Η μίσθωση κατοικίας και η ελάχιστη προβλεπόμενη διάρκεια αυτής Καταγγελία Μίσθωσης Κατοικίας και Υποχρεωτική Διάρκεια Τι ισχύει για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων και Νεότερη ενημέρωση για τροποποιήσεις - ΜΠρΘηβών 1/2017 Μίσθωση - Πάροδος συμβατικού χρόνου - Σιωπηρή ανανέωση μίσθωσης - Μονομερής εγκατάλειψη μισθίου από μισθωτή χωρίς καταγγελία - Μη παράδοση κλειδιών - Υποχρέωση καταβολής καθυστερούμενων μισθωμάτων - Τοκοφορία - Ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος - Ένσταση συντρέχοντος πταίσματος

Η μίσθωση κατοικίας και η ελάχιστη προβλεπόμενη διάρκεια αυτής

Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθα 574 επ.) όσο και από τον νόμο 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον νόμο 2235/1994. Από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία  των μερών (δυνάμει της ελευθερίας των συμβάσεων, αρχή ...

που διέπει τις ιδιωτικές σχέσεις) να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας για το χρονικό διάστημα που επιθυμούν ή και ακόμη να μην προβλεφθεί χρονική διάρκεια αυτής, αλλά να καταρτισθεί σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, χωρίς να θεσπίζεται κάποιος ελάχιστος χρονικός περιορισμός που θα πρέπει να ισχύσει για τις μισθώσεις κατοικίας.  Σε περίπτωση  μισθωτικής σχέσης ορισμένης διάρκειας, με την παρέλευση του χρόνου που έχει συνομολογηθεί, λήγει η μισθωτική σχέση, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο (ΑΚ 608), και ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο.

Ωστόσο, ως τροχοπέδη της ελευθερίας των μερών αναφορικά με την ελάχιστη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης εμφανίζεται ο νόμος 1703/1987 (τροποποιημένος από τον ν. 2235/1994), ο οποίος στο άρθρο 2§1 ορίζει πως: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Από τη διάταξη αυτή, απορρέει ευθέως η υποχρέωση των μερών να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τα τρία έτη. Αντίθετη συμφωνία δεν λαμβάνεται υπόψη, με αποτέλεσμα αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ως διάρκεια επί παραδείγματι το ένα έτος, η συμφωνία αυτή ως αντιβαίνουσα στο νόμο δεν ισχύει, και επομένως η μίσθωση θα έχει διάρκεια για τουλάχιστον τρία έτη.

Στο άρθρο 1 του ίδιου νόμου, οριοθετείται το πεδίο εφαρμογής αυτού και αναφέρεται πως στις διατάξεις του υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για ΚΥΡΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ.

Επομένως, η τριετία ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κατοικίας, αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας. Έτσι ο νόμος αυτός δεν εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι και η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, η οποία ως αστική διέπεται τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Εάν με την μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κυρίας κατοικίας, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, η μίσθωση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΠ 850/1998 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 851/1998, ΝΟΜΟΣ).

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Καταγγελία Μίσθωσης Κατοικίας και Υποχρεωτική Διάρκεια

Επανερχόμαστε σε ένα θέμα που είχαμε ασχοληθεί και παλαιότερα διότι εξακολουθεί να ταλανίζει τους ενοικιαστές και δημιουργεί σοβαρά προβλήματα.
Μία μεγάλη παρεξήγηση υπάρχει μεταξύ των ενοικιαστών. Η πλειοψηφία πιστεύει ότι μπορεί να φύγει από την κατοικία που έχει μισθώσει ακόμη και πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης. Αποτέλεσμα της παρεξήγησης αυτής είναι ότι πολλοί ενοικιαστές έχουν βρεθεί προ εκπλήξεως όταν έφυγαν από το μίσθιο που έμεναν και μετά από λίγους μήνες τους κοινοποιήθηκε αγωγή με την οποία τους ζητήθηκε να πληρώσουν τα μισθώματα μέχρι την λήξη της μίσθωσης έστω και αν δεν έμεναν στο μίσθιο ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η έκπληξή τους όταν βγήκε η απόφαση και πράγματι υποχρεώθηκαν να πληρώσουν ενοίκια.

Για να αρθεί κάθε παρεξήγηση με το θέμα αυτό επισημαίνουμε τα πιο κάτω:
Ο μισθωτής δεν δικαιούται να αποχωρήσει από το μίσθιο πριν από την λήξη του συμβατικού χρόνου αν δεν συμφωνεί ο εκμισθωτής. Αν υπάρξει σχετική συμφωνία θα πρέπει απαραιτήτως να είναι έγγραφη.

Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης δεν μπορεί επίσης να φύγει αν δεν έχει συμπληρώσει τουλάχιστον 3ετία από την υπογραφή του πρώτου μισθωτηρίου αφού ο νόμος προβλέπει ότι η μίσθωση ισχύει υποχρεωτικά για 3 χρόνια πράγμα που δεσμεύει και τον μισθωτή.

Αν αποχωρήσει πριν από την λήξη της μίσθωσης ή την πάροδο τριετίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει τα μισθώματα μέχρι την λήξη του συμβατικού χρόνου ή την πάροδο της τριετίας και στην καλλίτερη περίπτωση μέχρι την εκ νέου εκμίσθωση του μισθίου.

Καταγγελία της μίσθωσης πριν από την λήξη του συμβατικού χρόνου και την πάροδο 3ετίας επιτρέπεται μόνον για ειδικές περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο και στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η καταγγελία να γίνεται εγγράφως.

