ΜονΠρΑθ 1607/2014: Επαγγελματική μίσθωση – Μείωση μισθώματος για 4 έτη από την επίδοση της αγωγής λόγω δυσμενούς μεταβολής οικονομικών συνθηκών στη χώρα και μειώσεως μισθωτικής αξίας του ακινήτου κατά 50% – 388 Α.Κ. προϋποθέσεις εφαρμογής – Υπεισέλευση κληρονόμων μισθωτή στα μισθωτικά δικαιώματα και υποχρεώσεις.
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ (ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ) ΑΡ. ΑΠΟΦΑΣΗΣ: 1607/2014
Επαγγελματική μίσθωση – Μείωση μισθώματος για 4 έτη από την επίδοση της αγωγής λόγω δυσμενούς μεταβολής οικονομικών συνθηκών στη χώρα και μειώσεως μισθωτικής αξίας του ακινήτου κατά 50% – 388 Α.Κ. προϋποθέσεις εφαρμογής – Υπεισέλευση κληρονόμων μισθωτή στα μισθωτικά δικαιώματα και υποχρεώσεις – 612 Α.Κ., 12 Π.Δ. 34/1995
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΝΟΜΟ
Κατά τη σαφή έννοια της διάταξης αυτής του άρθρ. 388 του Α.Κ. παρέχεται στον καθέναν από τους συμβαλλόμενους, σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο την τροποποίηση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος, με βάση το άρθρ. 388 του Α.Κ., πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης από λόγους απρόβλεπτους, η οποία μεταβολή επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιο βαθμό, ώστε η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (Α.Π. 850/2010). Σημειώνεται, άλλωστε, ότι τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή, πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα. Τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά (πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά (κινήματα, επαναστάσεις κ.λπ.). Γενικής φύσης περιστατικά, στα οποία οι συμβαλλόμενοι στηρίζουν τη μισθωτική σύμβαση είναι η σταθερότητα του νομίσματος ή του τιμαρίθμου, δυσχερώς όμως μπορεί να γίνει αποδεκτό ότι αυτά είναι έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στη σύγχρονη οικονομία, στην οποία είναι συχνές οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, εκτός αν αυτές υπερβαίνουν κατά πολύ τις συνηθισμένες ή λογικά προβλεπόμενες και είναι έκτακτης φύσης. Γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε έκτακτα μπορούν να χαρακτηριστούν ούτε απρόβλεπτα είναι (Α.Π. 1171/2004, Ελλ.Δ/νη 46, 152, Ε.Α. 5.1. 38/2008, Ε.Δ.Πολ. 2010, 172, Ε.Πατρ. 129/2008, Αχα. Νομ. 2009/548). Εξάλλου, το δικαίωμα που προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρ. 388 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η επ’ αυτής απόφαση, που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα ως προς το σημείο αυτό, να είναι διαπλαστική. Ως εκ τούτου, το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικός (Α.Π. 588/1995, Ελλ.Δ/νη 1996, 341, Ε.Πατρ. 129/2008, Αχα. Νομ. 2009/548), η δε σχετική απόφαση δεν υπόκειται σε αναγκαστική εκτέλεση, ούτε κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή.
Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες ζητούν, με την υπό κρίση αγωγή τους, ύστερα από παραδεκτό περιορισμό του αιτήματος της αγωγής, με δήλωσή τους που καταχωρήθηκε στα πρακτικά και περιέχεται στις προτάσεις τους (άρθρ. 223 και 295 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) προσηκόντως, το καταβαλλόμενο από αυτούς μίσθωμα για το επίδικο μίσθιο ακίνητο που κείται στο Αμαρούσιο Αττικής επί της συμβολής των οδών …… αρ. ……, που έχει εκμισθώσει το εναγόμενο σ’ αυτούς, και να καθορισθεί αυτό στο ποσό των 1.038 € μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου από την επίδοση της αγωγής και για 4 έτη, ήτοι έως το τέλος Απριλίου 2017, καθόσον το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα των 2.077,59 € είναι υπερβολικά υψηλότερο από εκείνο που θα ήταν σύμφωνο με τις αρχές της καλής πίστης, των συναλλακτικών ηθών και το προσδιοριζόμενο από τις ειδικές συνθήκες, το οποίο, για τους αναφερόμενους στην αγωγή λόγους, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω ποσό των 1.038 € μηνιαίως. Τέλος, ζητούν να καταδικαστεί το εναγόμενο στην πληρωμή των δικαστικών τους εξόδων.
Με το πιο πάνω περιεχόμενο και αίτημα, η υπό κρίση αγωγή παραδεκτώς και αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (άρθρα 14 παρ. 1 περ. Β΄ σε συνδ. με 16 αρ. 1, 29 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. του Κ.Πολ.Δ.). Είναι νόμιμη και στηρίζεται στις διατάξεις των άρθρων 388, 361, 574 του Α.Κ. και 176, 191 του Κ.Πολ.Δ. Πρέπει, άρα, να ερευνηθεί περαιτέρω η υπό κρίση αγωγή, ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάστηκαν κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο και περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, καθώς και από όλα τα έγγραφα που νομίμους και με επίκληση προσκομίζουν οι διάδικοι, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά. Δυνάμει του από 28.02.1983 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης το εναγόμενο εκμίσθωσε στον δικαιοπάροχο των εναγόντων …… μία ακάλυπτη έκταση – γήπεδο επιφάνειας 1.170 τ.μ. ή όσης έκτασης είναι ο χώρος που βρίσκεται έμπροσθεν του κτηρίου του εναγομένου προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως έκθεση διακοσμητικών αντικειμένων. Ακολούθως, μετά τον θάνατο του αρχικού μισθωτή τη 13η.08.2001 οι ενάγοντες και με τη συναίνεση του εναγομένου – εκμισθωτή υπεισήλθαν στην ένδικη μίσθωση ως συμμισθωτές – κληρονόμοι εξ αδιαθέτου του θανόντος αρχικού μισθωτή (άρθρ. 612 του Α.Κ., 12 του Π.Δ. 34/1995). Η μίσθωση αυτή αρχικά συμφωνήθηκε ορισμένου χρόνου και εν συνεχεία κατέστη αορίστου χρόνου. Το επίδικο μίσθιο χρησιμοποιείται ανελλιπώς από την έναρξη της μίσθωσης ως χώρος έκθεσης και πώλησης αντικών και ειδικότερα αντικειμένων ιστορικής σημασίας που συλλέχθηκαν κυρίως από τις κατεδαφίσεις των νεοκλασικών και παραδοσιακών κτηρίων (όπως διακοσμητικά στοιχεία της εξωτερικής όψης των κτηρίων, χρηστικά αντικείμενα από το εσωτερικό των κατοικιών, κίονες, αγάλματα, κιγκλιδώματα, πλακίδια, μαρμάρινες κατασκευές), καθώς και γλυπτών έργων του πρώτου από των εναγόντων (εικαστικές συνθέσεις). Το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανήλθε από 01.11. 2012 στο ποσό των 2.077,59 €, πλέον του τέλους χαρτοσήμου (ήτοι 74,79 €). Λόγω της μεταβολής των οικονομικών συνθηκών που δημιουργήθηκαν από τις αρχές του έτους 2010, η οικονομική κατάσταση τόση η γενικότερη όσο και της επιχείρησης των εναγόντων, επιδεινώθηκε, με αποτέλεσμα να επέλθει μείωση της αγοραστικής δύναμης των πελατών τους. Συγκεκριμένα, λόγω της ιδιάζουσας φύσης της επιχείρησης των εναγόντων που αφορά στην εμπορία αντικειμένων που δεν είναι είδη πρώτης ανάγκης και αποτελούν πλέον δυσπρόσιτα είδη πολυτελείας, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του εισοδήματος των καταναλωτών, έχουν μειωθεί οι πελάτες και τα έσοδά τους. Ειδικότερα, άρχισε να σημειώνεται μείωση του τζίρου της επιχείρησης των εναγόντων, από το έτος 2010 και συγκεκριμένα τα ακαθάριστα έσοδά της ανήλθαν: α) στο ποσό των 50.336,61 € το έτος 2010, β) στο ποσό των 1 7.558,19 € το έτος 2011 και γ) στο ποσό των 6.956,84 € το έτος 2012 (βλπ. τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος Ε5 και Ε3 προς τη Δ.Ο.