ΜΙΣΘΩΣΗ - ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ -ΥΠΟΔΕΙΓΜΑΤΑ

 
ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ.Δυσαναλογία ανάμεσα στο μίσθωμα και στην πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου. Μείωση μισθώματος λόγω οικονομικής κρίσης.
Άρθρο 288 ΑΚ
Δυσαναλογία ανάμεσα στο μίσθωμα και στην πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου. Μείωση μισθώματος λόγω οικονομικής κρίσης. Άρθρο 288 ΑΚ.
Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ που ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Επομένως, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και επί των μισθώσεων κατοικιών και  εν όψει και της διατάξεως του άρθρου 44 π.δ.34/1995 και επί των εμπορικών μισθώσεων.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ παρέχει στο δικαστήριο την δυνατότητα, να προβεί στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού, ή μετά από αναπροσαρμογή, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταχθείσα καλή πίστη.

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση, ή ουσιώδης μείωση, της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι.

Εν όψει των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις, των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ, των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας, οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα μας και συνεχώς επιδεινώνεται, μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών, οι οποίοι αδυνατούν να καταβάλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα, αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή, προκειμένου για μίσθωση κατοικιών, ή, προκειμένου για επαγγελματική μίσθωση δεν μετακινούνται για αγορές στους εμπορικούς δρόμους με επακόλουθο την μείωση της πελατείας σε σημαντικό βαθμό.

Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο, κατόπιν αγωγής, πρώτα διαγνώσκει, αν, μεταξύ του οφειλομένου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει διαφορά και είναι τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, αναπροσαρμόζει το μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ ΑΠ 9/1997, ΑΠ 669/2011, ΑΠ 1229/2011, ΑΠ 508/2010, ΑΠ 850/2010, ΑΠ 1464/2009).

Λαμβάνεται υπ όψιν και η θέση και η κατάσταση του μισθίου, τα συγκριτικά στοιχεία και οι ειδικές συνθήκες, η πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου κατά τον χρόνο επίδοσης της αγωγής, που είναι επιτευκτέα σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.



Αν με βάση τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία προκύπτει ότι, υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ του μισθώματος και της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή του ενάγοντος-μισθωτή κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας, τότε εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, γιατί η διαφορά υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε με την σύμβαση ο ενάγων-μισθωτής, η δε εμμονή του εναγομένου-εκμισθωτή στην καταβολή του μισθώματος αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η μείωση του μισθώματος στο προσήκον μέτρο κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπ όψιν κατά των συναλλακτικών ηθών, προκειμένου να περιορισθεί η ζημία του ενάγοντος-μισθωτή και να αποκατασταθεί η καλή πίστη (ΕφΑθ 36/2013, ΕφΠειρ 37/2013).
Παράταση ρυθμίσεων εμπορικών μισθώσεων και μισθώσεων διατηρητέων κτιρίων μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2013

05 Φεβρουάριος 2013



Παράταση ρυθμίσεων εμπορικών μισθώσεων και μισθώσεων διατηρητέων κτιρίων μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2013.



Σύμφωνα με το άρθρο 6 της Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου  της 18 Δεκεμβρίου 2012 ( ΦΕΚ Α΄ 246), η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/10 (Α 90) παρατείνεται μέχρι τη 31.12.2013. 

Επομένως για τις καταγγελίες μισθώσεων που θα γίνουν μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2013 ο μισθωτής μπορεί, μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση, ακόμη και αν είχε παραιτηθεί του δικαιώματος αυτού. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσµατά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της.

Στην περίπτωση αυτή οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη ποσό ίσο με ένα μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί τρεις μήνες πριν από την καταγγελία της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση καταγγελίας μίσθωσης για ακίνητο που έχει χαρακτηρισθεί διατηρητέο.
Υπόδειγμα συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης

05 Φεβρουάριος 2013



Υπόδειγμα συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης.



ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Στην Αθήνα σήμερα την …….κάτοικος Αθηνών (ΑΦΜ …..ΔΟΥ…..) έχων στην κυριότητά του, νομή και κατοχή του το διαμέρισμα οικοδομής επί της οδού επιφανείας ….τ.μ. με πλήρη εγκατάσταση φωτισμού, ύδρευσης, αποχέτευσης και σε άριστη εγκατάσταση, καλούμενος στο εξής «εκμισθωτής», το εκμισθώνει στους α) ….(ΑΦΜ ….ΔΟΥ . ) και …. (ΑΦΜ ….ΔΟΥ … ) καλούμενους  στο εξής «μισθωτής», με τους εξής όρους και συμφωνίες.

1. Η μίσθωση αρχίζει την …….και λήγει την……

2. Ως μηνιαίο μίσθωμα καθορίζεται και συμφωνείται το ποσό των ….ευρώ καταβλητέο στον εκμισθωτή εντός των τριών πρώτων ημερών κάθε μήνα, χωρίς καμία προηγούμενη όχληση. Αποδεικτικό στοιχείο της καταβολής του ενοικίου, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, ακόμη και αυτού του όρκου, αποτελεί η απόδειξη καταβολής ενοικίου.

Δηλώνεται ότι καταβλήθηκε εγγύηση για την καλή εκτέλεση της μίσθωσης ένα μηναίο μίσθωμα.