Επειδή λοιπόν το θέμα δεν είναι τόσο απλό όσο πολλοί πιστεύουν όσοι μισθωτές προτίθενται να αποχωρήσουν από το μίσθιο πριν από την λήξη του συμβατικού χρόνου και την πάροδο τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης θα πρέπει πριν προβούν σε οποιαδήποτε ενέργεια να ελέγξουν όλες τις παραμέτρους για την ενέργεια τους αυτή και να μας συμβουλευθούν άμεσα απευθυνόμενοι στον Σύλλογό μας.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Τι ισχύει για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων και Νεότερη ενημέρωση για τροποποιήσεις

Τι ισχύει για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων και Νεότερη ενημέρωση για τροποποιήσεις

Τι ισχύει για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων… της Χρύσας Σωτηράκη

*Νεότερη ενημέρωση της 19/05/2017

«Όλες οι αλλαγές για τη Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (π.χ. μέσω Airbnb)» αναλυτικά εδώ...

*Νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017  & 04/04/2017 :

Σύμφωνα νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή τροποποιείται ο χρόνος έναρξης ισχύος του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, με το οποίο ρυθμίζεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις θα αρχίσουν να ισχύουν ένα μήνα μετά τη δημοσίευση της προβλεπόμενης κ.υ.α. (αντί από 1.2.2017 που προβλεπόταν στο αρθ. 111 Ν. 4446/2016). (Νεότερο ισχύον σχετικό άρθρο 36 Ν. 4465/2017)

Τι προβλέπει ο πρόσφατος Νόμος 4446/2016 για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων, ρυθμίσεις, προϋποθέσεις, πρόστιμα μη τήρησης προϋποθέσεων και λοιπές ρυθμίσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Τι νοείται ως ακίνητο:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

Υπό ποιες προϋποθέσεις , σωρευτικά, προβλέπεται  η δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου:

α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ. Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α’ 209).

ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Προσοχή, για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Πότε επιτρέπεται η υπέρβαση διάρκειας 90 ή 60 ημερών ανά περίπτωση:

Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Τι ισχύει για τη μη τήρηση των σχετικών άνω προϋποθέσεων:

Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.

Το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση και των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισμού, βεβαιώνεται στην αρ μόδια Δ .Ο. Υ. και εισπράττεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε..

Υποχρέωση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή μετά την διαπίστωση της παράβασης:

Από τη διαπίστωση της παράβασης, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής της περίπτωσης α’ της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.

Πότε διπλασιάζεται το πρόστιμο:

Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο

Και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παραγράφου 2 εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.

Τι ισχύει για μισθώσεις που δεν πληρούν άνω όρους και προϋποθέσεις:

Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α’155).

Πως αντιμετωπίζεται το εισόδημα από βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου:

Το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με την παράγραφο 2 θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 167), όπως ισχύουν.

{Δείτε παρακάτω τις διατάξεις του 4172/2013 άρθρα 39 και 40 παρ. 4}

Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Η μίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Μικτά συνεργεία ελέγχου:

Για την εφαρμογή των όρων και προϋποθέσεων της βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.

Το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.

Οι άνω διατάξεις του Ν. 4446/2016 ισχύουν από την 1.2.2017* (δείτε την νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017 % 04.04.2017 παρακάτω).

*Νεότερη ενημέρωση της 09.03.2017  & 04/04/2017 :

Σύμφωνα νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή τροποποιείται ο χρόνος έναρξης ισχύος του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, με το οποίο ρυθμίζεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις θα αρχίσουν να ισχύουν ένα μήνα μετά τη δημοσίευση της προβλεπόμενης κ.υ.α. (αντί από 1.2.2017 που προβλεπόταν στο αρθ. 111 Ν. 4446/2016). (Νεότερο ισχύον σχετικό άρθρο 36 Ν. 4465/2017)

Σύμφωνα με το άρθρο 36 του ψηφισθέντος Νόμου 4465/2017 (ΦΕΚ Α’ 47/04.04.2017)  τροποποιήθηκαν διατάξεις που αφορούν τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων.

Συγκεκριμένα:

Οι παράγραφοι 9 και 10 του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 τροποποιήθηκαν ως εξής:

• 9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.

• 10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.2.2017.

Άρθρο 36 Ν. 4465/2017

Οι παρ. 9 και 10 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 αντικαθίστανται ως εξής:

«9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.

10. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου ισχύουν μετά την πάροδο ενός μήνα από τη δημοσίευση της κοινής υπουργικής απόφασης της προηγούμενης παραγράφου.»

Σχετικός Νόμος  σε ισχύ μέχρι νεοτέρας διάταξης Ν. 4465/2017

Θυμίζουμε τις διατάξεις του Ν.4172/2013 άρθρο 39 και άρθρο 40 παρ. 4 σχετικά με το εισόδημα από ακίνητη περιουσία

    Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.

β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.

γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.

δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.

    Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.

Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.

(Προσθήκη τελευταίας παραγράφου με παραγράφους 5 και 6 του άρθρου 1 του ν. 4330/2015 και ισχύει για φορολογικό έτος 2014 και μετά )

    Οι ακόλουθες δαπάνες εκπίπτουν με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

α) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

β) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου και τα κάθε είδους ιδρύματα οι κάθε είδους δαπάνες εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%). Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες του προηγούμενου εδαφίου ανέρχεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%).

γ) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%), οι δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.

δ) Το μίσθωμα που καταβάλλεται στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.

ε) Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).

στ) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.

    Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

(παράγραφος 4 ισχύει με τον Ν. 4346/2015, άρθρο 11 παραγρ. 1 και 2 και εφαρμόζεται για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από 01.01.2015 και μετά)

Άρθρο 40 του Ν. 4172 παράγραφος 4, όπως εφαρμόζεται για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από φορολογικό έτος 2016 και μετά.

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ)      Συντελεστής %

0-12.000     15%

12.001 – 35.000   35%

35.001-       45%

(οι συντελεστές της παραγράφου 4 του άρθρο 40, έχουν εφαρμογή για εισοδήματα που αποκτήθηκαν από φορολογικό έτος 2016 και μετά, βάσει Ν. 4387/2016 άρθ. 112 παραγ. 7 και 11)

Οι προηγούμενοι συντελεστές που ίσχυαν έως και 31.12.2015, για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία ήταν: για  ≤12.000 (11%) και για  >12.000 (33%)

27.12.2016 / Χρύσα Σωτηράκη – Ex. Account Manager-Business Consultant –

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Η μίσθωση κατοικίας αποτελεί μια έννομη σχέση διαρκείας μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, η οποία παράγει δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις και για τις δύο πλευρές. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις αυτές προσδιορίζονται τόσο από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος (αρθ. 574 ΑΚ και επόμενα), όσο και από τους ιδιαίτερους όρους του υπογραφέντος ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης. Συνεπώς, η εύρυθμη λειτουργία της μισθωτικής σχέσης και η ανάγκη νομικής κατοχύρωσης των συμβαλλομένων με σκοπό την αποφυγή ενδεχόμενων δυσάρεστων καταστάσεων, καθιστούν απολύτως απαραίτητη την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο.

Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης

Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αποτελεί το ρυθμιστικό πλαίσιο που καθορίζει λεπτομερώς τις σχέσεις μισθωτή – εκμισθωτή και προσδιορίζει κάθε φορά τους ιδιαίτερους όρους στους οποίους συμφώνησαν τα μέρη για να συνάψουν τη συγκεκριμένη μίσθωση. Ως γνωστόν, υπάρχουν έτοιμα προτυπωμένα μισθωτήρια συμβόλαια τα οποία χρησιμοποιούνται συχνά στις συναλλαγές. Είναι αμφίβολο ωστόσο, το αν ένα τέτοιο -κοινό για όλους- μισθωτήριο συμβόλαιο είναι κατάλληλο για όλες τις περιπτώσεις, καθώς κάθε μισθωτική σχέση είναι ξεχωριστή και μπορεί να περιλαμβάνει διαφορετικούς όρους και συμφωνίες.

Για τον λόγο αυτό, σκόπιμο είναι να συντάσσεται κάθε φορά ένα προσωποποιημένο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, με την βοήθεια του νομικού σας συμβούλου, έτσι ώστε να ανταποκρίνεται με ακρίβεια στις ιδιαίτερες ανάγκες, τους όρους και τις περιστάσεις της εκάστοτε μισθωτικής σχέσης.

Προστασία του μισθωτή

H ύπαρξη πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων, όπως και η έλλειψη ορισμένης συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου, είναι μερικούς λόγοι που δίνουν το δικαίωμα στον ενοικιαστή να αιτηθεί μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, ή εναλλακτικά να ζητήσει αποζημίωση από τον εκμισθωτή. Περαιτέρω, η παρεμπόδιση ή η μη παράδοση της χρήσης του μισθίου στον μισθωτή, καθώς και η ακαταλληλότητα του μισθίου με αποτέλεσμα να συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των μελών της οικογενείας του, του παρέχουν το δικαίωμα να καταγγείλει άμεσα και μονομερώς τη σύμβαση μίσθωσης, και ενδεχομένως να αξιώσει αποζημίωση κατά τις ειδικότερες διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Προστασία του εκμισθωτή

Η κακή χρήση του μισθίου ή η μεταχείριση του με τρόπο διαφορετικό από τη περιγραφόμενη στο μισθωτήριο συμφωνημένη χρήση, καθώς επίσης η ανάρμοστη συμπεριφορά του μισθωτή προς τους λοιπούς ενοίκους και η παράβαση των όρων του κανονισμού της πολυκατοικίας όπου βρίσκεται το μίσθιο, παρέχουν στον ιδιοκτήτη του ακινήτου το δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και να αξιώσει αποζημίωση από τον μισθωτή.

Ο συνηθέστερος, ωστόσο, λόγος καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του εκμισθωτή είναι η μη πληρωμή ή η καθυστέρηση πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή. Ο χρόνος αντίδρασης του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη σε ένα τέτοιο γεγονός έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η πολύμηνη καθυστέρηση αναζήτησης έννομης προστασίας καθιστά ιδιαίτερως δύσκολη την είσπραξη όλων των οφειλομένων μισθωμάτων και υπολοίπων ποσών. Είναι συνεπώς σκόπιμο, ο εκμισθωτής που βρίσκεται αντιμέτωπος με μια τέτοια κατάσταση να αναζητήσει έγκαιρα έννομη προστασία και να επιδιώξει δικαστικά αφενός την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, και αφετέρου την έξωση του ενοικιαστή από το μίσθιο.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

ΜΠρΘηβών 1/2017

Μίσθωση - Πάροδος συμβατικού χρόνου - Σιωπηρή ανανέωση μίσθωσης - Μονομερής εγκατάλειψη μισθίου από μισθωτή χωρίς καταγγελία - Μη παράδοση κλειδιών - Υποχρέωση καταβολής καθυστερούμενων μισθωμάτων - Τοκοφορία - Ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος - Ένσταση συντρέχοντος πταίσματος

Κρίθηκε ότι εφόσον η μίσθωση ετράπη νομίμως σε μίσθωση αορίστου χρόνου, παρέπεται ότι για τη λύση της έπρεπε να προηγηθεί καταγγελία αυτής από τους συμβαλλομένους ή εκούσια παράδοση του μισθίου ακινήτου από την μισθώτρια και αποδοχή της παράδοσης του από την εκμισθώτρια. Ωστόσο, τόσο η εναγόμενη όσο και η δικαιοπάροχος της - αρχικώς μισθώτρια ουδέποτε παρέδωσαν το μίσθιο (π.χ. προσφέροντας τα κλειδιά αυτού), ούτε κατήγγειλαν την αορίστου αυτή σύμβαση μισθώσεως. Η αυτόβουλη αυτή εγκατάλειψη του μισθίου από την δικαιοπάροχο της εναγομένης χωρίς προηγούμενη έγγραφη ή προφορική καταγγελία της ένδικης μίσθωσης και χωρίς παράδοση των κλειδιών του μισθίου δεν επέφερε τη λύση της μίσθωσης. Συνεπώς, η εναγόμενη εφόσον η σύμβαση μίσθωσης δεν έχει με οποιονδήποτε τρόπο λυθεί (μέχρι τον χρόνο άσκησης της αγωγής) είναι υποχρεωμένη να καταβάλει στην ενάγουσα το συμφωνημένο μίσθωμα για το αιτούμενο χρονικό διάστημα. Οι ισχυρισμοί της εναγόμενης περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της ενάγουσας και περί συντρέχοντος πταίσματος πρέπει να απορριφθούν ως ουσία αβάσιμοι, καθώς δεν αποδείχθηκε ότι το μίσθιο βρισκόταν κατά το επίδικο χρονικό διάστημα στην διάθεση της ενάγουσας, έχοντας λάβει γνώση η τελευταία της αποχώρησης από αυτό της μισθώτριας, και ότι μπορούσε ευχερώς να κάνει χρήση αυτού, εκμισθώνοντας σε τρίτον, πλην δεν το χρησιμοποίησε διατηρώντας το κενό. Επομένως, η εναγόμενη οφείλει στην ενάγουσα για καθυστερούμενα μισθώματα με το νόμιμο τόκο υπερημερίας από την επομένη ημέρα κατά την οποία έκαστο μίσθωμα έπρεπε να καταβληθεί.

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΗΒΩΝ

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

Αριθμός Απόφασης 1/2017

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΗΒΩΝ

Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή Ελένη Τσιάνου, Πρωτοδίκη, την οποία όρισε η Πρόεδρος του Πρωτοδικείου Θηβών και από τη Γραμματέα Μαρία Κόρδατζη.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 20 Οκτωβρίου 2016 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΎΣΑΣ: ..., κατοίκου Θήβας (οδός ...) η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου της, Ελευθερίου Κτιστάκι οποίος κατέθεσε προτάσεις.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ : Ανώνυμης τραπεζικής εταιρείας με την επωνυμία «ΤΡΑΠΕΖΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ Α.Ε» που εδρεύει στην Αθήνα (οδός Αμερικής αρ. 4) και εκπροσωπείται νόμιμα, ως ειδικής διαδόχου της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «ΑΓΡΟΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε», η οποία παραστάθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της, Ελισσαίο Μαμμή και ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 10-8-2015 αγωγή της που κατατέθηκε στη γραμματεία του Δικαστηρίου με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 188/ΜΘ/2015, η οποία προσδιορίστηκε για την δικάσιμο της 12-12-2015 και εν συνεχεία κατόπιν διαδοχικών αναβολών για την δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και τις προτάσεις τους.

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθ. 608 § 1ΑΚ, μόλις περάσει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος η μίσθωση λήγει «χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο», επομένως η μίσθωση εδώ λήγει αυτοδικαίως χωρίς να απαιτείται καταγγελία από μέρους του εκμισθωτή ή οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή (ΑΠ 479/2001 ΕλΔ 43, σελ. 437, βλ. και Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου εκδ. δεύτερη, σημ. 2052, 2074). Εξάλλου η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση με συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή πριν από τη λήξη της διάρκειας της ή ανανέωση ή έστω σιωπηρή αναμίσθωση (άρθ. 611 ΑΚ) οπότε, στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύμβαση γίνεται αορίστου χρόνου και η λήξη της επέρχεται με καταγγελία. Οι προϋποθέσεις για τη σιωπηρή ανανέωση είναι ότι α) ο μισθωτής πρέπει να εξακολουθήσει τη χρήση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης όπως ρητά ορίζει η ΑΚ 611, β) η γνώση του εκμισθωτή τόσο για τη λήξη της μίσθωσης όσο και για τη συνέχιση της χρήσης από το μισθωτή και γ) η μη εναντίωση του εκμισθωτή στην αναμίσθωση. Περαιτέρω, η σύμβαση μισθώσεως μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων. Η αντίθετη αυτή συμφωνία (καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρά, να συνάγεται δηλαδή από ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, έχουμε σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση της σύμβασης μισθώσεως επέρχεται και στην περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή. Συντρέχει δε οικειοθελής ή εκούσια απόδοση του μισθίου από το μισθωτή στον εκμισθωτή, όταν αυτή πραγματοποιείται κατόπιν ρητής ή σιωπηρής μεταξύ τους συμφωνίας, έστω και με την παράδοση των κλειδιών στα χέρια του εκμισθωτή συνοδευόμενη από επιφύλαξη του τελευταίου ως προς τυχόν αξίωση είσπραξης οφειλόμενων μισθωμάτων και όχι με μονομερή από την πλευρά του μισθωτή εγκατάλειψη του μισθίου, η οποία ούτε λύση της μίσθωσης επιφέρει, ούτε παύση πληρωμής του μισθώματος (βλ. ΕφΑΘ 198/1985 ΑρχΝομ 36.356, ΕφΑΘ 3407/1985 ΕΔΠ 1985). Ωστόσο, η μονομερής εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή χωρίς να το αποδώσει στον εκμισθωτή δεν αποτελεί παράδοση τούτου, ούτε επιφέρει τη λύση της μισθώσεως αφού δεν εμποδίζεται αυτός (μισθωτής) να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο (βλ. Χ. Παπαδάκη: Αγωγαί αποδόσεως μισθίου, έκδ. 1990, αριθ. 709 σ. 259, ίδιου Δνη 24.502, Α.Ν. 36.89, σχετ. ΑΠ 757/84 Α.Ν. 36.88, ΕΑ198/85 Α.Ν 36.366, ΕΑ 3407/85 ΕΔΠ 1985 σ. 148, ΕΑ11/83 Δνη 24.500, ΕΑ 1715/83 Δνη 24.1408). Εξάλλου, κατά το άρθρο 601 του ΑΚ, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτή παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου (βλ. ΑΠ 229/2012, ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

Εν προκειμένω, η ενάγουσα με την υπό κρίση αγωγή της, κατ' εκτίμηση του περιεχομένου και του αιτήματος της, εκθέτει τα ακόλουθα: Ότι ο αναφερόμενος δικαιοπάροχος της με το από 29-3-1985 ιδιωτικό συμφωνητικό είχε εκμισθώσει στην ανώνυμη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε», ειδικός διάδοχος της οποίας είναι η εναγόμενη, την περιγραφόμενη στην αγωγή αποθήκη, προκειμένου να την χρησιμοποιεί για την αποθήκευση γεωργικών φαρμάκων. Ότι η ίδια υπεισήλθε στην ένδικη μισθωτική σχέση το έτος 2001. Ότι με την από 21-10-2002 πρόσθετη πράξη της μίσθωσης, το μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως σε ποσοστό ίσο με το ποσοστό αύξησης του δείκτη τιμών καταναλωτή κάθε μήνα, επί του προηγούμενου καταβλητέου μισθώματος. Ότι η εναγόμενη αν και κάνει ακώλυτα χρήση του μισθίου δεν της έχει καταβάλει από δυστροπία τα μισθώματα των μηνών για το χρονικό διάστημα από τον Απρίλιο του 2011 έως τον Ιούλιο του 2015 συνολικού ποσού των 64.509,95 ευρώ, όπως αναλυτικά παρατίθενται στο δικόγραφο της αγωγής το επιμέρους διαμορφωθέν μίσθωμα για κάθε μήνα. Με βάση το ιστορικό αυτό ζητεί να υποχρεωθεί η εναγόμενη με προσωρινά εκτελεστή απόφαση να της καταβάλει το ως άνω συνολικό ποσό ύψους 64.509,95 ευρώ με τον νόμιμο τόκο υπερημερίας για κάθε μίσθωμα από την In του επόμενου μήνα που ήταν καταβλητέο και μέχρι την επίδοση της αγωγής άλλως με τόκους επιδικίας από την επόμενη της επίδοσης της αγωγής μέχρι ολοσχερούς εξοφλήσεως. Επικουρικά δε, για τη περίπτωση που δεν γίνει δεκτή η κύρια βάση της αγωγής της η ενάγουσα ζητεί την καταβολή του παραπάνω ποσού ως αποζημίωση χρήσης, ισχυριζόμενη ότι η εναγόμενη παρακρατεί το μίσθιο, παρά την λήξη της σύμβασης μίσθωσης. Τέλος ζητεί να καταδικαστεί η εναγόμενη στα δικαστικά της έξοδα.

Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα, η αγωγή, για το καταψηφιστικό αντικείμενο της οποίας έχει καταβληθεί το προσήκον τέλος δικαστικού ενσήμου, με τις νόμιμες υπέρ τρίτων προσαυξήσεις (βλ. το υπ' αριθμ. 1261936/11577/5-12-2016 σειράς Θ διπλότυπο είσπραξης τύπου Α ΔΟΥ Θήβας) παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, το οποίο είναι αρμόδιο καθ' ύλην και κατά τόπο (14 παρ. 1 περ. β', 16 παρ. 1 και 25 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των άρθρων 643 παρ. 1, 648 έως 661 ΚΠλΔ όπως ίσχυαν πριν την έμμεση κατάργηση τους με το τέταρτο άρθρο του ν. 4335/2015. Τυγχάνει, δε, νόμιμη, στηριζόμενη κατά την κύρια βάση της στις διατάξεις των άρθρων 574, 595, 361, 341,345, 346 ΑΚ και στις διατάξεις των άρθρων 599, 601, 297 και 298 ΑΚ κατά την επικουρική της βάση καθώς επίσης και σε εκείνες των άρθρων 907, 910 παρ. 2,176,191 παρ. 2 ΚΠολΔ.. Μη νόμιμο και ως εκ τούτου απορριπτέο τυγχάνει το αίτημα τοκοφορίας του ποσού που ζητείται ως αποζημίωση χρήσης (κατά την επικουρική βάση της αγωγής) από τη δήλη ημέρα καταβολής κάθε αντιστοίχου μισθώματος, καθόσον η αποζημίωση χρήσης συνιστά αξίωση διάφορη από την αξίωση πληρωμής του μισθώματος, αφού ο γενεσιουργός λόγος της είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λύση-λήξη της μίσθωσης και η από την παράβαση αυτή προκύπτουσα υποχρέωση αποζημιώσεως κατά τα άρθρα 599, 601, 297 και 298 ΑΚ, ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής των μισθωμάτων είναι η σύμβαση μισθώσεως σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ. Εκ του λόγου ότι η αποζημίωση χρήσης δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος, δεν υπάρχει δήλη ημέρα καταβολής-πληρωμής (ως προς την αξίωση της αποζημίωσης χρήσης) και δεν δύναται να ζητηθούν τόκοι από δήλης ημέρας (ΑΠ 565/1996 ΕλλΔνη 38.106, ΕφΑΘ 7483/2000 ΕλλΔνη 42.222 και Βαθρακοκοίλη, ΕΡΝΟΜΑΚ, άρθρο 601, αριθμ. 37). Αντιθέτως, νόμιμο κρίνεται το επικουρικώς προβαλλόμενο αίτημα τοκοδοσίας από της επιδόσεως της κρινόμενης αγωγής, κατά τις διατάξεις των άρθρων 340 και 346 ΑΚ. Επομένως, κατά το μέρος που η υπό κρίση αγωγή κρίθηκε νόμιμη πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.

Η εναγόμενη με δήλωση του πληρεξουσίου της δικηγόρου στο ακροατήριο, που καταχωρήθηκε στα πρακτικά, καθώς και με τις νομίμως και εμπροθέσμως κατατεθείσες προτάσεις της, ισχυρίστηκε ότι η ενάγουσα καταχρηστικά ασκεί το δικαίωμα της προς καταβολή μισθωμάτων καθώς το μίσθιο έχει εγκαταλειφθεί επί σειρά ετών και δεν γινόταν χρήση ούτε από την τραπεζική ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» ούτε από την ίδια (την εναγόμενη), ως ειδική διαδόχου της τελευταίας, αντιθέτως ουσιαστικά βρίσκεται στην κατοχή της ενάγουσας, η οποία παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτον. Ο ισχυρισμός αυτός συνιστά ένσταση, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατά την ουσιαστική του βασιμότητα. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα με τη συμπεριφορά της αυτή, ήτοι ότι αν και έχει στην κατοχή της ουσιαστικά το μίσθιο συνετέλεσε στην επέλευση της ζημίας της και την έκταση αυτής, παραλείποντας να αποτρέψει και περιορίσει αυτή με την εκμίσθωση του ακινήτου του. Ο ισχυρισμός αυτός συνιστά ένσταση, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 300 ΑΚ και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατά την ουσιαστική του βασιμότητα.

 

Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης, που εξετάστηκε στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου και περιλαμβάνεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, τα νομίμως επικαλούμενα και προσαγόμενα από την ενάγουσα έγγραφα, αποδεικνύονται κατά την κρίση του Δικαστηρίου τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει της από 29-3-1985 σύμβαση μισθώσεως που καταρτίστηκε, στη Θήβα, μεταξύ του ... και της ανώνυμης τραπεζικής εταιρείας με την επωνυμία «ΑΓΡΟΤΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ Α.Ε», ο πρώτος εκμίσθωσε στη δεύτερη μια αποθήκη, επιφάνειας 510 τ.μ. ευρισκομένης στο Πυρί Θηβών, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει αυτή ως χώρο αποθήκευσης γεωργικών φαρμάκων που ανήκαν σε αυτή, το Ελληνικό Δημόσιο ή και σε τρίτους. Σημειώνεται ότι δυνάμει του υπ' αριθμ. ..../1999 συμβολαίου γονικής παροχής της Συμβολαιογράφου Θηβών, ..., ο αρχικώς ως άνω εκμισθωτής μεταβίβασε στην ενάγουσα το ένδικο μίσθιο και με αυτόν τον τρόπο η ενάγουσα υπεισήλθε στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της ένδικης μίσθωσης και κατέστη δικαιούχος του μισθώματος από 1-1-2001. Ενώ η εναγόμενη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία «Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε» δυνάμει απόφασης της Επιτροπής Μέτρων Εξυγίανσης της Τράπεζας της Ελλάδος που λήφθηκε στη συνεδρίαση της 4/27.7.2012 (ΦΕΚ 2209/27.7.2012, τευχ. Β), έχει καταστεί ειδικός διάδοχος της τραπεζικής εταιρείας με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» αρχικώς μισθώτρια και υποκαταστάθηκε ex lege στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της υπό εξυγίανσης τεθείσας Αγροτικής Τράπεζας που απορρέουν από τις έννομες σχέσεις της ένδικης μίσθωσης, εφόσον αυτή η σύμβαση δεν ανήκει στα «μη μεταβιβαζόμενα στοιχεία» που περιγράφονται στη παράγραφο 2 του παραστήματος της ως άνω απόφασης. Η διάρκεια της ένδικης μίσθωσης ορίστηκε αρχικώς για χρονικό διάστημα έξι ετών, ήτοι από 1-4-1985 έως 31-3-1995, αντί μηνιαίου αρχικού μισθώματος 63.000 δραχμών, το οποίο συμφωνήθηκε να καταβάλλεται στο τέλος κάθε μισθωτικού μήνα. Η δαπάνη της μίσθωσης βάρυνε τον προϋπολογισμού του Κεντρικού Ταμείου Γεωργίας Κτηνοτροφίας και Δασών (Κ.Τ.Γ.Κ. και Δασών) και ειδικότερα τις πιστώσεις της Δ/νσης Προστασίας Φυτικής Παραγωγής, ενώ ανανεώνονταν διαδοχικώς κατόπιν αποφάσεων του Διοικητικού Συμβουλίου του Κ.Τ.Γ.Κ και Δασών, τις οποίες αποφάσεις ενέκρινε με απόφαση του ο Υπουργός Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Πράγματι με τις υπ' αριθμ. 41342/23-4-1999 και 57459/2000 εγκριτικές αποφάσεις του Υπουργείου Γεωργίας η μίσθωση παρατάθηκε διαδοχικώς έως τις 31-12-2001, ενώ με την υπ' αριθμ 50669/25-09-2011 απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας εγκρίθηκε η ανανέωση της μίσθωσης μέχρι να ολοκληρωθούν οι εργασίες μετά την απομάκρυνση των φυτοφαρμάκων προκειμένου να παραδοθεί η αποθήκη στην εκμισθώτρια κατάλληλη προς χρήση. Περαιτέρω, με την ίδια απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας εγκρίθηκε η απόφαση του ΔΣ του Κ.Τ.Γ.Κ και Δασών περί αναπροσαρμογής του μισθώματος από 1-1-2001 στο ποσό των 880,40 ευρώ μηνιαίως και ορίσθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται ετήσια σε ποσοστό ίσο με το ποσοστό αύξησης του δείκτη τιμών καταναλωτή για κάθε μήνα, επί του προηγούμενου καταβλητέου μισθώματος, μέχρι την απομάκρυνση των φυτοφαρμάκων από την αποθήκη προκειμένου να παραδοθεί αυτή στην ιδιοκτήτρια και εν συνεχεία υπογράφηκε η από 11-4-2002 πρόσθετη πράξη μεταξύ της ενάγουσας και του νομίμου εκπροσώπου της Αγροτικής Τράπεζας της Ελλάδος, με την οποία συμφωνήθηκε η ανωτέρω προσαρμογή του μισθώματος για όσο χρονικό διάστημα θα διαρκεί η μίσθωση καθώς και ότι εξακολουθούν να ισχύουν οι λοιποί συμφωνηθέντες όροι που περιλαμβάνεται στο αρχικό από 29-3-1985 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Κατά συνέπεια, σύμφωνα και με όσα αναφέρθηκαν η μίσθωση του μισθίου κατέστη αορίστου διαρκείας. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα άσκησε την από 5-6-2011 και με αριθμό κατάθεσης 429/ΜΘ/14-6-2011 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θήβας κατά της τραπεζικής ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» με την οποία (αγωγή) ζητούσε την επιδίκαση του ποσού 69.342,24 ευρώ ως οφειλόμενα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από το έτος 2006 έως τον Μάρτιο του 2011 για το οποίο η ανωτέρω τραπεζική εταιρεία έκανε ακώλυτη χρήση του ένδικου μισθίου. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 188/2012 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών, δυνάμει της οποίας έγινε δεκτή καθ' ολοκληρίαν η αγωγή της ενάγουσας και της επιδικάστηκε το αιτούμενο ποσό των 69.342,24 ευρώ. Κατά της αποφάσεως αυτής ασκήθηκε η από 27-6-2012 έφεση της τράπεζας με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» και εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 22/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Ευβοίας, η οποία απέρριψε την έφεση ως ανυποστήρικτη. Εν συνεχεία, η ενάγουσα άσκησε την από 5-9-2012 και με αριθμό κατάθεσης 360ΜΘ/6-9-2012 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θήβας κατά της τραπεζικής ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» με την οποία (αγωγή) ζητούσε την επιδίκαση του ποσού 20.813 ευρώ ως οφειλόμενα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από τον Απρίλιο του 2011 έως τον Αύγουστο του 2012 για το οποίο η ανωτέρω τραπεζική εταιρεία έκανε ακώλυτη χρήση του ένδικου μισθίου. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 412/2013 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών, δυνάμει της οποίας έγινε δεκτή καθ' ολοκληρίαν η αγωγή της ενάγουσας και της επιδικάστηκε το αιτούμενο ποσό των 20.813,02 ευρώ. Κατά της αποφάσεως αυτή ασκήθηκε η από 5-2-2014 έφεση της τράπεζας με την επωνυμία «Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε» και εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 43/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θήβας, η οποία αφού έκανε δεκτή την έφεση, απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη καθώς έκρινε ότι δεν νομιμοποιούνταν παθητικά η ανωτέρω τραπεζική ανώνυμη εταιρεία καθώς η τελευταία τέθηκε σε ειδική εκκαθάριση και διάδοχος της κατέστη η νυν εναγόμενη ανώνυμη τραπεζική εταιρεία. Σημειώνεται ότι εφόσον, σύμφωνα με τα προελεχθέντα η μίσθωση ετράπη νομίμως σε μίσθωση αορίστου χρόνου, παρέπεται ότι για τη λύση της έπρεπε να προηγηθεί καταγγελία αυτής από τους συμβαλλομένους ή εκούσια παράδοση του μισθίου ακινήτου από την μισθώτρια και αποδοχή της παράδοσης του από την εκμισθώτρια. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι η ένδικη αποθήκη έχει ουσιαστικά εγκαταλειφθεί από την αρχικώς αντισυμβαλλόμενη της ενάγουσας, ήτοι από την Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος Α.Ε, καθώς έχει εκκενωθεί από τα γεωργικά φάρμακα τα οποία αποθηκεύονταν σε αυτή και δεν γίνεται πλέον χρήση αυτής. Στη κρίση αυτή οδηγείται το παρόν Δικαστήριο ιδίως από το υπ' αριθμ. πρωτ. 126993/10-10-2005 έγγραφο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης & Τροφίμων (Δ/νη προστ. φυτ. Παραγωγής) που απευθύνεται προς την Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος με θέμα «Διακοπή ηλεκτροδότηση της ενοικιαζόμενης αποθήκης στο Πυρί Θηβών» και στο οποίο αναφέρεται «Όπως είναι γνωστό η ενοικιαζόμενη Αποθήκη στο Πυρί Θήβας δεν χρησιμοποείται από την Υπηρεσία μας παραμένει κλειστή. Ενώ η εν λόγω αποθήκη είναι κλειστή, στον τελευταίο λογαριασμό της ΔΕΗ εμφανίζεται κατανάλωση 417 KW για το χρονικό διάστημα από 19-5-05 έως 15-9-2005» καθώς και από το με αριθμό πρωτ. 181321/10-3-2010 του Υπουργείου Γεωργίας (Γεν. Δ/νση Φυτικής Παραγωγής) το οποίο απευθυνόταν στην ενάγουσα και στο οποίο αναφέρεται: «Η Διεύθυνση μας χρησιμοποίησε την ως άνω αποθήκη και αποθήκευσε σε αυτήν 120 περίπου τόνους γεωργικών φαρμάκων, τα οποία αποκακρύνθηκαν σταδιακά μέχρι τον Ιούνιο του 2000, οπότε και άδειασε η αποθήκη ... Παρά τις προσπάθειες που έχουν καταβληθεί μέχρι σήμερα δεν έχει επιτευχθεί η εξυγίανση του χώρου.... Αυτός είναι ο βασικός λόγος που δεν έχει παραδοθεί η αποθήκη στον ιδιοκτήτη της έτοιμης προς χρήση». Ωστόσο, τόσο η εναγόμενη όσο και η δικαιοπάροχος της - αρχικώς μισθώτρια ουδέποτε παρέδωσαν το μίσθιο (πχ προσφέροντας τα κλειδιά αυτού), ούτε κατήγγειλαν την αορίστου αυτή σύμβαση μισθώσεως. Η αυτόβουλη αυτή εγκατάλειψη του μισθίου από την δικαιοπάροχο της εναγομένης χωρίς προηγούμενη έγγραφη ή προφορική καταγγελία της ένδικης μίσθωσης και χωρίς παράδοση των κλειδιών του μισθίου δεν επέφερε τη λύση της μίσθωσης, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην νομική σκέψη στην αρχή της παρούσας. Συνεπώς, η εναγόμενη εφόσον η σύμβαση μίσθωσης δεν έχει με οποιονδήποτε τρόπο λυθεί (μέχρι τον χρόνο άσκησης της αγωγής) είναι υποχρεωμένη να καταβάλει στην ενάγουσα το συμφωνημένο μίσθωμα για το αιτούμενο χρονικό διάστημα, ήτοι από Απρίλιο του 2011 έως Ιούλιο του 2015, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν την ίδια ενόψει του ότι το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πραγματική χρήση του μισθίου, αλλά για την παρεχόμενη δυνατότητα άσκησης της χρήσης, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής (ΑΠ 585/1997 ΕλλΔνη 1998.113, ΕφΔωδ 90/2005 αδημ., ΕφΑΘ 280/2005 ΕΔΠολ 2005.371, ΕφΛαρ 669/2004 Δικογραφία 2005.105, ΕφΠατρ 165/2004 ΑχαΝομ 2005.529, ΕφΑΘ 9482/2000 ΕΔΠολ 2004.161). Εξάλλου, οι ισχυρισμοί της εναγόμενης περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της ενάγουσας και περί συντρέχοντος πταίσματος πρέπει να απορριφθούν ως ουσία αβάσιμοι, καθώς δεν αποδείχθηκε ότι το μίσθιο βρισκόταν κατά το επίδικο χρονικό διάστημα στην διάθεση της ενάγουσας, έχοντας λάβει γνώση η τελευταία της αποχώρησης από αυτό της μισθώτριας, και ότι μπορούσε ευχερώς να κάνει χρήση αυτού, εκμισθώνοντας σε τρίτον, πλην δεν το χρησιμοποίησε διατηρώντας το κενό. Επομένως, η εναγόμενη οφείλει στην ενάγουσα για καθυστερούμενα μισθώματα, όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί σύμφωνα με το γενικό δείκτη τιμών καταναλωτή και συγκεκριμένα α) για τον Απρίλιο μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2011 ποσό 1.210,64 ευρώ μηνιαίως και συνολικά το ποσό των 10.895,76 ευρώ (1.210,64 Χ 9μήνες), β) για τον Ιανουάριο του 2012 έως Δεκέμβριο του 2012 ποσό 1.239,69 ευρώ μηνιαίως και συνολικά το ποσό των 14.876,28 ευρώ (1.239,69 Χ12 μήνες), γ) για τον Ιανουάριο του 2013 μέχρι τον Ιούλιο του 2015 ποσό 1,249,61 μηνιαίως και συνολικά ποσό 38.737,91 ευρώ (1.249,61 Χ 12 μήνες), ήτοι συνολικά το ποσό των 64.509,95 ευρώ (10.895,76+14.876,28+38.737,91) και άπαντα τα μηνιαία μισθώματα με το νόμιμο τόκο υπερημερίας από την επομένη ημέρα κατά την οποία έκαστο μίσθωμα έπρεπε να καταβληθεί, ήτοι από την In του επόμενου μήνα που ήταν καταβλητέο το καθένα και μέχρι την επίδοση της αγωγής. Κατά ακολουθία των ανωτέρω, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη καινά υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα, το ποσό των 64.509,95 ευρώ ως οφειλόμενα μισθώματα για το χρονικό διάστημα από Απρίλιο του 2011 έως Ιούλιο του 2015, με το νόμιμο τόκο υπερημερίας από την ημερομηνία που κάθε μίσθωμα κατέστη απαιτητό και ληξιπρόθεσμο, ήτοι από την 1ι του επόμενου μήνα που ήταν καταβλητέο το καθένα και μέχρι την πλήρη εξόφληση. Η απόφαση πρέπει να κηρυχθεί προσωρινώς εκτελεστή καθώς πρόκειται για οφειλόμενα μισθώματα (910 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά παραδοχή του σχετικού παρεπόμενου αιτήματος. Τέλος, η εναγόμενη πρέπει να καταδικαστεί στα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας λόγω της ήττας της (176,191 παρ. 2 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΟΝΤΑΣ αντιμωλία των διαδίκων

ΔΕΧΕΤΑΙ την αγωγή

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των εξήντα τεσσάρων χιλιάδων πεντακοσίων εννιά ευρώ και ενενήντα πέντε λεπτών (64.509,95 €), με το νόμιμο τόκο, για έκαστο επιμέρους κονδύλιο, κατά τα αναφερόμενα στο σκεπτικό.

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την απόφαση προσωρινά εκτελεστή

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγόμενη στα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων ευρώ (1.800 €)

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη και δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στη Θήβα στις 02-01-2017.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                             Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