου του ενάγοντος ισχυριζόμενοι ότι το επίδικο ακίνητο αποτελεί τμήμα των ιδιοκτησιών τους και δη κατά το ήμισυ ανατολικό τμήμα του ακινήτου του πρώτου από αυτούς στο οποίο υφίσταται δουλεία διόδου υπέρ του ακινήτου του δευτέρου και κατά το ήμισυ δυτικό τμήμα του ακινήτου του δευτέρου από αυτούς, στο οποίο υφίσταται δουλεία διόδου υπέρ του ακινήτου του πρώτου, γενόμενοι κύριοι αυτών με έκτακτη χρησικτησία, αφού από τότε που αγόρασαν τις ως άνω ιδιοκτησίες τους (1975 και 1980 αντίστοιχα) αλλά και πριν από αυτούς οι δικαιοπάροχοί τους(από το 1935 και 1920 αντίστοιχα) ασκούσαν συνεχώς πράξεις νομής, άλλως (ισχυρίζονται) ότι από την πλέον των είκοσι ετών διέλευσή τους από το επίδικο με διάνοια δικαιούχου απέκτησαν δικαίωμα δουλείας διόδου με έκτακτη χρησικτησία. Ο ενάγων επικαλούμενος κατά τα εκτεθέντα παράγωγο τρόπο κτήσης κυριότητας στο επίδικο, παρότι αμφισβητήθηκε κατά τα άνω από τους εναγομένους η κυριότητα του δικαιοπαρόχου του, πατέρα του και των λοιπών συγκληρονόμων του σε αυτό, δεν συμπλήρωσε με τις προτάσεις του την έλλειψη αυτή που υπάρχει στην αγωγή του, όπως θα έπρεπε σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, καθιστώντας έτσι αόριστη την αγωγή του κατά τη σχετική της βάση. Αλλά και ο ισχυρισμός του ενάγοντος περί κτήσης κυριότητας στο επίδικο με πρωτότυπο τρόπο είναι μη νόμιμος και πρέπει να απορριφθεί. Κι αυτό διότι κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή το επίδικο αποτελεί τμήμα διηρημένης ιδιοκτησίας κατά την έννοια των διατάξεων του ν.δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, που συνεστήθη μεταξύ του ενάγοντος και των συγκληρονόμων του αδελφών του την 26-4-2000 με το …/26-4-2000 συμβόλαιο της Συμβ/φου Ε.Κ.-Κ. που έχει μεταγραφεί νόμιμα και επομένως κατά τα αναφερόμενα στη νομική σκέψη της παρούσας η νομή επʼ αυτού κατά τον προγενέστερο της νομικής σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας χρόνο δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας με χρησικτησία.

Επομένως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε νόμιμη την αγωγή, εσφαλμένα ερμήνευσε το Νόμο. Πρέπει λοιπόν κατά παραδοχή των εφέσεων ως τυπικά και ουσιαστικά βασίμων, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση και αφού κρατηθεί η υπόθεση και δικασθεί από το παρόν Δικαστήριο να απορριφθεί η αγωγή ως μη νόμιμη. Τα δικαστικά έξοδα αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας πρέπει να συμψηφισθούν μεταξύ των διαδίκων, λόγω της ιδιαίτερης δυσχέρειας των κανόνων που εφαρμόσθηκαν (ΚΠολΔ 179).

++++++++++++++++++++++++++
Βασική Νομολογία για τη νομική φύση
της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Όλγα Νασοπούλου
Κύριο χαρακτηριστικό γνώρισμα όλων σχεδόν των δικαστικών αποφάσεων που αφορούν σε θέματα οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ο προσδιορισμός της έννοιάς της, των δύο δηλαδή στοιχείων που την συναποτελούν (κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, συγκυριότητα στα κοινά μέρη του ακινήτου). Με αφετηρία τον προσδιορισμό αυτόν, προχωρούν έπειτα τα δικαστήρια και στην επίλυση των ειδικότερων ζητημάτων που ανακύπτουν στα πλαίσια της οροφοκτησίας.
Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκη 290/1993
Στην υπόθεση αυτή το δικαστήριο είχε να κρίνει αγωγή διανομής οικοπέδου, επί του οποίου είχε συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία κατά τις διατάξεις του ν. 3741/29 λόγω του ότι ο εναγόμενος δεν συναινούσε σε εκούσια διανομή. Το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ακολουθώντας την εξής συλλογιστική πορεία : σύμφωνα με τον ν. 3741/29, και συγκεκριμένα τις διατάξεις 9 § 1 και 2 § 3, η αναγκαστική συνιδιοκτησία στα κοινά μέρη μιας οικοδομής που διέπεται από το νόμο αυτό παύει να υπάρχει και χωρεί η αγωγή διανομής μόνον όταν η οικοδομή καταστραφεί ολικά ή κατά τα 3/4 της αξίας της ή και σε μικρότερη έκταση, εφόσον όμως (στην τελευταία περίπτωση) κανένας συνιδιοκτήτης δε θέλει την ανοικοδόμησή της. Εφόσον λοιπόν υφίσταται οροφοκτησία, δε χωρεί ούτε αγωγή διανομής της οροφοκτησίας γιατί δεν υπάρχει συγκυριότητα στους χωριστούς ορόφους, ούτε αγωγή διανομής του εδάφους, που ανήκει στην αναγκαστική συνιδιοκτησία. Η αναγκαστική φύση της κοινωνίας των συνιδιοκτητών επί του οικοπέδου δεν μπορεί να καταλυθεί παρά μόνο στην περίπτωση που προαναφέρθηκε και τη οποία δεν επικαλέστηκαν οι ενάγοντες.
Τελείως διαφορετικό ζήτημα είναι η σύσταση οροφοκτησίας με δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (Κ.Πολ.Δ. 480 Α, που προστέθηκε με το άρθρο ΙΙ του ν.1562/1985). Στην περίπτωση αυτή, την αυτούσια διανομή του κοινού οικοδομημένου ακινήτου με σύσταση οροφοκτησίας μπορεί να ζητήσει κάθε συγκύριος. Το δικαστήριο την αποφασίζει, εφόσον αυτή είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων.
Άρειος Πάγος 1234/1993
Με την απόφαση αυτή ο Αρειος Πάγος έκανε δεκτή την αναίρεση που είχε υποβληθεί ενώπιόν του, για λόγους οι οποίοι δεν εξετάζονται εδώ, και κράτησε τη υπόθεση, για να εξετάσει πάλι το περιεχόμενο της αγωγής. Στο σκεπτικό της απόφασης παρατηρείται οτι από τις διατάξεις των άρθρων 2 §§ 1, 3 και 5 ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι, εφόσον υφίσταται χωριστή κυριότητα σε διαμέρισμα ορόφου, στον κύριο αυτού ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΚ 1000: «Ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ' αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ' αυτό»), μεταξύ των οποίων και εκείνη της μεταβολής ή προσθήκης στο διαμέρισμά του. Διευκρινίζει όμως το δικαστήριο ότι οι μεταβολές και οι προσθήκες αυτές είναι θεμιτές, μόνον εφόσον ο κύριος του διαμερίσματος δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτού, δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος εν γένει. Οι ίδιοι περιορισμοί ισχύουν και για τη χρήση των κοινών μερών, εκτός εάν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών που ορίζει διαφορετικά. Για παράδειγμα, η μετατροπή υπόγειου βοηθητικού χώρου από αποθήκη σε διαμέρισμα και η μίσθωσή του στη συνέχεια ως κατοικίας (ενέργεια, στην οποία είχε προβεί ο αναιρεσείων) προσκρούει στις νομοθετικές διατάξεις που αναφέρθηκαν, με την επιφύλαξη βέβαια της έλλειψης διαφορετικής συμφωνίας αλλά και της τήρησης ή μη, σε κάθε περίπτωση, των κανόνων του ΓΟΚ.
Συμπέρασμα: Ελλείψει διαφορετικού κανονισμού ή ειδικής κοινής συμφωνίας μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών ο οροφοκτήτης έχει τα εξής δικαιώματα:
α) ως προς τα κοινά μέρη του ακινήτου : να κάνει ακώλυτη χρήση τους και να προβαίνει σε επισκευή τους, εφόσον δεν βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών οροφοκτητών και δε μεταβάλλει το συνήθη προορισμό των μερών αυτών.
β) ως προς το διαμέρισμα: όλα τα δικαιώματα του κυρίου (ΑΚ 1000), εφόσον δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων οροφοκτητών ή δε μειώνει την ασφάλειά τους ή την ασφάλεια του οικοδομήματος (άρθρο 3 § 1 ν. 3741/1929).
Βλέπουμε λοιπόν ότι η κυριότητα στο πλαίσιο του καθεστώτος της οριζόντιας ιδιοκτησίας (όροφος ή διαμέρισμα) υποβάλλεται, πέραν αυτών του ΑΚ 1000, και σε πρόσθετους περιορισμούς (3741/1929), χωρίς τους οποίους η συνύπαρξη των οροφοκτητών σε μία (κοινή) οικοδομή θα απέβαινε πρακτικά εξαιρετικά δυσχερής, αν όχι και εντελώς αδύνατη.
Εφετείο Θεσσαλονίκης 89/1994
Στην απόφαση αυτή το εφετείο Θεσσαλονίκης ασχολήθηκε με θέματα κάθετης ιδιοκτησίας, οριζόντιας ιδιοκτησίας και συγκυριότητας. Από τα τρία αυτά ζητήματα δε θα μας απασχολήσει το πρώτο (κάθετη ιδιοκτησία), ενώ στο τρίτο (συγκυριότητα) θα αναφερθούμε συνοπτικά για να γίνουν καλύτερα αντιληπτές οι διαφορές ή ομοιότητες με το αντίστοιχο στοιχείο της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αναγκαστική συγκυριότητα).
Οριζόντια ιδιοκτησία: Αρχικά το εφετείο αναφέρθηκε στους τρόπους σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας που είναι οι εξής : α) σύμβαση μεταξύ των τυχόν συγκυρίων του όλου ακινήτου, β) σύμβαση μεταξύ κυρίου (ή συγκυρίου) του όλου ακινήτου και του μέλλοντος οροφοκτήτη, γ) μονομερής δικαιοπραξία εν ζωή του κυρίου του όλου ακινήτου, δ) διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου και ε) δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή. Επιπρόσθετα το δικαστήριο επανέλαβε ότι σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή και για μέλλουσα να ανεγερθεί ή υπό ανέγερση οικοδομή (άρθρο 10 § 2 ν. 3741/1929). Στην τελευταία περίπτωση η μέλλουσα οικοδομή και τα διαμερίσματά της πρέπει να είναι αποτυπωμένα σε αρχιτεκτονικά σχέδια, τα οποία θα επισυναφθούν στη συστατική πράξη με κάθε δυνατή λεπτομέρεια (εμβαδό, διαστάσεις κ.λ.π.), γιατί διαφορετικά λείπει το στοιχείο της ειδικότητας. Στη συνέχεια της απόφασης το εφετείο προσδιόρισε την έννοια της οροφοκτησίας (αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα και συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο) και έπειτα απεφάνθη, βάσει αυτής, ότι: Ο συνιδιοκτήτης, όταν εκποιεί την οριζόντια ιδιοκτησία του, δεν μπορεί να μεταβιβάσει αποκλειστική κυριότητα σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού οικοπέδου, αλλά το ποσοστό του εξ' αδιαιρέτου στο κοινό οικόπεδο. Ο περιορισμός αυτός ισχύει ωσότου μεταγενεστέρως αποσβεστεί το δικαίωμα κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη και αποκτηθεί από άλλον, όπως λ.χ. με χρησικτησία, διότι είναι δυνατή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία σε διαιρετό τμήμα ακινήτου, στο οποίο έχει ήδη γίνει σύσταση οριζόντιας (ή κάθετης) ιδιοκτησίας (Α.Π.1184 ΝοΒ 33,225).
Συγκυριότητα: Αν δεν υπάρχει οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, τόνισε το εφετείο, από το συνδυασμό των διατάξεων 1000, 1113, 1033, 369, 785, 789 και 799 ΑΚ, συνάγει ότι ο συγκύριος ακινήτου δεν μπορεί να διαθέσει την ιδανική μερίδα του σε συγκεκριμένο μέρος του κοινού πράγματος σε άλλον και έτσι να δημιουργήσει χωριστή κυριότητα σε αυτό το μέρος, εκτός αν το επιτρέπει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ όλων των συγκυρίων ή σε περίπτωση δικαστικής διανομής.
Συμπεράσματα: και στις δύο περιπτώσεις (οριζόντια ιδιοκτησία και συγκυριότητα) υπάρχει συνιδιοκτησία στο οικόπεδο, η οποία αποτελεί κοινό στοιχείο των δύο εννοιών. Όμως, στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, παράλληλα με τη συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο, υπάρχει και αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα. Χωρίς την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας η συγκυριότητα στο κοινό οικόπεδο θα επεκτεινόταν και στα κτίσματα, με όλους τους παρεπόμενους περιορισμούς, π.χ. δεν θα μπορούσε ένας συγκύριος να εκμισθώσει έναν όροφο ή διαμέρισμα χωρίς προηγούμενη συμφωνία με όλους τους συγκυρίους. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στην οριζόντια ιδιοκτησία, ακριβώς επειδή υπάρχει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, επομένως και όλες οι εξουσίες που απορρέουν από αυτή (ΑΚ 1000), δίχως αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν και κάποιοι περιορισμοί από το ν. 3741/1929.
Άλλες συνέπειες από το ν. 3741/1929 - Ειδικότερα θέματα οριζόντιας ιδιοκτησίας
Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 5410/1994
Την απόφαση αυτή απασχόλησαν δύο βασικά ζητήματα που ανακύπτουν στο πλαίσιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το πρώτο ζήτημα αφορά τη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων πραγμάτων, επί των οποίων υφίσταται αναγκαστική συνιδιοκτησία. Οι ενάγοντες (κύριοι διαιρεμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας του α' ορόφου στη συγκεκριμένη οικοδομή) ισχυρίστηκαν ότι κάποιοι από τους συνιδιοκτήτες είχαν μεταβάλει τη χρήση ενός κοινόχρηστου χώρου, δίχως προηγούμενη σχετική συμφωνία μεταξύ όλων ή ρήτρας στον κανονισμό. Επρόκειτο για έναν διακεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, με το γενικόλογο χαρακτηρισμό «αίθουσα συγκεντρώσεων», προοριζόμενο για τις λειτουργικές ανάγκες των ενοίκων της οικοδομής, σύμφωνα με το άρθρο 7 § 1 εδ. βγ του ν.1577/85 (ΓΟΚ), τον οποίο ορισμένοι συνιδιοκτήτες χρησιμοποιούν διαρκώς και αποκλειστικώς (απέκλειαν δηλαδή τους ενάγοντες από τη χρήση του χώρου αυτού, ενώ παράλληλα επέτρεπαν τη χρήση του και σε τρίτους). Το δικαστήριο έκρινε ότι: από τις διατάξεις των άρθρων 2 § 1 και 3, 4 § 1, 5 § 1, καθώς και 13 του ν. 3741 /1929, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 ΕνΑΚ, προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης καθενός ορόφου ή μέρους αυτού έχει όλα τα ανήκοντα στον κύριο δικαιώματα, όχι μόνο επί της χωριστής ιδιοκτησίας του, αλλά και επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων πραγμάτων, χώρων και εγκαταστάσεων της οικοδομής, δικαιούμενος ως συγκύριος, σε περίπτωση ανυπαρξίας ειδικής συμφωνίας, να κάνει προσήκουσα αυτών χρήση, χωρίς όμως να μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Σε μία τέτοια περίπτωση, οι λοιποί συγκύριοι δικαιούνται να ζητήσουν την άρση της προσβολής του δικαιώματός τους, ώστε να μπορούν και εκείνοι να χρησιμοποιούν