Συμφωνείται ότι ο μισθωτής θα καταβάλλει επί πλέον και το 1,8% του αναλογούντος χαρτοσήμου και συνολικά  …ευρώ μηνιαίως.

3. Εάν ένας εκ των μισθωτών αποχωρήσει η μίσθωση συνεχίζεται με τον άλλο.

Σε καμία περίπτωση επιτρέπεται η είσοδος τρίτου, χωρίς την έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

4. Εάν μετά την παρέλευση της τριετίας ο μισθωτής θελήσει να παραμείνει στο μίσθιο, τότε θα συμφωνηθεί από κοινού αύξηση του μισθώματος.

Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία και ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο η αύξηση θα είναι 5% ετησίως επί του προηγουμένου καταβαλλομένου μισθώματος για κάθε χρόνο που ο μισθωτής παραμείνει στην χρήση του μισθίου.

5. Για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης ο μισθωτής έδωσε σήμερα άτοκα στα χέρια του εκμισθωτή για εγγύηση το ποσόν των 750 ευρώ, το οποίο θα αναλάβει μετά την εμπρόθεσμη αποχώρησή του από το μίσθιο κατά την λήξη της μίσθωσης και την ακριβή εκπλήρωση όλων των όρων του παρόντος συμφωνητικού.

6. Το μίσθιο θα χρησιμεύσει αποκλειστικά ως……..αποκλειομένης ρητώς της μεταβολής της χρήσης αυτού.

Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται την λύση της μίσθωσης, του μισθωτή υποχρεουμένου σε καταβολή όλων των υπολειπομένων μισθωμάτων μέχρι παρέλευσης του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

7. Η υπομίσθωση μερική, ή ολική του μισθίου από τον μισθωτή και η καθ' οιονδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης αυτού προς τρίτους, έστω και χωρίς αντάλλαγμα, απαγορεύεται. Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται λύση της μίσθωσης.

8. Σε περίπτωση μη εμπροθέσμου καταβολής του μισθώματος, πλην των λοιπών στην παρούσα συνεπαγομένων συνεπειών, ο εκμισθωτής δικαιούται τόκο υπερημερίας επί του καθυστερουμένου ποσού μέχρι την εξόφληση. Ρητά συνομολογείται ότι ο μισθωτής για καμία απολύτως αιτία δεν δικαιούται να παρακρατήσει εν όλω ή εν μέρει το εκάστοτε ληξιπρόθεσμο μίσθωμα, ή να συμψηφίσει τούτο σε οποιαδήποτε απαίτησή του κατά του εκμισθωτή.

9. Σιωπηρή, ή άνευ ειδικής συμφωνίας παράταση, ή ανανέωση της μίσθωσης απαγορεύεται ρητά, τυχόν δε παραμονή του μισθωτή πέραν της λήξης της μίσθωσης καθιστά αυτόν εξωστέο, επιτρεπομένης της λήψης ασφαλιστικών μέτρων, συγχρόνως δε καθίσταται υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή για κάθε ζημιά η οποία επήλθε, υποχρεωμένου άμα σε αποζημίωση.

10. Ο μισθωτής δεν μπορεί για κανένα λόγο, ούτε λόγο ανωτέρας βίας, χωρίς έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή, να λύσει την παρούσα μίσθωση πριν την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

11. Ο μισθωτής δηλώνει ανεπιφύλακτα ότι γνωρίζει το μίσθιο και ότι τούτο  είναι της αρεσκείας του και κατάλληλο για την χρήση την οποία το προορίζει. Το μίσθιο εκμισθώνεται ακριβώς στην κατάσταση που βρίσκεται, του εκμισθωτή ουδεμίας υποχρέωσης έχοντος για οποιαδήποτε επισκευή, ή βελτίωση του μισθίου έστω και αναγκαία.

Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου και σύμφωνα με  τον σκοπό για τον οποίο το προορίζει, ενεργεί δε όλες τις προς συντήρηση του   μισθίου αναγκαίες δαπάνες και επισκευές.

Ρητά συμφωνείται ότι ο εκμισθωτής δικαιούται, αυτοπροσώπως ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου, σε επιθεώρηση του μισθίου ανά τρίμηνο.

12. Ο εκμισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης σε ουδεμία επισκευή, ή προσθήκη, ή βελτίωση του μισθίου υποχρεούται έστω και αναγκαία.

Κάθε τέτοια που τυχόν γίνει από τον μισθωτή για οποιοδήποτε λόγο, ή αιτία βαρύνει αυτόν και θα εκτελείται κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του εκμισθωτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής δεν έχει κανένα δικαίωμα αποζημίωσης, ή αφαίρεσης για τις γενόμενες από αυτόν κατά τα ανωτέρω βελτιώσεις και επισκευές του μισθίου για οποιεσδήποτε και σε οσεσδήποτε δαπάνες του, κάθε δε ωφέλεια θα παραμείνει σε όφελος του μισθίου.

13. Το μίσθιο παραδίδεται με συνδεδεμένο το ηλεκτρικό ρεύμα στο όνομα του εκμισθωτή. Με την έναρξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να μεταφέρει την σύνδεση στο όνομά του.

14. Ο μισθωτής υποχρεούται στην πληρωμή του παρ' αυτών καταναλισκομένου ηλεκτρικού ρεύματος, ύδατος, τηλεφωνικών τελών, τελών χρήσης υπονόμων, φωτισμού κ.λ.π. τα οποία κατά τον νόμο, ή τις συναλλαγές βαρύνουν τον μισθωτή.

15. Ο μισθωτής υποχρεούται στην πληρωμή του αναλογούντος στο μίσθιο  φόρου απορριμμάτων, ως και παντός άλλου δημοσίου ή δημοτικού φόρου, εισφοράς, ή τέλους βαρύνοντος κατά νόμο, ή κατά συνήθεια, τον μισθωτή, ως και επί ενδεχομένων δαπανών εκκένωσης, ή συντήρησης και λειτουργίας των υπονόμων.

16. Απαγορεύεται στο μίσθιο η εναπόθεση έστω και προσωρινά εύφλεκτων υλών ή άλλων αντικειμένων, δυναμένων να εκθέσουν το μίσθιο σε κίνδυνο πυρκαγιάς, καθώς επίσης απαγορεύεται η τοποθέτηση μηχανημάτων ή εγκαταστάσεων, που προκαλούν κίνδυνο, ή θόρυβο, δυνάμενο να ενοχλήσει τους λοιπούς ενοίκους του κτιρίου και του περιβάλλοντος χώρου.

17. Η τοποθέτηση από τον μισθωτή επιγραφής, ή άλλης φωτεινής, ή μη διαφημιστικής παράστασης, επιτρέπεται στα πλαίσια του χώρου πρόσοψης του μισθίου. Ο φωτισμός των προθηκών επιτρέπεται μόνον με ηλεκτρικό φως και σύμφωνα προς τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και οδηγίες της ηλεκτρικής εταιρείας, ή άλλης οποιασδήποτε αρμόδιας αρχής, του μισθωτή ευθυνομένου προσωπικώς για την τήρηση των διατάξεων και οδηγιών τούτων, ως και για τις τυχόν βλάβες, ή ζημιές, στο μίσθιο, λόγω μη τήρησης, ή μη προσήκουσας τήρησης των ανωτέρω διατάξεων και οδηγιών.

18. Ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιεί για οτιδήποτε ήθελε συμβεί στο μίσθιο αμέσως τον εκμισθωτή. Υποχρεούται να συμμορφώνεται οπωσδήποτε προς όλες τις εκάστοτε αστυνομικές διατάξεις για την τήρηση των οποίων καθίσταται προσωπικά υπεύθυνος, του εκμισθωτή απαλλασσομένου από κάθε ευθύνης για την τήρησή τους από τον μισθωτή.

19. Η εγκατάσταση τηλεφώνων, ή κωδώνων, καθώς και οποιασδήποτε άλλης εγκατάστασης, από το παρόν επιτρεπομένης, δύναται να γίνει με τον όρο της μη βλάβης του μισθίου και της ασφαλείας και του μισθίου και του μεγάρου, κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και όρους, του μισθωτή αναλαμβάνοντος την υποχρέωση της πλήρους αποζημίωσης του εκμισθωτή για την μη συμμόρφωση προς τις διατάξεις του παρόντος όρου.

20. Τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέπει την τοποθέτηση ενοικιαστηρίου πίνακα για την επίσκεψη του μισθίου στους ενδιαφερόμενους υποψήφιους μισθωτές, κάθε ημέρα και από 10.00 - 12.00 και 17.00 - 19.00.

21. Μετά την λήξη της μίσθωσης, ή με την καθοιονδήποτε τρόπο σύμφωνα με τους όρους της παρούσας λύση αυτής, ο μισθωτής υποχρεούται απροφάσιστα να εκκενώσει το μίσθιο και να αποδώσει την χρήση του στον εκμισθωτή. Για κάθε μέρα καθυστέρησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή 200 ευρώ ως ποινική ρήτρα μη αποκλειομένου του δικαιώματος του εκμισθωτή να ζητήσει αθροιστικά από τον μισθωτή και την επανόρθωση της ζημίας που ήθελε προκύψει εντεύθεν .

22. Η καθυστέρηση, ή μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, ως και η παράβαση οποιουδήποτε άλλου όρου της παρούσας σύμβασης, θεωρημένων όλων ως ουσιωδών, δίνει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση (σε περίπτωση δε καθυστερήσεως του μισθώματος εκ δυστροπίας και χωρίς καταγγελία) και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου.

23. Ο εκμισθωτής επιδίδει στην διεύθυνση του μισθίου όλες τις προς τον μισθωτή απευθυνόμενες δικαστικές, ή εξώδικες πράξεις, που έχουν σχέση με την παρούσα σύμβαση. Σε περίπτωση εγκατάλειψης του μισθίου όλες οι επιδόσεις  γίνονται στην διεύθυνση του μισθίου.

24. Κάθε τυχόν τροποποίηση των όρων του παρόντος, πρέπει να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνον με έγγραφο, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού του όρκου. Η από τον εκμισθωτή μη ενάσκηση κάποιου δικαιώματος, άπαξ ή κατά επανάληψη, ρητώς συνομολογείται ότι δεν σημαίνει παραίτηση αυτού από το σχετικό δικαίωμά του.

25. Συμφωνείται ότι για κάθε από το παρόν διαφορά αρμόδια τυγχάνουν τα Δικαστήρια των Αθηνών.

Σε πίστωση συνετάγη το παρόν σε τέσσερα πρωτότυπα, εκ των οποίων ανά ένα έλαβε κάθε συμβαλλόμενο μέρος το δε τέταρτο θα υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ του εκμισθωτή.

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ

Ο ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ                                       Ο ΜΙΣΘΩΤΗΣ


Υπόδειγμα συμφωνητικού μίσθωσης κατοικίας

05 Φεβρουάριος 2013



Υπόδειγμα συμφωνητικού μίσθωσης κατοικίας.



ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Στην Αθήνα σήμερα την ….ο ……..κάτοικος ……έχων στην κυριότητα, νομή και κατοχή του το…..διαμέρισμα οικοδομής επί της οδού …..καλούμενος στο εξής εκμισθωτής, το εκμισθώνει στην…….(ΑΦΜ ……. ΔΟΥ καλουμένη στο εξής μισθώτρια, με τους εξής όρους και συμφωνίες.

1. Η μίσθωση συμφωνείτε για δύο χρόνια, αρχίζει την …..και λήγει την…..

2. Το μίσθιο θα χρησιμεύσει ως κατοικία της μισθώτριας και της οικογένειας της.

3. Μετά την λήξη της μίσθωσης η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη, ή να προβεί σε ανανέωση της μίσθωσης, ή να αποδώσει το μίσθιο σε καλή κατάσταση, σύμφωνα με την χρήση που συμφωνήθηκε.

4. Ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνείται το ποσό των…..καταβλητέο στον εκμισθωτή, εντός των τριών πρώτων εργασίμων ημερών κάθε μήνα, χωρίς καμία προηγούμενη όχληση. Αποδεικτικό στοιχείο της καταβολής του ενοικίου, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, ακόμη και αυτού του όρκου, αποτελεί η απόδειξη καταβολής ενοικίου.

Δηλώνεται ότι καταβλήθηκε εγγύηση για την καλή εκτέλεση της μίσθωσης ένα μηναίο μίσθωμα. 

5. Με το παρόν η μισθώτρια καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα μηνός ….

6. Η μισθώτρια δηλώνει ανεπιφύλακτα ότι γνωρίζει το μίσθιο και ότι τούτο  είναι της αρεσκείας της και κατάλληλο για την χρήση την οποία το προορίζει.Το μίσθιο εκμισθώνεται ακριβώς στην κατάσταση που βρίσκεται, της μισθώτριας αναλαβούσας να προβεί στις παρακάτω επισκευές, του εκμισθωτή ουδεμίας υποχρέωσης έχοντος για οποιαδήποτε επισκευή, ή βελτίωση του μισθίου έστω και αναγκαία.

7. Η μισθώτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση μέχρι τέλους …..να έχει προβεί σε όλες τις αναγκαίες επιδιορθώσεις του μισθίου και κυρίως να το βάψει και να προβεί σε συντήρηση-επισκευή όλων των δαπέδων, ξύλινων και μη.

Αν η μισθώτρια δεν προβεί στις παραπάνω επιδιορθώσεις του μισθίου η μίσθωση θεωρείται ότι λύθηκε με υπαιτιότητα της μισθώτριας, του εκμισθωτή δικαιουμένου, λόγω λύσης της μίσθωσης, να προβεί σε έξωσή της και να αξιώσει αποκατάσταση κάθε θετικής, ή αποθετικής, ζημίας που υπέστη από την πρόωρη λύση.

Κάθε δαπάνη της μισθώτριας προς επιδιόρθωση του μισθίου παραμένει προς όφελος του μισθίου, αυτής μη έχουσας καμία αξίωση, ή απαίτηση κατά του εκμισθωτή για τις εν γένει επιδιορθώσεις, οι οποίες μετά την λήξη της μίσθωσης θα παραμείνουν προς όφελος του μισθίου. 

8. Η υπομίσθωση μερική, ή ολική, του μισθίου από την μισθώτρια και η καθ' οιονδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης αυτού προς τρίτους, εκτός της αδελφής της ……έστω και χωρίς αντάλλαγμα, απαγορεύεται. Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται λύση της μίσθωσης.

 9. Σε περίπτωση μη εμπροθέσμου καταβολής του μισθώματος, πλην των λοιπών συνεπαγομένων συνεπειών, ο εκμισθωτής δικαιούται τόκο υπερημερίας επί του καθυστερουμένου ποσού μέχρι την εξόφληση. Ρητά συνομολογείται ότι η μισθώτρια για καμία απολύτως αιτία δεν δικαιούται να παρακρατήσει εν όλω, ή εν μέρει το εκάστοτε ληξιπρόθεσμο μίσθωμα, ή να συμψηφίσει τούτο σε οποιαδήποτε απαίτησή της κατά του εκμισθωτή.

10. Σιωπηρή, ή άνευ ειδικής συμφωνίας παράταση, ή ανανέωση της μίσθωσης απαγορεύεται ρητά, τυχόν δε παραμονή της μισθώτριας πέραν της λήξης της μίσθωσης καθιστά αυτήν εξωστέα, επιτρεπομένης της λήψης ασφαλιστικών μέτρων, συγχρόνως δε καθίσταται υπεύθυνη έναντι του εκμισθωτή για κάθε ζημιά η οποία επήλθε, υποχρεωμένης άμα σε αποζημίωση.

11. Η μισθώτρια δεν μπορεί για κανένα λόγο, ούτε λόγο ανωτέρας βίας, χωρίς έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή, να λύσει την παρούσα μίσθωση πριν την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

12. Η μισθώτρια υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου και σύμφωνα με  τον σκοπό για τον οποίο το προορίζει, ενεργεί δε όλες τις προς συντήρηση του   μισθίου αναγκαίες δαπάνες και επισκευές.  Ρητά συμφωνείται ότι ο εκμισθωτής δικαιούται, αυτοπροσώπως, ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου, σε επιθεώρηση του μισθίου ανά εξάμηνο.

13. Ο εκμισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης σε ουδεμία επισκευή, ή προσθήκη, ή βελτίωση του μισθίου υποχρεούται, έστω και αναγκαία. Κάθε τέτοια που τυχόν γίνει από την μισθώτρια για οποιοδήποτε λόγο, ή αιτία, βαρύνει αυτήν και θα εκτελείται κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του εκμισθωτή.

Στην περίπτωση αυτή η μισθώτρια δεν έχει κανένα δικαίωμα αποζημίωσης, ή αφαίρεσης των προσθηκών, ή βελτιώσεων, κάθε δε ωφέλεια παραμένει προς όφελος του μισθίου.

Ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να απαιτήσει κατά την κρίση του από την μισθώτρια την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση με δαπάνες της μισθώτριας.

14. Η μισθώτρια υποχρεούται στην πληρωμή του ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τελών χρήσης υπονόμων, φωτισμού, φόρου απορριμμάτων, ως και παντός άλλου δημοσίου, ή δημοτικού φόρου, εισφοράς, ή τέλους, τα οποία κατά τον νόμο, ή τις συναλλαγές, βαρύνουν την μισθώτρια.

15. Απαγορεύεται στο μίσθιο η εναπόθεση έστω και προσωρινά εύφλεκτων υλών, ή άλλων αντικειμένων, δυναμένων να εκθέσουν το μίσθιο σε κίνδυνο πυρκαγιάς, καθώς επίσης απαγορεύεται η τοποθέτηση μηχανημάτων ή εγκαταστάσεων, που προκαλούν κίνδυνο, ή θόρυβο, δυνάμενο να ενοχλήσει τους λοιπούς ενοίκους του κτιρίου.

16. Η τοποθέτηση από την μισθώτρια επιγραφής, ή άλλης φωτεινής, ή μη,  παράστασης, επιτρέπεται στα πλαίσια του χώρου πρόσοψης του μισθίου. Ο φωτισμός των προθηκών επιτρέπεται μόνον με ηλεκτρικό φως και σύμφωνα προς τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και οδηγίες της ηλεκτρικής εταιρείας, ή άλλης οποιασδήποτε αρμόδιας αρχής, της μισθώτριας ευθυνομένης προσωπικώς για την τήρηση των διατάξεων και οδηγιών τούτων, ως και για τις τυχόν βλάβες, ή ζημιές στο μίσθιο και το κτίριο εν γένει λόγω μη τήρησης, ή μη προσήκουσας τήρησης, των ανωτέρω διατάξεων και οδηγιών.

17. Η μισθώτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιεί για οτιδήποτε ήθελε συμβεί στο μίσθιο αμέσως τον εκμισθωτή. Υποχρεούται να συμμορφώνεται οπωσδήποτε προς όλες τις εκάστοτε αστυνομικές διατάξεις για την τήρηση των οποίων καθίσταται προσωπικά υπεύθυνη, του εκμισθωτή απαλλασσομένου από κάθε ευθύνης για την τήρησή τους.

18. Οποιαδήποτε εγκατάσταση, επιτρεπόμενη με το παρόν, δύναται να γίνει με τον όρο της μη βλάβης και της ασφαλείας του μισθίου και του κτιρίου κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και όρους, της μισθώτριας αναλαμβάνουσας την υποχρέωση της πλήρους αποζημίωσης του εκμισθωτή για την μη συμμόρφωσή της προς τις διατάξεις του παρόντος όρου.

19. Τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης η μισθώτρια υποχρεούται να επιτρέπει την τοποθέτηση ενοικιαστηρίου πίνακα για την επίσκεψη του μισθίου στους ενδιαφερόμενους υποψήφιους μισθωτές, κάθε ημέρα και από 10.00 - 12.00 και 17.00 - 19.00.

20. Μετά την λήξη της μίσθωσης, ή με την καθοιονδήποτε τρόπο σύμφωνα με τους όρους της παρούσας λύση αυτής, η μισθώτρια υποχρεούται απροφάσιστα να εκκενώσει το μίσθιο και να αποδώσει την χρήση του στον εκμισθωτή.

Για κάθε μέρα καθυστέρησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου η μισθώτρια  υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή 100 ευρώ ως ποινική ρήτρα, μη αποκλειομένου του δικαιώματος του εκμισθωτή να ζητήσει αθροιστικά από την μισθώτρια και την επανόρθωση κάθε ζημίας, που ήθελε προκύψει.

21. Η καθυστέρηση, ή μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, ως και η παράβαση οποιουδήποτε άλλου όρου της παρούσας σύμβασης, θεωρημένων όλων ως ουσιωδών, δίνει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση (σε περίπτωση δε καθυστέρησης του μισθώματος εκ δυστροπίας και χωρίς καταγγελία) και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου.

22. Σε περίπτωση μη παράδοσης του μισθίου σε καλή κατάσταση συμφωνείται ότι η μισθώτρια θα υπόκειται, πέραν των άλλων, σε χρηματική ποινή, συνισταμένη στο τριπλάσιο του καταβλητέου μισθώματος κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης.

23. Ο εκμισθωτής επιδίδει στην διεύθυνση του μισθίου όλες τις προς την μισθώτρια απευθυνόμενες δικαστικές, ή εξώδικες πράξεις, που έχουν σχέση με την παρούσα σύμβαση.

24. Η από τον εκμισθωτή μη ενάσκηση κάποιου δικαιώματος, άπαξ ή κατά επανάληψη, ρητώς συνομολογείται ότι δεν σημαίνει παραίτηση αυτού από το σχετικό δικαίωμά του.

25. Κάθε τυχόν τροποποίηση των όρων του παρόντος, πρέπει να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο με έγγραφο, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού ακόμη του όρκου.

Σε πίστωση συνετάγη το παρόν σε τρία πρωτότυπα, εκ των οποίων ανά ένα έλαβε κάθε συμβαλλόμενο μέρος το δε τρίτο θα υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ.

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ

Ο ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ                                        Η ΜΙΣΘΩΤΡΙΑ


Μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος

04 Φεβρουάριος 2013



Μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος.



Κατά τη διάταξη του άρθρου 638 ΑΚ μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος υπάρχει όταν παραχωρείται έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος (εκτός από αγροτικό κτήμα) ή δικαιώματος για κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.

Διαφέρει της σύμβασης εργασίας, γιατί στην τελευταία αντικείμενο είναι η παροχή υπηρεσιών αντί αμοιβής, ως προϊόντος ανεξάρτητης ή εξηρτημένης εργασίας, ενώ επί μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος παραχωρείται με αντάλλαγμα η χρήση και κάρπωση αυτού ανεξαρτήτως της εργασίας του μισθωτού και της εξάρτησής του ή μη από τον εκμισθωτή.

Στις  περιπτώσεις  αυτές  ο  εκμισθωτής υποχρεούται, α) να παραχωρήσει τη χρήση που συμφωνήθηκε, β) να διατηρεί κατάλληλο το πράγμα για τη χρήση  αυτή σε  ολόκληρο  το  χρόνο  της μίσθωσης (ΑΚ 574 - 575), γ) να φέρει τους φόρους που βαρύνουν το μίσθιο (ΑΚ 590), δ) να καταβάλλει τις πληρωμές,  των αναγκαίων για τη διατήρηση του μισθίου σε χρήση, δαπανών (ΑΚ 591), (ΕφΑθ 6984/1989, ΕφΛαρ 194/2011).


Αυτόματη λύση εμπορικής μίσθωσης

04 Φεβρουάριος 2013



Αυτόματη λύση εμπορικής μίσθωσης.



Από τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του πδ. 34/1995, με την οποία καθιερώνεται η ισχύς της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, για 12 έτη, ακόμα και αν είχε συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 45 του ίδιου πδ., με την οποία θεωρούνται αυτοδικαίως άκυροι οποιοιδήποτε όροι συνεπάγονται περιορισμό των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων μερών, εάν συμφωνούνται κατά την έναρξη της μίσθωσης, προκύπτει ότι η κατά την έναρξη της μίσθωσης συνομολόγηση οποιασδήποτε διαλυτικής αίρεσης, ή όρου, που συνεπάγεται την αυτόματη λύση της μίσθωσης, πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της, και χωρίς την τήρηση των προϋποθέσεων της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρου 43 του ίδιου πδ. είναι ανίσχυρη και θεωρείται σαν να μην είχε γραφεί (ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 1091/2004, ΑΠ 246/2011).
Αποχώρηση πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου μίσθωσης κατοικίας

04 Φεβρουάριος 2013



Αποχώρηση πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου μίσθωσης κατοικίας.



Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Η ρύθμιση δεσμεύει, τόσο τον εκμισθωτή, όσο και τον μισθωτή.

Είναι όμως δυνατή η σύντμηση του νομίμου χρόνου της μίσθωσης κατοικίας ακόμη και με άτυπη συμφωνία των συμβαλλομένων, αρκεί η συμφωνία να είναι μεταγενέστερη της συνάψεως της.

Η αυθαίρετη, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου μίσθωσης δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης. Η μη λύση της μίσθωσης ισχύει και όταν ο μη συναινών στην πρόωρη λύση εκμισθωτής παραλάβει από τον μονομερώς αποχωρήσαντα μισθωτή τα κλειδιά του μισθίου, είτε με επιφύλαξη, είτε αναγκαστικώς προς προστασία της περιουσίας του.

Στην περίπτωση της χωρίς νόμιμο λόγο πρόωρης εγκατάλειψης του μισθίου (πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου) ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα μέχρι την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου, ή μέχρι το μίσθιο να εκμισθωθεί εκ νέου. Ο μισθωτής δικαιούται να αφαιρέσει από το μίσθωμα παν ότι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από την με άλλο τρόπο χρησιμοποίηση του μισθίου, ή δολίως παρέλειψε να ωφεληθεί.
Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης

04 Φεβρουάριος 2013



Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης



Με το άρθρο 43 του πδ. 34/1995 παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη αυτής.

Η καταγγελία που γίνεται εγγράφως, επιφέρει τη λήξη της μίσθωσης και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την παρέλευση εξαμήνου από την επίδοση αυτής.

Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι λύνει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του.

Στην περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης κατά τα παραπάνω ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή, λόγω αποζημίωσης, το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών, ανεξάρτητα από τη ζημία του εκμισθωτή, ακόμη και αν ο τελευταίος εκμίσθωσε το μίσθιο αμέσως.

Αν μετά την άσκηση της καταγγελίας ο μισθωτής αποδώσει αμέσως την χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή οφείλει και πάλι να καταβάλει στον τελευταίο το μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας μίσθωμα των έξι μηνών και την αποζημίωση των τεσσάρων μηνών (ΑΠ 246/2011).
Αναπροσαρμογή μισθώματος στην εμπορική μίσθωση λόγω μεταβολής των συνθηκών

04 Φεβρουάριος 2013



Αναπροσαρμογή μισθώματος στην εμπορική μίσθωση λόγω μεταβολής των συνθηκών.



Στην εμπορική μίσθωση για την αναπροσαρμογή του μισθώματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων  288 και 388 ΑΚ.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ η οποία ορίζει ότι «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, και επομένως και στις εμπορικές μισθώσεις, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της  παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει, ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 503/2005, ΑΠ 328/2004).

Η διάταξη του άρθρου 288 AK είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ.

Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους στην εμπορική μίσθωση το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι,

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής   πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης,

β) η μεταβολή πρέπει να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν, να προβλεφθούν,

γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, εν όψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 1464/2009).

Πρέπει να συντρέχουν, δηλαδή, όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπ όψιν και συνεκτιμάται (ΕφΠειρ 48/2010).

Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.

Τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων της επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος, η παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση αναλόγων ακινήτων, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν (ΑΠ 1171/2004).

Επομένως για την αναπροσαρμογή του μισθώματος με την ΑΚ 388 πρέπει, εν όψει ότι κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης τα συμβαλλόμενα μέρη έλαβαν υπ όψιν τους όλα τα περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά και τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν στην συνέχεια σε χρόνο μεταγενέστερο, η μεταβολή δε να έχει  χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσε να προβλεφθεί, πράγμα που συμβαίνει, όταν τα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

Δεν αρκεί δηλαδή οποιαδήποτε μεταβολή να επιδρά στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνο εκείνη που έχει ως συνέπεια η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής.

Αυτό συμβαίνει όταν ο συμβαλλόμενος, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων, βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος, να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί (ΕφΘεσ 2678/2006).

Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάθοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής (ΑΠ 1382/1992, ΕφΑθ 6972/2001).

Κατανοητό γίνεται ότι η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ως ειδικότερη, υπερισχύει της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ ως γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή  των συνθηκών, η  οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 AK.

Έτσι, με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη του 288 ΑΚ, όταν, αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά  σε σχέση   με  τις  συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο. Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004).

Κατ εφαρμογή της διάταξης του 288 ΑΚ, όταν ζητείται η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες, που λαμβάνονται υπ όψιν για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής μείωση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 2166/2009, ΑΠ 503/2005).

Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της σύμβασης και, ειδικότερα, η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η ευρύτητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου (ΑΠ 1487/2005, ΕφΠειρ 48/2010).

Ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις, δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων, να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΑΠ 1186/1986, ΕφΠειρ 337/1995, ΕφΑθ 5487/1994).
Προσωποπαγές το δικαίωμα του εκμισθωτή στην καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, ή ιδιοκατοίκηση

04 Φεβρουάριος 2013



Προσωποπαγές το δικαίωμα του εκμισθωτή στην καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, ή ιδιοκατοίκηση.



Το δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, ή ιδιοκατοίκηση, από τον ίδιο του μισθίου, και συνακόλουθα η αξίωσή του για απόδοση του μισθίου, είναι προσωποπαγές, γιατί συνδέεται στενώς με το πρόσωπό του και για το λόγο αυτό με τον θάνατό του αποσβήνεται.

Έτσι στην περίπτωση της καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση,  ή ιδιοκατοίκηση, από τον ίδιο του μισθίου, εάν αυτός αποβιώσει μετά την καταγγελία και προτού διαταχθεί τελεσίδικα η απόδοση του μισθίου, η καταγγελία καθίσταται ανίσχυρη, αφού πλέον εκλείπουν οι προϋποθέσεις της πρόθεσης και δυνατότητας ιδιόχρησης του μισθίου από αυτόν.

Δυνατότητα ιδιόχρησης, ή ιδιοκατοίκησης, του μισθίου στην περίπτωση αυτή από τους κληρονόμους του εκμισθωτή, ή από τον ειδικό διάδοχό του, οι οποίοι υπεισέρχονται στη θέση του, δεν είναι επιτρεπτή.

Εάν ο κληρονόμος, ή, ο ειδικός διάδοχος, θέλει να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο, ή, να το ιδιοκατοικήσει, πρέπει να ασκήσει ο ίδιος προσωπικά νέα αγωγή, για να κριθεί, αν συντρέχουν στο πρόσωπό του οι προϋποθέσεις, που απαιτεί ο νόμος προς απόδοση σ' αυτόν του μισθίου για ιδιόχρηση, ή ιδιοκατοίκηση (ΑΠ 343/1999, ΕφΑθ 6504/1993).
Μη απομάκρυνση εισκομισθέντων κινητών πραγμάτων στο μίσθιο από μισθωτή

04 Φεβρουάριος 2013



Μη απομάκρυνση εισκομισθέντων κινητών πραγμάτων στο μίσθιο από μισθωτή.



Σύμφωνα με τα άρθρα 330, 297και 298 σε συνδυασμό με το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ ο μισθωτής, μετά την καθ οιονδήποτε λόγο απομάκρυνσή του από το μίσθιο, πρέπει να αποδώσει αυτό κενό από τα πράγματα, που εισκόμισε σε αυτό.

Αν παραβεί την υποχρέωσή του αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία, που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν έχει την δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, π.χ να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος, ή να το εκμισθώσει σε τρίτο.

Η παραμονή, όλων, ή  μέρους, των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, αλλά αξίωση για αποζημίωση.

Αν με την μη απομάκρυνση των εισκομισθέντων δεν καθίσταται αδύνατη η  εξουσίαση των χώρων του μισθίου, αντίθετα παρέχεται αντικειμενικά στον εκμισθωτή η δυνατότητα χρήσης του ακινήτου και νέας εκμίσθωσης, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται αποζημίωσης (ΕφΘεσ 2922/2005, ΕφΑθ 3401/2002, ΕφΠειρ 6/2011).
Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή. Αποζημίωση εκμισθωτή λόγω πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης από τον μισθωτή

03 Φεβρουάριος 2013



Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης από τον μισθωτή. Αποζημίωση εκμισθωτή λόγω πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης από τον μισθωτή.



Με το άρθρο 43 π.δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 ν. 3853/2010, παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη αυτής. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, επιφέρει τη λήξη της μίσθωσης και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την παρέλευση τριών μηνών από την επίδοσή της.

Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι λύνει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης, ανεξάρτητα από τη ζημία του εκμισθωτή, ακόμη και αν ο τελευταίος εκμίσθωσε το μίσθιο αμέσως.

Αν μετά την άσκηση της καταγγελίας ο μισθωτής αποδώσει αμέσως την χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή οφείλει και πάλι να καταβάλει στον τελευταίο το μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας μίσθωμα των τριών μηνών και την αποζημίωση του ενός μηνός.

Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 π.δ. 34/1995  έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 π.δ. 34/1995.

Από τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του ίδιου π.δ. 34/1995, με την οποία καθιερώνεται η ισχύς της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης για 12 έτη, ακόμα και αν είχε συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 45 του ίδιου π.δ. με την οποία θεωρούνται αυτοδικαίως άκυροι οποιοιδήποτε όροι συνεπάγονται περιορισμό των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων μερών, εάν συμφωνούνται κατά την έναρξη της μίσθωσης, προκύπτει ότι η κατά την έναρξη της μίσθωσης συνομολόγηση οποιασδήποτε διαλυτικής αίρεσης, ή όρου, που συνεπάγεται την αυτόματη λύση της μίσθωσης, πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της, χωρίς την τήρηση των προϋποθέσεων της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρου 43 του ίδιου π.δ. είναι ανίσχυρη, και θεωρείται σαν να μην έχει γραφεί (ΑΠ 1745/2007, 1091/2004).
Μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος

26 Ιανουάριος 2013

Μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος.



Κατά τη διάταξη του άρθρου 638 ΑΚ μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος υπάρχει όταν παραχωρείται έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος (εκτός από αγροτικό κτήμα) ή δικαιώματος για κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.

Διαφέρει της σύμβασης εργασίας, γιατί στην τελευταία αντικείμενο είναι η παροχή υπηρεσιών αντί αμοιβής, ως προϊόντος ανεξάρτητης ή εξηρτημένης εργασίας, ενώ επί μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος παραχωρείται με αντάλλαγμα η χρήση και κάρπωση αυτού ανεξαρτήτως της εργασίας του μισθωτού και της εξάρτησής του ή μη από τον εκμισθωτή.

Στις  περιπτώσεις  αυτές  ο  εκμισθωτής υποχρεούται, α) να παραχωρήσει τη χρήση που συμφωνήθηκε, β) να διατηρεί κατάλληλο το πράγμα για τη χρήση  αυτή σε  ολόκληρο  το  χρόνο  της μίσθωσης (ΑΚ 574 - 575), γ) να φέρει τους φόρους που βαρύνουν το μίσθιο (ΑΚ 590), δ) να καταβάλλει τις πληρωμές,  των αναγκαίων για τη διατήρηση του μισθίου σε χρήση, δαπανών (ΑΚ 591), (ΕφΑθ 6984/1989, ΕφΛαρ 194/2011).

Σχόλια