Υποχρεωτικά 3ετής η διάρκεια μίσθωσης για κύρια κατοικία - απόφαση ΥΠ ΑΡΙΘ 650/07 ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ

Υποχρεωτικά 3ετής η διάρκεια μίσθωσης για κύρια κατοικία
Καμία μίσθωση αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία δεν μπορεί να έχει διάρκεια μικρότερη των τριών ετών, μετά τον Ιούλιο του 1997.
Σύμφωνα με τον Αρειο Πάγο, ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής υπογράψουν συμβόλαιο ενοικίασης για μικρότερο χρονικό διάστημα, ισχύει πάντοτε η τουλάχιστον 3ετής διάρκειας της μίσθωσης.
Συνεπώς ο .....
ιδιοκτήτης μπορεί να αξιώσει και ο ενοικιαστής οφείλει να του καταβάλει όλα τα υπόλοιπα ενοίκια μέχρι να συμπληρωθεί η 3ετία, ανεξάρτητα από το αν αποχώρησε από τη μισθωμένη κατοικία πολύ νωρίτερα.
Το ανώτατο δικαστήριο δικαίωσε ιδιοκτήτη ακινήτου σε παραθαλάσσια περιοχή της Αττικής που ζήτησε από τον ενοικιαστή να του καταβάλει τα μισθώματα ενός ακόμη έτους, καθώς αποχώρησε από την κατοικία μόλις συμπληρώθηκαν δύο χρόνια, αφού είχαν καταρτίσει 2ετή σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Οταν ο ενοικιαστής αρνήθηκε, ο ιδιοκτήτης υπέβαλε αγωγή στα δικαστήρια επικαλούμενος σχετική νομοθετική ρύθμιση του νόμου 1703/87.
Το Δ' τμήμα του ΑΠ έκρινε ότι πράγματι η σχετική διάταξη παρά τις νομοθετικές τροποποιήσεις που μεσολάβησαν (Ν. 2235/94) εξακολουθεί να ισχύει και η 3ετία δεσμεύει και τις δύο πλευρές, είτε υπογράφηκε συμβόλαιο για μικρότερο είτε για αόριστο χρονικό διάστημα.
Η διάταξη για την τουλάχιστον 3ετή μίσθωση κατοικίας παρέμεινε σε ισχύ παρά τη λήξη του Ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του ενοικιαστή. Σύμφωνα με τον ΑΠ, παρότι οι μισθώσεις κατοικίας ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, η διάταξη για την 3ετία «είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου».
Γι αυτό -συνεχίζει η αρεοπαγιτική απόφαση 650/07- αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της 3ετίας, η μίσθωση ισχύει οπωσδήποτε για τρία έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της 3ετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη χρονική διάρκεια. Η ρύθμιση αυτή είναι δεσμευτική και για τις δύο πλευρές (ιδιοκτήτη και ενοικιαστή), αλλά δεν έχει αναδρομική δύναμη, δηλαδή δεν μπορεί να εφαρμοστεί στις μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν από την 1-7-97.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση η σύμβαση μίσθωσης προβλέφθηκε 2ετής από τον Δεκέμβριο του 1998 έως τον Δεκέμβριο του 2000. Ομως, κανονικά θα έπρεπε να είχε συναφθεί μέχρι τον Δεκέμβριο του 2001.
Ετσι, παρά τη συμφωνία των δύο πλευρών για 2ετή μίσθωση, κρίθηκε ότι ο ενοικιαστής εγκατέλειψε αυθαίρετα τη μισθωμένη κατοικία και οφείλει να καταβάλει τα ενοίκια ενός ολόκληρου χρόνου, αφού μπορούσε να παραμείνει μέχρι τη συμπλήρωση της 3ετίας και δεν μπορούσε να φύγει νωρίτερα.
Σημειώνεται, πάντως, ότι η σχετική δίκη έγινε με απόντα τον πρώην ενοικιαστή, αφού είναι πλέον άγνωστης διαμονής και δεν είχε εντοπιστεί πριν από τη δίκη στον ΑΠ.
ΠΗΓΗΓ:ΕΘΝΟΣ

Σχόλια

Ο χρήστης Ανώνυμος είπε…
Σε περίπτωση θανατου του μισθωτή λύεται η μίσθωση? Η σύμφωνα με το 1710 ΑΚ δεσμεύονται οι κληρονομοι?
και η μίσθωση εξακολουθεί να παραμένει ισχυρή?
Θα ήθελα την γνώμη σας