στο ίδιο μέτρο τα κοινά πράγματα. Το δικαστήριο διευκρίνισε επίσης ότι το πότε η συγκεκριμένη εκ μέρους διαμερισματούχου και οροφοκτήτη χρήση των κοινών του ακινήτου μερών τυγχάνει υπερμεγέθης, παρακωλύοντας έτσι τη χρήση των υπόλοιπων κοινωνών, κρίνεται και εκτιμάται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας και τις ανάγκες των επιμέρους διαιρετών ιδιοκτησιών, με γνώμονα πάντα τα αντικειμενικά αξιολογικά κριτήρια της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Το δεύτερο ζήτημα με το οποίο ασχολήθηκε το μονομελές πρωτοδικείο ήταν η ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση σε δίκες που αφορούν την προσήκουσα χρήση των κοινών της οικοδομής μερών. Σε τέτοιες περιπτώσεις, απεφάνθη το δικαστήριο, ανακύπτει μεταξύ των συνιδιοκτητών ιδιωτική διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας, η οποία αφορά την αδιαίρετη και αναγκαστική συνιδιοκτησία επί των τμημάτων της οροφοκτησίας και ειδικότερα: α) την ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τις ΑΚ 1002, 1117 (ενάσκηση δικαιωμάτων - εκπλήρωση υποχρεώσεων) και β) την εφαρμογή και ερμηνεία των τυχόν ειδικών ρυθμιστικών συμφωνιών και κανονισμού της οροφοκτησίας (άρθρο 4 § 1 και 13 του ν. 3741 /1929). Το σκεπτικό του δικαστηρίου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι σε δικαστικές διενέξεις, αναφορικά με δικαιώματα και υποχρεώσεις εκ της οροφοκτησίας, και ειδικότερα εκ της αναγκαστικής συνδιοκτησίας στα κοινά μέρη, ενεργητικά ή παθητικά νομιμοποιούμενοι είναι όλοι οι συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από την ταυτόχρονη ύπαρξη ενός μόνο ατόμου ως διαχειριστή.
Ο διαχειριστής της οικοδομής έχει το δικαίωμα να ενάγει και να ενάγεται, ως εκπρόσωπος της ένωσης συνιδιοκτητών, για τις διενέξεις που προκύπτουν από τη διαχείριση και μόνο της πολυκατοικίας. Όταν όμως τα πραγματικά περιστατικά, που θεμελιώνουν νομικά μια αγωγή, δεν αναφέρονται σε ιδιωτική συμπεριφορά των συνιδιοκτητών, σχετική με τη διαχείριση των κοινών, τότε νομιμοποιούμενος παθητικά (εναγόμενος) δεν είναι ο διαχειριστής αλλά οι συνιδιοκτήτες. Έτσι η αγωγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη, ακριβώς επειδή στρεφόταν κατά του διαχειριστή και μόνον.
Πρωτοδικείο Άρτας 26/1994
Στην απόφαση αυτή το πρωτοδικείο της Αρτας ασχολείται με το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα πάνω ή προς τα κάτω (άρθρο 8 § 1 ν. 3741/1929). Χωρίς να επεκταθούμε στις λεπτομέρειες και το όλο ιστορικό της απόφασης, το οποίο άπτεται και ζητημάτων που δεν ενδιαφέρουν εδώ, θα σταθούμε κυρίως στα σημεία που αναφέρονται στην έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Έχουμε ήδη αναφέρει ότι, στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η κυριότητα στο έδαφος, τα θεμέλια, τους πρωτοτοίχους, τη στέγη και τα λοιπά «κοινά» πράγματα είναι αδιαίρετη, έχει δηλαδή τη μορφή της αναγκαστικής συνιδιοκτησίας. Μεταξύ των κοινών «πραγμάτων», τα οποία αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συνιδιοκτησίας, συγκαταλέγεται, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 3741/1929 και το δικαίωμα της επέκτασης της οικοδομής προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Το δικαίωμα αυτό δεν έχει το χαρακτήρα εμπράγματου δικαιώματος, τονίζει το δικαστήριο. Αποτελεί απλώς εξουσία σε ιδιόμορφο εκμεταλλεύσιμο χώρο, η οποία μεταλλάσσεται σε εμπράγματο δικαίωμα με την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης κατασκευής κτίσματος στο σχετικό χώρο.
Το δικαίωμα αυτό, έχοντας μάλιστα άμεση την καταγωγή του από το έδαφος, υπόκειται στον κανόνα αλληλεξάρτησης των δικαιωμάτων αποκλειστικής ιδιοκτησίας και αναγκαστικής συνιδιοκτησίας και, ειδικότερα, στον κανόνα της σχέσης κυρίου και παρεπομένου μεταξύ των δύο αυτών δικαιωμάτων. Αφενός λοιπόν το δικαίωμα αυτό δεν μπορεί να υφίσταται χωρίς να αντιστοιχούν σε αυτό ορισμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας, αφετέρου δε το δικαίωμα οριζόντιας ιδιοκτησίας περιλαμβάνει κατ' αρχήν, μαζί με τα άλλα δικαιώματα της αναγκαίας συνιδιοκτησίας, και το δικαίωμα επέκτασης. Είναι τέλος δυνατή η μεταβίβαση του δικαιώματος αυτού (με σχετική συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται) σε ένα συνιδιοκτήτη ή σε ορισμένους ή και σε τρίτον, με την εξής διάκριση: όταν η μεταβίβαση γίνεται προς συνιδιοκτήτη, αρκεί το ποσοστό συνιδιοκτησίας του επί των κοινών, χωρίς να απαιτείται να του μεταβιβαστούν και πρόσθετα ποσοστά. Αντίθετα, όταν η μεταβίβαση γίνεται σε τρίτον, τότε πρέπει να συνοδεύεται με μεταβίβαση των αντιστοίχων στους μελλοντικούς χώρους ποσοστών συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.
Αρειος Πάγος 121/1993
Στην απόφαση αυτή ο Αρειος Πάγος ασχολήθηκε με τους συμβατικά δημιουργούμενους περιορισμούς των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών καθώς επίσης και με την απόκτηση ή απώλεια δικαιωμάτων στα κοινόχρηστα μέρη λόγω χρησικτησίας ή αχρησίας αντίστοιχα. Το δικαστήριο έκρινε ότι: από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ και 2 § 1, 4 § 1, 5 § 1α και 13 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους», ο οποίος κατ' άρθρο 54 ΕνΑΚ, εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικώς οριζόμενα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και μπορούν, με ομόφωνη απόφασή τους (καταρτισμένη συμβολαιογραφικά και μεταγεγραμμένη) να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσηs καθενός επί των μερών αυτών. Ειδικότερα, μπορούν να συμφωνήσουν, κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών να έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των ως άνω μερών. Οι συμφωνίες αυτές επομένως περιορίζουν την επί των μερών τούτων αναγκαστική συγκυριότητα, από την οποία απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Πρόκειται για περιορισμούς που (άρθρο 13 § 3 του ν. 3741/1929) φέρουν χαρακτήρα δουλείας. Εντούτοις, δεν είναι δουλείες κατά την έννοια των ΑΚ 1118 επ., 1142 επ., 1188 επ., αλλά μόνο φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύουν δηλαδή τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών και αντιτάσσονται κατά τρίτων.
Επιπρόσθετα, η ρύθμιση που εισάγεται με το ν. 3741/1929, εν σχέσει με την απόκτηση και κατάργηση ιδιαιτέρων δικαιωμάτων χρήσης επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών, είναι ειδική και έχει υπαγορευθεί από την ιδιαιτερότητα του θεσμού της οροφοκτησίας. Επομένως, οι διατάξεις του ΑΚ που προβλέπουν τη σύσταση σε χρησικτησία και την κατάργηση με αχρησία των δουλειών δεν μπορούν να εφαρμοστούν (ευθέως ή αναλογικά) για τη σύσταση ή κατάργηση των ανωτέρω περιορισμών. Ειδικότερα, κανένας από τους ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί, με χρησικτησία, να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα του, χρήσης, επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών, ούτε να απωλέσει με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση των ως άνω μερών. Η άποψη αυτή, την οποία υιοθετεί εδώ ο Αρειος Πάγος, εναρμονίζεται προς την ιδιαιτερότητα του θεσμού της οροφοκτησίας και προπαντός εξυπηρετεί την ανάγκη για τη δημιουργία σταθερότητας και ασφάλειας όσον αφορά στα δικαιώματα των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη.
Εφετείο Αθηνών 6920/1991
Το πρώτο ζήτημα, με το οποίο ασχολείται η απόφαση αυτή αφορά στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας: σύμφωνα με τα άρθρα 1001, 1002 και 1117 του ΑΚ σε συνδυασμό με τα άρθρα 2, 3, 5 επ., 10, 13 και 14 του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται με ρητή συμφωνία του κυρίου ή των συγκυρίων του όλου ακινήτου ή μεταξύ αυτών και εκείνου που αποκτά, η οποία πρέπει να υποβληθεί στο συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί.
Για το έγκυρο της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων αλλά αρκεί η σαφής βούληση των συμβαλλομένων ότι υποβάλλουν το ακίνητό τους στη ρύθμιση του ν. 3741/1929 (ή απλώς στη νομοθεσία περί οροφοκτησίας). Τέτοια οριζόντια ιδιοκτησία δημιουργείται αυτομάτως και όταν ο κύριος ολόκληρου κτίσματος μεταβιβάζει αυτό σε άλλον και διατηρεί ο ίδιος το δικαίωμα να ανεγείρει με δαπάνες του όροφο σε αυτό ή μεταβιβάζει σε ένα ή περισσότερα πρόσωπα ορόφους του κτίσματος. Είναι δε χωρίς ιδιαίτερη σημασία ότι αυτός που μεταβίβασε παρέλειψε να παρακρατήσει ανάλογο ποσοστό συγκυριότητας επί των κοινών μερών (εδάφους κ.λ.π.), γιατί μόλις συσταθεί εγκύρως η οριζόντια ιδιοκτησία, καθένας από τους συνιδιοκτήτες αποκτά συγχρόνως και αυτοδικαίως, (ΑΚ 1117 ή άρθρο 2 ν. 3741/1929), όχι μόνο αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, αλλά και συγκυριότητα στα κοινά μέρη της όλης οικοδομής, μεταξύ των οποίων και στο έδαφος, επί του οποίου έχει οικοδομηθεί ανάλογα με την αξία του ορόφου (ή διαμερίσματος) σε σχέση με την αξία όλης της οικοδομής.
Το δεύτερο ζήτημα που απασχόλησε το δικαστήριο είναι η δυνατότητα ή μη της απόκτησης κυριότητας επί ορόφου ή δωματίου με χρησικτησία.
Σύμφωνα με την ΑΚ 1002 και το ν. 3741/1929, κρίνει το δικαστήριο, προκύπτει σαφώς ότι δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο ή δωμάτιο της όλης οικοδομής, ακόμη και αν το τμήμα αυτό είναι προορισμένο για αυτοτελή χρήση ή εκμετάλλευση, εφόσον (το τμήμα) δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, νομίμως συσταθείσα. Τέλος από τα ΑΚ 953 και 954, προκύπτει ότι ο νόμος δεν αναγνωρίζει χωριστή κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε συστατικό μέρος ακινήτου, παρά μόνο χωριστή νομή σε τέτοιο συστατικό, η οποία όμως δεν μπορεί να οδηγήσει στην κτήση χωριστής κυριότητας με χρησικτησία.