Υ. Αμαρουσίου Αττικής). Εξάλλου, μειώθηκε η μισθωτική αξία των ακινήτων της περιοχής, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου, το οποίο είναι ένας υπαίθριος χώρος, χωρίς κτίσμα και παροχές ύδρευσης και ηλεκτρικού ρεύματος και που ως τμήμα οικοπέδου, δεν υφίστανται πολεοδομικές ρυθμίσεις γι’ αυτό (βλπ. ιδίως κατάθεση μάρτυρα ανταπόδειξης που εξετάστηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου), με αποτέλεσμα να είναι προορισμένο για περιορισμένες μόνο επαγγελματικές χρήσεις, όπως μάντρα οικοδομικών υλικών, χώρο στάθμευσης. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι εκμισθώνεται οικόπεδο στη …… αρ. ……, έκτασης 1.600 τ.μ. με κτίσμα / γραφεία 120 τ.μ. έναντι μηνιαίου μισθώματος ύψους 1.000 €. Επίσης, ενδεικτικό των συνεχιζόμενων οικονομικών διακυμάνσεων, λόγω της ιστορικά πρωτοφανούς οικονομικής ύφεσης, για την ελληνική οικονομία σε καιρό ειρήνης αποτελεί το γεγονός ότι, δυνάμει του άρθρ. 21 του Ν. 4002/2011 (Φ.Ε.Κ. 180/22.08.2011), επήλθε μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του Δημοσίου για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες τους, κατά ποσοστό 20% και δυνάμει του άρθρ. 2 του Ν. 4081/2012 (Φ.Ε.Κ. Α΄ 184/2012), επήλθε περαιτέρω μείωση του μισθώματος από 01.10.2012, με προοδευτική κλίμακα ως εξής: α) για ποσό μισθώματος έως 1,000 € κατά ποσοστό 10% και β) για ποσό μισθώματος έως 2.000 € κατά ποσοστό 15%. Η ύφεση της ελληνικής οικονομίας είναι ήδη η 3η μεγαλύτερη σε διάρκεια στην ιστορία, έχοντας ξεπεράσει αυτή των Η.Π.Α. μετά το κραχ του 1929. Επιπλέον, η Ελλάδα έχει βρεθεί στην 4η, πλέον, χειρότερη θέση στον κόσμο στην ανεργία, χάνει θέσεις εργασίας με τον μεγαλύτερο ρυθμό διεθνώς, έχει υποστεί τη 2η μεγαλύτερη πτώση μεταξύ των αναπτυγμένων κρατών στην αγορά κατοικίας, τη μεγαλύτερη μείωση μισθών και συντάξεων διεθνώς, καταγράφει τον μεγαλύτερο ρυθμό στο κλείσιμο επιχειρήσεων, τη μεγαλύτερη αθροιστική πτώση στις τιμές των περιουσιακών στοιχείων (ως ποσοστό του Α.Ε.Π.), όπως μετοχές, αυτοκίνητα, ακίνητα, τη μεγαλύτερη αύξηση σε έμμεσους φόρους κ.λ.π.. Κατόπιν
τούτων, η αγοραστική δύναμη του μέσου Έλληνα έχει μειωθεί τουλάχιστον κατά 50%. Η ανωτέρω σημαντική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών είχε ως άμεσο αποτέλεσμα τη μείωση στην κατανάλωση και στην κίνηση των πελατών των εναγόντων, με αποτέλεσμα λόγω της απρόοπτης ως άνω εξέλιξης οι ενάγοντες να αδυνατούν να καταβάλλουν το συμφωνηθέν ισχύον, κατά την άσκηση της αγωγής μίσθωμα, ύψους 3.158 €, πλέον τέλους χαρτοσήμου, το οποίο αποδεικνύεται δυσανάλογο σε σχέση με την περιορισμένη πλέον κίνηση του επίδικου μισθίου. Η μεταβολή αυτή των συνθηκών έχει προσλάβει τον χαρακτήρα της μόνιμης μεταβολής των συνθηκών, που επήλθε, κατά το χρονικό διάστημα από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης και τον μεταγενέστερο συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος, έως τον χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής. Η επελθούσα, λόγο της ανωτέρω μεταβολής των συνθηκών, μείωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου προκαλεί τέτοια διαταραχή στη σχέση παροχής και αντιπαροχής, ώστε να πληρούται και το στοιχείο της υπέρμετρης επάχθειας, λαμβανομένων υπόψη της οικονομικής κατάστασης των μερών. Υπάρχει, δηλαδή, ουσιώδης απόκλιση (μείωση), κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα που θα ήταν το επιβαλλόμενο, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, και το αρχικά συνομολογημένο και ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στους ενάγοντες, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Γι’ αυτό και επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του οφειλομένου κατά την άσκηση της αγωγής μισθώματος των 2.077,59 €, πλέον του τέλους χαρτοσήμου (ήτοι 74,79 €), στο χρηματικό ποσό των 1.038 € μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου από την επίδοση της αγωγής, το οποίο είναι εύλογο και δίκαιο, υπό τις διαμορφωθείσες ήδη συνθήκες, αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Άλλωστε, ενδεικτικό της αδυναμίας των εναγόντων προς καταβολή του επαχθούς ως άνω συμφωνηθέντος μισθώματος αποτελεί και το γεγονός ότι αυτοί καθυστέρησαν από τον Οκτώβριο του έτους 2012, να καταβάλλουν τα συμφωνηθέντα μισθώματα, τα οποία όμως κατέβαλαν σε μεταγενέστερο χρόνο. Για τον λόγο αυτό, το εναγόμενο ζήτησε την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και εξεδόθη η υπ’ αρ. 1201/2013 διαταγή απόδοσης της Δικαστού του Δικαστηρίου αυτού, κατά της οποίας οι ενάγοντες άσκησαν ανακοπή και αίτηση αναστολής εκτέλεσης, ενώ με την από 18.12.2013 προσωρινή διαταγή της Πρόεδρου Υπηρεσίας Μυρτούς Τζεφεράκου, Προέδρου Πρωτοδικών ανεστάλη προσωρινώς η εκτέλεση της ανωτέρω διαταγής απόδοσης μέχρι την εκδίκαση της αίτησης αναστολής, κατά την ορισθείσα δικάσιμο της 28ης.11.2014, προφανώς λόγω της δικαστικής διένεξης των διαδίκων για το ακριβές ύψος του μισθώματος.
Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη και να αναπροσαρμοστεί το οφειλόμενο μηνιαίο μίσθωμα, ήτοι να μειωθεί στο ύψος των 1.038 € μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου από την επίδοση της αγωγής και για 4 έτη. Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί το εναγόμενο στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εναγόντων, λόγω της ήττας του (άρθρο 176, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.), σύμφωνα με όσα διαλαμβάνονται κατωτέρω στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει κατ’ αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται την αγωγή.
Αναπροσαρμόζει το μίσθωμα του από 28.02.1983 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης της ακάλυπτης έκτασης – γηπέδου επιφάνειας 1.170 τ.μ. που κείται στο …… Αττικής επί της συμβολής των οδών …… αρ. ……, στο ποσό των χιλίων τριάντα οχτώ (1.038) ευρώ μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, από την επίδοση της αγωγής και για 4 έτη.
Καταδικάζει το εναγόμενο στα δικαστικά έξοδα των εναγόντων, τα οποία ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.
http://www.kemakaronas.eu/
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου