Ο Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο προς το οποίο δίδεται εντολή διαμεσολάβησης ή/και υπόδειξης ευκαιρίας προς σύναψη σύμβασης, έναντι αμοιβής για την παροχή αυτή.....
Ο Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων μπορεί να διαμεσολαβήσει σε οποιοδήποτε είδος αστικής σύμβασης. Η πιο συνήθης και διαδεδομένη διαμεσολάβηση είναι αυτή για την αγοραπωλησία ή μίσθωση ακινήτων. Για τον λόγο αυτό, η έννοια του Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων ταυτίζεται με αυτή του Κτηματομεσίτη.
Ο Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων αμοίβεται με προμήθεια επί της πραγματικής αξίας πώλησης ενός ακινήτου, πάνω στην οποία υπολογίζεται και ο Φ.Π.Α. Το ύψος της προμήθειας δεν καθορίζεται με νομοθεσία, αλλά είναι αποκλειστικά θέμα διαπραγμάτευσης και συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων. Το σύνηθες ύψος της προμήθειας για αγοραπωλησία στον νομό Αττικής είναι 2% + Φ.Π.Α. από κάθε έναν από τους συμβαλλόμενους, ενώ η αντίστοιχη αμοιβή του κτηματομεσίτη για μίσθωση ακινήτου είναι ένα μηνιαίο μίσθωμα συν Φ.Π.Α. από τον κάθε συμβαλλόμενο.
Η προμήθεια οφείλεται στον κτηματομεσίτη, εάν και εφόσον πραγματοποιηθεί η αστική σύμβαση (αγοραπωλησία ή μίσθωση). Δεν είναι απαραίτητη η ενεργή ανάμειξη του κτηματομεσίτη στις διαπραγματεύσεις για να έχει δικαίωμα στην μεσιτική αμοιβή. Αυτό εξαρτάται από την επιθυμία του εντολέα, η οποία εκφράζεται στην μεσιτική εντολή. Αν ο εντολέας επιθυμεί ο κτηματομεσίτης απλά να του υποδείξει ακίνητα διαθέσιμα προς πώληση ή μίσθωση, αρκεί να γίνει αυτό ώστε ο κτηματομεσίτης να έχει δικαίωμα στη μεσιτική αμοιβή. Αν ο εντολέας επιθυμεί πέρα από την υπόδειξη και τη συμμετοχή του κτηματομεσίτη στις διαπραγματεύσεις, τότε ο κτηματομεσίτης πρέπει να συμμετέχει για να έχει δικαίωμα στο συνολο της αμοιβής. Φυσικά, η επιθυμία του εντολέα πρέπει να καταστεί σαφής στον κτηματομεσίτη.
Η προκαταβολή μέρους ή ολόκληρης της μεσιτικής αμοιβής πριν την ολοκλήρωση της κύριας σύμβασης ή ακόμα και με την υπογραφή της μεσιτικής εντολής, δεν απαγορεύεται από το νόμο. Ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής, όμως, αποτρέπει τα μέλη του από την προείσπραξη αμοιβής, χωρίς αυτό να είναι δεσμευτικό. Το σύνηθες, πάντως, είναι να καταβάλλεται το 50% της μεσιτικής αμοιβής κατά την υπογραφή προσυμφώνου (αν υπογραφεί προσύμφωνο) και το υπόλοιπο κατά την υπογραφή της κύριας σύμβασης (μεταβίβασης ή μίσθωσης ακινήτου).
Για να έχει δικαίωμα αμοιβής, ο Κτηματομεσίτης πρέπει να έχει λάβει εντολή υπόδειξης ή/και διαμεσολάβησης, την λεγόμενη μεσιτική εντολή. Η μεσιτική εντολή είναι καθ'όλα δεσμευτική και η νομολογία επιτρέπει η μεσιτική εντολή να είναι είτε γραπτή, είτε προφορική. Δεν υπάρχει συγκεκριμένη μεσιτική εντολή που προβλέπεται από το νόμο. Κάθε κτηματομεσίτης μπορεί να έχει συντάξει το δικό του κείμενο στη μεσιτική εντολή που χρησιμοποιεί. Ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών - Αττικής προτείνει μια συγκεκριμένη μεσιτική εντολή, αλλά η πρόταση αυτή δεν είναι δεσμευτική. Για το λόγο αυτό, ο συμβαλλόμενος (ιδιοκτήτης ή πιθανός αγοραστής / ενοικιαστής) πρέπει να διαβάζει την εντολή πριν την υπογράψει.
Όσοι ενεργούν ως κτηματομεσίτες χωρίς να είναι νόμιμοι κτηματομεσίτες, δεν έχουν δικαίωμα σε μεσιτική αμοιβή.
Άρθρο 6 Σύμβαση μεσιτείας
1. Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Η σύμβαση πρέπει:
α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη,
β) να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, θα πρέπει να αναγράφεται ο φορέας στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης. Για την πλήρωση του απαιτούμενου έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον αποδεικνύουν το περιεχόμενο της σύμβασης, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994, όπως ισχύει. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά, η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για έξι (6) μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των οκτώ (8) μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων.
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από τέσσερις (4) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Εάν εντός του χρόνου ισχύος της αποκλειστικής μεσιτείας εκπληρωθεί η δοθείσα εντολή, ο αποκλειστικός μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται την αμοιβή του, ανεξάρτητα από τυχόν άλλες συναφείς συμφωνίες ή υποχρεώσεις του εντολέα σε σχέση με το ίδιο αντικείμενο της εντολής.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός, ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη. Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
4. Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
5. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Εάν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
6. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν ρητή υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και σε περίπτωση μεσολάβησης να αναφέρουν τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου.
7. Οι συμβαλλόμενοι σε αστική σύμβαση ακινήτων δεν υποχρεούνται σε καταβολή αμοιβής σε πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 4 και 5 του παρόντος νόμου και των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου.
8. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών.
9. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα
Μεσιτεία εμπορικών συναλλαγών (εμπορομεσιτεία)
Η μεσιτεία εμπορικών συναλλαγών είναι, κατά το ιστορικό της πρότυπο και το νόμο, άτυπη, ιδιόρρυθμη και ατελώς ετεροβαρής σύμβαση παροχής προσωπικών υπηρεσιών, κυριαρχείται από τη σχέση εμπιστοσύνης και το στοιχείο της ουδετερότητας του εμπορομεσίτη τόσο έναντι του μεσιτικού εντολέα όσο και έναντι του τρίτου ενδιαφερόμενου για τη σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και διέπεται από τις διατάξεις για τη μεσιτεία των αρ. 703 επ. του ΑΚ και συμπληρωματικά από τις διατάξεις για την εντολή των αρ. 713 επ. του ΑΚ.
Ο εμπορομεσίτης αναλαμβάνει κατ” επάγγελμα για λογαριασμό άλλου, χωρίς να συνδέεται με διαρκή ενοχική σχέση μαζί του, να υποδείξει σ” αυτόν ευκαιρία ή να διαμεσολαβήσει, ώστε να συναφθεί από το μεσιτικό εντολέα και τον ενδιαφερόμενο τρίτο σύμβαση με αντικείμενο που εμπίπτει στο χώρο των εμπορικών συναλλαγών χωρίς πάντως να υποχρεούται (ο μεσίτης) να ενεργήσει για την ευόδωση της σχετικής εντολής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης (την οποία ούτε ο εντολέας υποχρεούται να συνάψει), εκτός αν ορίζεται διαφορετικά στη σύμβαση μεσιτείας, η οποία τότε γίνεται αμφοτεροβαρής.
Η διαμεσολάβηση περιλαμβάνει κάθε παρεμβατική ενέργεια για την κατάρτιση της σύμβασης (λ.χ. διεξαγωγή διαπραγματεύσεων, κανονισμό συναντήσεων των υποψηφίων συμβαλλομένων κ.λπ.). Ο μεσίτης δεν είναι ούτε άγγελος, ούτε αντιπρόσωπος του μεσιτικού εντολέα. Σε αντίθεση με την άμεση αντιπροσώπευση η οποία αποτελεί όργανο στα χέρια του αντιπροσώπου για τη δικαιοπρακτική δέσμευση του αντιπροσωπευόμενου έναντι τρίτων, η μεσιτεία αποτελεί εσωτερική σχέση (αρ. 703 ΑΚ). Επομένως, ο μεσίτης δεν εκπροσωπεί τον εντολέα του ούτε ενεργεί επ” ονόματί του, εκτός αν αυτός του χορήγησε επιπροσθέτως πληρεξουσιότητα (βλ. σχετ. Γεωργιάδη- Σταθόπουλο, Αστικός Κώδιξ κατ” άρθρο ερμηνεία, κάτω από τα αρ. 211 και 703 σελ. 357 αρ. 32 και 696 αρ. 7, αντίστοιχα, Δ. Φίλιο, Ενοχ. Δικ. Ειδικό Μέρος εκδ. 1997 παρ 90, ΑΠ 58/1975 ΝοΒ 23, 879, ΕφΝαυπλ 513/2000 ΝοΒ 49, 1321, Εφπειρ 919/2002).
Ως διαμεσολάβηση νοούνται οι πρωτοβουλίες και οι ενέργειες στις οποίες προβαίνει ο εμπορομεσίτης, αξιοποιώντας τις εξειδικευμένες γνώσεις και την επιχειρηματική του οργάνωση, για τον εντοπισμό ενδιαφερόμενου τρίτου, την πληροφόρηση αυτού και τη διεξαγωγή διαπραγματεύσεων, προκειμένου ο τρίτος να διαμορφώσει και να λάβει την απόφαση να συνάψει την κύρια σύμβαση με τον εντολέα του μεσίτη. Δεν αποκλείεται πάντως ο μεσίτης να έχει πληρεξουσιοδοτηθεί από τον εντολέα να συνάψει ο ίδιος την κύρια σύμβαση, δηλαδή να αποδεχθεί αυτός στο όνομα και για λογαριασμό του εντολέα του την προσφορά του αντισυμβαλλόμενου τρίτου, οπότε ο μεσίτης έχει την ιδιότητα του άμεσου αντιπροσώπου του μεσιτικού εντολέα. Επίσης, μπορεί ο μεσίτης να μεταφέρει – διαβιβάσει απλώς στο μεσιτικό εντολέα τη σχετική δήλωση βουλήσεως του τρίτου ενδιαφερόμενου, οπότε ενεργεί ως απλός αγγελιοφόρος.
Όπως προαναφέρθηκε, ο εμπορομεσίτης οφείλει ουδετερότητα και πίστη τόσο προς τον εντολέα όσο και προς τον τρίτο ενδιαφερόμενο, ενέχεται δε έναντι του πρώτου βάσει της μεταξύ τους σχέσης κατά τις διατάξεις της εντολής και έναντι του τρίτου βάσει των γενικών διατάξεων του ενοχικού δικαίου σε συνδυασμό με τις εμπορικές συνήθειες. Η εμπορική μεσιτεία πάντως μπορεί να είναι και αμφιμερής, η δε μεσιτική αμοιβή οφείλεται, εφόσον καταρτιστεί με την υπόδειξη ή διαμεσολάβηση του μεσίτη η κύρια ενοχική σύμβαση, χωρίς να απαιτείται και εκπλήρωση αυτής. Ειδικότερα, αν οι λόγοι μη εκπλήρωσης της κύριας σύμβασης (αδυναμία εκπλήρωσης, ματαίωση του οικονομικού σκοπού του εντολέα κλπ.) ανάγονται στη σφαίρα επιρροής του κυρίου της υπόθεσης -εντολέα, τότε η μεσιτική αμοιβή οφείλεται. Αν όμως οι λόγοι μη εκπλήρωσης της κύριας σύμβασης ανάγονται στη σφαίρα επιρροής του μεσίτη ή σε ανώτερη βία, τότε δεν οφείλεται αμοιβή. Επίσης αν η κύρια σύμβαση είναι άκυρη ή ακυρώσιμη και ακυρώθηκε, μεσιτική αμοιβή δεν οφείλεται ή αναζητείται, αν καταβλήθηκε, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Από τις ως άνω παραδοχές της νομολογίας περί της εμπορομεσιτείας συνάγεται οι δραστηριότητες του εμπορομεσίτη εκτείνονται σε διαμεσολαβήσεις ή υποδείξεις ευκαιριών πράξεων γενικότερα των εμπορικών συναλλαγών με σκοπό το μεσιτικό κέρδος (ασφαλώς διακρινόμενη από τη μεσιτεία αστικών συμβάσεων ΠΔ 248/1993, τη μεσιτεία ακινήτων αρ. 200επ. ν. 4072/2012 και μεσιτεία εγχώριων προϊόντων ν. 4487/1930) και αποτελεί προϊόν της συναλλακτικής ελευθερίας των συμβαλλομένων (361ΑΚ) και απόρροια της ελεύθερης συμμετοχής στην οικονομική ζωή των κοινωνών του δικαίου. Αποτελεί δε μια διαρκή σχέση μεταξύ μεσίτη και εντολέα για τη διαμεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων. Οι ρυθμιστικοί κανόνες αυτής δεν προβλέπονται σε ειδικό νομοθέτημα (ΕφΝαυπλ 513/2000), αλλά ρυθμίζονται ελευθέρως από τα μέρη και συμπληρωματικά από τον ΑΚ συνδυάζοντας στοιχεία της σύμβασης μεσιτείας (703επ.ΑΚ) και της σύμβασης εντολής (713 επ. ΑΚ). (http://efotopoulou.gr)
Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες (νομολογία)
AΠ 17/2014: Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες. «Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ` αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει.
Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Σημειώνεται ότι η διάταξη του άρθρου 3 § 4 του ν. 308/1976 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων" όριζε ότι η υπόδειξη από το μεσίτη του αντικειμένου της σκοπούμενης αστικής σύμβασης θεωρείται ως πλήρως εκπληρωθείσα εντολή, εφόσον η σύμβαση καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης αυτής και καθιέρωνε, έτσι, νόμιμο τεκμήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο μεσίτη εντολής, με μόνη την υπόδειξη του αντικειμένου της σύμβασης, που καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης. Ο ανωτέρω νόμος, όμως, καταργήθηκε με το άρθρο 3 του π.δ. 248/1993, που εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση του άρθρου 15Α του ν. 2000/1991, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 70 του ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε με το άρθρο 21 του ν. 2081/1992 και, συνεπώς, από τη δημοσίευση του άνω π.δ. (28.6.1993) έπαυσε να ισχύει και το παραπάνω τεκμήριο. Για το λόγο αυτό, μετά τις 28.6.1993, το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στην αγορά αστικού ακινήτου καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία, αν είναι σαφής, προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία, κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το παραπάνω ζήτημα. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 3 του ΠΔ 248/1993 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων", από την έναρξη ισχύος του παρόντος Π.Δ. (28.6.1993) καταργείται ο ν. 308/1976, όπως έχει τροποποιηθεί μεταγενέστερα, καθώς και οποιαδήποτε άλλη ειδική διάταξη που αντίκειται σε αυτόν. Ετσι καταργήθηκε και η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 1 του ν. 308/1976, που όριζε ότι η διδομένη εντολή προς τον μεσίτη αστικών συμβάσεων πρέπει να είναι έγγραφη, στις περιπτώσεις εκείνες που το ποσό των µεσιτικών δικαιωµάτων υπερβαίνει το ποσό των δέκα χιλιάδων δραχµών. Όµως, αν ο έγγραφος τύπος για τη συγκεκριµένη δικαιοπραξία δεν έχει οριστεί από το νόµο ως συστατικός ή αποδεικτικός, τότε η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες, σύµφωνα µε τις διατάξεις του KΠολΔ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 211 Α.Κ., δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνοµα άλλου (αντιπροσωπευόμενου) µέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αµέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευόμενου. Το αποτέλεσµα αυτό επέρχεται είτε η δήλωση γίνει ρητά στο όνοµα του αντιπροσωπευόμενου, είτε συνάγεται από τις περιστάσεις, ότι έγινε στο όνοµα του». (areiospagos.gr)
Απόφαση 454 / 2013 (Β1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)
Θέμα
Μεσιτεία.
Περίληψη:
Το Εφετείο δεν παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ. Από τις παραδοχές της απόφασης, προκύπτει ότι τα επίδικα ακίνητα αποκτήθηκαν από τρίτη μη εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία, για λογαριασμό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόμενες, ούτε περιλαμβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συμβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή μεσιτείας, αλλά χρηματοδοτική μίσθωση. Το γεγονός ότι η δεύτερη εναγομένη έχει δικαίωμα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσμα με αυτό της αγοράς εκ μέρους της. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση με αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρμογή το άρθρο 704 Α.Κ..
Αριθμός 454/2013
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Β1' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Βαρβάρα Κριτσωτάκη, Ανδρέα Δουλγεράκη, Νικόλαο Πάσσο και Δημήτριο Κόμη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 5 Φεβρουαρίου 2013, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Κ.-Π. Μ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Ανθόπουλο.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Μ.-Ε. Β. του Σ., συζ. Β. Μ., κατοίκου ... και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΙΓΑΙΟΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" και το διακριτικό τίτλο "AIGAION Ασφαλιστική ΑΕ", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Παπαγιαννάκη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30-9-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 102/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 600/2012 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-5-2012 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ανδρέας Δουλγεράκης διάβασε την από 24-1-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Μετά την κατάργηση του νόµου 308/1976 "περί µεσιτών αστικών συµβάσεων", µε το ΠΔ 248/1993, η σύµβαση µεσιτείας ρυθµίζεται πλέον από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 του ΑΚ και 1 εποµ. του άνω Π.Δ/τος. Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αµοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη µεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη µιας σύµβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει µόνο αν η σύµβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋποθέσεις της αξίωσης µεσιτικής αµοιβής είναι: α) σύµβαση µεσιτείας, δηλαδή υπόσχεση αµοιβής για την ανατιθέμενη στο µεσίτη εντολή για µεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, β) µεσιτική δραστηριότητα µε τη µορφή µεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, γ) σύναψη της σκοπούµενης αυτής (κύριας) σύµβασης και δ) αιτιώδης συνάφεια µεταξύ της µεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύµβασης. Πότε υπάρχει µεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόµο και εφόσον το περιεχόµενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύµβαση, η µεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του µεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα µέρη µε σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατόν, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το µεσίτη των συνεννοήσεων των µερών, τη µεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα µέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη µεσολάβηση, διότι µε αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στα δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Ειδικότερα, καθόσον αφορά τη συνδρομή της υπό στοιχ. γ' προϋπόθεσης, για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση την οποία ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή. Αν με τις ενέργειες του μεσίτη οι συμβαλλόμενοι προβούν σε κατάρτιση άλλης σύμβασης δεν οφείλεται η αμοιβή, εκτός εάν, εκ των συγκεκριμένων δεδομένων, κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, προκύπτει ότι ο εντολέας εννοούσε να επιτύχει την κατάρτιση σύμβασης με ορισμένο αποτέλεσμα, ισοδύναμο, ανεξάρτητα από τη μορφή αυτής. Επίσης, για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της πράξης, για την οποία δόθηκε η εντολή. Στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής σύμβασης δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της σύμβασης δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν των ενεργειών του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθεια του να είναι υπό ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Απαιτείται, δηλαδή, για τη δημιουργία υποχρέωσης προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας και της κατάρτισης της σύμβασης, όχι όμως και συμφωνία των οικονομικών όρων αυτής, που απόκειται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσης των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της αµοιβής εξαρτήθηκε από την κατάρτιση της σύμβασης µε τους όρους που καθορίστηκαν, όπως µε την επιτυχία ορισµένου τιμήματος. Να σημειωθεί ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976 "περί µεσιτών αστικών συµβάσεων" που καταργήθηκε µε το άρθρο 3 του ΠΔ 248/1993, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε µε το άρθρο 70 του Ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε µε το άρθρο 21 του Ν. 2081/1992, όριζε ότι "εις περίπτωσιν καταρτίσεως της συµβάσεως µετά τρίτου µη συμβληθέντος µετά του µεσίτου, υπόχρεος προς καταβολή μεσιτικών δικαιωμάτων τυγχάνει ο εντολεύς, εφόσον ο µεσίτης ήθελε αποδείξει ότι η σύµβαση αυτή υπήρξε αποτέλεσµα της υποδείξεως του αυτής" και καθιέρωνε έτσι το ήδη καταργηθέν νόµιµο τεκµήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο µεσίτη εντολής, µε µόνη την υπόδειξη του αντικειµένου της σύμβασης που καταρτίσθηκε, συνεπεία της υπόδειξης. Μετά τις 28-6-1993 το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς αγορά ή πώληση ακινήτου, καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία αν είναι σαφής προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το ζήτημα αυτό. Εξάλλου, η σκοπούμενη σύμβαση, η κατάρτιση της οποίας πληροί την αίρεση δικαίου, υπό την οποία τελεί η σύμβαση μεσιτείας και θεμελιώνει το δικαίωμα για τη μεσιτική αμοιβή, προσδιορίζεται τόσον από άποψης υποκειμένου, όσον και από άποψης αντικειμένου, με τη σύμβαση μεσιτείας. Έτσι η τελευταία προσδιορίζει αν ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής σε περίπτωση κατά την οποία η σκοπούμενη κυρία σύμβαση καταρτίσθηκε μεταξύ τρίτου και του υποδειχθέντος τρίτου. Και είναι μεν αληθές ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976, η οποία ορίζει ότι στην περίπτωση κατάρτισης της σύμβασης με τρίτο πρόσωπο, που δεν έχει συμβληθεί με το μεσίτη, ο εντολέας υποχρεούται να καταβάλει μεσιτικά δικαιώματα, εφόσον ο μεσίτης αποδείξει ότι η σύµβαση αυτή υπήρξε αποτέλεσµα της υπόδειξης του, καταργήθηκε, όπως προεκτέθηκε, από 28-6-1993, πλην, όµως, ενόψει της, από το άρθρο 361 ΑΚ, καθιερούμενης ελευθερίας των συµβάσεων, η κατάργηση της ως άνω νοµοθετικής ρύθμισης, δεν εμποδίζει να αποτελέσει η ρύθµιση αυτή ή παρόµοια, περιεχόµενο της σύµβασης µεσιτείας. Αν, τέλος, η τελευταία δεν περιέχει παρόµοια ρύθµιση, τότε για τη θεμελίωση του δικαιώµατος για τη µεσιτική αµοιβή, απαιτείται όπως η σκοπούμενη κυρία σύµβαση καταρτισθεί µεταξύ του υποδειχθέντος από το µεσίτη και του εντολέως και όχι τρίτου. Κατ' εξαίρεση, η κατάρτιση σύµβασης µεταξύ του υποδειχθέντος και τρίτου θεμελιώνει δικαίωµα για τη µεσιτική αµοιβή, όταν ο τρίτος συνδέεται στενά µε τον εντολέα ή ο εντολέας συµµετέχει οικονοµικά στην κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης, όπως συμβαίνει στις περιπτώσεις συγγένειας, οικονομικής συνεργασίας, απόκτησης του αντικειμένου, από κοινού κ.λπ. Στις περιπτώσεις αυτές, κατά τις οποίες θεμελιώνεται δικαίωµα για µεσιτική αµοιβή, αν η σκοπούμενη κυρία σύµβαση καταρτισθεί μεταξύ του υποδειχθέντος από το μεσίτη και του τρίτου μη εντολέα, τότε η υποχρέωση προς καταβολή αυτής βαρύνει αποκλειστικά και μόνον τον εντολέα, ο οποίος και συμβλήθηκε στη σύμβαση μεσιτείας. Περαιτέρω με τον Ν. 1665/1986 "Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης" καθιερώθηκε και στην Ελλάδα η σύμβαση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ένας σύγχρονος οικονομικός - νομικός θεσμός, γνωστός διεθνώς με τον όρο "Leasing". Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1-3 του νόμου αυτού, όπως τροποποιήθηκαν με το άρθρο 11 παρ. 1-6 του Ν. 2367/1995, συνάγεται ότι σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να συνάψει μόνο ανώνυμη εταιρία, που έχει συσταθεί με αποκλειστικό σκοπό τη διενέργεια τέτοιων εργασιών. Η εταιρία αυτή υποχρεώνεται να παραχωρεί έναντι μισθώματος τη χρήση κινητού ή ακινήτου πράγματος, που προορίζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του αντισυμβαλλομένου της, παρέχοντας συγχρόνως σ' αυτόν το δικαίωμα ή να αγοράσει το πράγμα ή να ανανεώσει τη σύμβαση. Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί χρηματοδοτικό μηχανισμό, που αποσκοπεί στην απόκτηση εκ μέρους του μισθωτή κεφαλαιουχικών αγαθών μεγάλης αξίας, με ολική χρηματοδότηση της αξίας των από την εκμισθώτρια ανώνυμη εταιρία, η οποία αγοράζει το πράγμα, όπως το έχει επιλέξει ο αντισυμβαλλόμενος της μισθωτής, και το παραχωρεί κατά χρήση σ' αυτόν, ενδιαφερόμενη μόνο για την επιστροφή του δαπανηθέντος κεφαλαίου, πλέον του κέρδους της, που επιτυγχάνεται με την είσπραξη του μισθώματος που συμφωνήθηκε. Στο βασικό τύπο της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο υποψήφιος επαγγελματίας, που χρειάζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του ορισμένο κεφαλαιουχικό αγαθό, απευθύνεται στον αντίστοιχο επιχειρηματία, που εμπορεύεται το αγαθό αυτό, και διαπραγματεύεται μαζί του την τιμή, τις τεχνικές προδιαγραφές και γενικότερα οτιδήποτε έχει σχέση με το εν λόγω αγαθό. Ακολούθως, προσφεύγει σε μία ανώνυμη εταιρία leasing, η οποία αγοράζει το αγαθό, που της υπέδειξε ο επιχειρηματίας, καταβάλλοντας το τίμημα. Η εταιρία leasing δίνει εντολή στον προμηθευτή να παραδώσει κατευθείαν το πράγμα στον ενδιαφερόμενο, με τον οποίο έχει συνάψει χρηματοδοτική μίσθωση. Η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος γίνεται έναντι μισθώματος. Έτσι, η χρηματοδοτική μίσθωση δεν είναι απλή σύμβαση μίσθωσης πράγματος, αλλά σύνθετη σύμβαση, η οποία έχει στοιχεία: 1) σύμβασης μίσθωσης, παραλλαγμένης όμως σε πολλά σημεία από τον τύπο που καθιερώνουν οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ, 2) σύμβασης εντολής, με την οποία ο εκμισθωτής εντέλλεται το μισθωτή να διαπραγματευθεί με τον προμηθευτή το αντικείμενο και τους όρους της σύμβασης πώλησης, την οποία θα καταρτίσει ο εκμισθωτής με τον προμηθευτή, 3) σύμβασης εκχώρησης της απαίτησης από την εταιρία leasing - εκμισθώτρια προς το μισθωτή, την οποία έχει αυτή κατά του προμηθευτή από τη σύμβαση της πώλησης, ώστε να μπορεί εκείνος, ασκώντας τις σχετικές αξιώσεις, ως δικαιούχος, να εξαναγκάζει τον προμηθευτή - πωλητή σε τήρηση των υποχρεώσεών του. Πρόκειται για εκχώρηση συγκεκριμένων απαιτήσεων (λόγω ύπαρξης ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων κ.λπ.) και όχι για τη μεταβίβαση ολόκληρου του συμβατικού δεσμού και 4) συμφώνου προαίρεσης, συμφωνίας δηλαδή μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα, με μονομερή δήλωσή του, είτε να αγοράσει το πράγμα (καταβάλλοντας και το συμφωνηθέν τίμημα) είτε να ανανεώσει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο. Η σύμβαση leasing και η πώληση αποτελούν δύο ξεχωριστές συμβάσεις με διαφορετικά πρόσωπα (ανά δύο) η καθεμία, δηλαδή υπάρχει τριγωνική απλή σχηματική σχέση και όχι τριμερής. Η εταιρία leasing και ο προμηθευτής συνδέονται μεταξύ τους με τη σύμβαση πώλησης, την οποία η πρώτη καταρτίζει είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω του μισθωτή, που ενεργεί ως άμεσος αντιπρόσωπος της, ενώ ο μισθωτής (λήπτης) με τον προμηθευτή (πωλητή) δεν συνδέεται κατά κανόνα με κάποια συμβατική σχέση, παρά μόνο στα πλαίσια της, εκ μέρους της εκμισθώτριας εταιρίας, γενομένης εκχώρησης των δικαιωμάτων της από την πώληση. Ο μισθωτής, ως εκδοχέας των δικαιωμάτων της εκμισθώτριας εταιρίας leasing έναντι του προμηθευτή από την πώληση, θα τα ασκήσει στο όνομα του και για λογαριασμό του, ζητώντας π.χ. την αποκατάσταση της δικής του ζημίας, αφού η σύμβαση εκχώρησης, ως εκποιητική δικαιοπραξία, έχει ως άμεσο αποτέλεσμα όχι την ανάληψη κάποιας ενοχικής υποχρέωσης από τον εκχωρητή, αλλά την απώλεια της απαίτησης γι' αυτόν υπέρ του εκδοχέα. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ). Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Τέλος, η κρίση αν τα διαπιστωθέντα από το δικαστήριο της ουσίας πραγματικά περιστατικά επιτρέπουν το συμπέρασμα ότι ορισμένο γεγονός μπορεί αντικειμενικά να θεωρηθεί, η μη, ως πρόσφορη αιτία του παραχθέντος αποτελέσματος, υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση της παραπάνω ουσιαστικής διάταξης του άρθρου 703 ΑΚ.
Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα του λόγου αναίρεσης, πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα είναι νόµιµα διορισμένη µεσίτης αστικών συµβάσεων, µε έδρα τον ..., µέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γραµµένη στα µητρώα του επαγγελματικού επιμελητηρίου Αθηνών, κατέχουσα την ... νόµιµη άδεια µεσίτη. Την 8-11-2007, συνήψε στην Αθήνα µε την πρώτη εναγοµένη Μ. -Ε. Β. (έγγραφη) σύµβαση εντολής, µε την οποία η τελευταία της έδωσε την ειδική και µη ανακαλούμενη εντολή και η ίδια ανέλαβε την υποχρέωση να διενεργήσει έρευνα αγοράς και να της υποδείξει ακίνητα προσφερόμενα προς αγορά, αντιπαροχή ή ανταλλαγή. Στην ίδια έγγραφη εντολή δηλώθηκε ότι η ενάγουσα υπέδειξε ήδη στην πρώτη εναγοµένη ένα κτίριο (συγκρότηµα) γραφείων 2.200 τ.µ. περίπου µε υπόγειο πάρκινγκ 1.090 τ.µ., που βρισκόταν επί της ... αρ. 90 και ... στη ..., αντί τιμήματος. 7.500.000 ευρώ, το οποίο ήταν προς πώληση είτε ολόκληρο το κτίριο, αντί τιμήματος 16.500.000 ευρώ, είτε µεµονωµένα. Η µεσιτική αµοιβή συµφωνήθηκε σε ποσοστό 1 1/2% επί του πραγματικού τιμήματος αγοράς του ακινήτου και θα καταβαλλόταν με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας. Η πρώτη εναγομένη επισκέφθηκε αυθημερόν με την ενάγουσα το άνω ακίνητο, το οποίο και της υπέδειξε, παρουσία του Μ. Λ., ενός εκ των συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου και εκπροσώπου των λοιπών υποψηφίων πωλητών και εκδήλωσε το ενδιαφέρον και την επιθυμία της προς αγορά του. Μάλιστα στη ρηθείσα εντολή, που υπεγράφη την ίδια ημέρα της υπόδειξης του ακινήτου, δηλώθηκε ρητά ότι η μεσιτική αμοιβή θα καταβληθεί και σε περίπτωση αγοράς ή αντιπαροχής ή ανταλλαγής κάποιων από τα αναγραφόμενα σε αυτήν ακίνητα σε όποια χρονική στιγμή, στο όνομα των συγγενών ή συνεταίρων της πρώτης εναγομένης, για λογαριασμό των οποίων δήλωσε ότι ενεργεί ύστερα από δική τους εντολή, για την καταβολή της οποίας (αμοιβής) είναι υποχρεωμένη τόσο η ίδια, όσο και αυτοί, αλληλέγγυα, παραιτούμενοι από το δικαίωμα της δίζησης ή διαίρεσης. Οι διαπραγματεύσεις για την αγορά του υποδειχθέντος ακινήτου διήρκεσαν κατά το χρονικό διάστημα από Νοέμβριο έως και Δεκέμβριο 2007, στις οποίες συμμετείχε και η ενάγουσα, με τηλεφωνικές κυρίως επαφές με την πρώτη εναγομένη και τους πωλητές - ιδιοκτήτες αυτού. Έκτοτε η πρώτη εναγομένη σταμάτησε να έρχεται σε επαφή με την ενάγουσα και η τελευταία πληροφορήθηκε, αρχές Μαρτίου 2008, από ένα εκ των συνιδιοκτητών - πωλητών του ακινήτου, ότι το ακίνητο είχε πωληθεί. Ύστερα από έρευνα διαπίστωσε ότι η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές Μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία", αγόρασε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Αθηνών Χριστίνας Κέζιου - Μαλλιού, τις αναφερόμενες στο εν λόγω συμβόλαιο οριζόντιες ιδιοκτησίες του όλου ακινήτου, που είχε υποδείξει η ενάγουσα στην πρώτη εναγομένη, αντί συνολικού τιμήματος 13.100.000 ευρώ. Στο ίδιο συμβόλαιο συμβλήθηκε, ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη, η δεύτερη εναγομένη ανώνυμη εταιρεία, όπου δηλώνεται ότι οι αγοραπωλησίες των εν λόγω ακινήτων (οριζόντιων ιδιοκτησιών) έγιναν καθ' υπόδειξή της, προκειμένου να μισθώσει χρηματοδοτικά, σύμφωνα με το ν. 1665/1986, όλες τις αγορασθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, όπως πράγματι και έγινε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο σύναψης χρηματοδοτικής μίσθωσης της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου. Με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ελένης Διπλούδη - Δολγέρα, η δεύτερη εναγομένη εταιρεία αγόρασε την αναφερόμενη σε αυτό οριζόντια ιδιοκτησία του όλου κτιρίου, ήτοι το με στοιχείο ΚΒ-1 γραφείο του δευτέρου ορόφου, επιφάνειας 460,85 τ.μ. αντί τιμήματος 2.000.000 ευρώ. Της εταιρείας αυτής αντιπρόεδρος και νόμιμος εκπρόσωπος είναι η πρώτη εναγομένη, ενώ η ίδια είναι και αδελφή του ετέρου των νομίμων εκπροσώπων της αγοράστριας εταιρείας (β' εναγομένης) Ν. Β.. Η τελευταία αγοραπωλησία ήταν απότοκος της γενομένης προς την πρώτη εναγομένη υπόδειξης εκ μέρους της ενάγουσας του ακινήτου, η οποία και την έφερε σε επαφή με τους πωλητές και η οποία συμμετείχε ενεργά στις διαπραγματεύσεις επί δίμηνο για την εν λόγω πώληση, ιδιαίτερα ως προς το ύψος του τιμήματος της πώλησης, οι ενέργειές της δε αυτές τελούσαν σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος με την κατάρτιση της ρηθείσας αγοραπωλησίας. Ενόψει δε του γεγονότος ότι η πρώτη εναγομένη ανέλαβε, με την από 8-11-2007 εντολή, την υποχρέωση ότι σε περίπτωση που καταρτισθεί τελικά η κύρια σύμβαση για το υποδειχθέν ακίνητο, είτε στο δικό της όνομα, είτε στο όνομα συγγενών της ή συνεταίρων της, είναι υποχρεωμένη και ευθύνεται και η ίδια προσωπικά εις ολόκληρον με τον αγοραστή και δοθέντος ότι η ίδια ενήργησε στην εν λόγω σύµβαση εντολής τόσο ατοµικά επ' ονόµατί της, όσο και για λογαριασµό της δεύτερης εναγοµένης εταιρείας, για την οφειλόµενη προς την ενάγουσα µεσιτική αµοιβή της παραπάνω αγοραπωλησίας ευθύνονται τόσο η πρώτη εναγοµένη, όσο και η δεύτερη εναγοµένη, αλληλεγγύως και εις ολόκληρον. Ως εκ τούτου η µεσιτική αµοιβή της ενάγουσας, ανερχόμενη σε ποσοστό 1 1/2% επί του συμφωνηθέντος τιμήματος (2.000.000 ευρώ) µετά του Φ.Π.Α. 19%, ο οποίος κατά τη σύμβαση εντολής τους θα υπολογιζόταν επί πλέον της αμοιβής, ανέρχεται στο ποσό των 35.700 ευρώ. Οι εναγόμενες κατέβαλαν σταδιακά για την αιτία αυτή στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 70.000 ευρώ, που υπερκάλυπτε την οφειλή τους. Συνεχίζοντας το Εφετείο δέχεται ότι, σχετικά με την αξιούµενη εκ μέρους της ενάγουσας μεσιτική αμοιβή, που αφορά την αγοραπωλησία των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών του όλου ακινήτου (κτιριακού συγκροτήματος) από την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία" και τις οποίες εν συνεχεία μίσθωσε με χρηματοδοτική μίσθωση η δεύτερη εναγομένη εταιρεία, η αγωγή είναι αβάσιμη. Και τούτο διότι αμοιβή από σύμβαση μεσιτείας αξιώνεται μόνο όταν η επακολουθήσασα κύρια σύμβαση ήταν αυτή στην οποία απέβλεπε ο εντολέας, ενώ στην προκειµένη περίπτωση τα εν λόγω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγόµενες και µάλιστα μετά από την επικαλούµενη υπόδειξη και µεσολάβηση της ενάγουσας, αλλά από άλλο µη αναφερόμενο στη σύµβαση εντολής και µεσιτείας πρόσωπο (νοµικό) ήτοι τρίτη, µη εναγόµενη ανώνυµη εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύµβασης µεσιτείας, για λογαριασµό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόµενες, ούτε περιλαµβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία, µε την από 8-11-2007 έγγραφη εντολή, απέβλεψε η πρώτη εναγομένη να αγοράσουν το ακίνητο µε την υπόδειξη ή µεσολάβηση της ενάγουσας, δεδοµένου ότι δεν υφίσταται µεταξύ της άνω εντολέως και της αγοράστριας συγγένεια ή άλλη οικονοµική συνεργασία. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συµβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή µεσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, σχετικά µε αυτά τα ακίνητα και µάλιστα µεταξύ των πωλητών και της δεύτερης εναγοµένης εταιρείας, αλλά χρηματοδοτική µίσθωση µεταξύ της τελευταίας και της αγοράστριας ακινήτων, η οποία ήταν εκτός των ορίων της άνω εντολής. Το γεγονός δε ότι, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του νόµου 1665/1986 και το συμβόλαιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, η δεύτερη εναγοµένη έχει δικαίωµα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δηλαδή µετά την πάροδο 15 ετών, ήτοι στις 25-2-2023, έναντι τιμήματος εξαγοράς 3.900.000 ευρώ, δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσµα µε αυτό της αγοράς εκ µέρους της δεύτερης εναγοµένης, αφού δεν µπορεί να θεωρηθεί αυτή (αγορά) βέβαιη, παρά µόνο προσδοκώμενη, εφόσον τηρηθούν όλοι οι όροι της σύµβασης, όπως η καταβολή του µισθώµατος κ.λπ. και εφόσον επιθυµεί τούτο η µισθώτρια, η οποία δικαίωµα και µόνο έχει για αγορά. Ούτε, άλλωστε, µπορεί να θεωρηθεί, ότι καταρτίστηκε πώληση µε αναβλητική αίρεση, ώστε να τυγχάνει εφαρµογής το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη µεσιτική αµοιβή. Με τις παραδοχές αυτές απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή. Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε, ούτε ευθέως, ούτε εκ πλαγίου, την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ και εκείνες που προαναφέρθηκαν, διότι, από τις παραπάνω παραδοχές, σαφώς προκύπτει ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται, πράγματι, την αιτουμένη μεσιτική αμοιβή, αφού τα παραπάνω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγόµενες, αλλά από τρίτη µη εναγόµενη ανώνυµη εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύµβασης µεσιτείας και για λογαριασµό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόµενες, ούτε περιλαµβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο µε την υπόδειξη ή µεσολάβηση της ενάγουσας. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συµβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή µεσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, αλλά χρηματοδοτική µίσθωση. Εξάλλου, το γεγονός ότι η δεύτερη εναγοµένη έχει δικαίωµα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσµα µε αυτό της αγοράς εκ µέρους της. Ούτε µπορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση µε αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρµογή το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη µεσιτική αµοιβή. Επομένως, ο μοναδικός λόγος της αναίρεσης, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα, ως ηττώμενη, στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων (άρθ. 176 και 183 του ΚΠολΔ), όπως, ειδικότερα, στο διατακτικό προσδιορίζονται.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την, από 17-5-2012, αίτηση της αναιρεσείουσας, για αναίρεση της 600/2012 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Φεβρουαρίου 2013. Και
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Μαρτίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Α.Π. 52/2012 (Τμ. Β2΄ Πολ.)
Πρόεδρος: ΔΗΜ.ΠΑΤΙΝΙΔΗΣ, Αντιπρόεδρος
Εισηγητής: ΧΡΙΣΤ. ΚΟΣΜΙΔΗΣ, Αρεοπαγίτης
Η ανάκληση της μεσιτικής εντολής δεν επηρεάζει αρνητικά το δικαίωμα του μεσίτη στην καταβολή της αμοιβής του.
εφόσον, σε συγκεκριμένη περίπτωση, αποδεικνύεται ότι η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίστηκε, ως αποτέλεσμα μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη, η οποία είχε συντελεσθεί πριν από την ανάκληση της εντολής.
Στη διάταξη του άρθρου 703 εδ. α΄ Α.Κ. ορίζεται ότι "Εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης".
Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ουσιώδης προϋπόθεση για τη γέννηση, σε βάρος του μεσιτικού εντολέα, της υποχρέωσης να πληρώσει την αμοιβή, την οποία υποσχέθηκε στο μεσίτη κατά την ανάθεση της εντολής προς μεσολάβηση ή, έστω, υπόδειξη ευκαιρίας για σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης, είναι το να επήλθε, πράγματι, η κατάρτιση της σύμβασης αυτής ως συνέπεια "μόνο" της συμβολής του μεσίτη. Ήτοι, είναι απαραίτητη η κατάφαση αιτιώδους συνάφειας μεταξύ αφ΄ ενός της δραστηριότητας του μεσίτη, ως αιτίου και αφ΄ ετέρου της κατάρτισης της σκοπούμενης σύμβασης, ως αποτελέσματος, υπό την έννοια ότι αυτό δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη (Α.Π. 815/2007). Η διαπίστωση των περιστάσεων, υπό τις οποίες, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, εκδηλώθηκε η μεσιτική δραστηριότητα, που προβάλλεται ως αίτιο και υπό τις οποίες καταρτίσθηκε η σκοπούμενη σύμβαση, που προβάλλεται ως αποτέλεσμα, αποτελεί ζήτημα πραγματικό. Ως εκ τούτου, η διαπίστωση αυτή γίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας. Η συναγωγή, όμως, της κρίσεως περί του εάν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, υπό τα πραγματικά γεγονότα που έγιναν ανελέγκτως δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας, υφίστατο ή όχι αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας, ως πρόσφορης αιτίας και της καταρτίσεως της σκοπούμενης σύμβασης, ως επελθόντος αποτελέσματος, είναι ζήτημα νομικό και υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση κανόνος ουσιαστικού δικαίου (Κ.Πολ.Δ. 559 αρ. 1 και 19, Α.Π. 1119/2005).
Περαιτέρω, από την ίδια διάταξη συνάγεται ότι η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβής βαρύνει κατ΄ αρχήν το πρόσωπο που έδωσε την εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στο μεσίτη, άσχετα προς το αν η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε επ΄ ονόματι αυτού (του μεσιτικού εντολέα) ή τρίτου προσώπου, υπέρ των συμφερόντων του οποίου αυτός ενήργησε. Εάν η εντολή δόθηκε από περισσότερους, που ενήργησαν από κοινού, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται άπαντες, εν αμφιβολία κατ΄ ίσα μέρη (Α.Κ. 480). Εάν η εντολή δόθηκε από ένα πρόσωπο, που ενήργησε τόσο για τον εαυτό του όσο και ως αντιπρόσωπος άλλου, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται αμφότεροι. Αμοιβή οφείλεται μόνο αν η καταρτισθείσα σύμβαση ταυτίζεται με τη σκοπούμενη. Η απόκλιση, όμως, μεταξύ του, αρχικώς, επιδιωχθέντος και του, τελικώς, επιτευχθέντος τιμήματος δεν αίρει την ταυτότητα αυτή, αφού η διαμόρφωσή του αποτελεί πάντοτε αντικείμενο διαπραγμάτευσης και ουδέποτε μπορεί να είναι εκ των προτέρων βέβαιη.
Τέλος, από τις διατάξεις των άρθρων 703 και 724 Α.Κ. συνάγεται ότι η μεσιτική εντολή δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε. Η ανάκλησή της, όμως, δεν επηρεάζει αρνητικά το δικαίωμα επί της μεσιτικής αμοιβής, εφ΄ όσον, σε συγκεκριμένη περίπτωση, αποδεικνύεται ότι η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε ως αποτέλεσμα μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη, που είχε συντελεσθεί πριν από την ανάκληση.
1. Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Η σύμβαση πρέπει:
α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη,
β) να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, θα πρέπει να αναγράφεται ο φορέας στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης. Για την πλήρωση του απαιτούμενου έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον αποδεικνύουν το περιεχόμενο της σύμβασης, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994, όπως ισχύει. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά, η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για έξι (6) μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των οκτώ (8) μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων.
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από τέσσερις (4) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Εάν εντός του χρόνου ισχύος της αποκλειστικής μεσιτείας εκπληρωθεί η δοθείσα εντολή, ο αποκλειστικός μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται την αμοιβή του, ανεξάρτητα από τυχόν άλλες συναφείς συμφωνίες ή υποχρεώσεις του εντολέα σε σχέση με το ίδιο αντικείμενο της εντολής.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός, ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη. Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
4. Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
5. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Εάν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
6. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν ρητή υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και σε περίπτωση μεσολάβησης να αναφέρουν τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου.
7. Οι συμβαλλόμενοι σε αστική σύμβαση ακινήτων δεν υποχρεούνται σε καταβολή αμοιβής σε πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 4 και 5 του παρόντος νόμου και των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου.
8. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών.
9. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα
Μεσιτεία εμπορικών συναλλαγών (εμπορομεσιτεία)
Η μεσιτεία εμπορικών συναλλαγών είναι, κατά το ιστορικό της πρότυπο και το νόμο, άτυπη, ιδιόρρυθμη και ατελώς ετεροβαρής σύμβαση παροχής προσωπικών υπηρεσιών, κυριαρχείται από τη σχέση εμπιστοσύνης και το στοιχείο της ουδετερότητας του εμπορομεσίτη τόσο έναντι του μεσιτικού εντολέα όσο και έναντι του τρίτου ενδιαφερόμενου για τη σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και διέπεται από τις διατάξεις για τη μεσιτεία των αρ. 703 επ. του ΑΚ και συμπληρωματικά από τις διατάξεις για την εντολή των αρ. 713 επ. του ΑΚ.
Ο εμπορομεσίτης αναλαμβάνει κατ” επάγγελμα για λογαριασμό άλλου, χωρίς να συνδέεται με διαρκή ενοχική σχέση μαζί του, να υποδείξει σ” αυτόν ευκαιρία ή να διαμεσολαβήσει, ώστε να συναφθεί από το μεσιτικό εντολέα και τον ενδιαφερόμενο τρίτο σύμβαση με αντικείμενο που εμπίπτει στο χώρο των εμπορικών συναλλαγών χωρίς πάντως να υποχρεούται (ο μεσίτης) να ενεργήσει για την ευόδωση της σχετικής εντολής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης (την οποία ούτε ο εντολέας υποχρεούται να συνάψει), εκτός αν ορίζεται διαφορετικά στη σύμβαση μεσιτείας, η οποία τότε γίνεται αμφοτεροβαρής.
Η διαμεσολάβηση περιλαμβάνει κάθε παρεμβατική ενέργεια για την κατάρτιση της σύμβασης (λ.χ. διεξαγωγή διαπραγματεύσεων, κανονισμό συναντήσεων των υποψηφίων συμβαλλομένων κ.λπ.). Ο μεσίτης δεν είναι ούτε άγγελος, ούτε αντιπρόσωπος του μεσιτικού εντολέα. Σε αντίθεση με την άμεση αντιπροσώπευση η οποία αποτελεί όργανο στα χέρια του αντιπροσώπου για τη δικαιοπρακτική δέσμευση του αντιπροσωπευόμενου έναντι τρίτων, η μεσιτεία αποτελεί εσωτερική σχέση (αρ. 703 ΑΚ). Επομένως, ο μεσίτης δεν εκπροσωπεί τον εντολέα του ούτε ενεργεί επ” ονόματί του, εκτός αν αυτός του χορήγησε επιπροσθέτως πληρεξουσιότητα (βλ. σχετ. Γεωργιάδη- Σταθόπουλο, Αστικός Κώδιξ κατ” άρθρο ερμηνεία, κάτω από τα αρ. 211 και 703 σελ. 357 αρ. 32 και 696 αρ. 7, αντίστοιχα, Δ. Φίλιο, Ενοχ. Δικ. Ειδικό Μέρος εκδ. 1997 παρ 90, ΑΠ 58/1975 ΝοΒ 23, 879, ΕφΝαυπλ 513/2000 ΝοΒ 49, 1321, Εφπειρ 919/2002).
Ως διαμεσολάβηση νοούνται οι πρωτοβουλίες και οι ενέργειες στις οποίες προβαίνει ο εμπορομεσίτης, αξιοποιώντας τις εξειδικευμένες γνώσεις και την επιχειρηματική του οργάνωση, για τον εντοπισμό ενδιαφερόμενου τρίτου, την πληροφόρηση αυτού και τη διεξαγωγή διαπραγματεύσεων, προκειμένου ο τρίτος να διαμορφώσει και να λάβει την απόφαση να συνάψει την κύρια σύμβαση με τον εντολέα του μεσίτη. Δεν αποκλείεται πάντως ο μεσίτης να έχει πληρεξουσιοδοτηθεί από τον εντολέα να συνάψει ο ίδιος την κύρια σύμβαση, δηλαδή να αποδεχθεί αυτός στο όνομα και για λογαριασμό του εντολέα του την προσφορά του αντισυμβαλλόμενου τρίτου, οπότε ο μεσίτης έχει την ιδιότητα του άμεσου αντιπροσώπου του μεσιτικού εντολέα. Επίσης, μπορεί ο μεσίτης να μεταφέρει – διαβιβάσει απλώς στο μεσιτικό εντολέα τη σχετική δήλωση βουλήσεως του τρίτου ενδιαφερόμενου, οπότε ενεργεί ως απλός αγγελιοφόρος.
Όπως προαναφέρθηκε, ο εμπορομεσίτης οφείλει ουδετερότητα και πίστη τόσο προς τον εντολέα όσο και προς τον τρίτο ενδιαφερόμενο, ενέχεται δε έναντι του πρώτου βάσει της μεταξύ τους σχέσης κατά τις διατάξεις της εντολής και έναντι του τρίτου βάσει των γενικών διατάξεων του ενοχικού δικαίου σε συνδυασμό με τις εμπορικές συνήθειες. Η εμπορική μεσιτεία πάντως μπορεί να είναι και αμφιμερής, η δε μεσιτική αμοιβή οφείλεται, εφόσον καταρτιστεί με την υπόδειξη ή διαμεσολάβηση του μεσίτη η κύρια ενοχική σύμβαση, χωρίς να απαιτείται και εκπλήρωση αυτής. Ειδικότερα, αν οι λόγοι μη εκπλήρωσης της κύριας σύμβασης (αδυναμία εκπλήρωσης, ματαίωση του οικονομικού σκοπού του εντολέα κλπ.) ανάγονται στη σφαίρα επιρροής του κυρίου της υπόθεσης -εντολέα, τότε η μεσιτική αμοιβή οφείλεται. Αν όμως οι λόγοι μη εκπλήρωσης της κύριας σύμβασης ανάγονται στη σφαίρα επιρροής του μεσίτη ή σε ανώτερη βία, τότε δεν οφείλεται αμοιβή. Επίσης αν η κύρια σύμβαση είναι άκυρη ή ακυρώσιμη και ακυρώθηκε, μεσιτική αμοιβή δεν οφείλεται ή αναζητείται, αν καταβλήθηκε, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Από τις ως άνω παραδοχές της νομολογίας περί της εμπορομεσιτείας συνάγεται οι δραστηριότητες του εμπορομεσίτη εκτείνονται σε διαμεσολαβήσεις ή υποδείξεις ευκαιριών πράξεων γενικότερα των εμπορικών συναλλαγών με σκοπό το μεσιτικό κέρδος (ασφαλώς διακρινόμενη από τη μεσιτεία αστικών συμβάσεων ΠΔ 248/1993, τη μεσιτεία ακινήτων αρ. 200επ. ν. 4072/2012 και μεσιτεία εγχώριων προϊόντων ν. 4487/1930) και αποτελεί προϊόν της συναλλακτικής ελευθερίας των συμβαλλομένων (361ΑΚ) και απόρροια της ελεύθερης συμμετοχής στην οικονομική ζωή των κοινωνών του δικαίου. Αποτελεί δε μια διαρκή σχέση μεταξύ μεσίτη και εντολέα για τη διαμεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων. Οι ρυθμιστικοί κανόνες αυτής δεν προβλέπονται σε ειδικό νομοθέτημα (ΕφΝαυπλ 513/2000), αλλά ρυθμίζονται ελευθέρως από τα μέρη και συμπληρωματικά από τον ΑΚ συνδυάζοντας στοιχεία της σύμβασης μεσιτείας (703επ.ΑΚ) και της σύμβασης εντολής (713 επ. ΑΚ). (http://efotopoulou.gr)
Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες (νομολογία)
AΠ 17/2014: Μεσιτική Αμοιβή: Η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες. «Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ` αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει.
Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Σημειώνεται ότι η διάταξη του άρθρου 3 § 4 του ν. 308/1976 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων" όριζε ότι η υπόδειξη από το μεσίτη του αντικειμένου της σκοπούμενης αστικής σύμβασης θεωρείται ως πλήρως εκπληρωθείσα εντολή, εφόσον η σύμβαση καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης αυτής και καθιέρωνε, έτσι, νόμιμο τεκμήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο μεσίτη εντολής, με μόνη την υπόδειξη του αντικειμένου της σύμβασης, που καταρτίσθηκε συνεπεία της υπόδειξης. Ο ανωτέρω νόμος, όμως, καταργήθηκε με το άρθρο 3 του π.δ. 248/1993, που εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση του άρθρου 15Α του ν. 2000/1991, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 70 του ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε με το άρθρο 21 του ν. 2081/1992 και, συνεπώς, από τη δημοσίευση του άνω π.δ. (28.6.1993) έπαυσε να ισχύει και το παραπάνω τεκμήριο. Για το λόγο αυτό, μετά τις 28.6.1993, το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στην αγορά αστικού ακινήτου καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία, αν είναι σαφής, προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία, κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το παραπάνω ζήτημα. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 3 του ΠΔ 248/1993 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων", από την έναρξη ισχύος του παρόντος Π.Δ. (28.6.1993) καταργείται ο ν. 308/1976, όπως έχει τροποποιηθεί μεταγενέστερα, καθώς και οποιαδήποτε άλλη ειδική διάταξη που αντίκειται σε αυτόν. Ετσι καταργήθηκε και η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 1 του ν. 308/1976, που όριζε ότι η διδομένη εντολή προς τον μεσίτη αστικών συμβάσεων πρέπει να είναι έγγραφη, στις περιπτώσεις εκείνες που το ποσό των µεσιτικών δικαιωµάτων υπερβαίνει το ποσό των δέκα χιλιάδων δραχµών. Όµως, αν ο έγγραφος τύπος για τη συγκεκριµένη δικαιοπραξία δεν έχει οριστεί από το νόµο ως συστατικός ή αποδεικτικός, τότε η απόδειξη της σύναψης και του περιεχοµένου της δικαιοπραξίας µπορεί να γίνει και µε µάρτυρες, σύµφωνα µε τις διατάξεις του KΠολΔ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 211 Α.Κ., δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνοµα άλλου (αντιπροσωπευόμενου) µέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αµέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευόμενου. Το αποτέλεσµα αυτό επέρχεται είτε η δήλωση γίνει ρητά στο όνοµα του αντιπροσωπευόμενου, είτε συνάγεται από τις περιστάσεις, ότι έγινε στο όνοµα του». (areiospagos.gr)
Απόφαση 454 / 2013 (Β1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)
Θέμα
Μεσιτεία.
Περίληψη:
Το Εφετείο δεν παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ. Από τις παραδοχές της απόφασης, προκύπτει ότι τα επίδικα ακίνητα αποκτήθηκαν από τρίτη μη εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία, για λογαριασμό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόμενες, ούτε περιλαμβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συμβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή μεσιτείας, αλλά χρηματοδοτική μίσθωση. Το γεγονός ότι η δεύτερη εναγομένη έχει δικαίωμα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσμα με αυτό της αγοράς εκ μέρους της. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση με αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρμογή το άρθρο 704 Α.Κ..
Αριθμός 454/2013
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Β1' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Βαρβάρα Κριτσωτάκη, Ανδρέα Δουλγεράκη, Νικόλαο Πάσσο και Δημήτριο Κόμη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 5 Φεβρουαρίου 2013, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Κ.-Π. Μ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Ανθόπουλο.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Μ.-Ε. Β. του Σ., συζ. Β. Μ., κατοίκου ... και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΙΓΑΙΟΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" και το διακριτικό τίτλο "AIGAION Ασφαλιστική ΑΕ", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Παπαγιαννάκη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30-9-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 102/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 600/2012 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-5-2012 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ανδρέας Δουλγεράκης διάβασε την από 24-1-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Μετά την κατάργηση του νόµου 308/1976 "περί µεσιτών αστικών συµβάσεων", µε το ΠΔ 248/1993, η σύµβαση µεσιτείας ρυθµίζεται πλέον από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 του ΑΚ και 1 εποµ. του άνω Π.Δ/τος. Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αµοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη µεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη µιας σύµβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει µόνο αν η σύµβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋποθέσεις της αξίωσης µεσιτικής αµοιβής είναι: α) σύµβαση µεσιτείας, δηλαδή υπόσχεση αµοιβής για την ανατιθέμενη στο µεσίτη εντολή για µεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, β) µεσιτική δραστηριότητα µε τη µορφή µεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, γ) σύναψη της σκοπούµενης αυτής (κύριας) σύµβασης και δ) αιτιώδης συνάφεια µεταξύ της µεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύµβασης. Πότε υπάρχει µεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόµο και εφόσον το περιεχόµενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύµβαση, η µεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του µεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα µέρη µε σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατόν, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το µεσίτη των συνεννοήσεων των µερών, τη µεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα µέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη µεσολάβηση, διότι µε αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στα δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Ειδικότερα, καθόσον αφορά τη συνδρομή της υπό στοιχ. γ' προϋπόθεσης, για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση την οποία ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή. Αν με τις ενέργειες του μεσίτη οι συμβαλλόμενοι προβούν σε κατάρτιση άλλης σύμβασης δεν οφείλεται η αμοιβή, εκτός εάν, εκ των συγκεκριμένων δεδομένων, κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, προκύπτει ότι ο εντολέας εννοούσε να επιτύχει την κατάρτιση σύμβασης με ορισμένο αποτέλεσμα, ισοδύναμο, ανεξάρτητα από τη μορφή αυτής. Επίσης, για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της πράξης, για την οποία δόθηκε η εντολή. Στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής σύμβασης δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της σύμβασης δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν των ενεργειών του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθεια του να είναι υπό ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Απαιτείται, δηλαδή, για τη δημιουργία υποχρέωσης προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας και της κατάρτισης της σύμβασης, όχι όμως και συμφωνία των οικονομικών όρων αυτής, που απόκειται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσης των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της αµοιβής εξαρτήθηκε από την κατάρτιση της σύμβασης µε τους όρους που καθορίστηκαν, όπως µε την επιτυχία ορισµένου τιμήματος. Να σημειωθεί ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976 "περί µεσιτών αστικών συµβάσεων" που καταργήθηκε µε το άρθρο 3 του ΠΔ 248/1993, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε µε το άρθρο 70 του Ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε µε το άρθρο 21 του Ν. 2081/1992, όριζε ότι "εις περίπτωσιν καταρτίσεως της συµβάσεως µετά τρίτου µη συμβληθέντος µετά του µεσίτου, υπόχρεος προς καταβολή μεσιτικών δικαιωμάτων τυγχάνει ο εντολεύς, εφόσον ο µεσίτης ήθελε αποδείξει ότι η σύµβαση αυτή υπήρξε αποτέλεσµα της υποδείξεως του αυτής" και καθιέρωνε έτσι το ήδη καταργηθέν νόµιµο τεκµήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο µεσίτη εντολής, µε µόνη την υπόδειξη του αντικειµένου της σύμβασης που καταρτίσθηκε, συνεπεία της υπόδειξης. Μετά τις 28-6-1993 το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς αγορά ή πώληση ακινήτου, καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία αν είναι σαφής προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το ζήτημα αυτό. Εξάλλου, η σκοπούμενη σύμβαση, η κατάρτιση της οποίας πληροί την αίρεση δικαίου, υπό την οποία τελεί η σύμβαση μεσιτείας και θεμελιώνει το δικαίωμα για τη μεσιτική αμοιβή, προσδιορίζεται τόσον από άποψης υποκειμένου, όσον και από άποψης αντικειμένου, με τη σύμβαση μεσιτείας. Έτσι η τελευταία προσδιορίζει αν ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής σε περίπτωση κατά την οποία η σκοπούμενη κυρία σύμβαση καταρτίσθηκε μεταξύ τρίτου και του υποδειχθέντος τρίτου. Και είναι μεν αληθές ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976, η οποία ορίζει ότι στην περίπτωση κατάρτισης της σύμβασης με τρίτο πρόσωπο, που δεν έχει συμβληθεί με το μεσίτη, ο εντολέας υποχρεούται να καταβάλει μεσιτικά δικαιώματα, εφόσον ο μεσίτης αποδείξει ότι η σύµβαση αυτή υπήρξε αποτέλεσµα της υπόδειξης του, καταργήθηκε, όπως προεκτέθηκε, από 28-6-1993, πλην, όµως, ενόψει της, από το άρθρο 361 ΑΚ, καθιερούμενης ελευθερίας των συµβάσεων, η κατάργηση της ως άνω νοµοθετικής ρύθμισης, δεν εμποδίζει να αποτελέσει η ρύθµιση αυτή ή παρόµοια, περιεχόµενο της σύµβασης µεσιτείας. Αν, τέλος, η τελευταία δεν περιέχει παρόµοια ρύθµιση, τότε για τη θεμελίωση του δικαιώµατος για τη µεσιτική αµοιβή, απαιτείται όπως η σκοπούμενη κυρία σύµβαση καταρτισθεί µεταξύ του υποδειχθέντος από το µεσίτη και του εντολέως και όχι τρίτου. Κατ' εξαίρεση, η κατάρτιση σύµβασης µεταξύ του υποδειχθέντος και τρίτου θεμελιώνει δικαίωµα για τη µεσιτική αµοιβή, όταν ο τρίτος συνδέεται στενά µε τον εντολέα ή ο εντολέας συµµετέχει οικονοµικά στην κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης, όπως συμβαίνει στις περιπτώσεις συγγένειας, οικονομικής συνεργασίας, απόκτησης του αντικειμένου, από κοινού κ.λπ. Στις περιπτώσεις αυτές, κατά τις οποίες θεμελιώνεται δικαίωµα για µεσιτική αµοιβή, αν η σκοπούμενη κυρία σύµβαση καταρτισθεί μεταξύ του υποδειχθέντος από το μεσίτη και του τρίτου μη εντολέα, τότε η υποχρέωση προς καταβολή αυτής βαρύνει αποκλειστικά και μόνον τον εντολέα, ο οποίος και συμβλήθηκε στη σύμβαση μεσιτείας. Περαιτέρω με τον Ν. 1665/1986 "Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης" καθιερώθηκε και στην Ελλάδα η σύμβαση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ένας σύγχρονος οικονομικός - νομικός θεσμός, γνωστός διεθνώς με τον όρο "Leasing". Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1-3 του νόμου αυτού, όπως τροποποιήθηκαν με το άρθρο 11 παρ. 1-6 του Ν. 2367/1995, συνάγεται ότι σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να συνάψει μόνο ανώνυμη εταιρία, που έχει συσταθεί με αποκλειστικό σκοπό τη διενέργεια τέτοιων εργασιών. Η εταιρία αυτή υποχρεώνεται να παραχωρεί έναντι μισθώματος τη χρήση κινητού ή ακινήτου πράγματος, που προορίζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του αντισυμβαλλομένου της, παρέχοντας συγχρόνως σ' αυτόν το δικαίωμα ή να αγοράσει το πράγμα ή να ανανεώσει τη σύμβαση. Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί χρηματοδοτικό μηχανισμό, που αποσκοπεί στην απόκτηση εκ μέρους του μισθωτή κεφαλαιουχικών αγαθών μεγάλης αξίας, με ολική χρηματοδότηση της αξίας των από την εκμισθώτρια ανώνυμη εταιρία, η οποία αγοράζει το πράγμα, όπως το έχει επιλέξει ο αντισυμβαλλόμενος της μισθωτής, και το παραχωρεί κατά χρήση σ' αυτόν, ενδιαφερόμενη μόνο για την επιστροφή του δαπανηθέντος κεφαλαίου, πλέον του κέρδους της, που επιτυγχάνεται με την είσπραξη του μισθώματος που συμφωνήθηκε. Στο βασικό τύπο της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο υποψήφιος επαγγελματίας, που χρειάζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του ορισμένο κεφαλαιουχικό αγαθό, απευθύνεται στον αντίστοιχο επιχειρηματία, που εμπορεύεται το αγαθό αυτό, και διαπραγματεύεται μαζί του την τιμή, τις τεχνικές προδιαγραφές και γενικότερα οτιδήποτε έχει σχέση με το εν λόγω αγαθό. Ακολούθως, προσφεύγει σε μία ανώνυμη εταιρία leasing, η οποία αγοράζει το αγαθό, που της υπέδειξε ο επιχειρηματίας, καταβάλλοντας το τίμημα. Η εταιρία leasing δίνει εντολή στον προμηθευτή να παραδώσει κατευθείαν το πράγμα στον ενδιαφερόμενο, με τον οποίο έχει συνάψει χρηματοδοτική μίσθωση. Η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος γίνεται έναντι μισθώματος. Έτσι, η χρηματοδοτική μίσθωση δεν είναι απλή σύμβαση μίσθωσης πράγματος, αλλά σύνθετη σύμβαση, η οποία έχει στοιχεία: 1) σύμβασης μίσθωσης, παραλλαγμένης όμως σε πολλά σημεία από τον τύπο που καθιερώνουν οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ, 2) σύμβασης εντολής, με την οποία ο εκμισθωτής εντέλλεται το μισθωτή να διαπραγματευθεί με τον προμηθευτή το αντικείμενο και τους όρους της σύμβασης πώλησης, την οποία θα καταρτίσει ο εκμισθωτής με τον προμηθευτή, 3) σύμβασης εκχώρησης της απαίτησης από την εταιρία leasing - εκμισθώτρια προς το μισθωτή, την οποία έχει αυτή κατά του προμηθευτή από τη σύμβαση της πώλησης, ώστε να μπορεί εκείνος, ασκώντας τις σχετικές αξιώσεις, ως δικαιούχος, να εξαναγκάζει τον προμηθευτή - πωλητή σε τήρηση των υποχρεώσεών του. Πρόκειται για εκχώρηση συγκεκριμένων απαιτήσεων (λόγω ύπαρξης ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων κ.λπ.) και όχι για τη μεταβίβαση ολόκληρου του συμβατικού δεσμού και 4) συμφώνου προαίρεσης, συμφωνίας δηλαδή μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα, με μονομερή δήλωσή του, είτε να αγοράσει το πράγμα (καταβάλλοντας και το συμφωνηθέν τίμημα) είτε να ανανεώσει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο. Η σύμβαση leasing και η πώληση αποτελούν δύο ξεχωριστές συμβάσεις με διαφορετικά πρόσωπα (ανά δύο) η καθεμία, δηλαδή υπάρχει τριγωνική απλή σχηματική σχέση και όχι τριμερής. Η εταιρία leasing και ο προμηθευτής συνδέονται μεταξύ τους με τη σύμβαση πώλησης, την οποία η πρώτη καταρτίζει είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω του μισθωτή, που ενεργεί ως άμεσος αντιπρόσωπος της, ενώ ο μισθωτής (λήπτης) με τον προμηθευτή (πωλητή) δεν συνδέεται κατά κανόνα με κάποια συμβατική σχέση, παρά μόνο στα πλαίσια της, εκ μέρους της εκμισθώτριας εταιρίας, γενομένης εκχώρησης των δικαιωμάτων της από την πώληση. Ο μισθωτής, ως εκδοχέας των δικαιωμάτων της εκμισθώτριας εταιρίας leasing έναντι του προμηθευτή από την πώληση, θα τα ασκήσει στο όνομα του και για λογαριασμό του, ζητώντας π.χ. την αποκατάσταση της δικής του ζημίας, αφού η σύμβαση εκχώρησης, ως εκποιητική δικαιοπραξία, έχει ως άμεσο αποτέλεσμα όχι την ανάληψη κάποιας ενοχικής υποχρέωσης από τον εκχωρητή, αλλά την απώλεια της απαίτησης γι' αυτόν υπέρ του εκδοχέα. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ). Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Τέλος, η κρίση αν τα διαπιστωθέντα από το δικαστήριο της ουσίας πραγματικά περιστατικά επιτρέπουν το συμπέρασμα ότι ορισμένο γεγονός μπορεί αντικειμενικά να θεωρηθεί, η μη, ως πρόσφορη αιτία του παραχθέντος αποτελέσματος, υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση της παραπάνω ουσιαστικής διάταξης του άρθρου 703 ΑΚ.
Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα του λόγου αναίρεσης, πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα είναι νόµιµα διορισμένη µεσίτης αστικών συµβάσεων, µε έδρα τον ..., µέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γραµµένη στα µητρώα του επαγγελματικού επιμελητηρίου Αθηνών, κατέχουσα την ... νόµιµη άδεια µεσίτη. Την 8-11-2007, συνήψε στην Αθήνα µε την πρώτη εναγοµένη Μ. -Ε. Β. (έγγραφη) σύµβαση εντολής, µε την οποία η τελευταία της έδωσε την ειδική και µη ανακαλούμενη εντολή και η ίδια ανέλαβε την υποχρέωση να διενεργήσει έρευνα αγοράς και να της υποδείξει ακίνητα προσφερόμενα προς αγορά, αντιπαροχή ή ανταλλαγή. Στην ίδια έγγραφη εντολή δηλώθηκε ότι η ενάγουσα υπέδειξε ήδη στην πρώτη εναγοµένη ένα κτίριο (συγκρότηµα) γραφείων 2.200 τ.µ. περίπου µε υπόγειο πάρκινγκ 1.090 τ.µ., που βρισκόταν επί της ... αρ. 90 και ... στη ..., αντί τιμήματος. 7.500.000 ευρώ, το οποίο ήταν προς πώληση είτε ολόκληρο το κτίριο, αντί τιμήματος 16.500.000 ευρώ, είτε µεµονωµένα. Η µεσιτική αµοιβή συµφωνήθηκε σε ποσοστό 1 1/2% επί του πραγματικού τιμήματος αγοράς του ακινήτου και θα καταβαλλόταν με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας. Η πρώτη εναγομένη επισκέφθηκε αυθημερόν με την ενάγουσα το άνω ακίνητο, το οποίο και της υπέδειξε, παρουσία του Μ. Λ., ενός εκ των συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου και εκπροσώπου των λοιπών υποψηφίων πωλητών και εκδήλωσε το ενδιαφέρον και την επιθυμία της προς αγορά του. Μάλιστα στη ρηθείσα εντολή, που υπεγράφη την ίδια ημέρα της υπόδειξης του ακινήτου, δηλώθηκε ρητά ότι η μεσιτική αμοιβή θα καταβληθεί και σε περίπτωση αγοράς ή αντιπαροχής ή ανταλλαγής κάποιων από τα αναγραφόμενα σε αυτήν ακίνητα σε όποια χρονική στιγμή, στο όνομα των συγγενών ή συνεταίρων της πρώτης εναγομένης, για λογαριασμό των οποίων δήλωσε ότι ενεργεί ύστερα από δική τους εντολή, για την καταβολή της οποίας (αμοιβής) είναι υποχρεωμένη τόσο η ίδια, όσο και αυτοί, αλληλέγγυα, παραιτούμενοι από το δικαίωμα της δίζησης ή διαίρεσης. Οι διαπραγματεύσεις για την αγορά του υποδειχθέντος ακινήτου διήρκεσαν κατά το χρονικό διάστημα από Νοέμβριο έως και Δεκέμβριο 2007, στις οποίες συμμετείχε και η ενάγουσα, με τηλεφωνικές κυρίως επαφές με την πρώτη εναγομένη και τους πωλητές - ιδιοκτήτες αυτού. Έκτοτε η πρώτη εναγομένη σταμάτησε να έρχεται σε επαφή με την ενάγουσα και η τελευταία πληροφορήθηκε, αρχές Μαρτίου 2008, από ένα εκ των συνιδιοκτητών - πωλητών του ακινήτου, ότι το ακίνητο είχε πωληθεί. Ύστερα από έρευνα διαπίστωσε ότι η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές Μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία", αγόρασε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Αθηνών Χριστίνας Κέζιου - Μαλλιού, τις αναφερόμενες στο εν λόγω συμβόλαιο οριζόντιες ιδιοκτησίες του όλου ακινήτου, που είχε υποδείξει η ενάγουσα στην πρώτη εναγομένη, αντί συνολικού τιμήματος 13.100.000 ευρώ. Στο ίδιο συμβόλαιο συμβλήθηκε, ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη, η δεύτερη εναγομένη ανώνυμη εταιρεία, όπου δηλώνεται ότι οι αγοραπωλησίες των εν λόγω ακινήτων (οριζόντιων ιδιοκτησιών) έγιναν καθ' υπόδειξή της, προκειμένου να μισθώσει χρηματοδοτικά, σύμφωνα με το ν. 1665/1986, όλες τις αγορασθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, όπως πράγματι και έγινε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο σύναψης χρηματοδοτικής μίσθωσης της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου. Με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ελένης Διπλούδη - Δολγέρα, η δεύτερη εναγομένη εταιρεία αγόρασε την αναφερόμενη σε αυτό οριζόντια ιδιοκτησία του όλου κτιρίου, ήτοι το με στοιχείο ΚΒ-1 γραφείο του δευτέρου ορόφου, επιφάνειας 460,85 τ.μ. αντί τιμήματος 2.000.000 ευρώ. Της εταιρείας αυτής αντιπρόεδρος και νόμιμος εκπρόσωπος είναι η πρώτη εναγομένη, ενώ η ίδια είναι και αδελφή του ετέρου των νομίμων εκπροσώπων της αγοράστριας εταιρείας (β' εναγομένης) Ν. Β.. Η τελευταία αγοραπωλησία ήταν απότοκος της γενομένης προς την πρώτη εναγομένη υπόδειξης εκ μέρους της ενάγουσας του ακινήτου, η οποία και την έφερε σε επαφή με τους πωλητές και η οποία συμμετείχε ενεργά στις διαπραγματεύσεις επί δίμηνο για την εν λόγω πώληση, ιδιαίτερα ως προς το ύψος του τιμήματος της πώλησης, οι ενέργειές της δε αυτές τελούσαν σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος με την κατάρτιση της ρηθείσας αγοραπωλησίας. Ενόψει δε του γεγονότος ότι η πρώτη εναγομένη ανέλαβε, με την από 8-11-2007 εντολή, την υποχρέωση ότι σε περίπτωση που καταρτισθεί τελικά η κύρια σύμβαση για το υποδειχθέν ακίνητο, είτε στο δικό της όνομα, είτε στο όνομα συγγενών της ή συνεταίρων της, είναι υποχρεωμένη και ευθύνεται και η ίδια προσωπικά εις ολόκληρον με τον αγοραστή και δοθέντος ότι η ίδια ενήργησε στην εν λόγω σύµβαση εντολής τόσο ατοµικά επ' ονόµατί της, όσο και για λογαριασµό της δεύτερης εναγοµένης εταιρείας, για την οφειλόµενη προς την ενάγουσα µεσιτική αµοιβή της παραπάνω αγοραπωλησίας ευθύνονται τόσο η πρώτη εναγοµένη, όσο και η δεύτερη εναγοµένη, αλληλεγγύως και εις ολόκληρον. Ως εκ τούτου η µεσιτική αµοιβή της ενάγουσας, ανερχόμενη σε ποσοστό 1 1/2% επί του συμφωνηθέντος τιμήματος (2.000.000 ευρώ) µετά του Φ.Π.Α. 19%, ο οποίος κατά τη σύμβαση εντολής τους θα υπολογιζόταν επί πλέον της αμοιβής, ανέρχεται στο ποσό των 35.700 ευρώ. Οι εναγόμενες κατέβαλαν σταδιακά για την αιτία αυτή στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 70.000 ευρώ, που υπερκάλυπτε την οφειλή τους. Συνεχίζοντας το Εφετείο δέχεται ότι, σχετικά με την αξιούµενη εκ μέρους της ενάγουσας μεσιτική αμοιβή, που αφορά την αγοραπωλησία των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών του όλου ακινήτου (κτιριακού συγκροτήματος) από την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία" και τις οποίες εν συνεχεία μίσθωσε με χρηματοδοτική μίσθωση η δεύτερη εναγομένη εταιρεία, η αγωγή είναι αβάσιμη. Και τούτο διότι αμοιβή από σύμβαση μεσιτείας αξιώνεται μόνο όταν η επακολουθήσασα κύρια σύμβαση ήταν αυτή στην οποία απέβλεπε ο εντολέας, ενώ στην προκειµένη περίπτωση τα εν λόγω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγόµενες και µάλιστα μετά από την επικαλούµενη υπόδειξη και µεσολάβηση της ενάγουσας, αλλά από άλλο µη αναφερόμενο στη σύµβαση εντολής και µεσιτείας πρόσωπο (νοµικό) ήτοι τρίτη, µη εναγόµενη ανώνυµη εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύµβασης µεσιτείας, για λογαριασµό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόµενες, ούτε περιλαµβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία, µε την από 8-11-2007 έγγραφη εντολή, απέβλεψε η πρώτη εναγομένη να αγοράσουν το ακίνητο µε την υπόδειξη ή µεσολάβηση της ενάγουσας, δεδοµένου ότι δεν υφίσταται µεταξύ της άνω εντολέως και της αγοράστριας συγγένεια ή άλλη οικονοµική συνεργασία. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συµβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή µεσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, σχετικά µε αυτά τα ακίνητα και µάλιστα µεταξύ των πωλητών και της δεύτερης εναγοµένης εταιρείας, αλλά χρηματοδοτική µίσθωση µεταξύ της τελευταίας και της αγοράστριας ακινήτων, η οποία ήταν εκτός των ορίων της άνω εντολής. Το γεγονός δε ότι, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του νόµου 1665/1986 και το συμβόλαιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, η δεύτερη εναγοµένη έχει δικαίωµα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δηλαδή µετά την πάροδο 15 ετών, ήτοι στις 25-2-2023, έναντι τιμήματος εξαγοράς 3.900.000 ευρώ, δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσµα µε αυτό της αγοράς εκ µέρους της δεύτερης εναγοµένης, αφού δεν µπορεί να θεωρηθεί αυτή (αγορά) βέβαιη, παρά µόνο προσδοκώμενη, εφόσον τηρηθούν όλοι οι όροι της σύµβασης, όπως η καταβολή του µισθώµατος κ.λπ. και εφόσον επιθυµεί τούτο η µισθώτρια, η οποία δικαίωµα και µόνο έχει για αγορά. Ούτε, άλλωστε, µπορεί να θεωρηθεί, ότι καταρτίστηκε πώληση µε αναβλητική αίρεση, ώστε να τυγχάνει εφαρµογής το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη µεσιτική αµοιβή. Με τις παραδοχές αυτές απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή. Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε, ούτε ευθέως, ούτε εκ πλαγίου, την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ και εκείνες που προαναφέρθηκαν, διότι, από τις παραπάνω παραδοχές, σαφώς προκύπτει ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται, πράγματι, την αιτουμένη μεσιτική αμοιβή, αφού τα παραπάνω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγόµενες, αλλά από τρίτη µη εναγόµενη ανώνυµη εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύµβασης µεσιτείας και για λογαριασµό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόµενες, ούτε περιλαµβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο µε την υπόδειξη ή µεσολάβηση της ενάγουσας. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συµβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή µεσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, αλλά χρηματοδοτική µίσθωση. Εξάλλου, το γεγονός ότι η δεύτερη εναγοµένη έχει δικαίωµα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσµα µε αυτό της αγοράς εκ µέρους της. Ούτε µπορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση µε αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρµογή το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη µεσιτική αµοιβή. Επομένως, ο μοναδικός λόγος της αναίρεσης, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα, ως ηττώμενη, στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων (άρθ. 176 και 183 του ΚΠολΔ), όπως, ειδικότερα, στο διατακτικό προσδιορίζονται.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την, από 17-5-2012, αίτηση της αναιρεσείουσας, για αναίρεση της 600/2012 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Φεβρουαρίου 2013. Και
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Μαρτίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Α.Π. 52/2012 (Τμ. Β2΄ Πολ.)
Πρόεδρος: ΔΗΜ.ΠΑΤΙΝΙΔΗΣ, Αντιπρόεδρος
Εισηγητής: ΧΡΙΣΤ. ΚΟΣΜΙΔΗΣ, Αρεοπαγίτης
Η ανάκληση της μεσιτικής εντολής δεν επηρεάζει αρνητικά το δικαίωμα του μεσίτη στην καταβολή της αμοιβής του.
εφόσον, σε συγκεκριμένη περίπτωση, αποδεικνύεται ότι η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίστηκε, ως αποτέλεσμα μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη, η οποία είχε συντελεσθεί πριν από την ανάκληση της εντολής.
Στη διάταξη του άρθρου 703 εδ. α΄ Α.Κ. ορίζεται ότι "Εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης".
Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ουσιώδης προϋπόθεση για τη γέννηση, σε βάρος του μεσιτικού εντολέα, της υποχρέωσης να πληρώσει την αμοιβή, την οποία υποσχέθηκε στο μεσίτη κατά την ανάθεση της εντολής προς μεσολάβηση ή, έστω, υπόδειξη ευκαιρίας για σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης, είναι το να επήλθε, πράγματι, η κατάρτιση της σύμβασης αυτής ως συνέπεια "μόνο" της συμβολής του μεσίτη. Ήτοι, είναι απαραίτητη η κατάφαση αιτιώδους συνάφειας μεταξύ αφ΄ ενός της δραστηριότητας του μεσίτη, ως αιτίου και αφ΄ ετέρου της κατάρτισης της σκοπούμενης σύμβασης, ως αποτελέσματος, υπό την έννοια ότι αυτό δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη (Α.Π. 815/2007). Η διαπίστωση των περιστάσεων, υπό τις οποίες, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, εκδηλώθηκε η μεσιτική δραστηριότητα, που προβάλλεται ως αίτιο και υπό τις οποίες καταρτίσθηκε η σκοπούμενη σύμβαση, που προβάλλεται ως αποτέλεσμα, αποτελεί ζήτημα πραγματικό. Ως εκ τούτου, η διαπίστωση αυτή γίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας. Η συναγωγή, όμως, της κρίσεως περί του εάν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, υπό τα πραγματικά γεγονότα που έγιναν ανελέγκτως δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας, υφίστατο ή όχι αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας, ως πρόσφορης αιτίας και της καταρτίσεως της σκοπούμενης σύμβασης, ως επελθόντος αποτελέσματος, είναι ζήτημα νομικό και υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση κανόνος ουσιαστικού δικαίου (Κ.Πολ.Δ. 559 αρ. 1 και 19, Α.Π. 1119/2005).
Περαιτέρω, από την ίδια διάταξη συνάγεται ότι η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβής βαρύνει κατ΄ αρχήν το πρόσωπο που έδωσε την εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στο μεσίτη, άσχετα προς το αν η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε επ΄ ονόματι αυτού (του μεσιτικού εντολέα) ή τρίτου προσώπου, υπέρ των συμφερόντων του οποίου αυτός ενήργησε. Εάν η εντολή δόθηκε από περισσότερους, που ενήργησαν από κοινού, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται άπαντες, εν αμφιβολία κατ΄ ίσα μέρη (Α.Κ. 480). Εάν η εντολή δόθηκε από ένα πρόσωπο, που ενήργησε τόσο για τον εαυτό του όσο και ως αντιπρόσωπος άλλου, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται αμφότεροι. Αμοιβή οφείλεται μόνο αν η καταρτισθείσα σύμβαση ταυτίζεται με τη σκοπούμενη. Η απόκλιση, όμως, μεταξύ του, αρχικώς, επιδιωχθέντος και του, τελικώς, επιτευχθέντος τιμήματος δεν αίρει την ταυτότητα αυτή, αφού η διαμόρφωσή του αποτελεί πάντοτε αντικείμενο διαπραγμάτευσης και ουδέποτε μπορεί να είναι εκ των προτέρων βέβαιη.
Τέλος, από τις διατάξεις των άρθρων 703 και 724 Α.Κ. συνάγεται ότι η μεσιτική εντολή δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε. Η ανάκλησή της, όμως, δεν επηρεάζει αρνητικά το δικαίωμα επί της μεσιτικής αμοιβής, εφ΄ όσον, σε συγκεκριμένη περίπτωση, αποδεικνύεται ότι η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε ως αποτέλεσμα μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη, που είχε συντελεσθεί πριν από την ανάκληση.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου